ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

דיור ציבורי – בקשה לרכישת דירה ציבורית נדחתה כיוון שהמבקש העביר לפני כ- 40 דירה במתנה לבנו


הדיור הציבורי בישראל מנסה לספק קורת גג לכל מי שאין ביכולתו לרכוש או לכל הפחות לשכור דירת מגורים. אולם, כמו בנושאים רבים בתחום הנדל"ן, גם כאן הביקוש גובר על ההיצע, וכך יוצא שהתור לקבלת דירה ציבורית הולך ומתארך וזמני ההמתנה הם גדולים לאין ערוך לעומת יכולתה של המדינה (או ליתר דיוק משרד הבינוי והשיכון) לספק דירה בדיור הציבורי.

כפי שניתן לנחש, השיקולים שעומדים מאחורי התנאים לקבלת דיור ציבורי הם סוציו – אקונומיים, כאשר במסגרת זו הדיור הציבורי משמש כאמצעי לצמצום הפערים החברתיים, חוסר שוויון ויצירת צדק חלוקתי בין אלו שיש באפשרותם לרכוש דירה לבין אלו שלא. על מנת שלא להחטיא את המטרות הנ"ל, נדרשת בדיקה קפדנית של הקריטריונים לזכאות, וזאת כפי שצוין היטב בהליך עע"מ 823/12 תמר קליסה נ' יצחק שמעון (פורסם בנבו, 08.08.2013):

"מושכל יסוד: דיור ציבורי הוא משאב מוגבל, מוגבל מאד. הביקוש לו עולה – במידה רבה – על ההיצע. אין זה סוד כי רבים הם הזכאים הממתינים ב"תור" לדירות ציבוריות. משכבר הזדמן לי לציין, כי "הדיור הציבורי הוא משאב ציבורי, לא 'כל דכפין ייתי וייכול', אלא אך זכאים.

בדו"ח מבקר המדינה מודגש המחסור החמור בדירות. כך, החל בשנים 2007-2002 ירד בהתמדה מספר הדירות הציבוריות שהוקצו לאכלוס הזכאים, וישנן אלפי משפחות - גם בלא שהדבר כולל עולים - הממתינות (מהן במשך שנים) לקבלת דיור ציבורי ...

"... מכאן מתבקשת, שלא לומר מתחייבת, המסקנה כי על העוסקים בדבר לבחון בקשות לזכאות בהקפדה רבה. בדין ציינה המדינה בסיכומיה (סעיף 72), כי "אין מנוס מאשר לעמוד על תנאי הזכאות בדווקנות, שהרי כאמור מתן יתרון לאחד, עלול לסכל את זכותו של האחר, ובכך להפר את עקרון השוויון בחלוקת משאבים."

אחת הדרכים להשגת המטרות החברתיות שמרכיבות את הדיור הציבורי היא העברת זכויות הבעלות מאת המדינה לידי השוכרים בדיור הציבורי. תנאי הרכישה מוסדרים בחוק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, כדלהלן:

  1. הגשת בקשה לחברה שמנהלת את הדירה המושכרת בדיור הציבורי.

  2. מגורים בדירה ציבורית במשך 5 שנים לפחות.

  3. אין בבעלותו או בבעלות קרובו דירה מאז שנחתם הסכם השכירות בדירה הציבורית מקרקעין ששווים עולה על 350,000 ₪.

במרבית המקרים, מי שזכאי לרכוש את הבעלות על דירה ציבורית יכול לעשות כן במחיר מסובסד. לפי דברי ההסבר לחוק הדיור הציבורי – זכויות רכישה, האפשרות למכור את הדירה לידי הדייר הציבורי נועדה לאפשר צמצום פערים בחברה על ידי מי שלא מצליח לרכוש דירה במשך מספר שנים. בעתירה מנהלית, עתמ (ת"א) 48211-04-17 ברוך טלאסאזן נ' משרד הבינוי והשיכון (פורסם בנבו, 27.12.2017) (להלן: "פרשת טלאסאזן"), ניתנה התייחסות לגבי חשיבותה של זכות הרכישה, כך:

"נזכיר כי תכליתו של חוק זכויות הרכישה היא לאפשר למי שמצבו הכלכלי היה ונותר דחוק כל השנים, את ההזדמנות לצמצם את הפער בינו לבין מי שידו משגת לרכוש דירה במחיר מלא. לשם כך ניתנת אפשרות לזכאים לכך, לרכוש דירה במחיר מסובסד. תכלית זו אינה קיימת מקום בו מי שטוען לזכאות היה בעבר בעלים של נכס בעל שווי מינימלי מסויים, גם אם הנכס כבר איננו ברשותו. תכלית זו לא תושג אם יתאפשר במקרה דנן לעותר לרכוש דירה במחיר מסובסד, שעה שהיה ברשותו בעבר נכס מקרקעין ששוויו המשוערך להיום עולה באופן ניכר על התקרה המזכה."

באותו המקרה, בפרשת טלאסאזן, העותר גר בדיור ציבורי מאז שנת 1972, כאשר רק בשנת 2016 הוא הגיש בקשה לרכישת זכויות הבעלות בדירה. אולם, בקשה זו נדחתה מאחר שבשנת 1992 הוא העביר במתנה וללא תמורה דירת מגורים בעיר נתניה לידי בנו. באותה העת, שווי הדירה שהועברה במתנה נאמד בכ- 330,000 ₪ - כלומר בסכום הנמוך מזה שנקבע בזכאות לקבלת בעלות על דירה ציבורית.

לטענת העותר, יש לקבוע את שווי הדירה שהייתה ברשותו לפי שוויו ביום המכירה, אולם משרד הבינוי והשיכון סבר אחרת וביקש לקבוע את שווי הדירה לפי יום הבקשה לקבלת זכאות לרכוש את הבעלות בדירה. משמעות הדבר, כי קבלת עמדתו של משרד הבינוי והשיכון תאיין את עמידתו של העותק בתנאי הזכאות.

כפי שניתן לראות מהציטוט שהובא לעיל, קביעת שווי הנכס שהיה בבעלות העותר ואשר נמכר לפי שווי בעת המכירה תבטל את מטרותיו של החוק, תגרע שלא לצורך דירות ציבוריות שנמצאות בבעלות המדינה ותמנע את הזכאות ממי שזקוקים לכך.

מסקנה: לפי פסק הדין שניתן בנושא יש לקבוע את שווי הדירה שנמכרה בעבר לצורך בחינת הזכאות לדיור הציבורי לפי שוויה הריאלי ביום הבקשה.

#דיורציבורי #נדלןמקרקעין

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com