בעלות על נכס או דירת מגורים בבית משותף יוצרת יחסי שיתוף בין כלל בעלי הזכויות במקרקעין – שותפות אשר מחילה מערכת דינים, איזונים ומגבלות שמצד אחד מאפשרים לכל בעל דירה למקסם את התועלת דירתו, ובד בבד מונעים פגיעה ברכוש המשותף ובדירות אחרות.
על כן, לא פעם עולה השאלה האם דיני השיתוף מונעים מבעל דירה להרחיב או לשפץ את דירתו, להוסיף מקלחת ושירותים או להתקין צינורות על גבי הקיר החיצוני של הבניין לצורך כך?
ובכן, במה דברים אמורים?
במאמר פרי עטי, ניתנה התייחסות נרחבת לכך שבעלי דירות פועלים להשבחת נכסיהם בדרך של הרחבת הדירה וביצוע עבודות שיפוץ נרחבות. במרבית המקרים, הרחבת הדירה נעשית על חשבון הרכוש המשותף – כך שבעלי הדירות מתקינים מרפסת, ממ"ד, חדר על הגג וכיוצא בזה עבודות שמשביחות את נכסיהם.
ביצוען של העבודות הללו כולל לא פעם החלפה של הצנרת בדירה, הוספת שירותים ומקלחת, שינוי מיקום המטבח ועוד. לצורך כך, חל הצורך לבצע עבודות אינסטלציה מורכבות אשר מחייבות הוספת חיבורים חדשים למערכת הביוב , מערכת הגז, התקנת צנרת חדשה על גבי הקיר החיצוני של הבניין וכו'.
אמנם, שינויים פנימיים בדירה אינם טעונים היתר בנייה (ראו בנוסף מאמר נרחב על עבירות בנייה), אך לצורך ביצועם, ובשים לב לדיני השיתוף החלים על בתים משותפים, חל הצורך לקבל את הסכמתם של יתר בעלי הזכויות במקרקעין באם מדובר בשימוש בלתי סביר ברכוש המשותף.
שימוש סביר ברכוש המשותף לעומת שימוש בלתי סביר הטעון הסכמה בעלי הדירות:
בשורה של מאמרים שהועלו לאתר זה, צוין כי ביצוע שינוי חיצוני כמו התקנת חלון, התקנת שלט בקיר הבניין ו- ניצול זכויות בנייה – טעונים הסכמה של כלל בעלי הדירות. לעומת זאת, לצורך הרחבת הדירה – חל הצורך לקבל את הסכמתם של 75% מבעלי הדירות בבניין, ואילו לצורך התקנת מצלמות בבית משותף חל הצורך להשיג רוב רגיל (51% לפחות).
במאמר שעוסק בהתקנת עמדת טעינה חשמלית בבית משותף – פירטנו בהרחבה מה נחשב לשימוש סביר ברכוש המשותף, וכן הובאה עמדת הפסיקה לפיה על "השימוש להיות סביר ושלא יימנע שימוש כזה משותף אחר". במסגרת זו, צוין כי מבחן הסבירות מיושם לפי התאמת השימוש לזמן, למקום, מאפייני הנכס, היקף השימוש וכו'.
התקנת צנרת על קירותיו החיצוניים של המבנה:
במסגרת הליך ת.א. (פתח תקווה) 234-18 שת צופיה נ' ונדרברג אילן (נבו, 12.04.2020), נדרשה המפקחת על המקרקעין להכריע "האם התקנת צינור הביוב עולה כדי פגיעה ברכוש המשותף או בדירות אחרות בבית המשותף, בעטיה אין להתיר ההתקנה".
מעיון בפסק הדין עולה כי הצדדים למחלוקת התגוררו בבניין בן 3 קומות ו- 6 יחידות דיור. עוד עולה מפסק הדין כי הבניין היה רשום במרשם הבתים המשותפים, אולם לא נרשם לגביו תקנון מוסכם. על כן, הוחלו הוראות התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק המקרקעין, זאת מכח סעיף 64 לחוק הנ"ל.
לפי הנטען, הנתבע רכש את הדירה, ומיד לאחר קבלת החזקה לידיו ביצע עבודות להחרבתה; עבודות שכללו הוספת שירותים, מקלחת והתקנת צינור ביוב בקיר החיצוני. על כן, הוגשה כנגד הנתבע תביעה שבמסגרתה נתבקש, בין היתר, צו מניעה כנגד התקנת הצינור. עוד נטען כי עבודות השיפוץ גרמו לנזק לדירות בבניין.
לטענת הנתבע, התקנת הצינור בקיר החיצוני נעשית בשל אילוצים הנדסיים שמונעים את העברתה במקומות אחרים, ומה גם שקיר הבניין "מעוטר" בצינורות אחרים של בעלי דירות נוספים. מנגד, הנתבע הגיש תביעה שכנגד לקבלת צו עשה שיתיר את התקנת הצינור, סילוק יתר הצנרות שמעטרות את הקיר באם התביעה כנגדו תדחה, סילוק מיטלטלין של שכנים נוספים מהרכוש המשותף, מסירת מפתח של המקלט לידיו ועוד.
לצורך הכרעה בנושאים שבמחלוקת מינתה המפקחת מומחה מוסכם שיבדוק "האם קיימות חלופות להתקנת צינור הביוב לסילוק מי שופכין ודלוחין מחדר השירותים והרחצה בדירת ונדרברג, וככל שלאו, האם התקנת הצנרת כמבוקש על ידי ונדרברג היא החלופה היחידה האפשרית, לרבות דרכים לצמצום מפגעים, ככל שכרוכים בחלופה זו". כן מונה מומחה נוסף שיבדוק את הטענות לגבי נזקי הרטיבות.
מאמר: שאלות הבהרה למומחה מוסכם.
לפי פסק הדין, סעיף 2 לתקנון המצוי מגדיר את מתחם הסבירות שבמסגרתו רשאי בעל דירה לבצע שינויים ותיקונים בדירתו:
(א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות; לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" – לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה.
(ב)בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים בדירה אחרת או מסכנים או עשויים לסכן את קיומה, או משנים או עשויים לשנות את ערכה, אלא אם קיבל תחילה הסכמת בעל הדירה האחרת.
(ג)כל שינוי או תיקון אחר רשאי בעל דירה לעשות בדירתו על דעת עצמו."
לפי האמור בפסק הדין, סעיף 2 לתקנון המצוי נועד "להבטיח איזון ראוי בין זכויות הקניין העומדות לבעלים של דירות בבית משותף". בדרך זו, הוראות החוק מאזנות בין שמירה על ערכם ושלמותם הפיסית של הדירות והרכוש המשותף לבין זכותו של בעל דירה לבצע שינויים בדירתו.
על כן, נקבע כי כל בעל דירה רשאי לבצע שינויים פנימיים ברכוש המשותף, קרי סידור החלל הפנימי בדירה, כל עוד אין פגיעה ברכוש המשותף או בדירות אחרות. לעומת זאת, ביצוע עבודות ברכוש המשותף כמו גם במעטפת החיצונית של הבניין צריכה לעמוד במבחנים שנקבעו לגבי שימוש סביר או לקבל את הסכמת כלל בעלי הדירות.
כפי שצוין בפסק דין, על פי ההלכה הפסוקה פגיעה הינה "כל מה שמזיק לרכוש המשותף או לדירות האחרות בבית, לרבות מה שעשוי לשנות את אופי הבית או לקלקל את דמותו הארכיטקטונית או לשבש את שלמותו הסימטרית והאסתטית - כל אחד מאלה וכיוצא בו מהווה 'פגיעה' כנ"ל, שלא לדבר על נזק ישיר לרכוש המשותף או לדירות האחרות המסכן או העשוי לסכן את קיומם או המביא או עשוי להביא לירידת ערכם [ע"א 395-74 יצחק לוי, ואח' נ' רבקה סמואל, ואח' (נבו, 13.03.1975)]."
עוד נקבע בפסק הדין שיש לבחון את הפגיעה על פי מבחנים נוספים שמבוססים על פי אמת מידה אובייקטיבית, מבחן שבמסגרתו ייבחנו שיקולים הקשורים לשימוש ברכוש המשותף, לרבות: תנאי הזמן, אילוצים שמציאות החיים מכתיבה, תנאי המקום, ייעוד המבנה, מאפייני הבית המשותף, צביונו ועוד [ע"א 810-82 זול בו בע"מ נ' יהודית זיידה (נבו, 28.12.83)].
על פי מסקנות המומחה המוסכם, הבית המשותף נשוא התביעה נבנה לפני כ- 60 שנה, כך שמדובר בבניין ישן שהשנים נתנו בו את אותותיהן. עוד נראה כי על קירות המבנה הותקנו צינורות רבים לצורך העברת מים, חשמל, מי דלוחין וכו'.
עוד מצא המומחה כי "התוואי המתוכנן להתקנת צינור הביוב הוא במאונך, בצמידות לצינור מי גשם )מרזב(, בנישה צדית ומבלי לבלוט מקונטור המבנה. לדידו, תוואי זה הוא החלופה המומלצת הן מבחינת נראּות )אסתטיקה( הן מבחינה תפקוד שכן מבטיח ירידה אנכית של השפכים ללא שינוי כיוון באופן המקטין הסיכוי לסתימה והמקל על תחזוקת הצינור )סעיפים 5.7 ,6.7 ו-1.8 לחוות דעת המומחה(. המומחה הוסיף ומצא, כי אין אפשרות להעביר צנרת הביוב לצינור ביוב הקיים בצדה השני של דירת ונדרברג, זאת בשל המרחק בין השניים ושיפוע מינימאלי נדרש מתחת לריצוף שאינו ניתן ליישום".
על כן, בסיכומו של דבר, נדחתה תביעת התובעים והתקבלה התביעה שכנגד שהגיש הנתבע, כך:
"הנני להתיר לונדרברג להתקין צינור ביוב בקיר חיצוני בצדו המזרחי של הבית המשותף לסילוק מי שופכין ודלוחין מחדר שירותים ורחצה בדירתו, בתוואי כמפורט בחוות דעת המומחה מטעם המפקחת על רישום מקרקעין )סעיפים 5.7-6.7 לחוות הדעת(. עוד הנני להורות, כי במסגרת התקנת צינור הביוב יבוצע בידוד אקוסטי מעל הצינור, יותקן מעליו חיפוי פח, תוך עיגון הצינור והטמנתו בקצהו כמפורט בחוות דעת המומחה )סעיפים 2.8-4.8 לחוות דעת המומחה(."
לסיכום:
מעיון בפסק הדין ניתן לראות כי ההחלטה האם התקנת צינור על גבי הקיר החיצוני מהווה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף אשר פוגע בדירות וברכוש המשותף עצמו – נבחנת לפי כל מקרה לגופו.
במקרה שלפנינו, המפקחת על הבתים המשותפים הכריעה במחלוקת לאחר שנערך על ידה ביקור במקרקעין, לאחר שמונה מומחה מוסכם שחיווה את דעתו ביחס להתקנת הצינור ולאחר שכלל טענות הצדדים קיבלו את משקלן הראוי בהתאם לנסיבות המקרה.
במסגרת פסק הדין צוין כי, קירות הבניין מעוטרים בצנרת רבה אשר התווספה ברבות השנים, העדר פעולות מצד בעלי הדירות להחליף את הצנרת הקיימת שנשחקה במרוצת השנים, העובדה כי הצנרת מוקמה במיקום שאינו מסב נזק וחוות דעת המומחה המוסכם.
על כן, ובשים לב למבחנים שנקבעו בפסיקה, נקבע כי במקרה דנן התקנת הצנרת על קיר המבנה אינה מהווה שימוש בלתי סביר, ומשכך נדחתה בקשת התובעים להסרת הצנרת שהתקין הנתבע.
Comments