האם בעל דירה בבית משותף יכול לתבוע בעלות וחזקה בלעדית על חניה או רצועת קרקע ברכוש המשותף שלא הוצמדו לדירתו ואף להתקין מחסום לחניה?
בבניינים רבים חלק משמעותי מהשטח שלא נוצל לבנייה משמש להחניית רכביהם של בעלי הדירות. בחלק מהמקרים, השימוש בחניות נעשה בשיטת "כל הקודם זוכה", כך שבעלי הדירות מתחרים על החניה הפנויה.
במקרים אחרים, ניתן למצוא בניינים בהם חלק מהחניות הוצמדו לדירות ספציפיות, ואילו יתר החניות שלא הוצמדו הן בשיטת כל הקודם זוכה. לחילופין, החניות "הפנויות" נמצאות בשימוש בלעדי של בעל דירה ספציפי כמנהג או הרגל שהשתרשו לאורך השנים (אך לא מדובר בזכות קניינית).
התחרות על ניצול שטחים ברכוש המשותף, ועל חניות בפרט, מהווה קרקע פורייה למחלוקות בין בעלי דירות, לרבות מחלוקות עקב חסימת חניה, פגיעה ביכולת התמרון, השתלטות על חניה ועוד.
מחלוקות בין בעלי דירות סביב חניות מובילות לא פעם לשאלה האם בעל דירה רשאי "לנכס" לעצמו חניה שלא הוצמדה לדירתו, לעשות בה שימוש ייחודי ובלעדי ובסופו של דבר לנהוג בה כמנהג בעלים?
לעומת זאת, ייתכנו מקרים בהם בעל דירה תופס חזקה בחניה כבר מספר שנים, ומשכך עולה השאלה האם ניתן לראות בכך "זיקת הנראה מכח השנים" או רישיון בלתי הדיר במקרקעין.
בהליך (פתח תקוה) 649-21 נציגות הבית המשותף ברחוב בילו 15 פתח תקווה נ' רז יוסף משה (נבו, 26.10.22) נדרש המפקח על הבתים המשותפים בפתח תקווה, להכריע בתביעה לסילוק יד שהגישה נציגות הבית המשותף (ועד הבית) כנגד בעל דירה שתפס במשך עשרות שנים חזקה בלעדית על שלוש חניות (שלא הוצמדו לדירתו בטאבו) ואף התקין מחסום.
סמכות עניינית של המפקח על הבתים המשותפים ומעמדם הקנייני של מסמכי הבית המשותף:
סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), מגדיר את סמכותו העניינית של המפקח על הבתים המשותפים ואף קובע את סמכותו לדון בסכסוכים הנוגעים לסילוק יד במקרקעין.
בהתאם לאמור בפסק הדין, המפקח אינו רשאי להכריע במחלוקות קנייניות שחורגות מסמכותו העניינית (כמו זיקת הנאה), אך על מנת להכריע בנושאים שנמצאים בסמכותו (כמו סילוק יד ממקרקעין) – רשאי הוא לדון בנושאים קניינים, וזאת מבלי לגרוע מהצדדים לברר את הסוגיות הללו בפני בית המשפט המחוזי לו נתונה הסמכות הייחודית להכריע בהם.
מכל מקום, וזה העיקר, על מנת להכריע בתביעה לסילוק יד במקרקעין המפקח רשאי לדון כבדרך אגב בסוגיות קנייניות.
על מנת להכריע לגבי זכות השימוש והחזקה בחניות – חל הצורך לבחון אם הן מהוות חלק מהרכוש המשותף או שהן הוצמדו לדירה מסוימת. שכן, לפי חוק המקרקעין – כל מה שלא הוצמד לדירה מסוימת מהווה חלק מהרכוש המשותף.
מאמר: התקנת מצלמות בבית משותף.
לצורך כך, הודגש בפסק הדין סעיף 125 לחוק המקרקעין אשר קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו". עוד מצוין בפסק הדין כי לפי ההלכה הפסוקה, וכנגזרת של הסעיף הנ"ל, למסמכי הבית המשותף ולתקנון יש מעמד קנייני.
היות שהחניות נשוא המחלוקת לא הוצמדו לדירת הנתבע (שכנגדו הוגשה התביעה לסילוק יד מהחניות) – נקבע שהחניות שייכות לרכוש המשותף.
האם בעל דירה "זוכה" בזכות חזקה ושימוש מכח זיקת הנאה או זיקת הנאה מכח השנים?
בהמשך פסק הדין, המקפח על המקרקעין דוחה את טענות הנתבע לזכות שימוש וחזקה בלעדית מכח זיקת הנאה (סעיף 5 לחוק המקרקעין) או לזיקת הנאה מכח השנים (סעיף 94 לחוק המקרקעין).
לפי האמור בפסק הדין, סעיף 5 לחוק המקרקעין מגדיר זיקת הנאה כ- "שעבוד מקרקעין להנאה שאין עמו זכות להחזיק בהם". עוד כי ההלכה הפסוקה הכירה בכך שמדובר בזכויות נוגדות, שכן לפי הפסיקה "חזקה וזיקת הנאה – צרות הן זו לזו, והן אינן יכולות לדור בכפיפה אחת. בכל מקום שבו תימצא חזקה, הנובעת מאותה זיקת הנאה נטענת, הרי שאותה זיקת הנאה – לא תסכון".
מכאן, שמסקנת פסק הדין הינה שהטענה לזכות חזקה בלעדית וזיקת הנאה - מנוגדות אחת לשנייה, ואינן מאפשרות לבעל דירה לתבוע חזקה ייחודית על חניה בהסתמך על זיקת הנאה.
מאמר: קבלת החלטות בבית משותף.
בנוסף, המפקח על הבתים המשותפים דחה את טענת הנתבע לזיקת הנאה בחניות מכח השנים. זאת מפני שלא התקיימו שלושת התנאים לקיומה של זיקה זו, לרבות: הזכות ראויה להוות זיקת הנאה, אופיו ותכנותנו של השימוש מתאימים להיכנס תחת סעיף 94 לחוק המקרקעין ותקופת השימוש הינה בת 30 שנים רצופות.
עוד צוין במסגרת פסק הדין שיש לפרש את התנאים לזיקת הנאה בצורה דווקנית ומצומצמת על מנת למנוע פגיעה בלתי ראויה בזכויות הקניין על ידה, זאת בהתאם להלכה המחייבת של בית המשפט העליון.
ביחס למבחן "האם הזכות ראויה להוות זיקת הנאה" – נקבע בפסק הדין שנטילת זכות החזקה והשימוש מתוך חלקים מסוימים השייכים לרכוש המשותף ושיוכה לדירה ספציפית תהווה חריג לעליונותה הנורמטיבית של זכות הבעלות על פני זיקת ההנאה. עוד נקבע כי זיקת ההנאה לא נועדה להקנות זכות בעלת ערך כלכלי רב מידי בעלי הדירות.
ביחס לאופיו ולתכונתו של השימוש – נקבע שלא מדובר בשימוש נוגד. שכן, בעלי הדירות במקרקעין לא התנגדו במהלך השנים לשימוש בחניה, ומשכך לא ניתן לתבוע זיקת הנאה מכח השנים בזמן שהשימוש מבוצע מכח הסכמה. היות שנתבע ציין בכתב הטענות כי השימוש בחניה מבוצע בהסכמת השכנים, הרי שלא נותר אלא לדחות טענתו לזיקת הנאה.
לסיכום ביניים, נקבע בפסק הדין כי השימוש שעשה הנתבע בחניות אינו נגזרת מזיקת הנאה מכח השנים, אלא שמדובר לכל היותר ב- "רשות שימוש מכללא, אשר רשאים בעלי הדירות בבית המשותף להביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעתם כלפי מקבל הרשות, ובמקרה זה הנתבע כי אין הם מוכנים עוד להמשיכהּ".
בסופו של פסק הדין, נבחנו שיקולים נוספים להכרעה במחלוקת בהתאם להלכה ולמבחנים שנקבעו בהליך בעניין רע"א 6339/97 משה רוקר נ' משה סלומון (נבו, 23.12.99). אלא שגם בדיקה זו לא שינתה את מסקנת בית המשפט באשר לשימוש הבלתי סביר שמבצע הנתבע ברכוש המשותף.
דמי שימוש ראויים:
בית המשפט דחה את תביעת הנציגות לתשלום דמי שימוש ראויים בעבור השימוש שביצע הנתבעת בחניות לאורך שנים. זאת מפני שלא צורפה חוות דעת מתאימה לתביעתם, וכן לנוכח העובדה שההתנגדות לשימוש בחניות נעשתה בסמוך לתביעה.
התיישנות:
בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות של הנתבע לנוכח העובדה שעוולת הסגת הגבול מתחדשת מדי יום, ובשים לב לכך שחוק המקרקעין מחריג את חוק ההתיישנות מעל זכויות במקרקעין.
לסיכום:
בעל דירה שעושה במשך שנים שימוש בחניה שלא הוצמדה לדירתו אינו קונה זכות בלתי הדירה לשימוש וחזקה בחניה. יחד עם זאת, במקרה דנן פסק הדין אינו עוסק בטענות הנוגעות להענקת רישיון במקרקעין ובאם מדובר בזכות הדירה או בזכות שאינה בלתי הדירה.
