ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

כך אי רישום הערת אזהרה הוביל לביטול העסקה הראשונה ולהעדפת זכויותיהם של הרוכשים המאוחרים


בעת ביצוע עסקה במקרקעין על הצדדים לבצע מספר פעולות אשר נועדו להבטיח את זכויותיהם וכן למנוע "תאונות משפטיות" בגין ביצוע עסקאות נוגדות. ההגדרה לעסקה נוגדת היא כששתי עסקאות קשורות זו לזו כשלא ניתן לקיים עסקה אחת מבלי להפר את העסקה השנייה, כשההשלכות לכך עשויות לגרום לאחד מהצדדים לאבד את הנכס. במרבית המקרים מחלוקות בגין עסקאות נוגדות עולות כתוצאה מרשלנות של רוכשים שלא רשמו לטובתכם הערת אזהרה ולא הקפידו לוודא כי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הושלם. לכן, כפי שניתן לראות התקיימותן של עסקאות נוגדות נובעת כולה מרשלנותם של הצדדים. אם כן, מהן הפעולות שעל הצדדים לבצע לצורך כך?

רישום הערת אזהרה:

רישום הערת אזהרה נחשבת לפעולה הראשונה והחשובה ביותר שעל הרוכשים לבצע לאחר החתימה על הסכם המכר על מנת להבטיח את זכיותיהם ואת מכירת הדירה לצד שלישי (למאמר מקיף בעניין רכישת דירה יד 2 לחצו כאן). הערת אזהרה הוגדרה בפסיקה כזכות מעין קניינית אשר מאפשרת למוטב ההערה למנוע את ביצוען של פעולות במקרקעין ובעיקר עסקאות נוגדות.

היתרונות ברישום הערת אזהרה נעוצים בהיותה פעולה טכנית קלה ומהירה לרישום, וכן בעליותיה הזולות של הפעולה. לכן ביצוע הפעולה מהווה את אחת האינדיקציות הברורות לכך שהרוכשים נהגו בתום לב ועשו את המוטל עליהם על מנת להזהיר צדדים שלישיים מפני עסקה נוגדת. כך למשל במקרים רבים נדונו תוקפן של עסקאות ראשונות בזמן לעומת עסקאות מאוחרות וכן תקופה של מי מבין העסקאות גובר.

השלמת העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין:

עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, כך שעד למועד זה הזכויות הרשומות לטובת הרוכשים הן זכויות חוזיות ולא קנייניות. העדר מעקב של הרוכשים כי עו"ד מטעמם השלים את רישום הזכויות עלול להתגלות מספר שנים מאוחר יותר בעת מכירת הדירה, רישום היורשים, ביצוע פרויקט תמ"א 38 וכיו"ב.

מכל מקום, רישום מאוחר של זכויות בלשכת רישום המקרקעין מטיל בסכנה את זכיותיהם של הרוכשים, ועלול במקרי קיצון להוביל לכך שעסקה מאוחרת בזמן תוקף תוקף משפטי על עסקה ראשון אפילו לאחר ששולמה כל התמורה.

מהי עסקה נוגדת?

כאמור לעיל, עסקה נוגדת מאופיינת בתחרות בין שתי עסקאות אשר קיומה של כל אחת מהן מחייב את הפרתה של השנייה. ייתכנו מקרים בהם עצם המחלוקת לגבי תוקפן של העסקאות לא יעיד על חוסר תום לב של מי מהצדדים. כך למשל ייתכנו מקרים בהם בעליו של מגרש מוכר חלקים מהמגרש למספר רוכשים שונים, כבסוף מתגלה כי החלקים שנמכרו גדולים מגודלו של המגרש. במקרים אלו תיתכן תחרות בין הרוכשים השונים בשל טעות חישוב של המוכר.

בנוסף, ייתכנו מקרים בהם המחלוקת תהיה בין יורשיהם של הצדדים, ואפילו בין היורשים של היורשים אשר כלל לא מודעים להתחרשויות שאירעו בין הצדדים לעסקה בעת ביצועה. במקרים אלו מרבית הטענות יגובו באמצעות מסמכים ולא לפי העובדות הידועות לצדדים.

כיצד מכריעים זכותו של מי גוברת?

סעיף 9 לחוק המקרקעין קובע את אמות המידה להכרעה מי מבין העסקאות גוברת. תחילה, קובעים כי כוחה של העסקה הראשונה גובר, אלא אם הצד השני פעל בתום לב, רכש את זכויותיו בעבור תמורה (לא מדובר בעסקת מתנה) וכי הזכויות נרשמו על שמו בתום לב. לצורך כך נקבע כי רישומה של הערת אזהרה על ידי הרוכש הראשון תהווה אינדיקציה ברורה להיותה תם לב, ולמעט מקרים בהם לא היה ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הרוכש או במידה והרוכש השני ידע על העסקה ואופיין כחסר תום לב.

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך ה"פ (מרכז) 5507-02-16‏ ‏ מגדל טופ - נדל"ן בע"מ נ' יהונתן יפת,נדרש בית המשפט להכריע כוחה של איזו עסקה (מבין 2 עסקאות נוגדות) גובר בהתאם לעובדות המקרה הבאות. המוכר בעסקה שבנדון רכשו את זכויותיהם בנכס בשנת 1988, ולאחר מכן בשנת 1990 מכרו את זכויותיהם למשפ' יפת. האחרונים שילמו את מלוא התמורה בעבור הדירה, אך לא רשמו לטובתם הערת אזהרה ולא השלימו את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

בעבור כ- 20 שנה מהמועד בו רכשו משפ' יפת את זכויותיהם נערכו משאים ומתנים לצורך פיתוח המקרקעין עליו בנוי הנכס וכן סביבתם בשל ריבוי הבעלים הפניה נעשתה לפי צורך הרישום בלשכת רישום המקרקעין, מכיוון שהרוכשים לא רשמו את זכויותיהם הפנייה וההתנהלות נעשו מול המוכרים.


במסגרת זו נוהלו הליכי משא ומתן והליכים משפטיים אשר אישרו את מכירת הנכס לידי הקונה, חב' יזמית בתחום הנדל"ן. כמו כן, במהלך ההליכים שבוצעו גילו יורשיהם של הרוכשים (היורשים של משפ' יפת) כי לא נרשמה לטובתם ה"א, כי העסקה לא הושלמה ברישום ואף כי ישנה נוגדת התנהלת ברקע הדברים. לכן, בשלב מאוד מאוחר ולאחר שהעסקה אושרה נרשמה הערת אזהרה כעבור למעלה מ- 25 מעת ביצוע העסקה הראשונה.

לנוכח זו נקבע ע"י בית המשפט כי כוחה של העסקה הראשונה בזמן נסוג מול העסקה השנייה, וזאת בשל השיהוי הניכר ברישום הערת אזהרה לטובת הרוכשים. מיותר לציין כי לו הייתה נרשמת הערת אזהרה היה מתאפשר לחברה היזמית לגלות מבעוד מועד כי ישנו רישום בגין התחייבות לעשות עסקה על זכויותיהם של המוכרים. כן נקבע כי החברה היזמית לא יכלה לדעת על התקיימותה של העסקה וכי לא הוכח כי היא התנהגה בחוסר תום לב.

לכן, ובשים לב לאמור לעיל, נקבע כי כוחה של העסקה השניי

ה גובר.

"

#מכירתדירה #רכישתדירה #רישוםמאוחרשלזכויות #רישוםזכויותבטאבו #עסקאותנוגדות #נדלןמקרקעין

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com