רישום מאוחר של עסקה שלא הסתיימה ברישום

 נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה

לייעוץ משפטי בעניין הסכמי מכר  ניתן לפנות למשרדנו

רישום מאוחר של עסקה שלא הסתיימה ברישום בטאבו:

מבוא:

כפי שכתבתי במאמרים קודמים - עסקה מסתיימת ברישום בטאבו, כך שעד לרישומה לרוכש ישנן זכויות חוזיות ולא זכויות קנייניות. אולם, לא אחת רישומה של עסקה מתעכב מסיבות שונות כשלבסוף הרישום כלל לא מסתיים, כך שהערת אזהרה הינה הרישום היחידי (במקרה הטוב) שנרשם לטובת הקונה. העדר מעקב אחר סיום העסקה עלול להוביל להמשכו של מצב זה במשך שנים רבות, ואף להוביל לכך שפעולות הרישום יבוצעו על ידי היורשים (כפי שקרה לא אחת). אולם, אם הגעתם למצב זה נתחיל כבר בהתחלה בחדשות הטובות - ניתן לבצע רישום מאוחר של הזכויות, אך במקרה זה יהיה צורך להתמודד עם ביורוקרטיה ארוכה ומייגעת. החדשות הפחות טובות - לעתים יהיה מדובר בהליך ארוך ויקר אשר מצריך השקעת משאבים רבים.

הסיבות הנפוצות לכך שהעסקה לא הסתיימה ברישום:

  • חוסר ידע של הרוכשים בדבר הפעולות שיש לבצע לאחר שנחתם הסכם המכר.

  • לא נעשה מעקב אחר ביצוע הפעולות והשלמת הרישום.

  • התיק חזר מרישום, אך לא הוגש מחדש.

  • נרכשה דירה מקבלן אשר לא סיים את הרישום (או החברה המשכנת מטעמה)​.

  • הדירה הייתה רשומה על שם חברה ממשלתית/דיור ציבורי מבלי שבוצעה העברת זכויות כהלכה.

  • החברה שמכרה את הדירה נכנסה לפירוק, מבלי שהושלם הרישום.

 

 

כיצד ניתן להשלים את הרישום גם כעבור שנים רבות?

השלמת הרישום אפשרית בכל שלב, אולם על המבקש להוכיח כי העסקה הושלמה וכן את בעלותו בדירה. לצורך כך ניתן לבחור ב-שני דרכים להשלמת הרישום:

  • להגיש בקשה להמרצת פתיחה לבית המשפט החוזי במסגרתה יינתן פסק די כי המבקש הוא הבעלים של הדירה.

  • להגיש את המסמכים הדרושים להעברת הזכויות לרשם המקרקעין לצורך סיום הרישום (במידה והמסמכים קיימים).

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצת פייסבוק "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
  • Google Places Social Icon
  • Pinterest Social Icon
  • Facebook Social Icon
  • Google+ Social Icon
  • LinkedIn Social Icon

השלמת מסמכי העברת הזכויות.

השלמת מסמכי העברת הזכויות אינה משימה פשוטה, ולעתים לצורך השלמתם יש לבצע פעולות רבות ולעבור מסכת ביורוקרטית מורכבת ומייאשת, וזאת בהתאם לזהות הגורם ממנו נרכש הנכס ולסוג העסקה.

בכל המקרה הפעולה הראשונה שעלינו לבצע היא להוציא נסח טאבו או לבקש טופס אישור זכויות המעיד על הרישום האחרון שנעשה בנכס.

בנוסף, מומלץ לחפש כל מסמך המעיד על ביצוע העסקה וקיומה כמו הסכם מכר, אישור להעברת תשלומים על חשבון הדירה, התכתבויות בין הצדדים, חיפוש אחר אנשים שהיו מעורבים בעסקה וכיו"ב. בנוסף, יש לאסוף מסמכים המעידים כי הרוכש נהג בדירה כמנהג בעלים החל מהמועד בו קיבל את הנכס לידיו. מסמכים אלו יכולים להיות רישום רצוף לאורך זמן של ילדיו לבית הספר, חשבונות ארנונה, מים, חשמל וגז על שמו, שימוש בכתובת הדירה ככתובת לשליחת מכתבים, תמונות, בדירה, הוכחה על פעולות שבוצעו להשבחת הנכס וכל מסמך נוסף התומך בטענה זו.

השלמת רישום ממוכר "רגיל":

הכוונה במוכר רגיל הינה לאדם בלבד ולא לחברה או לגוף סטטוטורי (גוף שהוקם מכח חוק) וכיו"ב. במקרים אלו אנו נצטרך את מסמכי העסקה הרגילים (בדר"כ) אשר יפורטו כך:

  • שטרי מכר חתומים ומאומתים.

  • אישורי מס שבח ורכישה המופנים ללשכת רישום המקרקעין.

  • אישור עירייה.

  • תצלומי ת"ז של הצדדים.

  • יפוי כח לעסקה.

  • מסמכים נוספים המתבקשים לפי אופי העסקה.

במקרים מסוימים השלמת המסמכים תחייב אותנו לפנות לרשות המיסים לצורך שחזור אישורי מס שבח ו- מס רכישה המופנים ללשכת רישום המקרקעין. יש לציין כי רשות המיסים עלולה שלא למצוא את המסמכים הללו, בייחוד אם מבוקשים מסמכים בגין עסקאות שבוצעו לפני המעבר של רשות המיסים לתיעוד עסקאות ושמירת מסמכים באופן ממוחשב (להלן קישור נוסף ביחס לאישורי מס שבחמס רכישה ו- דיווחים למיסוי מקרקעין בהסכמי מכר).

כמו כן, יש לפנות לעירייה לצורך הוצאת אישור עירייה עדכני באמצעות הגשת הסכם מכר, נסח לשכת רישום המקרקעין ועוד מסמכים שונים הנדרשים על ידי העיריות. כמו כן, ייתכן כי נידרש לשלם היטלי השבחה וחובות נוספים שהצטברו בין מועד ביצוע העסקה ועד לרישום הזכויות בפועלים.

שטרי מכר חתומים ומאומתים נדרשים על ידי הטאבו בכל עסקה, במדיה ולא מוצאים את המסמכים ניתן לפעול לצורך החתמתם מחדש על ידי המוכרים או יורשיהם. לחילופין, ניתן לחתום על המסמכים באמצעות יפוי כח (ככול וקיים).

תצלומי ת"ז מועברים בין הצדדים בדר"כ בזמן החתימה על ההסכם. במידה ואנו לא מצליחים להשיג את תצלומים ניתן לפנות למשרד הפנים.

יפוי כח הינו מסמך שבאמצעותו מיופה הכח רשאי לבצע פעולות בשל מייפה הכח (שלוח ו- שולח בהתאמה) כשעל הפעולות המבוצעות במסגרת זו חל חוק השליחות. הימצאותו של מסמך זה מהווה ראיה חזקה ביותר לכך שבין הצדדים נחתמה עסקה מחייבת.

השלמת רישום שלא בוצע על ידי חברה ממשלתית או גוף סטטוטורי:

במקרים אלו יש לפנות לגורם הרלוונטי באותה חברה אשר יכולה להיות חלמיש, עמידר, שכון עובדים וכיו"ב. ייתכן מאוד כי גופים אלו ימציאו מסמכים המעידים על פניות שנשלחו ואשר לא נענו לצורך המצאת מסמכים הדרושים להשלמת הזכויות. 

השלמת רישום הזכויות באמצעות פסק דין הצהרתי:

במידה ולא הצלחנו לאתר את המוכרים או יורשיהם, וכן לא הצלחנו להשלים את המסמכים יש להגיש בקשה מתאימה להמרצת פתיחה במסגרתה יתבקש פסק דין הצהרתי המורה על רישום הזכויות בנכס על שם הקונים.

קבלן פסק הדין תבוצע לאחר שבית המשפט יבדוק אם בוצעו כל הפעולות הדרושות לאיתור המוכר, האם לא מדובר בתרמיתו לאחר שיוכח כי המבקש זכאי להירשם כבעל הזכויות בנכס.

לאחר קבלת פסק דין מאת בית המשפט של בית המשפט יהיה ניתן לפנות ללשכת רישום המקרקעין לרישום הזכויות בנכס באמצעות פסיקתא שתינתן לגבי ביצוע הפעולה.

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק .שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

אמור במסמך זה אינו מהווה ייעוץ משפטי ולא ניתן לראות בתוכן המאמר כייעוץ משפטי. כל העושה שימוש במידע זה עושה זאת על אחריותו בלבד. לפני כל ביצוע פעולה רצוי להיוועץ בעו"ד.

 טלפון: 050-99-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com