ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

כך נפעל נכון מול נזילות שגורמות לבעיות רטיבות


המגורים בבניין משותף יוצרים לא אחת מחלוקות בין בעלי הדירות בעקבות מטרדים שונים הנגרמים מדירותיהם. ככלל, לכל בעל דירה ישנה אחריות כלפי הנזקים והמטרדים הנגרמים מדירתו, וגם כלפי תיקונים הגורמים לאותם נזקים. בכך למעשה, לבעליה של דירה בבניין משותף ישנה אחריות לתקן את הצנרת, הרצפה, האיטום ויתר המתקנים והתשתיות שגורמים לנזילת מים ולבעיות רטיבות בדירות שמתחתיהם.

יצוין כי, בעיות הנובעות מנזילות ורטיבות בבית משותף מהוות ביחד עם גורמים אחרים תחום של הנקרא "ליקויים ומטרדים בבתים משותפים". כך למשל, עשויות להתגלות מחלוקות בין בעלי דירות בעקבות רעשים הבוקעים מדירתו, ריחות מבישול מופרז, הזנחה של הדירה המשפיעה על בעלי דירות אחרים, שימוש בדירה לעסק או לגן ילדים וכו'.

בעיות רטיבות מוגדרות כליקויים דינמיים אשר מתפשטים ככול שהטיפול בהם מתעכב, כך שהיקפם והשפעתם של הליקויים מחמירים ככול שהטיפול נדחה. סימני הרטיבות יכולים להתגלות במוקד אחד בדירה או במספר מוקדים שהסימנים להם מופיעים בדרך כלל באמצעות כתמים על התקרה, קילוף, התפוררות, נפילת טיח, ניתוק גושי בטון וחשיפת מוטות שהחלידו.

כאשר מתגלים ליקויים יש לבדוק תחילה את המקור לליקויים, ובכך לשים לב האם המקור נובע מאחד השכנים, מהרכוש המשותף (גג הבניין, קירות חיצוניים וכיו"ב) או לחלופין אולי בכלל המקור מגיע מהדירה שבה מופיע הליקוי. משכך, יש להיעזר תחילה באיש מקצוע שלו הציוד המתאים והאמצעיים הדרושים לצורך בדיקת המקור שממנו נובע הליקוי.

למאמר מקיף בעניין מחלוקות בגין שימוש מחניה (מה לעשות כשהשכן חונה בחניה) - לחצו כאן.

בעיות רטיבות בדירה

את הבדיקה לגילוי המקור לרטיבות או הנזילה יש לבצע בדקדקנות ובזהירות, וזאת מכמה סיבות. שכן, כשם שאנו מטילים על שכנינו אחריות בגין הנזקים והליקויים שנגרמים מדירתם, כך לנו עלינו לנהוג בזהירות כלפיהם – אחרת ייתכן ואנו נדרש לשלם בעבור עלויות בדיקה שבוצעו על ידם ואף ביחס לטיפולים. בנוסף, תיקון הליקויים דורש שיתוף פעולה ורצון טוב של כל אחד מהצדדים, לכן פניה הנסמכת על בדיקה מבוססת עשויה לתרום לרצון של הצד השני לשתף פעולה. זאת ועוד, במקרים בהם הפניה לא תענה יפה, כך שניתקל בחוסר שיתוף פעולה והעדר רצון לפתור את הבעיה – בדיקה מקצועית אפריורית תאפשר לנו להמשיך ולכלכל את צעדינו בבטחה.

אם כך, מהן הפעולות שעלינו לבצע. תחילה, וכפי שצוין לעיל, עלינו לבצע מספר בדיקות מקדימות ולבחון את המקור לרטיבות או לנזילה. אחר כן, רצוי לנסות לפתור את הבעיה בדרכי נועם ובצורה חיובית כמה שיותר. אולם, במקרה וכל ניסיונותינו לתקן את הליקויים ולהפסיק את הנזילה ואת הרטיבות, הרי שיש לפנות לבית המשפט לצורך הוצאת צו עשה המורה על תיקון הליקויים.

בנוסף, וככול שיש חוסר בהירות לגבי מקור הליקויים - רטיבות, כך שלא ידוע האם הליקויים נובעים מהרכוש המשותף או מדירת השכן ניתן לפנות לוועד הבית לצורך ביצוע בדיקות. ככלל, משך הזמן לביצוע הבדיקות ותיקון הליקויים משתנה לפי נסיבותיו הפרטניות של כל מקרה ולפי חומרת הליקויים. כך למשל אי אפשר להתייחס באותו האופן לרטיבות המתפשטת במהירות לעבר תשתיות ומתקני חשמל בדירה לעומת מקרים בהם מדובר בליקוי קטן יחסית שקצב התפשטותו איטי.

הסיבה לאי תיקון הליקויים עשויה להיות נעוצה בחוסר רצון של השכן מלתקן את הליקויים ולשתף פעולה, עיכובים הנגרמים בשל גרירת רגליים מצדו של המבטח (שאצלו מבוטחת הדירה), תיקון חלקי של הבעיה או לחלופין בעיות רטיבות חוזרות ונשנות וכו'. כאמור, קשת המקרים יכולה להיות רבה, אך המשמעות של כל מקרה ומקרה, ברוב המקרים, היא החמרת הבעיה והמשך התפשטות הליקויים.

למאמר בעניין סכסוכי שכנים בעקבות מחלוקת בדבר חלוקת הזכויות בגג - לחצו כאן.

את חובת האחריות לתיקון ליקויים קובעים מכח סעיף 3(ב) לתקנון המצוי המאפשר לבעל דירה אחת לדרוש את תיקונו של ליקוי מבעל דירה אחרת, שאם לא כן אי תיקון הליקוי יפגע בדירתו של המבקש. כמו כן, סעיף 62 לחוק המקרקעין מאפשר להחיל את סעיף 3(ב) לתקנון המצוי ג במקרים בהם לא נרשם תקנון בבניין או לחלופין כשאין בתקנון הקיים התייחסות לנושא. במקרה בו כל הפניות לא עזרו, והליקוי לא תוקן, ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.

בהליך תא (י-ם) 48781-01-14‏ ‏ שרה זקן נ' דוד שמני, שנדון לאחרונה בפני בית משפט השלום, נדונה מחלוקת בין שני שכנים בבניין משותף, כשבדירת התובעים אשר גרים מתחת לתובעים (משפ' זקן) התגלו ליקויי רטיבות. תחילתה של המחלוקת לתיקון נזקי הרטיבות ניטשה לראשונה במהלך שנת 2002 - אז התגלו ליקויי רטיבות בדירת תקרת התובעים אשר מקורם נחזה להיות מדירת הנתבעים. הואיל ופניות התובעים לא צלחו באותה העת הוגשה תביעה למפקח על הבתים המשותפים אשר הסתיימה בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין.

כעבור מספר שנים, במהלך שנת 2012, החלו להתגלות שוב ליקויים בדירת התובעים, ומשכך נעשתה פניה נוספת לנתבעים לצורך תיקונם. אולם, גם במקרה הפניות לא הניבו תוצאות, כך שהיה שחל הצורך לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לצו עשה אשר יורה לנתבעים לתקן את הליקויים מדירתם.

לדידם של התובעים, הועלו תלונות כנגד נזקי רטיבות אשר מגיעים מדירת הנתבעים מזה מספר שנים ואשר אינם מטופלים כראוי. התובעים טוענים כי פעלו בהתאם להנחיות שבפסק הדין שניתן בשל פשרה בפני בית המפקח על הבתים המשותפים, אך הנתבעים נמנעו מלשתף פעולה, ומכאן התביעה שלפנינו.

לעומת זאת, הנתבעים טוענים כי חל ע פס"ד הנ"ל התיישנות, וכי בכל מקרה בבדיקות רבות שבוצעו היה קשה לגלות את המקור לליקוי, וזאת בשים לב לכך שחלק מהמומחים קבעו כי המקור לליקויים נגרם בשל שיפוצים נרחבים שביצעו התובעים בדירתם. משכך, וכפי שניתן לראות - כל צד אחז בחוות דעת מטעמו אשר ביקשה להוכיח את טענותיו - הפתרון מומחה מטעם בית המשפט.

חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט:

כאמור לעיל, כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת של מומחה מטעמו אשר ביחד שיקפו את הפער שניטש ביניהם. על כן, כדי להכריע בין חוות הדעת הסותרות, מונה מומחה מטעם בית המשפט שקבע כי אכן ישנה רטיבות פעילה באחד מחדריהם של התובעים אשר גורמת לסדקים, התפוררות, קילופים, נשירת טיח, ניתוק גושי בטון וחשיפת מוטות ברזל שהחלידו. עוד נקבע בחוות דעת המומחה כי מעל מוקדי הרטיבות בדירת התובעים נמצא חדר אמבטיה ומסתור כביסה כשתשתית הצנרת שבהם אינה תקנית ואינה תואמת לשימוש המבוצע בה, כך שכתוצאה מכך נגרמה ככול הנראה הרטיבות.

בית המשפט סקר את מסקנות המומחים מטעם הצדדים לעומת מסקנות המומחה מטעם בית המשפט וקבע כי יש לפעול ביחס להלכות הקיימות, ובתוך שכך לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אשר קבע כי מקור הליקויים מדירת הנתבעים. בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את עמדת התובעים והורה על מתן צו עשה לתיקון הליקויים, וכן על תשלום פיצוי לטובת התובעים בשל עוגמת הנפש וההוצאות שהוציאו לצורך תיקון בדיקת מקור הרטיבות. בנוסף, בית המשפט

#נדלןמקרקעין #ליקויים #רטיבות #ביתמשותף

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?