ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

האם קבלן יכול למנוע מרוכש דירה להגיש התנגדות לתיקון היתר?


סעיפים רבים בהסכמי לרכישת דירה מקבלן/יזם מבקשים להסדיר את מכלול החובות והזכויות שבין הצדדים, וכן את הפעולות שכל צד נדרש לבצע או להימנע מהן. בהתאם לכך סעיפים רבים בהסכם מסדירים את חלוקת הזכויות ברכוש המשותף בבניין, את הוצאת השטחים מהרכוש המשותף בבניין, ביצוע תיקוני תקופת הבדק, תוספות והשלמות לאחר מסירת החזקה, רישום הבית המשותף, הגשת בקשה לתיקון היתר וכו'. הנושאים הרבים המוסדרים בהסכם המכר מסבירים מדוע הסכמי המכר כוללים בכמות סעיפים רבה כל כך. אולם למרות כמות הסעיפים הרבה במרבית המקרים לא נמצא נוסח המתעדף את זכויותיו של הרוכש, אלא אם הוכנסו שינויים במהלך המשא ומתן.

לנוכח אותם מקרים המאפיינים את פערי הכוחות בין היזם / קבלן בכובעו כמוכר לבין רוכשי הדירות ישנה חקיקה ופסיקה ענפה שנועדה לתת מענה לפערי הכוחות שהשתרשו בשוק. כך למשל חוק המכר דירות מסדיר את מחויבויותיו של המוכר כפי הרוכש בכל הקשור לרישום הזכויות, תיקון הליקויים, תקופת הבדק, אי התאמות וכיו"ב. בדומה לכך, חוק המכר הבטחת השקעות לרוכשי דירות מסדיר את הבטוחות שיינתנו לרוכשי הדירות וכן את יתר הנושאים הכרוכים בכך. במאמרנו הקודמים התייחסנו להסדרת השימוש וחלוקת זכויות הבנייה בעת רכישת דירה מקבלן.

בין היתר, נכתבו גם מאמרים נוספים שעוסקים בניצול זכויות בנייה על ידי יזם שהצמיד אותן לדירה ששמר לעצמו, את האפשרות לבנות על גג בניין במקרים בהם הזכויות הוצמדו לדירה ונרשמו על שם בעליה במסמכי הבית המשותף, וכן האם קבלן רשאי לבנות על הגג בחלוף מספר שנים לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט?

נוסף על הנושאים לעיל, לאחרונה, בית המשפט נדרש להכריע בסוגיה שעניינה תוקפם של סעיפים בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן אשר אוסרים על רוכשי דירות להגיש התנגדות לפעולות תכנוניות ולהליכי רישוי שבכוונת היזם לנקוט?

אם כך, במה מדובר?

הסכמי מכר רבים כוללים סעיפים המאפשרים ליזם לבצע שינויים בדירות, בבניין וברכוש המשותף באמצעות הגשת בקשות להקלה, לשימוש חורג או על באמצעות תיקון היתר הבנייה. על מנת שרוכשי הדירות לא ימנעו מהיזם להגיש בקשות כאמור לעיל הסכמי המכר כוללים מספר סעיפים ששוללים מרוכשי הדירות את זכותם להגיש התנגדויות הנעוצות בטעמים תכנוניים, קניינים וכיו"ב.

כך שלמעשה אותם סעיפים מונעים מהרוכשים כל אפשרות להתנגד לביצוע שינויים בפרויקט על ידי היזם, בהווה או בעתיד, הן בפני מוסדות התכנון והן בפני המפקחת על הבתים המשותפים. .


במסגרת המאמרים שאוזכרו לעיל, נדונו שורה של תביעות שהגישו רוכשי דירות בפני המפקחת על הבתים המשותפים בעקבות פעולות מצד יזמים שדרשו לבצע שינויים או לבנות יחידות דיור נוספות לפני סיום הפרויקט ואף לאחר סיומו כאשר הדירות נמסרו לידי בעלי הדירות וכשהבניין מאוכלס.

במסגרת אותן תביעות, נקבע בפסקי הדין שהוצאו תחת ידיה של המפקחת כי, הצורך בקבלת הסכמת בעלי הדירות מתייתר אם השטחים ברכוש המשותף וזכויות הבנייה הוצאו כדין ובאם זכותם של המבקשים לבקש את תיקון ההיתר ללא הסכמת יתר בעלי הדירות הוסדרו כדין ונרשמו באופן ברור ומפורש במסמכי הבית המשותף.

לעומת זאת, בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בהליך מס' תא (ת"א) 64769-01-17‏ ‏ נועם משה פרידמן נ' חגית רצון, נדרש בית המשפט להכריע האם בעלי הדירות מנועים מלהגיש התנגדות גם בפני מוסדות התכנון.

לפי עובדות המקרה מדובר על בניין ברמת גן שנבנה בשנות ה- 90 המאוחרות ועליו קיימות מעל ל- 25 דירות, ועוד אולם אירועים הנמצא בקומת הקרקע.

לפי הוראות הסכמי המכר שנחתמו מול היזם ולפי מסמכי הבית המשותף, לבעלים של אולם האירועים שמורה הזכות להגיש בקשה לשינוי ייעוד של האולם באמצעות בקשה להקלה או שימוש חורג לפי הנסיבות ולהסב את השימוש בו למגורים, וזאת מבלי שלמי מבעלי הדירות תהיה זכות להתנגד לבקשות להוצאת היתר בנייה, לתיקוניו או לבקשה לשינוי ייעוד.

אולם, בניגוד לרוח ההסכמים ולנוסחם של הוראותיהם, במסגרת פסק הדין נקבע שלא ניתן להגביל את זכות להתנגד בהליכים תכנוניים, כך שאפילו רישום מפורש בהסכם המכר ובמסמכים השונים לא מונע מבעלי הדירות את הגישה לערכאות, ועל כן בית המשפט הורה על ביטול תוקפם של אותם סעיפים. בהתאם לכך, נקבע כי מוסד ההתנגדויות תורם באופן בלתי אמצעי למוסדות התכנון להבין ולקבל את התמונה המלאה בעת דיון באישור בקשות. בנוסף נקבע כי יישומה של זכות הטיעון של המבקשים להתנגד היא זכות חוקתית וחשובה שאין לפגוע בה.

לכן, ובשים לב לאמור לעיל, נדחתה טענת המבקשים והיזם כי התניות שעוגנו בהסכמי המכר ובמסמכי הבית המשותף מונעים מבעלי הדירות להתנגד לבקשה לתיקון היתר. לעומת זאת, נמצא כי תחולת הסעיפים ביחס להתנגדויות משיקולים קניינים עומדת בעינה, כך שלא ניתן להתנות עליה או להפחית מכוחה אלא משיקולים מיוחדים.

#רכישתדירהמקבלן #התנגדות #היתרבניה #נדלןמקרקעין #תכנוןובניה

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע בה שימוש קודם לכן. א...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הג...

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויות בנייה אשר קיימות ע...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדי...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכ...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) מגנות על הרוכש בשל קריסה של הקבלן, אך נועדו להבטיח כדאיות כלכל

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כ...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com