אם אתם מתכוונים לרכוש מחסן בבית משותף כדאי שתדעו כי הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן בנפרד מהדירה. אי לכך, עולה השאלה כיצד ניתן להתגבר על המכשולים הקיימים באופן שיאפשר לבצע את העסקה בהתאם לכוונת הצדדים?
בעלי דירות רבים חותמים על הסכמי מכר וחוזים כדי לשפר איכות חייהם ולמען השבחת נכסיהם באמצעות רכישת מחסן (או מחסנים), חניה, רצועות קרקע וכו'. שווי הנכסים וגובה העסקה עשוי להשתנות מעיר לעיר, לפי מאפייני הנכס וסביבתו ובהתאם לתנאי העסקה.
יחד עם זאת, ישנם נושאים שעליהם אין חולק(!) – למרות שעסקה לרכישת מחסן (במאמר שלהלן נתמקד במחסנים) זולה בהרבה מדירה, עדיין מדובר בעסקה במקרקעין, החייבת בדיווח למיסוי מקרקעין, ברישום מתאים. כמו כן, זוהי עסקה בעלת מורכבות, משמעות וייחודיות שדורשת התייחסות פרטנית לכל עסקה ולבחון כל מקרה לגופו.
כך למשל, ישנו הבדל משמעותי בין עסקה לרכישת מחסן על ידי בעל דירה באותו בית משותף (לדוגמה מכירת מחסן בין שכנים באותו הבניין), לבין רכישת מחסן על ידי מי שאינו הבעלים הרשומים של דירה בבניין.
הבדל נוסף נובע מהגדרת הנכס כמחסן המוצמד לדירה בבניין לעומת נכס שמוגדר כמחסן במחלקת הנדסה, אך הוא רשום כתת חלקה נפרדת ונעשה בו שימוש למגורים (לעניין עבירות בנייה בגין שימוש במחסן כדירת מגורים – לחצו כאן!).
המסגרת הנורמטיבית – מדוע אי אפשר למכור חניה בנפרד מהדירה:
סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קובע כי עסקה במקרקעין תסתיים עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. לכן כל עוד הרישום לא הושלם – הרוכש אינו מחזיק בזכויות קנייניות, אלא בזכויות חוזיות שהשתכללו עם החתימה על הסכם המכר.
ננסה להסביר את המסגרת הנורמטיבית בדרך הברורה ביותר בעזרת הדוגמה הבאה: מי שמתעניין בדירה שכוללת "חניה ומחסן בטאבו" (כך אומרים בפשטות בשפת היום-יום) – מעוניין למעשה בדירה שהחניה והמחסן מוצמדים אליה בנסח לשכת רישום המקרקעין ו- במסמכי הבית המשותף. עם זאת, לפי הוראות הדין הקיימות, אי אפשר למצוא מחסן או חניה שלבעליהם אין דירה בבניין.
הסיבה לכך נעוצה בסעיף 13 לחוק המקרקעין אשר קובע תנאים להיקף העסקה במקרקעין, תנאים אשר אוסרים (בין היתר) על מכירת מחסן, חניה וכל חלק מסוים מהמקרקעין בנפרד מהדירה, בזו הלשון:
13. עסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו-12, ואין תוקף לעסקה בחלק מסויים במקרקעין, והכל כשאין בחוק הוראה אחרת.
בהמשך, סעיף 55 לחוק המקרקעין מטיל מגבלה דומה גם על שטחים בלתי מסוימים ברכוש המשותף, כך:
"55. (א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
(ב) עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין
תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף."
לכן, מהאמור עד כה עולה כי, אין תוקף לעסקה במקרקעין (בין אם מדובר מסוים או חלק בלתי מסוים) אם מדובר במכר חלקי.
לעומת זאת, כאשר מדובר בעסקה בין בעלי זכויות באותו בית משותף (וליתר דיוק באותה חלקה לפי פרטי הזיהוי בטאבו) סעיף 62 לחוק המקרקעין מאפשר לבעלי הזכויות להעביר חלקים ביניהם, כדלהלן:
62. (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1) הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לענין סעיף קטן (א), "בעל דירה" – לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר המשנה בדירה המוחכרת בחכירת משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן
מה המשמעות של הסכם המכר לרכישת מחסן שלא יכול להסתיים ברישום?
כל הסכם מכר יש לנסח באופן שיהיה תואם למאפייני העסקה, מטרותיה, והוראות הדין (המסגרת הנורמטיבית) שרלוונטיות לגביה.
ניסוח שגוי של הסכם מכר יכול לגרום לתמחור מוטעה, קנסות בסכומים לא מבוטלים עקב פעולות שבוצעו באיחור (כמו דיווח למיסוי מקרקעין באיחור), אובדן הזכויות בנכס, הוצאות לא צפויות עסקאות נוגדות, החמצת פעולות חשובות כמו רישום הערת אזהרה, צורך לטפל ברישום מאוחר של הזכויות בלשכת רישום המקרקעין והליכים משפטיים ארוכים.
בהליך תא (נצ') 69726-11-16 יחיאל ישפה נ' יוסף אדרעי (פורסם בנבו, 26/11/2018), אשר נדון בבית המשפט המחוזי, נדונה תביעה אשר ראשיתה בשנת 1995 עת התובע (רוכש המחסן) ניסה לרכוש לראשונה את המחסן אשר שייך לבעלים של דירה בבניין הצמוד לדירתו ואף שלח טיוטת הסכם מכר ומקדמה (שלא נפרעה).
לאורך השנים, אותו תובע נישאר בקשר עם בנו של הבעלים, כאשר רק בשנת 2015 לאחר שהאב הלך לבית עולמו נחתם ביניהם הסכם שפרטיו היו כמעט זהים להסכם שנשלח בשנות ה- 90. אותו הבן, שזכה לכינוי הנתבע 1 בהליך, חתם גם בשם יתר היורשים על מכירת המחסן/ים וקיבלת מקדמה על חשבון התמורה.
כמו כן, ועוד לפני שהסכם המכר נחתם הוא שיפץ את המחסנים ששימשו קודם לכן כיסודות של הבניין והיו מלאים בחולות. לצורך הכשרת המחסנים התובע ריקן אותם מחולות, שיפץ אותם, התקין פתח יציאה (שהיה קיים רק מהחלקה שלו) ובסך הכל השקיע עשרות אלפי ₪.
לאחר שהסכם המכר נחתם התובע הוסיף מספר הערות בכתב ידו. כמו כן, בין הצדדים התנהל משא ומתן נוסף ביחס לרכישת הדירה באותו הבניין, משא ומתן אשר בעקבותיו נחתם מעין הסכם אופציה שמאפשר לתובע להחליט באם הוא מעוניין בעסקה המוצעת ביחס לדירה או לא.
בסופו של דבר, כל היורשים חתמו על הסכם מכר בקשר לדירה שקיבלו בירושה יחד עם המחסן. במקביל, התובע הגיש דיווח למיסוי מקרקעין בגין העסקה שנחתמה בקשר למחסן (שהוכחשה על ידי היורשים) והגיש את תביעתו לבית המשפט.
המחלוקת שניטשה בין הצדדים הולידה מספר שאלות משפטיות:
1. האם פניותיו של התובע לאב המנוח ושליחת מקדמה יצרו הסכם מחייב?
2. האם נחתם בין התובע לבין הנתבע 1 הסכם מכר מחייב?
3. אם יתברר שהסכם המכר מחייב, האם חתימתו של הנתבעת 1 מחייבת את יתר היורשים?
4. האם זכויותיו של התובע נסוגות מול הרוכש המאוחר לנוכח העובדה שלא נרשמה הערת אזהרה?
5. מהו הסעד לו זכאי התובע בהנחה שלא ניתן על פי הוראות הדין להשלים את העסקה ברישום כמכר?
תחילה, ניתן ללמוד מהשאלות המשפטיות מהן הקשיים עמם התובע נאלץ להתמודד. הוא חתם על הסכם לא מתאים, עם יורש אחד בלבד, לא וידא שהוא רשאי לחתום בשל יתר בעלי הזכויות, השקיע כספים שכעת עשויים לרדת לטמיון וכו'.
כדי לבחון את תוקפם של ההסכמים נעשה שימוש בהוראות חוק החוזים, (חלק כללי), תשל"ג-1973, אשר קובעות את התנאים ליצירת הסכם מחייב, וכן נסקרו מספר פסקי דין אשר התייחסו לרשימת פרטים מינימאלית הדרושה ליצירת הסכם מחייב. על מנת לצור הסכם מחייב חל הצורך שיתקיימו מספר תנאים: הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות.
היות שהמאמר אינו עסוק בתנאים ליצירת הסכם מחייב, נסתפק בהפניה למאמר מתאים, ונציין כי ההסכם שנשלח לאב לא קיבל תוקף מחייב, לעומת ההסכם שנחתם עם הבן שהוכר כמחייב. עם ביחס לאחים, לא הוכח כי הם ייפו את כוחו של הנתבע 1 לחתום בשמם, ומשכך נקבע שביחס אליהם ההסכם אינו תקף.
כפועל יוצא ממתן תוקף מחייב להסכם שנחתם בין התובע לבין הנתבע 1, נקבע כי הוא רכש הלכה למעשה 1/3 מהזכויות במחסנים. אולם מדובר בזכויות חוזיות בלבד, שכן לפי הוראות החוק אי אפשר למכור חלק מהדירה, כלומר אין תוקף קנייני לעסקה ביחס למחסן בלבד. אולם, העדר תוקף קנייני אינו מאיין את הזכויות החוזיות.
התוצאה האופרטיבית של פסק הייתה ביחס ל- 1/3 מחסן. במסגרת פסק הדין נקבע כי מי שרכש את הדירה ידע כי נחתם הסכם מכר בקשר למחסן, ובכל זאת הוא חתם על ההסכם ללא סייגים או תנאים מתלים. הואיל ועסקה זו הייתה ידועה נקבע כי תירשם על חלקו במחסנים הערה בדבר זכות השכירות ביחס ל- 1/3 מחסן.
תוצאת פסק הדין מעידה הלכה למעשה כי התובע לא נפגע ממחדלו שלא לרשום הערת אזהרה בגין הסכם המכר שנחתם. החלטה (אפשר לומר חריגה) זו התקבלה לנוכח נסיבותיו הייחודיות של המקרה, מודעותו של הרוכש המאוחר לעסקה ביחס למחסנים ומהטעם שרוב הזמן הערת האזהרה לא נרשמה בשל טעמים שלא היו קשורים בתובע.
