ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

שימוש לא סביר ברכוש המשותף: בית המשפט הורה לבעל דירה להסיר שלט מקיר הבניין


המרחב האורבני כיום רווי בבניינים שמוגדרים כבתים משותפים, כאשר הגידול באוכלוסייה והמחסור הקיים ממילא בדירות, רק מגביר את השימוש באותם מבנים ואת מספר הדירות שנבנות בכל אחת מהן. למעשה, הגברת השימוש כל כך נחוצה עד שפרויקטים מסוג תמ"א 38/1 חיזוק מבנים מוסיפים לבניינים ישנים יחידות דיור חדשות, ואילו בפרויקטים מסוג תמ"א 38/2 הורסים את הבניין הישן ובונים תחתיו מבנה חדש עם מספר רב יותר של יחידות דיור.

לפי סעיף 52 חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, בית משותף מוגדר כבית שבו 2 דירות לפחות והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים, ואילו המונח בנייה רוויה כולל בתוכו מבנים שבהם מעל 2 קומות ולא פחות מ- 4 דירות. להבדיל מהמונח "בנייה רוויה" שמתייחס למצב עובדתי, ההגדרה לבית משותף הינה משפטית, ועל כן לא כל מבנה שנכנס בגדרו של המונח הראשון (בנייה רוייה) ייכנס בגדרו של המונח השני (בית משותף).

אחד ממאפייניו הבולטים של הבית המשותף הוא הרכוש המשותף שכולל את כל החלקים שאינם רשומים כדירות, וכן מתקנים שמעצם טבעם ומהותם נועדו לשרת את כלל בעלי הדירות כמו מעלית, מבואה, חדר מדרגות, מקלטים קרקע וכו'. ישנם חלקים ברכוש המשותף שניתן להוציא ולהצמיד לדירות לצד חלקים שהוצאתם אסורה, ומשכך כל פעולה שתעשה לגביהם תהיה חסרת תוקף.

לכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף שנקבע לפי שטח רצפת דירות לעומת אותו שטח אצל יתר בעלי הדירות בבניין. עם זאת, בעלי הדירות רשאים לקבוע ביניהם מנגנון חלוקה שונה בתקנון הבית המשותף. במסגרת זו, בעלי הדירות יכולים להצמיד את זכויות הבנייה לדירה מסוימת, ואף לקבוע תנאים למימוש הזכויות.

מאחר שלכל דירה מוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף (למרות שניתן לקבוע מנגנון שונה, ואף להוציא שטחים, ישנם חלקים שלא ניתן להוציא מהרכוש המשותף), יוצא שלכל בעל דירה יש חלק בלתי מסוים מהרכוש המשותף. בעקבות זאת, מתאפשר לכל בעל דירה לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף.

נושא השימוש הסביר ברכוש המשותף על ידי בעלי הדירות מתרחש בחיי היום-יום כדבר שבשגרה, אך יוצר גם לא מעט מחלוקות וסכסוכים בין בעלי דירות. ניקח למשל את השימוש בחניות בבניין, בבניינים רבים החניות אינן מוצמדות לדירות, אלא שהן שייכות כלל בעלי הדירות, והשימוש בהן מתבצע על בסיס מקום פנוי. במקרים אלו, מדובר ברצועת הקרקע שאינה מוצמדת לאף הדירה.

בנוסף, במקרים אחרים נמצא שהחניות מוצמדות לדירות, אך בשל מצוקת החניה בעלי דירות בבניין מחנים את רכביהם לצדן של אותן חניות בחלק ששייך בהגדרתו לרכוש המשותף. במקרה הטוב, החניית הרכוש ברכוש המשותף תקשה על יציאה וכניסה לחניה (מכונה גם כ- "תמרון") או במקרה הפחות טוב לחסום את החניה. ברור כי במקרים האלו, כאשר שכן חוסם את החניה, יהיה מדובר בשימוש לא סביר.

מהאמור עד כה עולה כי, חוק המקרקעין מכיל הוראות שמסדירות את השימוש ברכוש המשותף, את הזכויות שיוצמדו מסך כל הזכויות ברכוש המשותף לכל אחת מהדירות, ואת היכולת לקבוע מנגנון שונה שיעוגן בתקנון הבית המשותף. דוגמה לחשיבותו של התקנון, והשלכותיו על בעלי הדירות, מתקבלת מתוך פסק דין שעסק בהתנגדותם של בעלי הדירות לתיקון הוראות התקנון באופן שיאפשר לבעלי נכסים בקומה הקרקע, שהקימו מסעדות, לבצע שימוש בפיר המעלית לצורך הוצאת ארובה.

כך למשל, גם הרוב הדרוש לצורך ביצוע פרויקט מסוג תמ"א 38 לא מחייב את הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין, אלא 66% באם מדובר בחיזוק מבנים או 80% במקרה של הריסה ובניה. עם זאת, שמורה לבעלי הדירות שמסרבים לפרויקט הזכות להתנגד לביצוע הפרויקט, אולם מומלץ לבחון את סבירות הטענות שמועלות ובאם מדובר בטעמי התנגדות סבירים.

למשל, במקרה אחר, נדונה התנגדות של בעלת דירה בבית משותף בו בוצע פרויקט תמ"א 38/1 על ידי בעלי הדירות לידי יזם חיצוני. עם זאת, למעט המקרים שצוינו לעיל, בהם לא נדרש הסכמה ואישור של כלל בעלי הדירות, כל שינוי ברכוש המשותף מחייב לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות. מסיבה זו, לא אחת נוצרת מערכת היחסים מורכבת בין בעלי הזכויות (בדר"כ שכנים) שמונעת מהם לקבל החלטות משותפות ולהגיע להסכמות.

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב בהליך עשא (ת"א) 39129-09-17 עופר פריוב נ' זילברברג רייסנר משרד עורכי דין, עלתה השאלה – האם התקנת שלט על קיר חיצוני של בניין משותף מהווה שימוש סביר ברכוש המשותף או לאו.

לפי תיאור העובדות שבפסק הדין, מדובר בבניין לבנייה רוויה שבנוסף לכל הסדרה אחרת של מערכת החובות והזכויות בין בעלי הזכויות בבניין נחתם גם הסכם שיתוף. על קומת הקרקע של הבניין יש משרדים או נכסים אחרים שמיועדים לשימוש מסחרי, ויתר הקומות מיועדות למגורים. ניהול ואחזקת הבניין מתבצע באמצעות חברת ניהול אשר סמכויותיה מעוגנות בהסכם השיתוף ובהסכמים פרטניים שנחתמו בין בעלי הדירות לבין החברה.

תחילתה של המחלוקת שבעטיה ניתן פסק הדין במסגרת ערעור שהוגש על החלטתה של המפקחת על הבתים המשותפים, נבעה מהתקנת שלט על קיר חיצוני של הבניין אשר מהווה חלק מהרכוש המשותף. לטענת בעלי הדירות המתנגדים, מדובר בשימוש לא סביר שלא ניתן לבצעו מבלי שניתנה הסכמתם של כלל בעלי הזכויות בבניין. מנגד, המערערים, מתקיני השלט, טענו שפעולת ההתקנה נעשתה כדין לאחר שהתקבלה הסכמת הנציגות.

לטענת המערערים, הסכם השיתוף שכולל את מינויה של חברת הניהול כנציגות בעלי הדירות לאחזקה וניהול של הרכוש המשותף מקנה לה את הסמכות להחליט בשם בעלי הדירות בנושאים הקשורים לרכוש המשותף. היות שכך, ובשים לב לאישור שניתן, הרי שפעולת ההתקנה נעשתה כדין.

בפסק הדיו שניתן על ידי המפקחת, עלה כי אותה נציגות לא מונתה כשלוחה מטעם בעלי הדירות, וממילא בעדותו של מנהל חברת הניהול נאמר כי השלט הותקן בניגוד להנחיותיה המפורשות. לכן, המפקחת דחתה את טענותיהם, ועברה לבחון את סבירות השימוש ברכוש המשותף על ידי המערערים. לפי בדיקה שנערכה, נמצא כי מדובר בשלט גדול ובולט שחורג בהרבה ממתחם הסבירות שכל בעל דירה לבצע. לכן, גם מבחינת הסבירות נמצא שאין מקום לאשר את התקנת השלט.

בדיון שנערך בפני בית המשפט המחוזי, נבחנה פעם נוספת שאלת הסמכת חברת הניהול כנציגות שרשאית לבצע מכח הרשאה מסוג שליחות פעולות קנייניות שקשורות לרכוש המשותף בשם בעלי הדירות. אולם, גם בבדיקה נוספת שנערכה נמצא כי ההסכם למינוי חברת הניהול שצורף להסכם השיתוף היה טיוטה בלבד, ומשכך אינו מחייב. כן נמצא כי ההסכמים הפרטניים שעליהם חתמו בעלי הדירות אינם מסמיכים את חברת הניהול לבצע את הפעולות הללו.

עם זאת, ובניגוד להחלטה הזהה שהתקבלה ביחס לחברת הניהול, לפי פסק הדין של ערכאת הערעור לא היה צורך לבחון את מידת הסבירות של השימוש היות שכל תפיסת חזקה ייחודית מהווה שימוש לא סביר. לעניינו, בוצעה הפרדה והבחנה להבדיל משימוש בחניות על בסיס פנוי כאמור לעיל, וכן נקבע שלא מדובר בהלכה, אלא בהבעת עמדה.

כאמור, מקרה זה ופסק הדין שניתן בעניינו מצטרף לשורה ארוכה של מחלוקות שהתגלעו בין בעלי דירות ביחס לניהול הבית המשותף, כגון מחלוקות סביב סבירות הסבתן של דירות גן לגני ילדים.

#עודנדלן #נדלןמקרקעין #לשכתרישוםהמקרקעין #בתיםמשותפים #נציגותהביתהמשותף #ועדבית #רכושמשותף

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com