ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם סיווג הארנונה למגורים מאפשר שימוש שונה בנכס בניגוד להיתר


חוק התכנון והבניה קובע כי השימוש בכל נכס ייעשה לפי ייעודו הקבוע בתכניות ובהיתר הבנייה שניתן בעניינו, אחרת שימוש שונה מזה שנקבע במסמכי הנכס הנ"ל מהווים עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה אשר מטילים אחריות פלילית על עושיהם. אחת עבירות הבנייה השכיחות לשימוש חורג עולה משימוש בנכס בפועל כדירת מגורים בעוד השימוש שמותר בנכס בהיתר הינו משרד, מלאכה וכיו"ב.

במרבית המקרים על יש להתאים את הנכס לשימוש החורג המבוצע בו, שיהיה צורך להוסיף כלים סניטריים (ברזים, מקלחות, כיורים, שירותים וכו'), מטבח, חלונות נוספים, מתקני כביסה, תוספת נקודות מים חשמל וגז וכן פעולות נוספות הנדרשות להתאמת השימוש בנכס למגורים. את הפעולות הללו יש לבצע באמצעות הקלות ובקשות לשימוש חורג בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.

לפיכך, ניתן לראות כי מדובר בשתי עבירות שונות. בשלב הראשון מדובר בביצוע עבודות הטעונות היתר מבלי שניתן לכך היתר עת מבוצעת התאמה של הנכס. בהמשך, מבוצע השימוש בפועל לצורך מגורים.

הואיל והארנונה ותשלומי החובה המוטלים על משרדים גבוהה מזו המוטלת על נכס שמבוצע בו שימוש למגורים, בעלי נכסים רבים פועלים לשינוי סיווג החיוב בארנונה של הנכס ברשות המקומית. עם זאת, נקבע לא אחת בפסקי דין שונים כי סיווג הארנונה למגורים במסמכי הרשות המקומית אינה מקהה את האחריות לשימוש חורג ללא היתר. כמו כן, נקבע כי אין לראות בשינוי הסיווג כגורם הקובע את המועד לספירת תחילת תקופת ההתיישנות.

גם טענות המועלות כי הנכס סוג בארנונה למגורים בעת רכישתו אינה גורעת מאחריות של בעליו לשימוש החורג, שכן את הבדיקה יש לבצע במחלקת ההנדסה ובמסגרת זו יש לבחון את מצב התכנוני ואת מצב הרישוי של הנכס, לרבות השימושים שניתן לעשות בו.

בהליך (ת"א) 1295-01-15‏ ‏ מדינת ישראל נ' צבי הרניב, נדרש בית המשפט להכריע האם ביצוע שימוש חורג בנכס למטרת מגורים במקום משרדים מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה. במסגרת ההליך הועלו על ידי הנאשם הטענות שלהלן.

לטענת הנאשם, העירייה הגישה כתב אישום זמן רב לאחר שבוצע השימוש החורג ואף לאחר שהדבר הובא לידיעתה שעה ששונה החיוב בארנונה למגורים במרשמיה. כמו כן, הנאשם טען כי שינוי הארנונה למגורים הטעה אותו בעת רכישת הדירה, כך שבשל השינוי הוא טעה לחשוב כי ניתן לבצע בנכס שימוש למגורים.

בשל האמור לעיל, הנאשם טען כי יש לזכות אותו בנוסף גם לנוכח הגנה מן הצדק מכיוון המוסדרת בסעיף 22 לחוק העונשין ובסעיף 208 לחוק התכנון והבניה משום שהוא נקט בכל האמצעים שביכולתו כדי להימנע מביצוע העבירה.

שימוש חורג בניגוד להיתר בנייה

טענה נוספת שהועלתה על ידי הנאשם נוגעת לחיפוש ולכניסה לנכס על ידי פקחיה של העירייה, כך שפעולה זו בוצע בניגוד להוראותיו של סעיף 257 לחוק התכנון והבניה. לטענת הנאשם היה על העירייה להיכנס לנכס לאחר קבלת הסכמת הבעלים או המחזיק; שהביקור ייערך בשעות היום ושתינתן הודעה בכתב 24 שעות לפני ביצוע הביקור.

בית המשפט התייחס לטענות הנאשם בהכרעת הדין וקבע כי סיווג הארנונה למגורים אינו מהווה שינוי ייעוד של הנכס ואינו מתיר שימוש אחר. אגב כך, הוצגה אף הודעת הרשות המקומית כי שינוי סיווג הארנונה אינו מתיר שימוש בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה.

כן נקבע כי שינוי סיווג הארנונה אינו מייתר את הצורך לבדוק את הנכס במחלקת ההנדסה את השימוש שניתן לבצע בו לפי התכניות ועל פי ההיתר שניתן. אי ביצוע הבדיקות הללו והסתמכות על סיווג הנכס במחלקת הארנונה אינו מאפשר להסתמך או להתגונן בכתב אישום שעילתו נעוצה בשימוש חורג.

עוקב נקבע כי לא עומדת לנאשם טענת הגנה מן הצדק עקב אכיפה בררנית של הרשות שעה שהוכח שננקטו הליכים כנגד שימוש חורג שבוצע בנכסים סמוכים. עם זאת, הוטחה ביקורת רבה על התנהלות הפקחים בשל כניסתם לנכס מבלי שניתנה הודעה מתאימה על כך 24 שעות מראש. אמנם, נקבע שלא ניתן לקבל את טענת הנאשם לפריצה שלא כדין למקרקעין, אך בוודאי שיש לקחת את התנהלות מחלקת ההנדסה בחשבון בשלב הטיעונים לעונש לקראת גזר הדין.

במאמר אחר שנכתב בעניין זה בקשר לעבירות בנייה ועד למועד בו הוגש אישום. עם זאת, באותו המקרה דובר על עבירת בנייה בעקבות שימוש חורג העולה על 80 שנה, וכן על עבירה שביצועה החל עוד בזמן שהבעלים של הנכס היו הוריה של הנאשמת. באותו המקרה ניתנה לנאשמת הגנה מהצדק מהטעם כי אין לצפות שמי שמחזיק בנכס במשך שנים כה רבות יהיה מודע למצבו של הנכס וזאת להבדיל ממי שרכש את הנכס שגביו כן מצפים לביצוע בדיקות.

#תכנון #עבירותבניה #שימושחורג #חריגותבנייה

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com