ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם סיווג הארנונה למגורים מאפשר שימוש שונה בנכס בניגוד להיתר


חוק התכנון והבניה קובע כי השימוש בכל נכס ייעשה לפי ייעודו הקבוע בתכניות ובהיתר הבנייה שניתן בעניינו, אחרת שימוש שונה מזה שנקבע במסמכי הנכס הנ"ל מהווים עבירה על הוראות חוק התכנון והבניה אשר מטילים אחריות פלילית על עושיהם. אחת עבירות הבנייה השכיחות לשימוש חורג עולה משימוש בנכס בפועל כדירת מגורים בעוד השימוש שמותר בנכס בהיתר הינו משרד, מלאכה וכיו"ב.

במרבית המקרים על יש להתאים את הנכס לשימוש החורג המבוצע בו, שיהיה צורך להוסיף כלים סניטריים (ברזים, מקלחות, כיורים, שירותים וכו'), מטבח, חלונות נוספים, מתקני כביסה, תוספת נקודות מים חשמל וגז וכן פעולות נוספות הנדרשות להתאמת השימוש בנכס למגורים. את הפעולות הללו יש לבצע באמצעות הקלות ובקשות לשימוש חורג בהתאם להוראות סעיף 149 לחוק התכנון והבניה.

לפיכך, ניתן לראות כי מדובר בשתי עבירות שונות. בשלב הראשון מדובר בביצוע עבודות הטעונות היתר מבלי שניתן לכך היתר עת מבוצעת התאמה של הנכס. בהמשך, מבוצע השימוש בפועל לצורך מגורים.

הואיל והארנונה ותשלומי החובה המוטלים על משרדים גבוהה מזו המוטלת על נכס שמבוצע בו שימוש למגורים, בעלי נכסים רבים פועלים לשינוי סיווג החיוב בארנונה של הנכס ברשות המקומית. עם זאת, נקבע לא אחת בפסקי דין שונים כי סיווג הארנונה למגורים במסמכי הרשות המקומית אינה מקהה את האחריות לשימוש חורג ללא היתר. כמו כן, נקבע כי אין לראות בשינוי הסיווג כגורם הקובע את המועד לספירת תחילת תקופת ההתיישנות.

גם טענות המועלות כי הנכס סוג בארנונה למגורים בעת רכישתו אינה גורעת מאחריות של בעליו לשימוש החורג, שכן את הבדיקה יש לבצע במחלקת ההנדסה ובמסגרת זו יש לבחון את מצב התכנוני ואת מצב הרישוי של הנכס, לרבות השימושים שניתן לעשות בו.

בהליך (ת"א) 1295-01-15‏ ‏ מדינת ישראל נ' צבי הרניב, נדרש בית המשפט להכריע האם ביצוע שימוש חורג בנכס למטרת מגורים במקום משרדים מהווה עבירה לפי חוק התכנון והבניה. במסגרת ההליך הועלו על ידי הנאשם הטענות שלהלן.

לטענת הנאשם, העירייה הגישה כתב אישום זמן רב לאחר שבוצע השימוש החורג ואף לאחר שהדבר הובא לידיעתה שעה ששונה החיוב בארנונה למגורים במרשמיה. כמו כן, הנאשם טען כי שינוי הארנונה למגורים הטעה אותו בעת רכישת הדירה, כך שבשל השינוי הוא טעה לחשוב כי ניתן לבצע בנכס שימוש למגורים.

בשל האמור לעיל, הנאשם טען כי יש לזכות אותו בנוסף גם לנוכח הגנה מן הצדק מכיוון המוסדרת בסעיף 22 לחוק העונשין ובסעיף 208 לחוק התכנון והבניה משום שהוא נקט בכל האמצעים שביכולתו כדי להימנע מביצוע העבירה.

טענה נוספת שהועלתה על ידי הנאשם נוגעת לחיפוש ולכניסה לנכס על ידי פקחיה של העירייה, כך שפעולה זו בוצע בניגוד להוראותיו של סעיף 257 לחוק התכנון והבניה. לטענת הנאשם היה על העירייה להיכנס לנכס לאחר קבלת הסכמת הבעלים או המחזיק; שהביקור ייערך בשעות היום ושתינתן הודעה בכתב 24 שעות לפני ביצוע הביקור.

בית המשפט התייחס לטענות הנאשם בהכרעת הדין וקבע כי סיווג הארנונה למגורים אינו מהווה שינוי ייעוד של הנכס ואינו מתיר שימוש אחר. אגב כך, הוצגה אף הודעת הרשות המקומית כי שינוי סיווג הארנונה אינו מתיר שימוש בניגוד להוראות חוק התכנון והבניה.

כן נקבע כי שינוי סיווג הארנונה אינו מייתר את הצורך לבדוק את הנכס במחלקת ההנדסה את השימוש שניתן לבצע בו לפי התכניות ועל פי ההיתר שניתן. אי ביצוע הבדיקות הללו והסתמכות על סיווג הנכס במחלקת הארנונה אינו מאפשר להסתמך או להתגונן בכתב אישום שעילתו נעוצה בשימוש חורג.

עוקב נקבע כי לא עומדת לנאשם טענת הגנה מן הצדק עקב אכיפה בררנית של הרשות שעה שהוכח שננקטו הליכים כנגד שימוש חורג שבוצע בנכסים סמוכים. עם זאת, הוטחה ביקורת רבה על התנהלות הפקחים בשל כניסתם לנכס מבלי שניתנה הודעה מתאימה על כך 24 שעות מראש. אמנם, נקבע שלא ניתן לקבל את טענת הנאשם לפריצה שלא כדין למקרקעין, אך בוודאי שיש לקחת את התנהלות מחלקת ההנדסה בחשבון בשלב הטיעונים לעונש לקראת גזר הדין.

במאמר אחר שנכתב בעניין זה בקשר לעבירות בנייה ועד למועד בו הוגש אישום. עם זאת, באותו המקרה דובר על עבירת בנייה בעקבות שימוש חורג העולה על 80 שנה, וכן על עבירה שביצועה החל עוד בזמן שהבעלים של הנכס היו הוריה של הנאשמת. באותו המקרה ניתנה לנאשמת הגנה מהצדק מהטעם כי אין לצפות שמי שמחזיק בנכס במשך שנים כה רבות יהיה מודע למצבו של הנכס וזאת להבדיל ממי שרכש את הנכס שגביו כן מצפים לביצוע בדיקות.

#תכנון #עבירותבניה #שימושחורג #חריגותבנייה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com