ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

רטיבות, נזילות ושאר ליקויים בבית משותף – בתוך כמה זמן על בעל הדירה לתקנם


החיים בבית המשותף "כופים" שכנות משותפת שמחייבת את בעלי הדירות לשתף פעולה, לפתור בעיות שנמצאות באחריות משותפת של כמה מהם, ובתוך שכך לתקן ליקויים, בעיות רטיבות ואיטום, נזילות, חלחול של מים, כשלים במערכת החשמל ובצנרת ועוד מספר ליקויים כאלו ואחרים.

כאשר הליקויים מופיעים לראשונה לא ניתן לפנות ישר לבעל הדירה שלמעלה ולבקש ממנו להביא מומחים ואנשי מקצוע לתיקונם, אלא שיש לאתר תחילה את המקור לתקלה. לכן, השלב הראשון בדרך לטיפול בבעיה הוא "איתור המקור", עבודה שנעשית על ידי בעלי מקצוע בעלי מומחיות וציוד מתאים.

פעולת האיתור לא נחשבת לפעולה פשוטה וגם מסקנותיה אינן מבטיחות דיוק מוחלט. למעשה, לא אחת מתברר לאחר שעבודות התיקון הושלמו שבעל המקצוע טעה, ושלמרות העבודות הליקויים ממשיכים לתת את אותותיהם. ויחד עם זאת, מדובר בסך הכל בשלב ראשוני ומקדמי.

לאחר שאיתרנו את מקור הליקוי ושללנו את האפשרות כי מקור נמצא ברכוש המשותף שהינו באחריותם של כל בעלי הדירות (כמו נזילה מהגג, בעיית איטום בקיר הבניין, צנרת שמשרתת את כלל בעלי הדירות וכו'), יש לפנות לבעל הדירה ולדרוש ממנו לתקן את הליקויים שנובעים מדירתו, ליקויים שתיקונם נמצא תחת אחריותו.

פרק זמן סביר לתיקון ליקויים

היות שבמרבית המקרים מדובר בליקויים דינמיים שמתפשטים ומחמירים ככול שעובר הזמן, הרי שכל שיהוי והמתנה רק מחמירים את המצב, מגבירים את הפגיעה שנלוות לליקויים ומייקרים את עלויות התיקון. לא זו בלבד, אי טיפול בליקויים עשויים לגור למפגעים תברואתיים או לצור מצבים מסכני חיים כמו התקרבותם של בעיות רטיבות למערכת החשמל, עובש ופטרת שמסוכנים לנשימה וכו'.

מכאן, שמצופה כי בעל הדירה יפעל לתיקון בהקדם, אך לצערנו לא אחת המציאות מלמדת אותנו ההיפך – בעלי הדירות גוררים את רגליהם, נמנעים מלטפל בליקויים ואפילו מסרבים לכך.

בהליך (פ"ת) 428/14 ס. ב. כ נ' ס.ש שנדון בפני המפקחת על הבתים המשותפים נקבע כי לבעל דירה יש אינטרס הסתמכות לגיטימי על כך שהליקויים יתוקנו בתוך פרק זמן סביר ובהקדם האפשרי, מבלי שיתמהמה. כל עיכוב שייגרם רק יחמיר עוצמת את הפגיעה ויגדיל את עוגמת הנפש שנגרמת בשל כך. לעניין זה, יוער כי, בתי המשפט הכירו בכך שאי תיקון ליקויים בדירת מגורים מצדיקה פסיקת פיצויי עוגנת נפש מוגברים.

לפיכך, עומד לרשותו של בעל הדירה שנדרש לתקן את הליקויים פרק זמן סביר שמשתנה לפי נסיבות העניין.

מה ניתן לעשות אם בעל הדירה מסרב לתקן את הליקויים:

על המקור הנורמטיבי שמטיל על בעל הדירה אחריות לתיקון ליקויים פרטנו בהרחבה במאמר הקודם, ועל כן לא נרחיב על כך פעם נוספת. שכן, המאמר שלפנינו עוסק בדרכי הפעולה ביחס לבעל דירה שמסרב לתקן ליקויים כמו בעיות רטיבות, נזילות וכיו"ב.

במקרה בו בעל דירה מסרב לתקן ליקויים מומלץ לשלוח מכתב התראה לפני נקיטה בהליכים משפטיים, ובאמצעות כך לאותת על רצינותנו ומוכנותנו לפנות לערכאות משפטיות כדי להביא לפתרון הבעיה. מכתב ההתראה נועד לא רק להתריע בפני בעל הדירה הסרבן, אלא גם נועד לאפשר לו לתקן את הפרתו באופן שימנע מכולם הוצאות נוספות וניהול הליך משפטי.

עם זאת, במקרים בהם גם מכתב ההתראה זוכה להתעלמות או להעדר התייחסות הולמת, חל הצורך להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים ולדרוש לקבל צו עשה לתיקון הליקויים. הגשת התביעה מחייבת מומחיות משפטית בתחום שתכלול את כל הסעדים הדרושים לטיפול סופי ומוחלט של הליקוי.

דרישה ראשונה – טיפול בליקויים וכיסוי עלויות התיקון לפי חוות דעת מומחה:

אם וכאשר חל צורך להגיש תביעה ולדרוש צו עשה לתיקון הליקויים יש לקבוע את היקפם על פי חוות דעת מומחה. במרבית המקרים יהיה מדובר במומחה שמונה על ידי בית המשפט לצורך הכרעה במחלוקת. אותו המומחה יהיה גם הגורם שיקבע כי עבודות התיקון הושלמו בהתאם להנחיותיו.

בהליך (עכו) 88/05 ינקו שמואל נ' אמר קלוד קבע בית המשפט שכלל תינתן עדיפות לחוות דעתו של המומחה אשר מונה על ידי בית המשפט. בית המשפט לא יסטה בנקל ממסקנותיו של המומחה. לכן, וכדי להיערך נכון לקראת ההליך המשפטי יש משנה חשיבות להצטיידות בחוות דעת של מומחה מטעם התובע אשר ימשיך וייתן במהלך ההליך המשפטי.

דרישה שנייה – החלת מבחן התוצאה לצורך קביעה כי בעל הדירה הסרבן עמד בהתחייבויותיו:

בתי המשפט מבכרים את חוות הדעת של המומחה מטעמם, אך גם הוא יכול לטעות (כפי שקורה לעתים). מסקנותיו של המומחה יכולות לעלות בקנה אחד עם חוות הדעת שהגיש התובע או עם חוות הדעת של הנתבע. לפיכך, עולה השאלה האם בעל הדירה יוצא לידי חובה עם ביצוע העבודות שצוינו על פי חוות הדעת כדרך הנכונה לתיקון הליקויים.

בהליך תא (י-ם) 48781-01-14 שרה זקן נ' דוד שמני בית המשפט נדרש לסוגיה זו ולצורך להכריע בדבר אחריותו של בעל דירה להמשיך ולבצע עבודות נוספות לתיקון הליקויים, וזאת לאחר שבוצעו עבודות על פי ובהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.

בהקשר זה, בית המשפט קבע כי אחריותו של הנתבע, בעל הדירה הסרבן, נקבעת לפי מבחן התוצאה, כך שהוא יעמוד בכל התחייבויותיו כלפי שכנו רק לאחר שהליקוי יתוקן סופית.

מה קורה אם פסק הדין אינו מיושם על ידי בעל הדירה שעדיין מסרב לתקן את הליקויים:

סכסוכים משפטיים אשר מגיעים לפתחם של בתי המשפט מסתיימים בהסכמי פשרה אשר מקבלים תוקף של פסק דין. הסכמים אלו כוללים בדרך כלל הבנות והסכמות שאליהם הגיעו הצדדים אשר מייתרים את הצורך בניהול הליך משפטי.

היות שהסמכות העניינית לטיפול בסכסוכי שכנים מסורה למפקחת על הבתים המשותפים, יש להגיש תביעה לאכיפת פסק הדין לערכאה המתאימה, וכן לדרוש שיינתנו פיצויים מכח פקודת ביזיון בית המשפט.

בפרשת שרה זקן הנ"ל בית משפט השלום נטל לעצמו את הסמכות הענייני, תוך שמציין כי מדובר בחריג שמתאפשר בעקבות דוקטרינה משפטית. עוד נקבע כי הפעולה התאפשרה לאור העובדה כי התיק נבחן על ידי מומחים שמינה בית המשפט, ועל כן ביטול ההליך בשלב זה יגרור לעינוי דין לצדדים.

לפיכך, חשוב לשים לב כי ההליכים בתביעות שנוגעות לסכסוכי שכנים מתנהלים מול הערכאה המתאימה.

כפיר חיון, עו"ד | מקרקעין - נדל"ן ובתים משותפים

#ביתמשותף #בתיםמשותפים #נדלןמקרקעין #ליקוייבניה #ליקויים #תיקוןליקויים #סכסוכישכנים #רטיבות #נזילות

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com