ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

השפעת תיקון 116 לחוק התכנון והבניה על הענישה ועל מניעת עבירות


מבוא:

בשנת 1985, ציין בית המשפט העליון בהליך ע"פ 917/85, כי עבירות על חוק התכנון והבניה נהפכו זה מכבר למכת מדינה. כעבור כ- 30 שנה לאחר מכן, בשנת 2016 פורסם דו"ח היועץ המשפטי לממשלה בו נטען כי העבירות הללו הן הנפוצות ביותר ושביצוען חוצה את כל שכבות האוכלוסייה ללא הבדל.

במרוצת השנים פסקי דין רבים חזרו על כך שעבירות על חוק התכנון והבניה מוכרות מזה שנים רבות כמכת מדינה, ועל הכשלים הידועים באכיפת החוק. לצורך כך, תיקון 116 לחוק התכנון והבניה נועד להקנות לגופים האמונים על אכיפת דיני התכנון והבניה כלים נוספים ויעילים לאכיפת הוראות חוק התכנון והבניה.

למאמר מקיף בעניין עבירות תכנון ובניה לחצו כאן!

הגברת הענישה:

לגישת גורמי האכיפה והתביעה עבירות התכנון והבניה נועדו בראש ובראשונה לצור רווח כלכלי למבצעי העבירות, הרי שהכלים להתמודדות עם העבירות נועדו להטיל סנקציות כלכליות שיהפכו את הרווח שנוצר מהעבירה ללא כדאי, וכן להקנות אמצעי טיפול להריסת הבנייה.

הפניה לחלק במאמר העוסק בענישה בשל עבירות על חוק התכנון והבניה.

כחלק מהמענה שהתיקון לחוק נותן להיבטים הכלכליים הוחמרו הקנסות המוטלים על בניה לא חוקית, לרבות קנסות המוטלים על ביצוע העבירה, על הפרת צווים מנהליים מנהלים ואי קיום צווים. כך למשל, סעיף 223 לחוק מאפשר להטיל קנס בגובה האגרות ותשלומי החובה שהיה על הנאשם לשלם לו הבנייה או השימוש היו מבוצעים כדין. כן ניתן להטיל קנסות עד לגובה כפול מזה של המבנה מושא עבירות הבנייה או השתת קנס כפול משווי המקרקעין שעליהם בוצעה עבירת הבנייה לבין שווים לפי השימוש שמותר בהם.

התמקדות במניעים כלכליים:

כפי שניתן לראות, ובהתאם לדברי ההסבר לתיקון מספר 116 לחוק התכנון והבניה, הקנסות נועדו לבטל את התמריץ הכלכלי לבניה לא חוקית באמצעות הטלת קנסות שישקפו את העלויות שהיו משולמות לו הבנייה הייתה נעשית באופן חוקי. בכך למעשה, מבקש התיקון לחוק לשקף עלויות נוספות כגון שכר אדריכלים, יועצים, היטלי וכו'.

בנוסף, הוגדלה כמות הגורמים שניטל להטיל עליהם אחריות בגין עבירות, כגון: מי שאחראי לקבלת ההיתר, הבעלים של המקרקעין, מבצעי העבודה והמחזיק בפעול במקרקעין. לעניין זה, ישנה אחריות פלילית גם על אנשי המקצוע הקשורים לביצוע העבודות והוצאות ההיתר, לרבות: קבלן ראשי, אדריכל, מהנדס, מתכנן, הנדסאי אשר קשורים לביצוע הבניה.

ביחס לתאגידים, התיקון ל חוק העמיק את אחריות נושאי משרה בתאגיד לבצע פיקוח כנגד ביצוע עבירות בניה ואף הרחיב את הקנס שניתן להטיל בגין עבירות בניה שבוצעו על ידי תאגיד. הטעם העיקרי להחמרת הענישה על תאגידים עולה, ככול הנראה, בשל העובדה שהמניע העיקרי לכך בתאגידים נובע משיקולים כלכליים.

בהתאם לכך, הוחמרו הדרישות מנושאי המשרה בתאגידים ונקבע כי עליהם לבצע את כל הניתן כדי להימנע מעבירות על החוק, כולל אחריות למנוע עבירות על ידי כל אחד מעובדיו של התאגיד. עוד קובע החוק כי תהיה חזקה (הניתנת לסתירה) כי ביצוע של עבירה על הוראות החוק נעשתה בידיעתו של נושא המשרה בתאגיד.

הגברת הפיקוח והאכיפה:

לצורך הגברת האכיפה והגדלת כמות הפקחים הוסמכו רשויות מקומיות אשר כפופות לוועדות מרחביות לאכוף את הוראות חוק התכנון והבניה בשטחן. תיקון זה מתייחס בדרך כלל ליישובים קטנים שהם מאוגדים מבחינה תכנונית תחת ועדה מרחבית לתכנון ובניה. משכך, לאחר תיקון זה תינתן לרשות המקומית כל הסמכות המוקנות לוועדה המרחבית מכח פרק י' לחוק התכנון והבניה.

עוד נקבעו הנחיות נוספות לעניין הסמכת פקחים על ידי הרשויות המקומיות, המשטרה, שר האוצר ויתר גורמי האכיפה והתביעה. התיקון יישר קו עם המגמה בפסיקה שהותירה ליחידה הייעודית לחוקי התכנון והבניה בפרקליטות להתערב במקרים בהם לא מבוצעת אכיפה על ידי הרשויות המקומיות.

בהתאם לכך, הורחבה הגדרת התובעים לפי חוק זה, כך שגם הרשויות המקומיות תוכלנה להסמיך תובעים שייצגו אותה בבתי המשפט. בכך למעשה, תתאפשר הגברת האכיפה בזכות ייעול הליכי התביעה והורדת הנטל מפרקליטות המדינה בגין ניהול תיקים אלו.

שימוש מוגבר בצווים:

צווים שהוצאו מכח חוק התכנון והבניה אינם מוגדרים כענישה, ולכן עצם הריסת מבנה שנבנה שלא בתנאי ההיתר או לחלופין הפסקת השימוש אינם מהווים עונש. שכן, מטרת הצווים נועדה למנוע יצירת עובדות בשטח, החזרת המצב לקדמותו והתאמת המצב בפועל לתכניות החלות על המקרקעין.

לכן, במסגרת הצווים שהוצאו ניתנה לרשויות המקומיות האפשרות להוצאת צו הפסקת עבודות מנהלי, הוצאת צו הריסה מנהלי בגין עבירות בנייה שבוצעו במשך התקופה בה צו הפסקת העבודות המנהלי היה בתוקף, קביעת תנאים פרוצדורליים ליישום הצווים וביחס לבקשות לביטול צווים מנהליים שהוצאו.

בנוסף, ובהמשך להגברת הענישה המצוינת לעיל, נקבעו קנסות בגין אי קיום והפרה של צווים, לרבות האפשרות להטלת קנס בגין כל יום של הפרה. כמו כן, לצורך ייעול הצווים מניעת שחיקת ההרתעה המתבקשת מהם נקבעו בחוק מועדים לביצועם והגבלות לדחייתם.

כמו כן, כחלק מייעול ההליכים נקבעו הנחיות לעניין הוצאת הצווים על ידי הרשויות המקומיות, וזאת לצורך עמידה בדרישות של מנהל תקין החלות עליהם. אגב כך, על הפקחים לציין בדו"ח את פרטים שונים הקשורים לתיעוד העבירות ומועד ביצוען.

להפניה בחלק במאמר בעניין צווים מכח חוק התכנון והבניה לחצו כאן

הרחבת הסמכות והאכיפה באמצעות צווים מנהליים נועדה לאפשר אכיפה מוקדמת כנגד עבירות תכנון ובניה. אולם, בשל הפגיעה של אותם צווים בקניינו של הפרט הושמו מנגנוני הגנה כדי למנוע פגיעות מיותרות שלא לצורך ושימוש לא מבוקר בהם. בהתאם לכך, נקבעו הנחיות על ידי היחידה הארצית לאכיפת דיני תכנון ובניה בקשר להוצאת הצווים אשר כוללות, בין היתר, את ההנחיות הבאות:

  1. ערכית דו"ח פיקוח ודפית המלצה על ידי המפקח.

  2. העברת הדו"ח והסיכום למנהל.

  3. אישור המנהל להחלטת המפקח, מתן המלצה ופתיחת תיק.

  4. העברת התיק לנותן הצו.

  5. קיום התייעצות בין נותן הצו לבין היועץ המשפטי לרשות המקומית. יש לתעד את מכתב ההתייעצות.

  6. פיקוח אחר קיום הצו המנהלי.

התנאים להוצאת צו ארעי דומים (אך בכפוף לשינויים מסוימים), אך תוקפו של זה יפקע בתוך 5 ימים. לעומת צו מנהלי שיפקע בהתאם להחלטת נותן הצו או להחלטת בית המשפט.

#תכנוןובניה #עבירותבניה #הסדרמותנה #מדיניותענישהבגיןחריגותבנייה

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com