ליקויי בנייה ואי התאמות: כיצד לנהל את תקופת הבדק בצורה נכונה

מדי שנה מבוצעות אלפי עסקאות לרכישת דירות מגורים בסכומי עתק – אך בפועל מרבית הרוכשים אינם מודעים לזכויותיהם מכח חוק המכר דירות או מכח הוראות הסכם המכר, אינם נערכים כראוי למסירת הדירה ולעריכת פרוטוקול מסירה ואף אינם יודעים שעליהם להתייחס באופן שונה לכל אחד מליקויי הבנייה שיתגלו בדירה (בעיות רטיבות, כשלים בטיחותיים, ליקויים קוסמטיים, מחסור באביזרים, נזק בלתי הפיך וכו').

במאמר שלפנינו, נשתדל לעשות סדר במכלול הסוגיות הנוגעות לליקויי בנייה, על השפעת הוראות הסכם המכר וחוק המכר דירות על המחלוקות שעלולות להתגלות בעניינם ועל זכויות הרוכשים מכח הוראות הדין והפסיקה.

ההגדרה לליקויי בנייה ואחריות היזם:

סעיף 4(א)(1) לחוק המכר דירות מתווה הגדרה רחבה לליקויי בנייה, כך שכל סטייה מהוראות המפרט הטכני, תקן רשמי או תקנות הבנייה – נחשב לליקוי בנייה ולהפרה של הוראות התחייבויות היזם כלפי הרוכש. להלן הוראות החוק:

"המוכר לא קיים את חיוביו כלפי הקונה או קונה המשנה אם התקיים אחד מאלה: הדירה או כל דבר שבה (להלן – הדירה) שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה."

בניגוד להוראות הסכם המכר שמגדירות באופן נרחב את המונח "ליקויי בנייה" – במרבית הסכמי המכר נעשה ניסיון לצמצם ולהחריג את אחריות הקבלן, כך שישנן הוראות פטור ביחס לשינויים שבוצעו (בהסכמת היזם וחלף תמחורם על ידו), הסרת אחריות מעל ליקויים שלא צוינו בדו"ח הבדק, דחיית מועד תיקון הליקויים לסוף שנת הבדק וויתור על נזק ועוגמת נפש שנגרמו במהלך ביצוע העבודות.

על מנת שהוראות חוק המכר לא תהפוכנה לאות מתה – סעיף 7א(א) לחוק אוסר להתנות עליהן, אלא לטובת הרוכש. מכאן, שכל תניית פטור בהסכם המכר שמתנה באופן פסול על חוק המכר דירות – בטלה (VOID).

אחריות היזם לתקן ליקויים, מועדי הביצוע והצורך להיזהר מתביעה מוקדמת:

לפי חוק המכר דירות – היזם מחויב לתקן ליקויים ואין ביכולתו להשתמט מאחריות זו. לפיכך, הוראות בהסכם המכר שמעבירות את האחריות לקבלן המבצע, לקבלני המשנה, לחברת הניהול וכיוצ"ב התניות – מהוות התניה פסולה, ומשכך הן בטלות.

לפי חוק המכר דירות – על היזם לתקן את הליקויים, ואילו הרוכש נדרש לתת לו "הזדמנות נאותה" לתקנם. מאחר שהוראות החוק אינן מגדירות מהי "הזדמנות נאותה", אלא רק מחייבות את היזם לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר אשר משתנה לפי חומרת הליקוי - נקבע בפסיקה שעל הרוכש לאפשר ליזם לתקן את הליקויים במהלך שנת הבדק ולהימנע מהגשת תביעה מוקדמת.

רוכש דירה שיפר את חובתו ליתן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים, ימנע את תיקונם או יגיש תביעה מוקדמת – עשוי להסתכן בפסיקת פיצויים מופחתים ואף במחיקת תביעתו במקרים חריגים.

הבחנה בין סוגי ליקויים, חומרתם ודחיפות תיקונם:

כאמור לעיל, על היזם לפעול לתיקון הליקויים בתוך פרק זמן סביר אשר משתנה בהתאם למאפייני וחומרת הליקוי. כך לדוגמה בעיות רטיבות – לפי הפסיקה, מדובר בבעיות החמורות ביותר שלא פעם מחייבות לנקוט בהליכים מורכבים ויקרים לאיתור המקור לבעיית הרטיבות. אולם, אי אפשר להשוות בין רטיבות "קטנה" בקיר לבין חדירת מים פעילה וכתמי רטיבות סמוך למקור חשמל.

באותה המידה, אי אפשר להשוות בין כשל בטיחותי בזגוגיות המרפסת לעומת כשל בשיפועים של המרפסת או בין נשירת אריחים לבין ליקויים קוסמטיים בחיפוי החיצוני.

במקרים בהם היזם מתכחש לאחריותו לתיקון הליקויים, גורר רגליים, כושל בתיקונם או מזלזל בהם – ישנה סבירות כי בית המשפט ייטול את זכאותו לתיקון הליקויים ויחייבו בפיצוי הכספי – אך השאלה היא – האם הרוכש מעוניין בפיצוי כספי חלף תיקון הליקויים?

תיקון ליקויים בפועל לעומת פיצוי כספי חלף תיקונם:

ככלל, בפני רוכש דירה ניצבות שתי חלופות – תיקון הליקויים בפועל או קבלת פיצוי כספי חלף תיקונם. ככול שמדובר בליקויי בנייה מורכבים שדורשים מיומנות מיוחדת, מלאכת איתור מורכבת ויקרה, נזקים אגביים שעשויים להיגרם בעקבות ביצוע עבודות ועלויות רבות – יעדיף הרוכש כי הליקויים יתוקנו בפועל על ידי היזם על פי מבחן התוצאה.

לעומת זאת, אם מדובר בליקויים קוסמטיים או בליקויים פשוטים יחסית – יכול ושהרוכש יעדיף לקבל פיצוי כספי. מנגד, היזם יעדיף לפטור את עצמו בפיצוי כספי מקום בו מדובר בליקויים מורכבים לעומת תיקון ליקויים פשוטים.

ניקח לדוגמה כשל בשיפוע האריחים במרפסת – ככול שהיזם נדרש להחליף את כל החיפוי במרפסת, הרי שעליו להרים את הריצוף, להוציא את מצע החול, לבדוק שלא נגרם כשל לאיטום התת רצפתי, לבצע את מלאכת התיקון ולבסוף לבצע בדיקת הצפה לשלילת נזקים אגביים שנגרמו תוך כדי ביצוע העבודות.

דוגמה נוספת – תיקון החיפוי החיצוני: ליקויים מסוג זה עלולים לחייב התקנת פיגומים, בחינת האריחים באמצעות חברת סנפלינג ומהנדס, החלפת אריחים, שימוש במנופים, חסימת דרכי הגישה ברכוש המשותף, ביצוע בדיקת המטרה לצורך שלילת כשלי איטום בחיפוי החיצוני ועוד.

עוד דוגמה עולה מקיום בעיות רטיבות – לא פעם מתגלה קושי באיתור המקור לבעיות הרטיבות, כך שמלאכת התיקון משלבת בתוכה "ניסוי וטעיה". מבחינת הרוכש, הוא יעדיף שהקבלן יבצע את כלל הבדיקות והמלאכות הנדרשות עד לתיקון הליקויים בפועל, ואילו היזמים מעדיפים לא פעם לשלם פיצוי כספי.

נזק בלתי הפיך וירידת ערך:

מיותר לציין כי החובה ליתן הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים אינה חלה כשאין היתכנות לתקנם. זהו הדין במקרים בהם היזם מוסר דירה ששטחה קטן מזה שהובטח בהסכם המכר, כשאחד החדרים נמצא מתחת לשטח המינימאלי הקבוע בתקנות או כשהחנייה הותקנה בניגוד לתקן המחייב. במקרים שכאלו – אין טעם להמתין לסוף שנת הבדק אם ממילא הליקויים אינם ברי תיקון.

לסיכום:

ליקויי בנייה ואי התאמות מתייחסים למצבו הפיזי של הנכס לאחר המסירה, כך שישנו פער בין המצב בו הדירה הייתה אמורה להימסר לבין מצבה של הדירה בפועל. במרבית המקרים התרחשותם של ליקויים ואי התאמות מתרחשים בעת מסירת דירה מקבלן, כך שלאחר החתימה על ההסכם ולאחר השלמת בניית הדירה, הרוכשים אשר שילמו על הדירה מגלים כי מצבה בפועל שונה מזה שהוסדר בהסכם המכר ובנספחיו. בהתאם לכך, ייתכנו סטיות מצומצמות או ניכרות, וכן סטיות ואי התאמות סבירות. לפרטים נוספים ניתן להיכנס למאמר ליקויי בנייה, אי התאמות ותקופת בדק.