מאמר זה עוסק באחת המחלוקות השכיחות והמהותיות ביותר שמתגלעות בין רוכשי דירות לבין יזמים ביחס לרצונו של היזם לתקן ליקויי בנייה לעומת רצון הרוכש (שלעתים מוצדק ולעתים לאו) לקבלת פיצוי כספי במקום תיקון הליקויים בדירתו.
נקודת המוצא היא שליזם מוקנית מעין "זכות ראשונים" לתקן את הליקויים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק, כאשר מועד ביצוע העבודות נקבע לפי חומרת הליקוי, היקפו ודחיפות התיקון. יחד עם זאת, וכפי שנראה בהמשך, זכותו של היזם אינה נתפסת כ- "ערך מוחלט", כך שבהתקיימותן של נסיבות מסוימות הוא יאבד את זכותו.
זכותו של היזם לתיקון ליקויי בנייה מעוגנת בסעיף 4.ב.(א) לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), אשר קובע כך:
"התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה או קונה המשנה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר."
כפי שניתן לראות זכות הראשונים שהוקנתה ליזם לתיקון הליקויים מוגדרת בחוק המכר דירות כ- "הזדמנות נאותה" לתקנם. עוד נקבע בחוק המכר דירות שעל היזם לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר. המונח "הזדמנות נאותה", טומן בחובו מספר סוגיות ואף מעלה שאלות רבות, ובהן:
א. מהי אותה הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים ומהו פרק זמן סביר?
הרציונל מאחורי ההזדמנות הנאותה – העדפה של תיקון הליקויים על פני פיצוי כספי.
האם רוכש דירה שמסרב לאפשר את תיקון הליקויים זכאי לפיצוי כספי?
האם ניתן לכפות על הרוכש את תיקון הליקויים על ידי היזם?
ב. כמה זמן ההזדמנות הנאותה עומדת לרשותו של היזם, וכיצד נמנע מתביעה מוקדמת?
מהן תקופות הבדק האחריות, מהו משכן ומה ההבדל ביניהן?
האם ניתן לדרוש מהיזם לתקן את הליקויים לפני שתקופת הבדק מסתיימת?
על היזם לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר, במהירות וביעילות.
ג. כמה ניסיונות תיקון יש ליזם – מתי היזם מאבד את "ההזדמנות הנאותה"?
מספר ההזדמנויות – יש לבחון כל מקרה לגופו.
הגישה המשפטית – היזם לא צריך לומר מיד אמן לכל דרישה, אך לסירובו יש מגבלות.
ניסיונות תיקון כושלים, זלזול, וסחבת – גורעים מזכותו של היזם לתיקון הליקויים.
הסיפור על היזם שטען כי הליקויים יתוקנו לפנים משורת הדין – ואיבד את זכותו.
ההליך המשפטי לא נותן ליזם "הזדמנות אחרונה" לתיקון הליקויים.
יחסים עכורים, חוסר אמון והכחשת הליקויים – נוטלים מהיזם את הזכאות לתיקון הליקויים.
הגשת חוות דעת נגדית מטעם היזם שמגמדת את היקף הליקויים – נוטלת מהיזם לתקן את הליקויים.
מהי הזדמנות נאותה ומהו פרק זמן סביר לתיקונם?
הרציונל מאחורי ההזדמנות הנאותה לתיקון ליקויים:
"ההזדמנות הנאותה" לתיקון ליקויים שחוק המכר דירות מעניק ליזם מהווה, הלכה למעשה, התניה (זמנית) על זכותו של הצד הנפגע מההפרה לתבוע את אחד מארבעת הסעדים לו הוא זכאי מכח חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (להלן: "חוק החוזים תרופות"):
1. פיצוי כספי.
2. אכיפה.
3. ביטול הסכם.
4. כל תרופה אחרת.
חוק המכר דירות מונע מהרוכש (באופן זמני) לתבוע את הסעדים הקבועים בחוק החוזים תרופות כדי למנוע הגשה של תביעות מוקדמות עוד לפני שתקופת הבדק הסתיימה, הצפה של בתי המשפט בתביעות מוקדמות, וכדי להדגיש את חובתו של היזם לתקן ליקויים כחלק מיישום עיקרון המונע הזול אשר מחייב את הצד הנפגע לפעול להקטנת הנזק. ובעניין הליקויים, הקטנת הנזק באמצעות תיקון הליקויים ע"י היזם.
כמה זמן הרוכש מנוע מלהגיש תביעה, ובאילו מקרים הקבלן את זכאותו לתיקון הליקויים?
כלל ידוע הוא כי עלות תיקון הליקויים מתייקרת באופן משמעותי כאשר מדובר במזמין עבודות מזדמן כדוגמת רוכש הדירה לבין שחקן חוזר כמו היזם (מקובל להעמיד את ההפרש על 1/3).
האם רוכש דירה שמסרב לאפשר את תיקון הליקויים זכאי לפיצוי כספי?
בשורה של פסקי דין, בתי המשפט פסקו כי הסנקציה שתופעל כנגד רוכש דירה שמנע מהיזם לתקן ליקויים אינה ביטול מוחלט של זכאותו לקבלת פיצוי כספי, אלא לפסוק פיצוי אשר משקף את העלויות שהיזם היה נושא בהם לו התיקונים היו מבוצעים על ידו.
האם ניתן לכפות על הרוכש את תיקון הליקויים על ידי היזם?
אמנם, אין הלכה חד משמעית וברורה בנושא, אך הגישה הרווחת היום בפסיקה שלא ניתן להכריח את הרוכש להסכים לתיקון הליקויים ע"י היזם.
גישה זו עולה בקנה אחד עם האיזון הראוי שבין השמירה על זכאותו של היזם לתקן ליקויים לבין הטבת הנזקים שנגרמו לרוכש בשל הופעתם של הליקויים, כך שנפסק לטובת הרוכש פיצוי נמוך המשקף את עלויות התיקון של היזם.
על האמור לעיל, יש להוסיף ולציין כי המגמה העדכנית בפסיקה מאמצת גישה מרוככת לפיה במסגרת הפחתת הפיצוי יילקחו בחשבון שיקולים וטענות אשר מטילות על היזם אשם תורם.
כמה זמן ההזדמנות הנאותה עומדת לרשותו של היזם, וכיצד נמנע מתביעה מוקדמת?
כיצד הרוכש יכול להימנע מתביעה מוקדמת או מאובדן הזכות לתיקון ליקויים?
על הרוכש לבדוק את הדירה, ולעדכן את הקבלן לאחר הופעתם של ליקויים.
יש לעדכן את היזם על הופעתם של ליקויים גלויים לעין שניתן לגלותם בבדיקה סבירה – בתוך שנה ממועד המסירה. ליקויים שלא הובאו לידיעת היזם בתוך תקופה זו,
נכון להיום, בתי המשפט דחו טענות של יזמים להעדר אחריות לתיקון הליקויים – מקום בו העדכון לא נעשה בכתב או בדואר רשום. הפסיקה מבטאת את הפרשנות הקיימת להוראות חוק המכר דירות, אך על מנת להימנע ממחלוקות מיותרות – מוטב לשלוח הודעה בכתב.
יש לאפשר ליזם לתקן את הליקויים, למעט מקרים בהם התנהלותו הובילה לאובדן זכותו לתקנם עקב ניסיונות תיקון כושלים, התכחשות לקיומם של הליקויים, יחס מזלזל, יחסים עכורים וכו'.
מהן תקופות הבדק האחריות, מהו משכן ומה ההבדל ביניהן?
תקופות הבדק והאחריות הן תקופות שבמהלכן הרוכש יכול לדרוש מהיזם את תיקון הליקויים. בתקופת הבדק חל על היזם הנטל להוכיח שהליקוי לא נגרם באשמתו, ואילו בתקופת האחריות שנמשכת שלום שנים לאחר שתקופת הבדק מסתיימת – נטל ההוכחה מוטל על רוכש הדירה
למעשה, כל עוד התביעה של הרוכש לא התיישנה אין הבדל משמעותי בין תביעה שמוגשת בגין אחריות לתיקון ליקויים במהלך תקופת האחריות לבין תביעה נזיקית או חוזית שנובעת מכך. אלא שביחס לליקויים מסוימים – תקופת האחריות מאריכה את תקופת ההתיישנות.
בהליך ת"א (חיפה) 5462-03 קיטה פני נ' א.י.י.ו. מבנים בע"מ (פורסם בנבו, 7.2.08), בית המשפט עמד על ההבדלים שבין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות, כך:
"סע"פ ההסכם, שנת הבדק לגבי הדירות מתחילה מיום המסירה, ולגבי הרכוש המשותף מן המועד בו נמסרה הדירה הראשונה. ע"פ חוק המכר (דירות), שנת תקופת הבדק היא התקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בהעמדת הדירה לרשות הקונה, ושנת האחריות היא תקופה של שלוש שנים, שתחילתה בתום תקופת הבדק. בענייננו, במועדי מסירת הדירות לדיירים הדירות לא היו מוכנות למסירה, ואין בחתימת התובעים על פרוטוקול "מסירת" הדירה משום הסכמה כי הדירה מוכנה וראויה למגורים. דירה לקויה אינה יכולה להיחשב כנמסרת. הוראות החוק הן קוגנטיות ואין להקנות עליהן. חתימת התובעים אינה משנה לעניין זה את מעמד הדירות אשר לא היו למעשה מוכנות למסירה."
להלן משכה של תקופת הבדק בהתאם לסוג הליקוי והגדרתו (כאמור בתוספת הראשונה לחוק המכר דירות):
ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק: שנתיים.
ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה: שנתיים.
כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים: 3 שנים.
ליקוי בפיתוח חצר (כולל שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת), וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים: 3 שנים.
כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי: 3 שנים.
כשל, לרבות נזילות, במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב: 4 שנים.
כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך: 4 שנים.
סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים: 5 שנים.
התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ: 7 שנים.
כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית: שנה אחת.
האם ניתן להגיש תביעה נגד היזם לפני שתקופת הבדק מסתיימת?
נקודת המוצא שיש לתת ליזם אפשרות לתקן את הליקויים במהלך תקופת הבדק או בתוך פרק זמן סביר בהתאם לחומרת הליקוי. אולם, ייתכנו מקרים בהם היזם יאבד את זכאותו לתיקון הליקויים.
כפי שעולה מהרשימה הנ"ל – תקופת הבדק משתנה בהתאם לסוג הליקוי. אולם, בשל העובדה שתקופת הבדק בעבור מרבית הליקויים עומדת על שנה אחת – המונח "שנת בדק" נהפך לנפוץ והוא מסמל למעשה את התקופה בה יש ליזם הזדמנות לתקן ליקויים.
כפי שצוין לעיל, הגשה של תביעה מוקדמת (כלומר, תביעה שהוגשה מבלי שניתנה ליזם הזדמנות נאותה לתיקון הליקויים) עשויה לגרוע מגובה הפיצוי שישולם לרוכש.
באילו מקרים היזם מאבד את "ההזדמנות הנאותה"?
נקודת המוצא – יש לבחון כל מקרה לגופו.
ככלל, אין הגדרה חד משמעית וברורה שמגדירה מתי היזם מאבד את זכותו לתקן הליקויים, וכך גם הפסיקה המנחה בנושא מציינת שיש לבחון כל מקרה לגופו.
ההחלטה אם לאפשר ליזם לתקן או לא מחייבת בדיקה מעמיקה של עובדות המקרה, ניתוח של חילופי ההודעות והתיעוד הקיים, מעקב אחר ניסיונות התיקון, השוואה של תוצאת העבודות לעומת הליקויים שצוינו בדו"ח הבדק – וכמובן, שליטה בפסיקה הקיימת וניסיון.
הגישה המשפטית – היזם לא צריך לומר מיד אמן לכל דרישה, אך לסירובו יש מגבלות.
ככלל, ההבדל בין סירוב של קבלן לתקן ליקויים לבין רצון לבדוק את חומרתם, היקפם, קיומם והניסיון לתקנם – הוא ברור וקל להבחנה.
כך למשל, בדיקה של הליקויים מתקיימת כאשר היזם מאשר שהוא קיבל את העדכון בדבר הופעתם של ליקויים ושבכוונתו לבדוק אותם. אולם, היא אינה מתקיימת כאשר הוא מבצע עשרות בדיקות ראשוניות מבלי שהליקויים יתוקנו.
כמו כן, ישנו הבדל בין יזם שמודיע כי בכוונתו לתקן את הליקויים, זאת לעומת יזם שמודיע פעם אחר פעם כי הליקויים יתוקנו לפנים משורת הדין.
בנוסף, ולנוכח ציפייתו הלגיטימית של רוכש דירה כי הליקויים יבוצעו ביעילות, במרוכז ומבלי שהוא יגור באתר בנייה – ישנו הבדל בין יזם שמבצע את העבודות במרוכז לבין יזם שמפזר את ביצוע העבודות.
וכך, ישנה מגמה ברורה בפסיקה אשר טוען למראית עין בלבד בפני הרוכש כי הוא מעוניין לתקן ליקויים, אך בפועל כל מעשיו מעידים על גרירת רגליים, חוסר עניין ורצון להתיש את הרוכש.
על כן, ישנו הבדל משמעותי בין יזם אשר מתקן את הליקויים בפועל, לבין יזם שניסה מספר פעמים עד שאבד האמון כי ביכולתו לתקן את הליקויים.
בדומה לכך, נקבע בפסיקה שאין לצפות מיזם שהתכחש לקיומם של הליקויים שהוא יפעל לקיימם, ושיזם אשר הגיש חוות דעת שמתעלמת מקיומם של הליקויים נראה כמי שהחמיץ את זכותו.
כפי שניתן לראות, הגישה בפסיקה לא קובעת שכל סירוב, ניסיון כושל, מחלוקת או סירוב ימנעו מהיזם לתקן את הליקויים. אלא שיש לבחון את התנהלותו באופן כללי.
ההליך המשפטי לא נותן ליזם "הזדמנות אחרונה" לתיקון הליקויים.
יזמים רבים אשר ביצעו את כל "הטעויות" האפשריות מגיעים להליך המשפטי ומבקשים מבית המשפט לכפות על רוכשי הדירות את תיקון הליקויים על ידו.
לא פעם, בקשות אלו מועלות לאחר שהיזם גרר רגליים, גילה חוסר עניין, הביע נכונות "לפנים משורת הדין", ביצע ניסיונות תיקון כושלים, התכחש לקיומם של הליקויים, יצר מערכת יחסים עכורה, הגיש חוות דעת פיקטיבית, ורק בסוף – לאחר שהמומחה מטעם בית המשפט – איתר ליקויים רבים – הוא מבקש לתקנם.
על היזם לתקן את הליקויים בתוך פרק זמן סביר, במהירות וביעילות.
לסיכום, יזם או קבלן שמעוניינים לתקן את הליקויים נדרשים לעשות זאת במהלך תקופת הבדק, וכן לבצע את העבודות ביעילות, במקצועיות ובמרוכז ככול האפשר. יזם שיסטה מאמות המידה שנקבעו בפסיקה יאבד את זכותו לתיקון הליקויים.
