חוזה שכירות נועד להסדיר את יחסיהם של הצדדים (משכיר ומשכיר), לרבות כל התחייבויותיהם, זכויותיהם ודרכי קיומם. מיותר לציין, כי להגדרת התחייבויות הצדדים חשיבות רבה בייחוד לאור ההבדלים שיפורטו בהמשך ביחס להגדרתה של הפרת התחייבות כהפרה רגילה או הפרה יסודית של חוזה השכירות. אולם, לצד ההגדרות והמשמעות שיש לכל התחייבויות ישנה חשיבות רבה גם להתנהלות הצדדים ולאופן אכיפת התנאים שנקבעו בהסכם?
במה מדובר, בעת עריכת וניסוח חוזה שכירות (ובכלל כמעט כל חוזה) יש התייחסות להסכמות הצדדים שהושגו תוך כדי משא ומתן וכן לציפיות הצדדים מעצם היותו של חוזה צופה פני עתיד. בתוך שכך, ועל מנת לתת משמעות למסגרת החוזית - אנו מגדירים האם הפרה של התחייבות מהתחייבויותיו של מי מהצדדים תהא הפרה יסודית, ואם כן מהי הסנקציה שתהיה בגין הפרה זו.
מהי הפרה יסודית?
הפרה של התחייבות תיחשב להפרה יסודית במידה והצדדים להסכם הגדירו אותה כהפרה יסודית או לחלופין לפי מבחן אובייקטיבי שהוגדר בבתי המשפט לפיו בוחנים האם אדם סביר היה נקשר בהסכם לו היה יודע כי ההפרה תבוצע.
בכל הסכם ישנן הפרות רגילות והפרות מהותיות הנחשבות כהפרות יסודיות, ובהתאם לכך רצון של כל אחד מהצדדים להסכם לקבל הגנה יתרה בגין הפרה שנחשבת הפרה יסודית. ככלל, הסעד העיקרי ש
הפרה יסודית מקנה לצד שנפגע מההפרה היא היכולת להביא את ההסכם לסיומו ללא התראה מוקדמת ולתבוע את פינוי המושכר, וכן סעדים נוספים כמו פיצוי מוסכם וכו'.
לעומת זאת, בגין הפרה רגילה על הצד הנפגע לשלוח מכתב לפני הביטול ולתת לצד המפר הזדמנות לתקן את ההפרה, כך שההתנהלות במקרה של הפרה רגילה תהיה ארוכה יותר תוך מתן אפשרות לתיקון ההפרה.
מדוע יש להגדיר הפרה כ- הפרה יסודית בחוזי שכירות?
להתחייבויות של כל אחד מהצדדים יש השפעה על התחייבויות חיצוניות להסכם של הצד השני. כך למשל, אי תשלום התמורה בעבור שכר הדירה עלול לפגוע בהתחייבותו של המשכיר לשלם משכנתא, אי ביצוע חילופי מחזיקים עלול לגרום לייחוס חובות שלא שולמו על מי שאינו מחזיק ומשתמש במושכר וכיו"ב. לכן, במקרה זה נהוג לקבוע סנקציות בגין איחור בימים בודדים וכן להגדיר כי כל איחור לאחר מכן ייחשב להפרה יסודית.
בנוסף, גם ביצוע שינויים במושכר ללא הסכמת המשכיר עלול לגרום לנזק בלתי הפיך, לשנות את הפונקציונליות של המושכר, את התועלת שניתן להפיק ממנו, לגרום לנזקים נוספים או לחלופין לעלויות תיקון נוספות בגין השינויים, עלויות בעקבות עבודות להחזרת המצב לקדמותו וכו'.כיום, חוק שכירות הוגנת נותן מענה לחלק מהנושאים הללו, אבל ככול שברצוננו לעגן הסכמות אחרות השונות מאלו שנקבעו בחוק עלינו לציין זאת באופן מפורש וברור בחוזה השכירות.
בנוסף, יש להגדיר מהם השימושים שיש לבצע במושכר אשר יהיו בהתאם לדין ולתכניות החלות על המקרקעין וכן בהתאם למס שמשולם על ידי המשכיר בגין הכנסות שכר דירה. לכן, ועל מנת למנוע הוצאות נוספות והתנהלות לא זהירה ורשלנית על ידי מי מהצדדים מומלץ לקבוע בהסכם את משקלה, משמעותה וחומרתה של כל הפרה וכן את הסנקציה הנלוות לכך.
הגדרת הפרה של התחייבות כהפרה יסודית מאפשרת לצד השני לטפל בהפרה באופן יעיל, מהיר וממוקד לעומת הפרה רגילה. כמו כן, עצם הקניית חשיבות ברמה גבוהה יותר ממחישה את החשיבות שעל הצדדים לתת לכך.
כיצד הזכויות העומדות לצד שנפגע בעקבות הפרה יסודית מושפעות לאור התנהלות הצדדים?
מצד אחד, הפרה יסודית מקנה לצד שנפגע את האפשרות לפעול באופן מהיר ללא כל התראה מוקדמת. אולם, מהצד השני יש לנקוט בפעולות אלו במשנה זהירות ובכך להימנע מביצוע של "סעדים עצמיים". לכן, יש לפעול בזהירות לאחר שבוצעו כל הבדיקות כי התקיימו התנאים לכך שההפרה הינה הפרה יסודית.
בנוסף, יש לעשות את השימוש בתום לב, כך שצד שמנע מצד אחד למלא את התחייבויותיו בהסכם או לחלופין לא אפשר לצד המפר לתקן את הפרותיו מסתכן בכך שפעולותיו ייחשבו כחסרות תום לב. כמו כן, הצבת תנאים מיוחדים אשר לאחריהם תינתן הסכמה להפרה עשויה להיראות כאילו הצד שנפגע משלים את ההפרה ואף לא רואה בה כהפרה יסודית, ובלבד שדרישותיו ייענו - כלומר מדובר במיקוח עקב ההפרה.
לעומת זאת, התעלמות מהפרות יסודיות, ובכלל מכל הפרה, עשויה להוות ראיה לכך כי הצד שנפגע אינו רואה בפעול בהפרה שבוצעה כ- "הפרה חמורה" או הפרה יסודית ואף כפעולה שהוא משלים עמה. לכן, גם שיהוי או אי ביצוע פעולה עלול להזיק לצד שנפגע מההפרה.
לכן, מומלץ לפעול באופן זהיר, מבוקר ומבלי לנצל "יתרונות" שעלולים לנבוע בעקבות ההפרה.
בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך תא"ח (חד') 30612-11-09 ארנה כרמלי נ' רות וורמוט אשר נדון בפני בית משפט השלום נדרש בית המשפט להכריע לסוגיות שלהלן:
בין הצדדים נחתם הסכם שכירות להשכרת מושכר הכולל 2 מבנים וחצר, וכן אופציה להארכת בתקופה נוספת, וכך לאחר שהשוכרים החליטו לממש את האופציה שניתנה להם התגלו מספר מחלוקות בנושאים הבאים:
שימוש במושכר: השוכרים השתמשו במושכר לצורכי גן ילדים - שימוש שנעשה בניגוד לתכניות ולייעודם של המקרקעין. אולם, לפי הסכם השכירות שימוש זה הותר.
שינוי המושכר: השוכרים ביצעו מספר שינויים במושכר הכוללים שבירה והוזזה של קירות, כששינויים אלו היו בניגוד להוראות ההסכם.
אי תשלום מסים וארנונה: השוכרים נמנעו מלשלם ארנונה במשך מספר חודשים, אך לאחר שקיבלו התראה שילמו את הכל.
ביטוחים: השוכרים לא המציאו את הביטוחים הנדרשים בעבור הדירה.
חרף מכלול טענותיהם הנטענות של המשכירים אשר תבעו את פינויים של השוכרים נקבע כי דין התביעה להידחות, כך שהשוכרים לא יפונו. הסיבה לכך נעוצה בחוסר תום לב משווע מצד המשכירים אשר התנהגותם והתנהלותם שיקפה הסכמה לכל הפרותיהם של השוכרים תמורת תוספת תשלום לשכר הדירה החודשי וכן עריכת שינויים בהסכם השכירות. בנוסף, נקבע כי ביחס לטענות רבות של המשכירים נמצא כי קיים אשם תורם מצדם אשר מנע מהשוכרים לקיים את חיוביהם שהוסרו בהסכם השכירות.
בנוסף, נקבע כי לא כל הפרותיהם של השוכרים מוגדרות כהפרות יסודיות, ולכן לא ניתן לטעון לפינוי השוכרים עקב הפרות אלו מבלי שניתנה להם הזדמנות נאותה לתקן את אותן ההפרות.
לכן, וכפי שניתן לראות לשאלת קיום תנאי השכירות ואכיפת החיובים של הצד השני משמעות רבה.
