האם ניתן להעביר בירושה את הזכות לרכישת דירה מעמידר? מחלמיש? פרזות ויתר החברות שמנהלות את הדיור הציבורי במדינת ישראל. הדיור הציבורי בישראל נועד לספק קורת גג ודירה למגורים למי שידו אינה משגת, אולם בשל הפער העצום שקיים בין ההיצע לבין הביקוש – הדיור הציבורי הוכר כמשאב מוגבל.
עם זאת, ולמרות שהדיור הציבורי הוגדר כמשאב מוגבל, משרד הבינוי והשיכון, שאחראי על תחום הדיור הציבורי מאפשר לזכאים לרכוש את הבעלות בדירות הציבוריות. בדרך זו, יכול מי שזכאי לקבל דירה מחברות כמו עמידר, חלמיש, פרזות לרכוש את הדירה אותה הוא שוכר.
אמנם, מכירת הדירות שנכללות במאגר הדיור הציבורי מצמצמת את כמות הדירות שניתן להשכיר, ומקטינה את מספרם של מעוטי היכולת שמקבלים סיוע מהמדינה, אך מצד שני פעולה זו מפחיתה את הפערים הקיימים בחברה, מאפשרת לצור צדק חלוקתי, וגם מטיבה עם ציבור הזכאים שבמקום לשלם דמי שכירות בעבור דירה של המדינה יוכלו לרכוש וליהנות מדירה משלהם, יציבות וקורת גג קבועה.
הבנה זו, תוארה היטב בהליך עת"מ (מינהליים י-ם) 413/06 עזבון המנוחה ביטון שמחה ז"ל נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון (פורסם בנבו, 25/11/2011) (להלן: "פרשת ביטון שמחה"), באלו המילים, כך:
"תכלית הדיור הציבורי, בחינת פשיטא, היא סיוע חברתי לדרים בו מזה שנים וידם אינה משגת לרכוש דירה בתנאי שוק רגילים. ראו גם, לשם ההיקש, דברי ההסבר להצעת חוק הדיור הציבורי, תשנ"ח-1998, הצעות חוק תשנ"ח, 306, שעניינם צמצום ממדי העוני בישראל. תור הזכאים גדול מן ההיצע; על כן אין להלום, ככלל, מערך ירושה "גמיש" שכגון דא, וכמובן אם היורשים עצמם זכאי דיור ציבורי, יזכו לו לפי אמות המידה החלות על הכל"
הקריטריונים לרכישת הדירה על ידי הזכאים מוסדרים בחוק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, אשר לאחרונה תוקפו הוארך עד לשנת 2022. לאחר מכן, באם לא יחודש החוק אפשרות זו תיסגר, וכנראה שיחזרו שרכישת הדירות תתאפשר מכח הנחיות שיוציא משרד השיכון והבינוי מעת לעת.
לא מעט זכאים הביעו עד כה את רצונם לרכוש את הדירה, אך בשל קשיים כלכליים רצונם נדחק הצידה.
החמצת ההזדמנות לרכישת הדירה שנמצאת במאגר הדירות הציבורי הולידה מספר מחלוקות משפטיות שהגיעו לפתחם של בתי המשפט שכללו עתירות שיחייבו את משרד הבינוי והשיכון למכור או להשכיר להם דירות, כך שיוכלו ברבות הימים להיכנס בגדרו של המונח זכאי בחוק. כן עלו דרישות להכיר ביורשים של זכאים כמי שרשאים להשלים את הרכישה במקום הזכאי שהלך לבית עולמו.
בפרשת ביטון שמחה, נדונה דרישתו של יורש להשלים את הליך רכישת הזכויות בדירה ציבורית בו החלה אמו ז"ל שהלכה לבית עולמה.
לטענת היורש, הוא זכאי להירשם כבעלים מאחר שנחתם הסכם מחייב בין אמו לבין משרד הבינוי והשיכון אשר נקטע באבו בשל אשפוזה של אמו, אשפוז שמנע ממנה לשלם את יתרת התמורה בעבור הדירה.
מנגד, משרד הבינוי והשיכון טען שההסכם בוטל עם המנוחה ז"ל כדין, וזאת לאחר שנשלחו אליה מספר התראות טרם הביטול. סיבת הביטול הייתה כאמור בעקבות אי עמידה בלוח התשלומים שנקבע. עוד טען משרד הבינוי והשיכון כי זכותו של הזכאי היא אישית ואיננה ניתנת להעברה, אך חוזקה של טענה זו מותנה בספק.
באותו המקרה, בית המשפט אימץ את גישתו של משרד הבינוי והשיכון ודחה את טענתו של היורש. נפסק כי לא קמה במקרה דנן זכאות לרשת את זכות הבעלות.
האם הזכאות היא אישית באופן שמונע את העברתה בירושה?
פרשת ביטון שמחה לא הייתה הפעם הראשונה בה נדרש בית המשפט להכריע באשר ליכולתו של יורש להשלים את רכישת הדירה במקום הזכאי שהלך לבית עולמו. בהליך המ (י-ם) 849/01 דיטה שאשא נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "פרשת שאשא") בית המשפט נדרש להכריע בשאלה זהה, רק שהפעם הזכאי טרם התחיל לשלם בעבור הדירה.
באותו המקרה, בית המשפט עמד על טיבה של הזכאות לרכישת זכות הבעלות על דירה ציבורית, ובתוך שכך הגיעה למסקנה כי מדובר בזכות אישית שאיננה ניתנת להעברה. כן נקבע כי זכות זו פגה עם מותו של הזכאי, זאת בהתאם לסעיף 4(2) לחוק החוזים שקובע כי ההצעה של צד להסכם מסתיימת עם מותו של הניצע (במקרה שלנו הניצע הוא הזכאי).
עם זאת, באותו המקרה בית המשפט הגיע למסקנה הפוכה מזו שבפרשת ביטון שמחה, הגם שבאותו המקרה הזכאי טרם התחיל בביצועו של ההסכם. את ההצדקות והנימוקים להחלטת בית המשפט ניתן למצוא בגוף פסק הדין והן כוללות שיקולי צדק, הגינות, הוראות חוק משלימות והלכות קודמות מדיני הירושה.
לעומת זאת, בהליך שנדון כמעט במקביל לפרשת שאשא, בתיק הפ 616/01 ויטנברג מנהל עיזבון המנוחה שמחה נחמיאס ז"ל נ' עמידר החברה הלאומית לשיכון בע"מ - תיק במחוזי ירושלים (להלן: "פרשת ויטנברג") בית המשפט הגיע לתוצאה הפוכה אפילו שהסמכת העובדתית שבין המקרים מעלה תחומי חפיפה לא מבוטלים.
לסיכום:
זכאותו של יורש להיכנס בנעלי המוריש, להשלים את הליך רכישת זכויות הבעלות בדיור הציבורי ולסיים את העסקה עם רישום את הזכויות על שמו בלשכת רישום המקרקעין, איננה חד משמעית וברורה. הגישה בפסיקה היום חלוקה והיא משתנה לפי הנסיבות של כל מקרה. על כך יש להוסיף כי פסקי הדין מגלים שמצבו של היורש, ומידת זכאותו להיות שוכר בדיור הציבורי, עשויה אף היא להשליך על ההחלטה. תיאור מתאים להלך רוח זה ניתן בהליך עעמ 823/12 תמר קליסה נ' יצחק שמעון (פורסם בנבו, 08/08/2013), כך:
"אין בכך לומר שנכסי הציבור הם הפקר. אולם, נכונותה של הרשות לראות את התמונה בכללותה – תוך שימת לב לנזקקותה של משפחה המונה 6 ילדים, שממילא זכאית לפתרון דיור על-פי נהליו של משרד הבינוי והשיכון – הייתה בנסיבות העניין סבירה, ומכל מקום אינה פגומה במידה המצדיקה את התערבותו של בית משפט זה"
אולם, במספר פסקי דין מאוחרים בית המשפט העליון מתח ביקורת על הבחנה זו, ועל כן ייתכן שינויים ביחס להשפעת מצבו האישי של היורש.
