מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לטענות הדדיות של הצדדים בדבר הפרה יסודית של הסכם המכר ולתביעת פיצוי מוסכם בסך עשרות אלפי שקלים?
בין המוכרים לבין הרוכשים נערכה פגישה אשר בסופה הוחלט לחתום על זכרון דברים ועל תשלום דמי רצינות בסך של 50,000 ₪ לזכות המוכרים. את המשא ומתן הצדדים סיימו ללא תוצאות, ועל כן המוכרים הודיעו כי הצד השני (הרוכשים) היפר את התחייבויותיו הפרה יסודית. בשל כך דמי הרצינות חולטו על ידי המוכרים.
בתביעה שהגישו התובעים, נתבקשה השבה של מלוא דמי הרצינות ועוד מספר סעדים נוספים. בין הצדדים ניטשה מחלוקת האם הסיבה שבעטיה לא נחתם הסכם מכר מהווה הפרה יסודית של זכרון הדברים או לאו?
מהו זכרון דברים (על קצה המזלג)?
זכרון דברים הוא חוזה בכתב אשר מסכם פרטים עקרוניים ובסיסיים בנוגע לעסקה שנמצאת בשלבי התהוות. חתימת הצדדים עליו מאפשרת להראות רצינות, גמירות דעת ולתת תוקף כתוב לנושאים מוסכמים. פעמים רבות, צדדים לעסקה דנים באפשרות לעגן את הסכמתם ולהמחיש את מחויבותם באמצעות חתימה על זכרון דברים, אך בסופו של יום בחלק הארי של המקרים הרעיון נגנז.
מטבע הדברים, זכרון דברים בהיותו מסמך ראשוני ולא ממצה של התנאים לעסקה, אינו נותן מענה לכל התנאים שיש להסדיר במסגרת ההתקשרות החוזית; תנאים אשר יושלמו במהלך המשא ומתן ויקבלו תוקף מחייב עם החתימה על הסכם המכר.
טיפ: אם כבר הגעתם למצב שאתם חותמים על זכרון דברים – תזמינו דרך האינטרנט נסח טאבו לפני החתימה, תוודאו כי המוכר הוא אכן הבעלים, תנסו לקבל פרטים נוספים על הנכס באתר של הוועדה המקומית והעירייה, וכמובן תנסו לצור קשר עם עו"ד שיעבור במסגרת מגבלת הזמן שעומדת לרשותו על המסמך ויבצע בדיקות נוספות על הנכס.
האם זכרון דברים יכול לצור הסכם מכר מחייב?
עם זאת, למרות המחסור בפרטים החתימה על זכרון הדברים עשויה לצור מסמך מחייב שייחשב כהסכם מכר ושיינתן מענה לדרישת הכתב בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") . האפשרות כי זכרון דברים יקבל תוקף מחייב נדונה באריכות במאמר אחר, ועל כן נסתפק בהפניה בלבד (המדריך המלא לרכישת דירה יד 2).
בתי המשפט עסקו רבות בשאלה האם זכרון דברים מהווה מסמך מחייב, ואם כן – מהו הרף המינימלי של הפרטים שמכוחם ניתן לצור מסמך מחייב. אותה רשימה חזרה על עצמה בשורה ארוכה של פסקי דין בהם נקבע כי ציון שמות הצדדים לעסקה ופרטיהם, פרטי המקרקעין, פריסת תשלומים, חלוקת חיובים ומסים, מועד מסירה ועוד כהנה וכהנה פרטים שנחוצים לצורך כך מהווים תנאי בלעדיו אין ליצירת הסכם מחייב.
האם מומלץ לחתום על זכרון דברים?
רוב עוה"ד ממליצים להימנע מחתימה על זיכרון דברים, אך לעתים הדחף של הצדדים מכריע את הכף. הסיבות לכך יכולות להיות רבות ומגוונות, ובהן: רצון של המוכר לתפוס רוכשים רציניים, חשש כי הנכס יימכר למתעניין אחר, ייעוץ שגוי, אופטימיות בלתי סבירה, אולטימטום של הצד השני, לחץ מצד המתווך וכו'. תמורת התחייבות המוכר הרוכש נדרש לשלם דמי רצינות שמגיעים לעתים עד לגובה של עשרות אלפי שקלים.
מאחר שמאמר זה אינו מהווה ייעוץ משפטי, ומהטעם שתמיד ישנם מקרים חריגים ושונים, ייאמר שיש לבחון כל מקרה לגופו ושעל ההחלטה להתקבל בהתאם למאפייני העסקה ומטרות הצדדים.
במאמר מוסגר, יצוין כי, משרדי אינו ממליץ לחתום על זכרון דברים מהטעמים הבאים: התחייבות לבצע עסקה ולשלם תמורה בעבור נכס שלא עבר בדיקות עשויה להתגלות כמכשול משמעותי בהמשך, בהעדר מידע אי אפשר להטמיע הוראות מתאימות באותו המסמך, החשש כי זכרון הדברים ייחשב להסכם מכר מחייב מאפשרת לצד השני לאכוף את התחייבויותיו מכח אותו מסמך, אין בטוחה תמורת דמי הרצינות שמשולמים או מפני ניצול לרעה של קונה לא רציני וכו'.
האם אפשר לצור הסכם מחייב גם ללא חתימה על זכרון דברים?
לא רק זכרון דברים עלול לצור הסכם מחייב, אלא גם העברת טיוטות מצד לצד, ניהול משא ומתן עד לשלב מתקדם. גם התנהלות הצדדים תורמת לכך. נכון להיום, ישנם לא מעט פסקי דין אשר נתנו תוקף לטיוטה שהוחלפה בין הצדדים, בשל הפסקת המשא ומתן בחוסר תום לב.
בהליך תא (אשד') 37446-04-16 יצחק זאב רביב נ' יאיר אלפס (פורסם בנבו, 01/04/2018) (להלן: "עניין רביב"),בית המשפט נדרש להכריע ביחס למחלוקת שהתגלעה בין צדדים לעסקה, מחלוקת שלא נפתרה גם לאחר שהתנהל ומתן ארוך. עיקר המחלוקת בין הצדדים התמקד בשאלת האחריות לרישום הערת אזהרה או ליתר דיוק בקבלת אישור הבעלים שבנה את הדירה לרישום הערת אזהרה.
לפי העובדות המתוארות בפסק הדין – הצדדים חתמו על זכרון דברים אשר כלל פריסת תשלומים, חלוקת חיובים, מסים, מועדים, מספר פרטים מהותיים וסעיף שלפיו כל יתר הנושאים ייסגרו ע"י עו"ד שיערוך את הסכם המכר. במעמד החתימה הרוכשים (התובעים) שילמו דמי רצינות בסך 50,000 ₪. סכום בגובה זהה נקבע בזיכרון הדברים כפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית.
במהלך המשא ומתן התגלעו שתי מחלוקות אשר האטו את ההתקדמות, ובהן: חריגות בנייה שכללו חיבור של הדירה עם מחסן שנמצא סמוך לה ואותו העניין ביחס לרישום הערת אזהרה כאמור לעיל. באשר למחלוקת הראשונה, חריגות בנייה, המוכרים (הנתבעים) הסכימו לבטל על חשבונם את החזרת המצב לקדמותו באופן שיהיה תואם לאחר מכן להיתר הבנייה.
גם באותו המקרה שנדון בעניין, אנו רואים כי הרוכשים חתמו על זכרון דברים ושילמו דמי רצינות מבלי שבדקו את מצבו התכנוני והמשפטי של הנכס (ואולי גם הקנייני). מיותר לציין כי אי התאמה ביחס לרישום זכויות הבעלות בנכס עלולה לאיין את כל תוקפו המחייב של זכרון הדברים.
מכיוון שהדירה הנמכרת נרכשה מקבלן ונמסרה רק לאחרונה, הליך הרישום בעניינה טרם הסתיים, ועל כן זכויות הבעלות טרם נרשמו על שם המוכרים שעמם נחתם זכרון הדברים (הנתבעים). אי לכך, חל הצורך לקבל את הסכמתו של אותו קבלן לרישום הערת אזהרה. לפיכך, השאלה שבמחלוקת הייתה – האם סירובם של הרוכשים לשאת באחריות להסכמת הבעלים לרישום הערת אזהרה מהווה הפרה יסודית?
לטענת המוכרים, האחריות לקבלת אותו אישור חלה על הקונים, וכל עיכוב שייגרם בקשר לכך לא יידחה את העברת התשלום הראשון לידיהם (מידי הנאמן – ב"כ המוכרים). היות שהרוכשים, התובעים, לא הסכימו לכך המשא ומתן הסתיים ללא תוצאות, ואילו המוכרים חילטו את דמי הרצינות כפיצוי על הפרה יסודית של הסכם המכר (כך נטען על ידי היזם).
כאמור, הרוכשים לא הסכימו לכך, ומשכך סירובם היה אמתלה בשביל המשכירים לטעון להפרה יסודית של זכרון הדברים. אלא מה, בדיון שנערך תוכנו של זכרון הדברים נבחן עי ידי בית המשפט, ונקבע כי הוא אינו מטיל על מי מהצדדים אחריות לקבלת הסכמתם של הבעלים לרישום הערת אזהרה. לפיכך, בית המשפט הורה להשיב לתובעים את המקדמה ששולמה.
סוף דבר:
פסק הדין קובע כי התובעים לא יכלו להפר את זכרון הדברים הפרה יסודית כשאין הוראה שמטילה עליהם את האחריות לכך, ועל כן דמי הרצינות הוחזרו. עם זאת, אי אפשר לשלול שתתקבל תוצאה שונה ביחס למקרה דומה עם נסיבות שונות.
חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") מאפשר להשלים חוסרים בהסכמים במקום לבטלם. במספר מאמרים שנכתבו על ידי ניתנה התייחסות לכך. ואכן, במאמרים קודמים ראינו כיצד בתי המשט השלימו חוסרים ואף קבעו פיצויים בשל הפרת חובת תום הלב.
במקרה שנדון בעניין רביב, מלמד אותנו על החשיבות של הנסיבות לכל מקרה, המשקל שיש לאותו חוסר בהסכם המכר, והנוהג הקיים בין צדדים במקרים דומים.
על כך יש להוסיף ולציין שגם הערות בנוסח של "מדובר בטיוטה ורק חתימה של הצדדים על הסכם מכר תצור תוקף מחייב" או "הטיוטה מועברת לעיון מרשי וכפופה לאישורם" נדחו על ידי בתי המשפט שנתנו משקל רב יותר להתנהלות של הצדדים מאשר לשורה שמסייגת את כוונתם האמתית.
מסיבה זו, מומלץ למי שנמצא לפני עסקה במקרקעין, רכישה או מכירה, להימנע ככול הניתן מיצירת מסמכים מחייבים לפני שהוא בחן את כל העובדות לעומק.
