בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכירות על ידי השוכרים. כלומר, סכום הפיצוי שנפסק לטובת המשכיר היה נמוך מ- 10% מגובה התביעה, ומשכך בית המשפט החליט לחייבו בהוצאות משפטיות בסך 5,000 ש""ח, הוצאות שעולות על הפיצוי שנפסק לטובתו.
מחלוקות והתנגשויות בין שוכרים לבין משכירים מתרחשות לעתים קרובות והן תוצאה של פערי כוחות ומידע שמנוצלים לרעה על ידי המשכירים. עיון בפסק הדין מגלה כי טענות ההגנה של השוכר התקבלו בזכות תיעוד של ההתנהלות בינו השוכר לבין המשכיר לאורך כל תקופת השכירות, שמירה על ראיות שתומכות בטענותיו החל מהיום הראשון לשכירות (שנמשכה כ- 6 שנים) וביטול טענותיו העובדתיות והמשפטיות של המשכיר.
פערי הכוחות בין שוכרים לבין משכירים ידועים מזה זמן רב, והם באים לידי ביטוי כבר עם החתימה על הסכם השכירות כאשר השוכר נדרש לשלם שכר דירה מראש, למסור 12 שיקים, להחתים ערבים, להמציא ביטחונות וערבויות, להעביר את החשבונות בדירה על שמו וכיו"ב. בעוד שהמשכיר יוצר לעצמו רשת הגנה רחבה, לשוכר אין דרך או אמצעי לחייב את המשכיר לעמוד בהתחייבויותיו או לגבות תשלומים בגין הפרת חוזה על ידי האחרון (המשכיר).
וכך, לא פעם מגיעות למשרדנו תלונות של שוכרים שעומדים חסרי אונים מול משכירים שמפרים את התחייבויותיהם ברגל גסה ולאורך זמן. מדובר במקרים בהם השוכרים מגלים אי התאמות וליקויים מיד לאחר כניסתם לדירה; ליקויים שיכולים לנבוע כתוצאה מפרויקט תמ"א שהחל לפתע, מבעיות נזילות ורטיבות חמורות, עובש, פטרת, סתימות והצפות, העדר מים חמים, דוד שמש מקולקל, בעיות חשמל ועוד כהנה וכהנה אי התאמות וליקויים שגורעים מההנאה שניתן להפיק מהדירה / מושכר.
במרבית המקרים, ולא פעם בחוסר הגינות מוחלט, שוכר אשר יבקש לסיים את תקופת השכירות בשל אותן הפרות ועקב מצבה של הדירה נתקל בהתנגדות קשה מצד המשכיר שמגדיל לעשות ולאיים עליו בהפרת הסכם השכירות, תביעות וחיוב כספי.
במסגרת זו, המשכיר יאיים כי ביטול השיקים במהלך תקופות השכירות יגרור פניה להוצאה לפועל, לא ימנע חיוביים עתידיים, יגרור פנייה לערבים, תביעות משפטיות ויגרום לשוכר נזקים רבים עקב תשלום שכר דירה כפול (אם ישכור דירה אחרת). בלא מעט מקרים אנו נתקלים גם בסירוב שרירותי או בקשיים בלתי סבירים שהמשכיר מערים על הכנסת שוכר חלופי. ייעוץ משפטי זהיר ונכון ימליץ לשוכר להימנע מצעדים חד צדדים כמו ביטול שיקים או עזיבת המושכר, ובמקום זאת יעודד פניה לערכאות משפטיות לצורך בירור מסודר של טענותיו.
כוחו המוגבר של המשכיר מתחיל עם החתימה על הסכם השכירות, משתמר לאורך כל תקופת השכירות עד לסיומה, וגם לאחר מכן. לא פעם שוכרים מתלוננים על כך שהמשכיר מסרב להחזיר את השיקים והביטחונות, מאיים לפרוע ערבויות, תובע מהשוכר לתקן ליקויים שלא תוקנו על ידו במהלך תקופת השכרות, דורש פיצוי ביחס לנושאים שהושגו לגביהם הסכמות וכיו"ב טענות חסרות תום לב שמעידות על ניצול לרעה של כוחו.
ללא כל קשר לאמור לעיל, ולכשלי השוק שתוארו, פערי הכוחות וניצולם לרעה - ניתן על ידי בית המשפט פסק הדין שלהלן:
בהליך תא"מ (ת"א) 63756-11-16 אבי אברהם עובד נ' נטע קנטור (פורסם בנבו, 02/01/2018), שנדון בפני בית משפט השלום, נדרש בית המשפט להכריע ביחס לשורה של דרישות פיצויים שתבע המשכיר עקב הפרות (לכאורה) של השוכר. עיקר פסק הדין מתמקד בהעדר אחריות של השוכרים לתיקון ליקויים שמקורם בבלאי סביר.
כאמור לעיל, בית המשפט דחה את מרבית טענותיו של המשכיר וקבע כי השוכר אינו חייב לצבוע את המושכר עקב היותו נזק שנגרם כתוצאה מבלאי סביר. נראה כי בהסכם השכירות לא היה סעיף שמחייב את השוכר לצבוע את הדירה.
המשכיר תבע בנוסף סך של 3,000 ₪ בגין איחור של 7 ימים בפינוי הדירה, וזאת בהתאם להוראות הסכם השכירות שמקנות לו פיצוי בשווי של 500 בעד כל יום איחור. מנגד, מהתכתבות שנערכה בין הצדדים עלה כי המשכיר הסכים להאריך את תקופת השכירות כדי שהשוכר יבצע תיקונים במושכר. לכן, גם דרישה זו נדחתה.
עוד צוין כי המשכיר סירב להיפגש עם השוכר במשך מספר ימים לאחר שהדירה פונתה. נראה כי ביתה משפט פסק שבמקרה זה אין למשכיר להלין, אלא על עצמו.
סכום נוסף בסך של 11,586 ₪ נתבע בגין שיפוץ המושכר, ועוד סכום שגובו 2,773 ₪ שמקורו באובדן ימי שכירות במהלך תקופת השיפוצים. היות שלא הוכח כי השיפוץ נגרם כתוצאה מנזקים שנגרמו על ידי השוכרים גם רכיב זה נדחה. עוד נדחו דרישות פיצוי בשל הצורך להחזיר את מצב המושכר לקדמותו, שכן המשכיר הסכים לשינויים שבוצעו.
בנוסף, נתבע חוב ארנונה בסך של 1,028 שלטענת המשכיר לא שולם על ידי השוכר. טענה זו נדחתה מאחר שהשוכר הוכיח כי מדובר בסכום שהצדדים הסכימו לקזז בשנים הראשונות של תקופת השכירות בה המרתף לא היה מושכר לתובעים, בעוד הם שילמו בעבורו את החלק היחסי של הארנונה.
המשכיר תבע בנוסף סך של 3,600 בגין שולחן שלא נמצא במושכר בתום תקופת השכירות, 450 ₪ בגין החלפת זכוכית שנשברה במושכר, ועוד 2,000 ₪ לשיפוץ הגינה. השוכרים טענו כי השולחן שלגביו מבוקש פיצוי אינו באחריותם, שכן הוא לא נכלל ברשימת הרהיטים שהמשכיר השאיר בדירה, ואילו לגבי הגינה נטען כי היא הוחזקה וטופחה במשך שנים רבות עד אשר העירייה דרשה שהשקייתה תופסק כדי לחסוך במים. בהסכמת השוכר הדשא הוחלף לדשא סינתטי, כך שנראה כי דרישת הפיצויים בעד רכיב זה הועלתה בחוסר תום לב. בסיכומו של דבר נפסקו פיצויים אך ורק בגין הזכוכית שנשברה.
לבסוף בית המשפט פסק כי, למרות שתביעת המשכיר התקבלה בחלקה (הקטן) חל הצורך לחייבו בהוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ בגין הגשת תביעה מנופחת. בית המשפט קבע כי מרבית הסיכויים שהעמדת התביעה בסכום סביר וריאלי הייתה מאפשרת לצדדים להימנע מהליך משפטי ומהוצאות משפטיות מיותרות.
מכאן שהמשכיר חויב בהוצאות משפט בסך של 5,000 ₪, ובקיזוז הסכום שנפסק לזכותו היה עליו לשלם סך של 3,047 ₪.
סיכומו של דבר:
בשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (שידוע גם כחוק שכירות הוגנת – ראו מאמר) במטרה לצמצם את פערי הכוחות הקיימים בין השוכרים לבין המשכירים ועל מנת לתקן מספר כשלי שוק. אולם, למרות השיפורים הרבים שהתרחשו בשוק השכירות בעקבות התיקון לחוק – עדיין נותרה עבודה רבה עד שהשוק יתנהל באופן תקין.
יחד עם זאת, התיקון לחוק סייע בכך שנוספו חזקות למהי דירה לא ראויה למגורים, פרטים שהסכם שכירות חייב לכלול, התייחסות לעניין אי התאמות וכיו"ב. מאז שהחוק תוקן - וספות אלו הובילו להפסקתם של לא מעט כשלים או שהקנו כלים נוספים שאפשרו לשוכרים להתמודד עם הפרות.
מניסיוננו, ייעוץ משפטי שכולל בחינה של הוראות הסכם השכירות, ניתוח השתלשלות האירועים והסקת מסקנות משפטיות, ובחינה של כל אלו לעומת הוראות חוק השכירות והשאילה, דיני החוזים וכלל הוראות הדין – יכולים לשפר לאין ערוך את מצבו של השוכר.
