הדיור הציבורי בישראל מנסה לספק קורת גג לכל מי שאין ביכולתו לרכוש או לכל הפחות לשכור דירת מגורים. אולם, כמו בנושאים רבים בתחום הנדל"ן, גם כאן הביקוש גובר על ההיצע, וכך יוצא שהתור לקבלת דירה ציבורית הולך ומתארך וזמני ההמתנה הם גדולים לאין ערוך לעומת יכולתה של המדינה (או ליתר דיוק משרד הבינוי והשיכון) לספק דירה בדיור הציבורי.
כפי שניתן לנחש, השיקולים שעומדים מאחורי התנאים לקבלת דיור ציבורי הם סוציו – אקונומיים, כאשר במסגרת זו הדיור הציבורי משמש כאמצעי לצמצום הפערים החברתיים, חוסר שוויון ויצירת צדק חלוקתי בין אלו שיש באפשרותם לרכוש דירה לבין אלו שלא. על מנת שלא להחטיא את המטרות הנ"ל, נדרשת בדיקה קפדנית של הקריטריונים לזכאות, וזאת כפי שצוין היטב בהליך עע"מ 823/12 תמר קליסה נ' יצחק שמעון (פורסם בנבו, 08.08.2013):
"מושכל יסוד: דיור ציבורי הוא משאב מוגבל, מוגבל מאד. הביקוש לו עולה – במידה רבה – על ההיצע. אין זה סוד כי רבים הם הזכאים הממתינים ב"תור" לדירות ציבוריות. משכבר הזדמן לי לציין, כי "הדיור הציבורי הוא משאב ציבורי, לא 'כל דכפין ייתי וייכול', אלא אך זכאים.
בדו"ח מבקר המדינה מודגש המחסור החמור בדירות. כך, החל בשנים 2007-2002 ירד בהתמדה מספר הדירות הציבוריות שהוקצו לאכלוס הזכאים, וישנן אלפי משפחות - גם בלא שהדבר כולל עולים - הממתינות (מהן במשך שנים) לקבלת דיור ציבורי ...
"... מכאן מתבקשת, שלא לומר מתחייבת, המסקנה כי על העוסקים בדבר לבחון בקשות לזכאות בהקפדה רבה. בדין ציינה המדינה בסיכומיה (סעיף 72), כי "אין מנוס מאשר לעמוד על תנאי הזכאות בדווקנות, שהרי כאמור מתן יתרון לאחד, עלול לסכל את זכותו של האחר, ובכך להפר את עקרון השוויון בחלוקת משאבים."
אחת הדרכים להשגת המטרות החברתיות שמרכיבות את הדיור הציבורי היא העברת זכויות הבעלות מאת המדינה לידי השוכרים בדיור הציבורי. תנאי הרכישה מוסדרים בחוק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט-1998, כדלהלן:
הגשת בקשה לחברה שמנהלת את הדירה המושכרת בדיור הציבורי.
מגורים בדירה ציבורית במשך 5 שנים לפחות.
אין בבעלותו או בבעלות קרובו דירה מאז שנחתם הסכם השכירות בדירה הציבורית מקרקעין ששווים עולה על 350,000 ₪.
במרבית המקרים, מי שזכאי לרכוש את הבעלות על דירה ציבורית יכול לעשות כן במחיר מסובסד. לפי דברי ההסבר לחוק הדיור הציבורי – זכויות רכישה, האפשרות למכור את הדירה לידי הדייר הציבורי נועדה לאפשר צמצום פערים בחברה על ידי מי שלא מצליח לרכוש דירה במשך מספר שנים. בעתירה מנהלית, עתמ (ת"א) 48211-04-17 ברוך טלאסאזן נ' משרד הבינוי והשיכון (פורסם בנבו, 27.12.2017) (להלן: "פרשת טלאסאזן"), ניתנה התייחסות לגבי חשיבותה של זכות הרכישה, כך:
"נזכיר כי תכליתו של חוק זכויות הרכישה היא לאפשר למי שמצבו הכלכלי היה ונותר דחוק כל השנים, את ההזדמנות לצמצם את הפער בינו לבין מי שידו משגת לרכוש דירה במחיר מלא. לשם כך ניתנת אפשרות לזכאים לכך, לרכוש דירה במחיר מסובסד. תכלית זו אינה קיימת מקום בו מי שטוען לזכאות היה בעבר בעלים של נכס בעל שווי מינימלי מסויים, גם אם הנכס כבר איננו ברשותו. תכלית זו לא תושג אם יתאפשר במקרה דנן לעותר לרכוש דירה במחיר מסובסד, שעה שהיה ברשותו בעבר נכס מקרקעין ששוויו המשוערך להיום עולה באופן ניכר על התקרה המזכה."
באותו המקרה, בפרשת טלאסאזן, העותר גר בדיור ציבורי מאז שנת 1972, כאשר רק בשנת 2016 הוא הגיש בקשה לרכישת זכויות הבעלות בדירה. אולם, בקשה זו נדחתה מאחר שבשנת 1992 הוא העביר במתנה וללא תמורה דירת מגורים בעיר נתניה לידי בנו. באותה העת, שווי הדירה שהועברה במתנה נאמד בכ- 330,000 ₪ - כלומר בסכום הנמוך מזה שנקבע בזכאות לקבלת בעלות על דירה ציבורית.
לטענת העותר, יש לקבוע את שווי הדירה שהייתה ברשותו לפי שוויו ביום המכירה, אולם משרד הבינוי והשיכון סבר אחרת וביקש לקבוע את שווי הדירה לפי יום הבקשה לקבלת זכאות לרכוש את הבעלות בדירה. משמעות הדבר, כי קבלת עמדתו של משרד הבינוי והשיכון תאיין את עמידתו של העותק בתנאי הזכאות.
כפי שניתן לראות מהציטוט שהובא לעיל, קביעת שווי הנכס שהיה בבעלות העותר ואשר נמכר לפי שווי בעת המכירה תבטל את מטרותיו של החוק, תגרע שלא לצורך דירות ציבוריות שנמצאות בבעלות המדינה ותמנע את הזכאות ממי שזקוקים לכך.
מסקנה: לפי פסק הדין שניתן בנושא יש לקבוע את שווי הדירה שנמכרה בעבר לצורך בחינת הזכאות לדיור הציבורי לפי שוויה הריאלי ביום הבקשה.
