המגורים בבניין משותף יוצרים לא אחת מחלוקות בין בעלי הדירות בעקבות מטרדים שונים הנגרמים מדירותיהם. ככלל, לכל בעל דירה ישנה אחריות כלפי הנזקים והמטרדים הנגרמים מדירתו, וגם כלפי תיקונים הגורמים לאותם נזקים. בכך למעשה, לבעליה של דירה בבניין משותף ישנה אחריות לתקן את הצנרת, הרצפה, האיטום ויתר המתקנים והתשתיות שגורמים לנזילת מים ולבעיות רטיבות בדירות שמתחתיהם.
יצוין כי, בעיות הנובעות מנזילות ורטיבות בבית משותף מהוות ביחד עם גורמים אחרים תחום של הנקרא "ליקויים ומטרדים בבתים משותפים". כך למשל, עשויות להתגלות מחלוקות בין בעלי דירות בעקבות רעשים הבוקעים מדירתו, ריחות מבישול מופרז, הזנחה של הדירה המשפיעה על בעלי דירות אחרים, שימוש בדירה לעסק או לגן ילדים וכו'.
בעיות רטיבות מוגדרות כליקויים דינמיים אשר מתפשטים ככול שהטיפול בהם מתעכב, כך שהיקפם והשפעתם של הליקויים מחמירים ככול שהטיפול נדחה. סימני הרטיבות יכולים להתגלות במוקד אחד בדירה או במספר מוקדים שהסימנים להם מופיעים בדרך כלל באמצעות כתמים על התקרה, קילוף, התפוררות, נפילת טיח, ניתוק גושי בטון וחשיפת מוטות שהחלידו.
כאשר מתגלים ליקויים יש לבדוק תחילה את המקור לליקויים, ובכך לשים לב האם המקור נובע מאחד השכנים, מהרכוש המשותף (גג הבניין, קירות חיצוניים וכיו"ב) או לחלופין אולי בכלל המקור מגיע מהדירה שבה מופיע הליקוי. משכך, יש להיעזר תחילה באיש מקצוע שלו הציוד המתאים והאמצעיים הדרושים לצורך בדיקת המקור שממנו נובע הליקוי.
את הבדיקה לגילוי המקור לרטיבות או הנזילה יש לבצע בדקדקנות ובזהירות, וזאת מכמה סיבות. שכן, כשם שאנו מטילים על שכנינו אחריות בגין הנזקים והליקויים שנגרמים מדירתם, כך לנו עלינו לנהוג בזהירות כלפיהם – אחרת ייתכן ואנו נדרש לשלם בעבור עלויות בדיקה שבוצעו על ידם ואף ביחס לטיפולים. בנוסף, תיקון הליקויים דורש שיתוף פעולה ורצון טוב של כל אחד מהצדדים, לכן פניה הנסמכת על בדיקה מבוססת עשויה לתרום לרצון של הצד השני לשתף פעולה. זאת ועוד, במקרים בהם הפניה לא תענה יפה, כך שניתקל בחוסר שיתוף פעולה והעדר רצון לפתור את הבעיה – בדיקה מקצועית אפריורית תאפשר לנו להמשיך ולכלכל את צעדינו בבטחה.
אם כך, מהן הפעולות שעלינו לבצע. תחילה, וכפי שצוין לעיל, עלינו לבצע מספר בדיקות מקדימות ולבחון את המקור לרטיבות או לנזילה. אחר כן, רצוי לנסות לפתור את הבעיה בדרכי נועם ובצורה חיובית כמה שיותר. אולם, במקרה וכל ניסיונותינו לתקן את הליקויים ולהפסיק את הנזילה ואת הרטיבות, הרי שיש לפנות לבית המשפט לצורך הוצאת צו עשה המורה על תיקון הליקויים.
בנוסף, וככול שיש חוסר בהירות לגבי מקור הליקויים - רטיבות, כך שלא ידוע האם הליקויים נובעים מהרכוש המשותף או מדירת השכן ניתן לפנות לוועד הבית לצורך ביצוע בדיקות. ככלל, משך הזמן לביצוע הבדיקות ותיקון הליקויים משתנה לפי נסיבותיו הפרטניות של כל מקרה ולפי חומרת הליקויים. כך למשל אי אפשר להתייחס באותו האופן לרטיבות המתפשטת במהירות לעבר תשתיות ומתקני חשמל בדירה לעומת מקרים בהם מדובר בליקוי קטן יחסית שקצב התפשטותו איטי.
הסיבה לאי תיקון הליקויים עשויה להיות נעוצה בחוסר רצון של השכן מלתקן את הליקויים ולשתף פעולה, עיכובים הנגרמים בשל גרירת רגליים מצדו של המבטח (שאצלו מבוטחת הדירה), תיקון חלקי של הבעיה או לחלופין בעיות רטיבות חוזרות ונשנות וכו'. כאמור, קשת המקרים יכולה להיות רבה, אך המשמעות של כל מקרה ומקרה, ברוב המקרים, היא החמרת הבעיה והמשך התפשטות הליקויים.
את חובת האחריות לתיקון ליקויים קובעים מכח סעיף 3(ב) לתקנון המצוי המאפשר לבעל דירה אחת לדרוש את תיקונו של ליקוי מבעל דירה אחרת, שאם לא כן אי תיקון הליקוי יפגע בדירתו של המבקש. כמו כן, סעיף 62 לחוק המקרקעין מאפשר להחיל את סעיף 3(ב) לתקנון המצוי ג במקרים בהם לא נרשם תקנון בבניין או לחלופין כשאין בתקנון הקיים התייחסות לנושא. במקרה בו כל הפניות לא עזרו, והליקוי לא תוקן, ניתן להגיש תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בהליך תא (י-ם) 48781-01-14 שרה זקן נ' דוד שמני, שנדון לאחרונה בפני בית משפט השלום, נדונה מחלוקת בין שני שכנים בבניין משותף, כשבדירת התובעים אשר גרים מתחת לתובעים (משפ' זקן) התגלו ליקויי רטיבות. תחילתה של המחלוקת לתיקון נזקי הרטיבות ניטשה לראשונה במהלך שנת 2002 - אז התגלו ליקויי רטיבות בדירת תקרת התובעים אשר מקורם נחזה להיות מדירת הנתבעים. הואיל ופניות התובעים לא צלחו באותה העת הוגשה תביעה למפקח על הבתים המשותפים אשר הסתיימה בפשרה שקיבלה תוקף של פסק דין.
כעבור מספר שנים, במהלך שנת 2012, החלו להתגלות שוב ליקויים בדירת התובעים, ומשכך נעשתה פניה נוספת לנתבעים לצורך תיקונם. אולם, גם במקרה הפניות לא הניבו תוצאות, כך שהיה שחל הצורך לפנות למפקח על הבתים המשותפים בבקשה לצו עשה אשר יורה לנתבעים לתקן את הליקויים מדירתם.
לדידם של התובעים, הועלו תלונות כנגד נזקי רטיבות אשר מגיעים מדירת הנתבעים מזה מספר שנים ואשר אינם מטופלים כראוי. התובעים טוענים כי פעלו בהתאם להנחיות שבפסק הדין שניתן בשל פשרה בפני בית המפקח על הבתים המשותפים, אך הנתבעים נמנעו מלשתף פעולה, ומכאן התביעה שלפנינו.
לעומת זאת, הנתבעים טוענים כי חל ע פס"ד הנ"ל התיישנות, וכי בכל מקרה בבדיקות רבות שבוצעו היה קשה לגלות את המקור לליקוי, וזאת בשים לב לכך שחלק מהמומחים קבעו כי המקור לליקויים נגרם בשל שיפוצים נרחבים שביצעו התובעים בדירתם. משכך, וכפי שניתן לראות - כל צד אחז בחוות דעת מטעמו אשר ביקשה להוכיח את טענותיו - הפתרון מומחה מטעם בית המשפט.
חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט:
כאמור לעיל, כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת של מומחה מטעמו אשר ביחד שיקפו את הפער שניטש ביניהם. על כן, כדי להכריע בין חוות הדעת הסותרות, מונה מומחה מטעם בית המשפט שקבע כי אכן ישנה רטיבות פעילה באחד מחדריהם של התובעים אשר גורמת לסדקים, התפוררות, קילופים, נשירת טיח, ניתוק גושי בטון וחשיפת מוטות ברזל שהחלידו. עוד נקבע בחוות דעת המומחה כי מעל מוקדי הרטיבות בדירת התובעים נמצא חדר אמבטיה ומסתור כביסה כשתשתית הצנרת שבהם אינה תקנית ואינה תואמת לשימוש המבוצע בה, כך שכתוצאה מכך נגרמה ככול הנראה הרטיבות.
בית המשפט סקר את מסקנות המומחים מטעם הצדדים לעומת מסקנות המומחה מטעם בית המשפט וקבע כי יש לפעול ביחס להלכות הקיימות, ובתוך שכך לאמץ את חוות הדעת של המומחה מטעם בית המשפט אשר קבע כי מקור הליקויים מדירת הנתבעים. בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את עמדת התובעים והורה על מתן צו עשה לתיקון הליקויים, וכן על תשלום פיצוי לטובת התובעים בשל עוגמת הנפש וההוצאות שהוציאו לצורך תיקון בדיקת מקור הרטיבות. בנוסף, בית המשפט
