בעת רכישת דירה מקבלן רוכשי דירות נדרשים לחתום על הסכמי מכר אשר משתרעים על פני עמודים רבים ונספחים שמסדירים את הנושאים הרלוונטיים להתקשרות שבינם לבין הקבלן או היזם. במעמד החתימה, ובייחוד אם מדובר ברכישת דירה על הנייר (דירה שנרכשת לפני שבנייתה הושלמה), לרוכשים קשה, ואף כמעט בלתי אפשרי, לראות את התמונה המלאה שעולה מכח התחייבויותיהם בהסכמי המכר, ובייחוד בכל הקשור להסדר הפיסי והמשפטי של הבניין לאחר שבנייתו תושלם וכעבור זמן מה – גם לאחר תיקון או רישום צו הבית המשותף.
כאמור לעיל, מספר העמודים הרב בהסכם המכר (על נספחיו) מעגן, בין השאר, את הסכמתו של הקונה לביצוע תיקוני תקופת הבדק בדירתו וברכוש המשותף, מנגנון ביצוע שינויים בדירה ובחירת אביזרים, הוצאת חלקים מהרכוש מהשותף והצמדתם לדירות (לדוג' מחסנים, חניות, הצמדת גג לדירת הפנטהאוז וכיו"ב), ביצוע תשלומים לגורמים שונים במלואם ובמועדם לאחר ביצוע העסקה (ובעיקר לאחר מסירת החזקה), וכן רישום/תיקון צו הבית המשותף על כל חלקיו ומסמכי הבית המשותף השונים, וכל זאת לפי תנאים שנוסחו ונקבעו בהסכמי המכר על ידי המוכר.
למאמר בעניין תביעת פיצויים בסך 3,000,000 שהוגש כנגד יזם שלא תיקן ליקויים לאחר מסירת הדירות לידי הרוכשים - לחצו כאן.
מהם מסמכי הבית המשותף?
מסמכי הבית המשותף מורכבים, כמעט בכל המקרים, מתקנון, צו רישום ותשריט. באמצעות שלושת המסמכים האלו מוסדרים יחסיהם של בעלי הזכויות בינם לבין עצמם, לרבות: רישום החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות מסוימות, הצמדת זכויות בנייה והתנאים לניצולן, חלוקת הרכוש המשותף בבניין, שימושים וייעודים שונים המותרים בבניין, התקשרות עם חברת ניהול וספקים, תחזוקת המעלית, דרך קבלת החלטות בבניין והרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות, וכן הרוב הדרוש לשינוי התקנון.
מסמכי הבית המשותף פתוחים לעיונו של הציבור הרחב, כך שכל אחד יכול להזמינם מלשכת רישום המקרקעין בדיוק כמו שניתן להזמין נסח טאבו (נסח לשכת רישום המקרקעין), ומכאן גם תוקפם המשפטי והקנייני כלפי כולם, ובייחוד כלפי רוכשי דירות חדשים. לצורך השלמת התמונה תינתן התייחסות קצרה למסמכים המרכיבים את תיק הבית המשותף, כך:
תקנון וצו רישום: תקנון הבית המשותף מעגן את מכלול הנושאים שקשורים לבית המשותף ואת ההשלכות שנגזרות מכך ביחס לבעלי הדירות. לפי סעיף 62.א. לחוק המקרקעין, בעלי הדירות רשאים לשנות או לערוך תקנון מוסכם ביניהם, ובהעדר תקנון מוסכם יחולו הוראותיו של התקנון המצוי כאמור בסעיף 64 לחוק.
תשריט: התשריט הוא למעשה תכנית ויזואלית שמציגה את חלקי הבית המשותף, הדירות, הרוכש המשותף, מספר קומות, הצמדות וכו' באמצעות מפה שהוצאה ע"י גורם מקצועי שמוסמך לכך (בדרך כלל מודד).
מהחתימה על הסכם המכר ועד לרישום/תיקון צו הבית המשותף:
כאשר הרוכשים חותמים על הסכמי המכר, בניית הבניין טרם הושלמה, ולכן עד להשלמת הבנייה כל המידע שנמצא ברשותם ביחס למצבו הפיסי של הבניין מעוגן בהסכם המכר, בנספחי ההסכם ובתכניות שמצורפות לו.
כמו כן, עד להשלמת רישום הבית המשותף, וכן עד שלא יתקבלו כל האישורים הדרושים לכך (טופס 4 ו- 5 וכו') לא יהיה ניתן להשלים את הרישום, כך שחוסר הוודאות בנוגע לנוסח התקנון ויתר מסמכי הבית המשותף עלול להימשך זמן רב. אמנם, חוק המכר דירות מגדיר את פרק הזמן שבמסגרתו על היזם להשלים את רישום הבניין כבית משותף, וכן ישנם הוראות נוספות בחוק באותו החוק ובחוק המקרקעין, אך כל אלו נותנים מענה למספר מצומצם של נושאים שעולים ביחס לרישום.
רישום הבית המשותף מכח ועל פי הוראות הסכם המכר:
על מנת שניתן יהיה לרשום בתקנון הבית המשותף הוראות אשר מסדירות את היחסים שבין בעלי הדירות, את הצמדתם של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף לדירות וגם חלקים בלתי מסוימים, וכן את יתר הנושאים שעולים מכך – חל הצורך לציין זאת באופן ברור, מפורש וגלוי בהסכמי המכר שנחתמו זמן רב, ולעתים אף מספר שנים, לפני שהפעולות לרישום הבית המשותף מתבצעות.
במרבית המקרים, הסעיפים בהסכם המכר שעוסקים ברישום תקנון הבית המשותף מקנים ליזם או למי מטעמו, עוד במעמד החתימה על הסכם המכר – גמישות יתרה, כלים רבים, וסל של אפשרויות רישומיות שנועדו לתת מענה למגוון רחב של מקרים לא מתוכננים ולקשיים שעשויים להתגלות לאחר מכן.
תנאי בסיסי ליצירת גמישות ויכולת להתמודד עם מקרים עתידיים שאינם צפויים בעת החתימה על הסכם המכר נעשית בעזרת תנאי בהסכם שמאפשר לבצע תיקונים ושינויים בתקנון לפי שיקול דעתו הבלעדי לאחר החתימה על ההסכם, ואף לאחר השלמת רישום/תיקון צו הבית המשותף.
כמו כן, מבוצע גם שימוש מוגבר בסעיפי ויתור גורפים בקשר טענות ודרישות מצד רוכשי דירות ביחס לשינויים עתידיים, הסכמות רחבות ומוחלטות לביצוע כל שינוי שהיזם יידרש (שוב) לפי שיקול דעתו ורצונו הבלעדי, הגדרה רחבה של פעולות שמותרות ליזם לבצע מכח ההסכם ועוד כהנה וכהנה הוראות בעלות מאפיינים דומים.
היות שכל אחת מהפעולות הללו מחייבת לא רק את הסכמתם של בעלי הדירות, אלא גם את חתימתם על מסמכים המופנים לגופים ורשויות שונים – מחתימים כבר במעמד החתימה על הסכם המכר את בעלי הדירות על יפוי כח כללי ובלתי חוזר שמאפשר ליזם ו/או למי מטעמו לחתום בשמם של בעלי הדירות.
עם זאת, המגמה שעולה כיום מהפסיקה מקנה פרשנות מצמצמת לסעיפים גורפים וכוללניים שמקנים כח עודף וזכויות יתרות ליזם ואשר פוגעות באופן לא סביר ובלתי מדתי בזכויותיהם של רוכשי הדירות. לא למותר לציין כי, הגישה של בתי המשפט עולה בקנה אחד עם אותה החובה לציין באופן גלוי, ברור ומפורש בהסכמי המכר נושאים מהותיים הנוגעים לרישום הבית המשותף. אך למרות הכל – לא מדובר בהגנה שרוכש דירה יכול להסתמך כאילו היא מוטמעת באופן אוטומטי בהסכם המכר או לראות בהוראות הסכמי המכר אשר סותרים את פרשנות זו כבטלות, ולכן עליו לבחון את הוראות ההסכם ואת התכנון המוצע בפרויקט ובסביבתו.
בהתאם לכך, במקרה שנדון לאחרונה בפני בית המשפט המחוזי בלוד בהליך ת"א 25117-06-15 אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ ואח' נ' נציגות הבית המשותף שבחלקות 547 ו- 548 בגוש 6428 ואח', באשר לדרישתה של התובעת, חברת אילות השקעות נכסים בע"מ, לשנות את תקנון הבית המשותף לאחר שרישומו הושלם, ובאמצעות כך לאפשר לה לעשות שימוש ברכוש המשותף ולהתקין מנדף בפיר המעלית הנחוץ לשימוש של המסעדות שבקומת הקרקע. אולם, לפני שהבקשה נדונה בפני בית המשפט התעוררה התנגדות נחרצת לכך מצד בעלי הדירות אשר גררה סדרה של הליכים משפטיים בין הצדדים, וגם את ההליך דנן.
לפי תיאור העובדות של פסק הדין עולה כי מדובר במבנה רב קומות אשר מוגדר כבניין מורכב, מבחינה פיסית ומשפטית, ובו 3 אגפים שונים, שיפורטו כך: קומת חניון (אגף 1), קומת קניון (אגף 2) וקומות מגורים (אגף 3). עוד עולה מפסק הדין כי התובעת נכנסה בנעליה של החברה אשר חתמה על הסכמי מכר במועדים הרלוונטיים ומכרה לרוכשים את דירותיהם.
משכך, התובעת טענה, בין היתר, כי הוראות הסכמי המכר שנחתמו בין החברה היזמית שביצעה את הפרויקט לבין התובעים מאפשרות להן (שכן התובעת נכנסה בנעלי החברה היזמית) לתקן את המסמכים של הבית המשותף גם לאחר מסירת הדירות לידי התובעים וגם לאחר רישום הבית המשותף. על כן, ומכח הוראות אלו, התובעת טענה כי על בית המשפט לתת לה צו עשה המורה על תיקון צו הבית המשותף.
בנוסף, החברה היזמית טענה שהיא זכאית לסעד המבוקש, תיקון צו הבית המשותף באופן שיאפשר לה להתקין מנדף, משום שהתנגדותם של בעלי הדירות נעשית בחוסר תום לב אשר גובלת בניצול זכות קניינית לרעה שניתן להגדירה אף כשרירות בעלים. כן טענה הנתבעת כי יש לראות בכל אחד מבעלי הדירות שלא התנגד לתביעתה או לחלופין שביקש להשתחרר מהתביעה כמי שהסכים לתיקון צו הבית המשותף.
יש לציין כי, זהו לא ההליך היחידי שהתנהל עד כה בין הצדדים בכל הקשור לתיקון צו הבית המשותף, שכן לפני שהנתבעת הגישה את התביעה הנ"ל התקיימו בין הצדדים הליכים נוספים בפני המפקחת על הבתים המשותף, וכן סדרה של ערעורים שנעצרה בהחלטה של בית המשפט העליון אשר דחה את דרישות התובעת לתיקון צו הבית המשותף.
מכל מקום, לאחר שבית המשפט בחן את טענות הצדדים התקבלה המסקנה כי גם במקרה הזה אין לקבל את טענותיה של התובעת.
במהלך פסק הדין, בית המשפט בחן את המסגרת הנורמטיבית אשר חלה על המקרה שלפנינו, לרבות הוראות חוק המקרקעין בעניין תיקון תקנון הבית המשותף, דרך קבלת החלטות בבית המשותף, האם השימוש שאותו מבקשת התובעת לבצע ברכוש המשותף נכנס בגדרו של המונח "שימוש סביר", חוקיות הצמדת פיר המעלית כרכוש רק לדירות הנמצאות באגף 3, השפעתם של המטרדים הצפויים מכך והאם סירובם של הנתבעים נחשב לשרירות בעלים ולשימוש לרעה בזכויותיהם במקרקעין.
מיותר לציין כי, מספרם הרב של הנושאים המשפטיים שעלו במהלך התביעה שיקפו את היקף הטענות שהעלה כל אחד מהצדדים.
ביחס בית המשפט דחה את טענה התובעת לפיה העדר יש לראות בבעלי הדירות שלא הופיעו לדיון ושלא הגישו כתב הגנה מטעמם כמי שהסכימו לתיקון צו ותקנון הבית המשותף, וזאת מהטעם שחוק המקרקעין קובע שקבלת החלטות בבית המשותף נעשית בדרך של קבלת החלטות באספת בעלי דירות ולא בהליך משפטי.
מעבר לכך, היות שהעבודות להתקנת המנדף חייבו את התובעת לקבל היתר חדש לצורך ביצועו, לפנות לגופים שונים, לבצע עבודות במשך זמן רב, לעשות שימוש קבוע באותו חלק של הרכוש המשותף, ובהמשך אף לצור מטרדים לא מבוטלים – הוביל את בית המשפט לקבוע כי השימוש אותו מבקשת התובעת לבצע ברכוש המשותף חורג ממתחם הסבירות בהקשר זה. משכך, נדחתה גם טענת הנתבעת כי הסירוב של הנתבעים, בעלי הדירות, לפיה סירובם של בעלי הדירות הינו בלתי סביר.
למעלה מכך, בית המשפט דחה גם את טענת התובעת כי ההצמדה של פיר המעלית רק לבעלי הדירות שבאגף 3 נוגדת את הוראות מחייבות בחוק המקרקעין שלא ניתן להתנות עליהן או לסתור אותן – נדחו. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שהחוק אוסר להצמיד את אותם חלקים ברכוש המשותף לדירה מסוימת, בעוד שבמקרה שלפנינו מדובר באגף ובו מספר בעלי דירות.
גם הסתמכותה של התובעת על הוראות הסכמי המכר לא סייעו לה כדי לקבל מבית המשפט צו עשה, וזאת בשל הפרשנות המצמצמת שניתנת בבית המשפט להוראות גורפות וכלליות, העדר צירוף של כל המסמכים הנדרשים לצורך הוכחת טענה זו והעובדה כי מאז שנרשם צו הבית המשותף נמכרו דירות לרוכשים חדשים שלא נתנו את הסכמתם לשינוי של התקנון ללא הסכמתם.
לאור כל זאת תביעתה של הנתבעת נדחתה.
