לאחרונה (19.12.2018), אושר בכנסת תיקון מס' 33 לחוק המקרקעין, התשע"ט – 2018, (להלן: "התיקון לחוק המקרקעין"), שמכוחו ניתן לחלק תא שטח למספר רבדים ושכבות, וכן לצור באמצעות חלוקה זו רישום קנייני תלת ממדי, כך שכל רובד יהיה מושא לרישום קנייני נפרד.
במצב שקדם לתיקון לחוק המקרקעין, סעיף 11 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קבע שזכות הבעלות חולשת לא רק השטח שנמצא על פני הקרקע, אלא גם על זה שנמצא מתחתיו ואף מעליו. אולם כעת, לאור התיקון האחרון בחוק, הבעלות איננה עוד "מקשה אחת", כי אם רבדים של זכויות הניתנים להפרדה. על כן, וכפי שיובהר בהמשך, התיקון לחוק המקרקעין עשוי להשפיע גם על פרויקטים של התחדשות עירונית, וכן על פרויקטים מסוג תמ"א 38 (הריסה ובניה או חיזוק מבנים).
מדברי ההסבר לתיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עולה כי, מטרתו נועדה בראש ובראשונה לתת מענה לקשת רחבה של מקרים בהם המדינה נאלצת להפקיע חלק מהמקרקעין הנמצא ברובד שמתחת לפני הקרקע. במרבית המקרים אותה הפקעה חלקית של רובד מסוים או ממד מסוים נדרשת כדי לאפשר את השגתן של מטרות תכנוניות בעלות חשיבות לאומית, ובה בעת לצמצם את הפגיעה שנגרמת מפעולת ההפקעה ואת העלויות הכלכליות שנגזרות כךו.
בדרך זו, התיקון לחוק מאפשר להפקיע חלק ספציפי שבאמצעותו מבקשים להגשים את מטרת ההפקעה, וזאת מבלי שיפגע השימוש הנוסף שבעלי הזכויות יכולים להפיק מיתר החלקים במקרקעין שלא הופקעו.
תחילה, הצורך ברישום תלת ממדי וחלוקה של תא שטח מוגדר למספר שכבות שהן מושא קנייני נפרד לבעלות [בדומה, אך גם במובחן, לפעולת רישום של בית משותף למספר תתי חלקות שנות] עלה בפסק דין אקונס. לפי עובדות המקרה שתוארו בהרחבה בפסק הדין, בין המדינה לבין בעלי הזכויות במקרקעין שמהם הופקע החלק התת קרקעי התגלעה מחלוקת באשר להיקף ההפקעה ולפיצויים שיש לשלם בשל כך.
מבלי להרחיב יתר על המידה, תוצאת פסק הדין הייתה, בין היתר, שניתן להימנע מהפקעה של המקרקעין בשלמות, אך שיש לרשום הערת אזהרה בנסח לשכת רישום המקרקעין בגין נטילת זכויות השייכות לחלק התת קרקעי בלבד. עוד צוין בפסק הדין כי ביצוע הפקעה חלקית באמצעות רישום של הערת אזהרה מהווה סטייה ניכרת מדרך המלך, ועל כן יש להכשיר פעולות שכאלו באמצעות הליך חקיקה מסודר, ומכאן נבע גם תיקון 33 לחוק המקרקעין שנעשה ברוח פסק הדין.
עם זאת, וכפי שיובהר להלן, תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין עשוי לספק מענה יעיל והולם, וכן לצמצם את היקף הפגיעה שנגרמת מהפקעות, לא רק במקרים בעלי דמיון רלוונטי למקרה שנדון בעניין אקונס, אלא גם להפקעות שמשפיעות על חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים מסוג תמ"א 38.
כל מי שמבין דבר או שניים בתחום ההפקעות (הן מכח הוראות חוק התכנון והבניה והן מכח פקודות מנדטוריות כגון פקודת המסילות) יודע שמדובר בתחום שעבר שינויים נרחבים בשנים האחרונות, תיקוני חקיקה שהוגדרו כרפורמות של ממש (כמו למשל תיקון מספר 101 לחוק התכנון והבניה ו- תיקון מס' 3 מספר לפקודת הקרקעות), וכן מהשפעה חיובית של חוקי היסוד שקידשו את מטרות "צמצום הפגיעה" ו- "השגת מטרת ההפקעה" באמצעות החלתם של מבחנים עזר לבחינת דרכים להשגת מטרת ההפקעה - מבחנים אשר נקבעו והושמו בפסיקות של בתי המשפט ובמציאות.
מאחר שמדובר במאמר קצר ותכליתי שדן בהשפעתו של תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין על חישוב לזכויות הבנייה שניתנות מכח תמ"א 38, לא תינתן התייחסות נוספת לנושא ההפקעות. שכן, המאמר עוסק בתיקון לחוק המקרקעין על פרויקטים מסוג התחדשות עירונית.
על כן, יצוין בקצרה כי, השילוב של תיקון מספר 33 לחוק המקרקעין, התמורות שחלו בשנים האחרונות בתחום ההפקעות, חוקי יסוד, התפתחויות במשפט המנהלי, וכן יריעה ארוכה של מקרים בהם רשויות מקומיות צמצמו את זכויות הבנייה כתוצאה מהפקעה של רצועת קרקע שהקטינה את חישוב הזכויות לפי "שטח נטו" ואשר הובילה לנסיגה של קווי בניין ושל תכסית הבניין.
במסגרת אותן הפקעות או הקצאת שטחים לצורכי ציבור שביצעו רשויות מקומיות, ניתן למנות רשימה ארוכה של הפקעת (בעיקר רצועת קרקע בצד החלקה קרוב לכביש) שנרשמו באמצעות הקמת חלקה חדשה, רישום של זכויות חכירה לטובת העירייה על שטח ספציפי שמסומן בתשריט (ולעתים אפילו ללא סימון), באמצעות רישום הערת אזהרה לטובת הרשות המקומית וכיו"ב.
לאחר קריאת התיקון לחוק המקרקעין ניתן לומר כי ישנה אפשרות, ברמות סבירות משתנה/דיפרנציאלית, שתיבחן לפי נסיבותיו של כל מקרה, כי התיקון יאפשר להימנע מצמצום זכויות הבנייה, מהקטנת קווי הבניין ומגריעה מתכסית הבניין שנגרמו בעקבות ההפקעה באמצעות חלוקת תלת ממדית של השטח הדרוש להגשמת הייעוד הציבורי שבעטיו בוצעה ההפקעה.
בהתאם לכך, סעיף 14ה(3) לחוק המקרקעין, אשר נחקק במסגרת תיקון 33 לחוק, מסמיך את שר המשפטים, בכפוף לאישורה של ועדת הפנים וההגנה על הסביבה לקבוע הוראות בקשר להליכים שינקטו בגין קרקעות שהופקעו לפני שתיקון מספר 33 נכנס לתוקף. על כן, ייתכן כי צמצום הפגיעה שנגרמה בשל ההפקעה תבוצע גם מכח תקנות שיתוקנו במיוחד בקשר לכך.
