ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

עסקה במקרקעין מחולקת למספר שלבים ותחנות שתחילתם במשא ומתן, המשכם בנקודה מרכזית עת הסכם המכר נחתם, שיאם עם מסירת החזקה וסיומם עם רישום הזכויות בטאבו.


בדרך כלל, כל אחד מהשלבים (או שלבי משנה כמו נטילת המשכנתא) יחשוף האם הסכם המכר הסדיר את כל הנושאים הרלוונטיים לעסקה או לא.

ובמילים אחרות: איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק, להגדיר מה נשאר בדירה או לקבוע מועד סופי להמצאת מסמכי העסקה [למסמכי עסקה ניתנה התייחסות מקיפה במאמר נפרד (המדריך לרוכש דירה – כל המידע הנחוץ), ועל כן נסתפק בהפניה בלבד].


בעסקאות (יד 2) לרכישת דירה, הסכם המכר מהווה את הנדבך המרכזי, העיקרי והחשוב ביותר להסדרת החובות והזכויות של הצדדים והוא גם האמצעי המתאים ביותר לניהול הסיכונים. כדי שמסמך מסוים יקבל תוקף משפטי מחייב עליו להכיל רשימה של פרטים מינימאלית, כגון: פרטי הכנס, התמורה, לוח תשלומים, מועד מסירה, חלוקת מסים וכו'.


למה צריך להיות חשוב לכם ממסכי העסקה:

עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כך שמבחינה קניינית (להבדיל מחוזית) הדירה אינה שלכם גם אם הסכם המכר נחתם, נרשמה הערת אזהרה לטובתכם, מלוא התמורה שולמה והחזקה נמסה.


באותה מידה, המוכר לא עמד בעל התחייבויותיו כלפי המוכר כל עוד העסקה לא הושלמה וכל עוד לא הומצאו כל האישורים שנמצאים תחת אחריותו לרישום זכויותיו של הרוכש. אי עמידה בהתחייבות זו על פי המועדים שנקבעו בהסכם המכר או בתוך זמן סביר עלולה להוות הפרה יסודית של הסכם המכר.

בדרך כלל, מי שנפגע מהווה יסודית של הסכם המכר זכאי לפיצוי מוסכם שנאמד בין 10% ל- 15% משווי העסקה (הצדדים קובעים את גובה הפיצוי המוסכם, אך אלו הערכים המקובלים). לכן, ברור שלאי המצאת מסמכים יש משמעות רחבה ומשמעותית.

למדריך המקף והמלא למוכר דירה (המדריך למוכר) – לחצו כאן!

ככול שחסרים פרטים בהסכם המכר – ניתן להשלימם מכח ערוצי ההשלמה החוזיים אשר מורכבים מהוראות החוק, פסיקה, נוהג קיים שפועלים על פיו בשוק, תכתובות בין הצדדים, מצגים מוקדמים שלא נסתרו לאחר מכן וכו'.


יחד עם זאת, חשוב לציין שלא כל פרט חסר ניתן להשלים, זאת במיוחד אם אותה השלמה מטילה על הצד השני התחייבות או יוצרת הפרה בדיעבד. לכן, חשוב מאוד שהסכם המכר יכלול בתוכו את כל הנושאים שסומנו כחשובים במהלך הבדיקות המקדמיות, המשא ומתן, בעקבות מאפיינים ייחודיים של הנכס ונושאים בעלי חשיבות סובייקטיבית למי מהצדדים.

הליך תא (ת"א) 43113-04-17 אורי זילבר נ' תלמה ידלובקר (פורסם בנבו, 12/03/3020) (להלן: "עניין זילבר") מהווה דוגמא למחלוקת משפטית שניטשה בין צדדים להסכם מכר שלא "סגרו" את כל הפרטים בהסכם המכר באופן חד משמעי וברור. סלע המחלוקת בעניין זילבר ניטש סביב איחור של המוכרים בעסקה להמציא אישורי מסים. במה דברים אמורים?

בין הצדדים נחתם הסכם מכר ביחס לנכס בהרצליה פיתוח בסך של 11,000,000 ₪. לפי הסיכום שנערך בין הצדדים – המוכרים התחייבו להעביר עד למועד המסירה את כל מסמכי העסקה אשר כללו אישור מס שבח ואישור עירייה. עוד נקבע כי, באם המסמכים האחרונים לא יהיו בידי המוכרים – יישארו כספים בנאמנות בסך של 3,000,0000 ₪.


אלא שלטענת הרוכשים (התובעים), המוכרים (הנתבעים) הפרו את הסכם המכר הפרה יסודית מאחר שהם לא המציאו את האישורים הנ"ל במועד המסירה, ומכיוון שלא תיקנו את הפרתם גם בחלוף 8 חודשים לאחר מכן.

עם זאת, לטענת הנתבעים, לא נקבע בהסכם המכר מועד אחרון להמצאת אישורי המיסים, וזאת בשים לב כי חובתם להמציא מסמכים במועד המסירה ניתנת להחלפה בהפקדת כספים בנאמנות. משכך, טענו התובעים שהם לא הפרו את ההסכם הפרה יסודית משום שלא נקבע מועד סופי ואחרון להמצאת מסמכים.

כפי שצוין לעיל, הצדדים קבעו את הפיצוי המוסכם על סך של 10% משווי העסקה, כלומר בגין הפרה יסודית הצד המפר צפוי לשלם 1,100,000 ₪.

בסיכומו של דבר, בית המשפט דחה את הטענה כי מדובר בהפרה יסודית. תחילה, נקבע כי לא נקבע בהסכם מועד אחרון להמצאת מסמכים, ובלבד שהושארו כספים בנאמנות. בהמשך, נערכה בדיקה לגבי הסיבות שהובילו לעיכוב בהמצאת המסמכים אשר הובילו למסקנה כי מדובר בעיכוב סביר שנגרם בשל נסיבות שמצדיקות זאת.


לכן, נקבע כי המצאת המסמכים בחלוף 8 חודשים נעשתה בתוך זמן סביר. אולם, פסק הדין והמחלוקת שניטשה בין הצדדים מעידה עד כמה חשוב לשים לב לפרטים הקטנים של ההסכם, לקבוע מועדים, לעגן חריגים ודחיות מוצדקות, לפעול בשיתוף פעולה עם הצד השני ולהטמיע בגוף ההסכם כל הנושאים הייחודיים והפרטניים שרלוונטיים לעסקה.


#מקרקעין #נדלן #הסכםמכר

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com