בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית משפט המחוזי בירושלים כי יזם מחויב לרשום את תקנון הבית המשותף בדרך שתהלום בצורה הטובה ביותר את התחייבויותיו מכח הסכמי המכר, ובתוך שכך לרשום כי יחידות הפנטהאוז נמצאות בקומה האחרונה בבניין.
החלטה זו של בית המשפט מובנית מאליה. לפי הוראותיו של הסכם המכר היזם אחראי לרשום את הבניין כבית משותף בתוך 8 שנים ממועד מסירת הדירות. זכויות של בעלי דירות בבית המשותף (שרכשו דירות מהיזם או באו במקומם של רוכשי דירות) מוסדרות בתקנון הבית המשותף. היות שהוראות התקנון הן בעלות תוקף פומבי וכיוון שהן מקנות זכויות קנייניות – בכל מקרה של סתירה בינן לבין הסכם המכר – כוחן של הוראות התקנון יגבר.
במקרה שלפנינו, המחלוקת בין הצדדים התעוררה לאחר שהיזם מכר את זכויות הבניה בגג הבניין, ובכך למעשה העביר לאחר את הזכות לבנות על גג הבניין (בכפוף למגבלות שקבועות בדין). משכך, חששם של רוכשי דירות הפנטהאוז בפרויקט שרצו לאיין כל סיכוי כי יבנו דירות מעל דירות הגג שבבעלותם – היה מוצדק. ובדין נקבע שיש לציין בתקנון הבית המשותף הוראות שצוינו ברחל בתך הקטנה בהסכם המכר.
סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") קבע את הכלל המפורסם כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), כל עוד הזכויות לא נרשמו הרוכש מחזיק בזכויות חוזיות בלבד. משכך, ברכישת דירה על הנייר מיזם, כל זכויותיו של הרוכש בדירה הן זכויות חוזיות שמצוינות ומעוגנות בהסכם המכר (למעט מקרים בהם מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה שהינה זכות מעין קניינית).
הוראה בהסכם המכר שמצמצמת את זכויותיו של הרוכש בדירה למעשה פוגעת בזכויותיו החוזיות, לעומת הוראות מרחיבות אשר מטיבות עמו. עם מסירת הדירה היזם מחויב להתחיל ברישום זכויותיו של הרוכש במסגרת רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין. מכח רישום זה נוצר נסח לשכת רישום המקרקעין שכולנו מכירים וגם מסמכי הבית המשותף שכוללים צו רישום, תקנון ותשריט.
על מנת למנוע פגיעה בזכויותיו של הרוכש יש לוודא שאין בהסכם המכר הוראות מצמצמות שפוגעות בזכויותיו, ושרישום הבית המשותף תואם את הזכויות שהוקנו לו מכח הסכם המכר. במקרה של אי התאמה בין הוראות הסכם המכר לבין נוסח מסמכי הבית המשותף שנרשמו – כוחם של מסמכי הבית המשותף גובר, אלא אם הרישום נעשה תחת מחאה של הרוכש.
לפיכך, המסמך בעל התוקף המשפטי והמחייב הראשון הוא הסכם המכר, כך שסעיפיו הרבים שמשתרעים על עשרות עמודים ולא מעט נספחים – קובעים ומגדירים את היקף הזכויות. אך בהעדר רישום מתאים במסמכי הבית המשותף כוחן של הוראות אלו מצטמצם.
הסכם מכר סטנדרטי מחולק לנושאים שונים, כגון: תיאור הדירה והגדרת מאפייניה, תיקון ליקויי בנייה, תשלום פיצויים בעת איחור במסירת דירה, רישום זכויות הבית המשותף, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות, חלוקת זכויות הבנייה והחלקים ברכוש המשותף, התחייבות לרישום צו הבית המשותף, הנחיות שרלוונטיות ביחס לכל בעלי הדירות כמו הקמת חניון משותף, חלוקת מיוחדת של הוצאות הבית המשותף, התקנת שלט או אנטנה וכו'.
לפי ההלכה הפסוקה – תוכן מסמכי הבית המשותף צריך להיות תואם ככול הניתן להוראות הסכם המכר. כך למשל, דירה שלא הוצמדה אליה חניה, גינה, מחסן וכיו"ב – עלולה לאבד את זכויותיה בעקבות אותו רישום שגוי. כך גם דירת פנטהאוז שלא יירשם לגביה כי היא הקומה האחרונה בבניין – יכולה יום אחד להיות עוד קומה גבוהה בבניין, ואף להיות כפופה להערה כי זכויות הבנייה בבניין נמכרו למאן דהוא.
כיצד זה יכול לקרות?
בעניין ביטן, נדרש בית המשפט להכריע בנוגע לתביעתם של רוכשי דירות בפרויקט מצפה בית שמש בעיר בית שמש אשר יצאו כנגד מכירת זכויות הבנייה בגג על ידי החברה היזמית לאחר מרוכשי הדירות בקומות הנמוכות.
באותו הליך, התובעים היו בעליהם של דירות בקומה האחרונה בבניין. בכל הסכמי המכר עליהם חתמו התובעים, צוין כי דירתם תמוקם בקומה האחרונה בבניין ונאסרה האפשרות לבנות קומות נוספות. הוראה זו חזרה על עצמה מספר פעמים בהסכמי המכר.
לעומת זאת, סעיפים אחרים בהסכם המכר התירו לנתבעת, היזם, להוציא חלקים מהרכוש מהשותף (לרבות: גגות, חצרים, מרתפים, מחסנים, חניות וכו'), להצמידם לדירה מסוימת בבניין, להגיש בקשה לתיקן היתר הבנייה, לבנות בשלבים וכו'. עוד נקבע בהסכם כי במקרה של סתירה בין הוראות הסכם המכר לבין המפרט ידו של האחרון תהיה על העליונה.
החברה היזמית טענה כי, מאחר שבמפרט הטכני (אשר גובר על הוראות הסכם המכר) צוין כי ישנם 4 קומות (3+1) היא רשאית לבנות קומה נוספת, ומה גם שלפי הוראות ההסכם היא רשאית למכור את זכויות הבנייה בבניין. בשל כך, הנתבעת טענה כי הוראות הסכם המכר מתירות לה למכור את זכויות הבנייה בגג. כפי שאכן קרה.
בעקבות מכירת זכויות הבנייה בגג, והגשת בקשה להיתר בנייה לתוספת קומות בבניין – התובעים, בעלי הדירות בפנטהאוז, דרשו מבית המשפט להורות לנתבעת שלא לבצע עסקאות נוגדות בנכס, להימנע ממכירת הזכויות ולרשום הערה בתקנון הבית המשותף לפיה אין לבנות קומות מעל דירותיהם.
מדוע הרישום בתקנון הבית המשותף כל כך חשוב?
התקנון הוא מסמך יסוד בבית המשותף וכוחו תקף כלפי כולי עלמא בשל היותו מסמך פומבי הנגיש לכל. שכן, כל מי שמעוניין לקבל מידע בנוגע לנכס יכול להזמין את המסמך דרך האינטרנט. סעיף 61 לחוק המקרקעין מגדיר את התקנון כך:
"61. בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף."
כלומר, התקנון קובע את הזכויות והחובות של בעלי הדירות בבית משותף, את ההוראות שעל פיהן יתנהלו החיים באותו הבניין וכיצד יתוחזק וינוהל הרכוש המשותף. בעלי הדירות יכולים לבחור באם לרשום תקנון מצוי או תקנון מוסכם.
לפי סעיף 64 לחוק המקרקעין, כל עוד לא נערך תקנון מוסכם יחולו על הבית המשותף הוראות התקנון המצוי. עם זאת, מהמועד בו נערך תקנון מוסכם, הוראותיו יחייבו את כלל בעלי הדירות, את הבאים אחריהם ובמקרים מסוימים גם את בעלי הדירות שהתנגדו לרישום.
שינוי סעיפים בתקנון המוסכם צריך להיעשות בהתאם להוראות הדין. כך למשל בעניינים הקשורים לזכויות וחובות של בעלי הדירות ברכוש המשותף, נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות (להבדיל מעניינים אחרים, כגון: התקנת מעלית, למשל, הדורשים רוב של שני שלישים מבעלי הדירות). כך, בנושא של ניצול אחוזי בניה והסכמה לבנות על הגג נדרשת הסכמה של כל בעלי החלקה – לפני רישום הבית כבית משותף, או הסכמת כל בעלי הדירות הרשומים.
במאמר מוסגר, בעלי דירות רבים סבורים כי אפשר להסתפק בחתימות של 66% או 80% מקרב בעלי הדירות בבניין לביצוע פרויקט תמ"א 38 (תלוי בסוג), אך לאמיתו של דבר הרוב הדרוש הוא רק תנאי סף להתחלת פעולות הרישוי, ותנאי מקדמי בטרם פניה למפקחת על הבתים המשותפים.
מדוע ישנה חשיבות כי הוראות התקנון תהיינה תואמות לאמור בהסכם המכר?
בכל מקרה של סתירה, ניגוד או חסר בין הוראות התקנון לבין הסכמי המכר, גוברות הוראות תקנון הבית המשותף. הטעם לכך, נעוץ בעובדה כי הוראות התקנון קובעות את הזכויות הסופיות של הרוכשים ולא הסכם המכר. בהעדר מחאה מצד הרוכש הוראות התקנון יקבלו את הבכורה. זוהי הלכה מושרשת על ידי בתי המשפט שקבעו כבר בשנת 1964, בהליך בע"א 332/63 נויפלד נ' ולדמן, פ"ד יח(2) 212 (1964), כך:
"לאחר גמר הבית ורישומו לפי חוק בתים משותפים, חדל החוזה מהיות בר תוקף"
לאור כל האמור לעיל, ובשל תוקפו של התקנון וחשיבות הוראותיו, קבע בית המשפט בעניין ביטן, כך:
"לטעמי, רצוי כי תקנון הבית המשותף ישקף את ההסכמות על פי חוזה המכר ובכך ישקף נכונה את מצבו הפיזי של הבית ואת זכויות הקניין הקיימות בחלקיו השונים. אשר על כן, יש לכלול הגבלה זו בתקנון, כפי שהיא מנוסחת בהסכמי המכר, היינו: הגבלה על הוספת קומות בגג ועל הוספת יחידות דיור לבניינים."
דברים אלו מקבלים משנה חשיבות כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן אשר אמון על רישום הבית המשותף, על ניסוחם של הסכמי המכר ועל רישום התקנון בהתאם להוראות ההסכמים. רוכש דירה, אשר שילם תמורה נוספת בעבור זכויות ייחודיות כמו גינה, גג, מרפסת גדולה במיוחד, מחסן, חניה מסוימת וכו' – עלול לאבד את זכויותיו.
לפני סיום, חשיבותו של תקנון הבית המשותף אינה מסתכמת אך ורק בציון העובדה כי דירת הפנטהאוז נמצאת בקומה האחרונה בבניין, אלא גם ביחס לקשת רחבה של נושאים. לדוגמה, במאמר אחר שהועלה לאתר ניתנה התייחסות למחלוקת ארוכת שנים בין יזם לבין בעלי דירות בקשר לתיקון התקנון, תיקון שנועד לאפשר ליזם להעביר צינור בתוך פיר המעלית. באותו המקרה בית המשפט פסק כי למרות שמדובר בפעולה "זניחה" כטענת היזם העברת צינור תהיה שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף אשר יצא מתחת ידיו עת נרשם צו הבית המשותף.
בין רוכשי דירות לבין יזמים עשויים להתגלות חילוקי דעות רבים החל מהמועד בו המשא לקראת רכישת הדירה החל, דרך מסירת הדירה ורישום הבית המשותף ועד להשלמת ליקויי תקופת הבדק שלא פעם אינם מתוקנים גם בחלוף שנים רבות. כך למשל, בסדרת מאמרים שנכתבה בנושא צוין כיצד יזם חויב לתקן ליקויי בנייה בחלוף 12 שנה, כי בתי המשפט חייבו יזם בפיצויים בגין אי תיקון ליקויים בסך של למעלה מ- 3,000,000 ₪ וכיו"ב.
