ללא מעט רוכשי דירות אין את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירת מגורים, ועל כן הם נאלצים לפנות לאחד מהגופים הפיננסים ובניהם הבנקים למשכנתאות לצורך קבלת הלוואה. הלוואות אלו נועדו להעמיד לרשות הרוכש את ההפרש שבין ההון העצמי שנמצא ברשות הרוכש לבין שוויה של הדירה הנרכשת.
הסתייעות זו בבנקים למשכנתאות משרתת את מטרתם של שני הצדדים לעסקה. מצד אחד, הרוכש מקבל השלמה של הכספים הדרושים לרכישת הדירה, ומצד שני ההלוואה מאפשרת למוכר למכור את דירתו תמורת סכום שאינו נמצא בהישג ידם של מרבית האנשים מהשורה.
לפיכך, ומתוך מפגש האינטרסים שצוין לעיל, נוצר נוהג לפיו כל אחד מהצדדים לעסקה מתחייב לבצע את הפעולות שנמצאות בגדר אחריותו על מנת שתאושר לרוכש משכנתא. מבחינת הרוכש, ככול שהחלק של התשלום בעבור הדירה באמצעות כספי המשכנתא – גדל, כך עולה גם תלותו בבנק והיקף התחייבויותיו כלפיו.
אם כך, מהן החובות שחלות על כל אחד מהצדדים לעסקה?
כמו בכל עסקה במקרקעין, הדרך הנכונה להסדיר את התחייבויותיהם של הצדדים צריכה להיעשות באמצעות הסכם המכר, כשבמסגרת זו יש לקבוע כי המוכר מחויב לשתף פעולה עם הרוכש ועם הבנק המממן מטעמו על מנת שהאחרון יוכל להוציא משכנתא.
בהתאם לכך, הדרישה לשיתוף הפעולה מחייבת את המוכר לחתום מסמכים מטעם הבנק באשר להתחייבותו לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות לרישום משכנתא על הנכס, להראות את הנכס לשמאי מטעם הבנק ואף לספק פרטים נכונים ביחס למצבו התכנוני והקנייני של הנכס.
כדי שתינתן התייחסות הולמת לנושא המשכנתא בהסכם המכר, על הרוכש לבצע מספר בדיקות מקדימות לפני שהסכם המכר ייחתם, ובהן: קבלת אישור עקרוני מהבנק לצורך קבלת משכנתא, בדיקה של הפעולה הרצויה (גרירת משכנתא, מחזור או משכנתא ראשונה), שלילת גורמים מפתיעים אשר עלולים לגרום לסירוב מצד הבנק לאשר משכנתא (על אף האישור העקרוני).
במקרים בהם אין בהסכם המכר התייחסות באשר למחויבותו של המוכר לשתף פעולה כאמור לעיל, ניתן "לכפות" את שיתוף הפעולה מכח הוראות דין כלליות כמו חובת תום הלב בדיני החוזים, נוהג שקיים בעסקאות שונות וכיו"ב. אולם, מדובר פנייה להוראות הדין הכללי אינה משימה פשוטה והיא מקטינה את סיכויי ההצלחה שבכל מקרה אינם מובטחים מראש.
במקרים בהם אין בהסכם המכר התייחסות באשר למחויבותו של המוכר לשתף פעולה כאמור לעיל, ניתן "לכפות" את שיתוף הפעולה מכח הוראות דין כלליות כמו חובת תום הלב בדיני החוזים, נוהג שקיים בעסקאות שונות וכיו"ב. אולם, מדובר פנייה להוראות הדין הכללי אינה משימה פשוטה והיא מקטינה את סיכויי ההצלחה שבכל מקרה אינם מובטחים מראש.
כפי שיוסבר בהמשך, היות שהצורך בסעיפים כגון אלו נחשף לאחר שמתגלות "בעיות" בקשר לביצוע ההסכם, ברור מדוע ישנה חשיבות מכרעת לביצוע הבדיקות המקדמיות ולהטמעה של תוצאותיהן בהסכם המכר.
מבחינת הרוכש, אחת ההתחייבויות החשובות והיסודיות ביותר בהסכמי המכר שאין בלתה היא תשלום התמורה בעבור הדירה במלואה ובמועדה. לכן, ברור כי על הרוכש לעשות כל שיש בידו על מנת לעמוד בהתחייבויותיו ובתשלום התמורה במועדים שנקבעו, ובתוך שכך גם להוציא משכנתא.
בהליך שנדון בפני בית המשפט בעליון בתיק עא 7938/08 היאלי מונסנגו נ' מוריס מכביאן (פורסם בנבו, 11.8.11), חל הצורך להכריע בין טענות הדדיות של הצדדים להסכם המכר בדבר הפרת הסכם. לדידם של הנתבעים, רוכשי הדירה, המוכר היפר את התחייבויותיו באופן יסודי כאשר סירב לחתום על כתבי ההתחייבות של הבנק לקבל משכנתא. מנגד, התובע, מוכר הדירה – תבע את הרוכשים בגין הפרה יסודית של הסכם המכר, הפרה אשר נעוצה באי תשלום התמורה.
באותו המקרה, דובר על עסקה יד 2 אשר נחתמה בקשר לרכישת דירה בתל אביב אשר נמצאת בבניין מגורים. כל הדירות בבניין היו שייכות למוכר, כאשר כל אחת מהן פוצלה ל- 3 יחידות דיור. מספר שנים קודם לכן, המוכר נטל משכנתא לצורך רכישת כל הבניין, אך לאחר שהעירייה ערכה ביקורת בנכס הוא נדרש להחזיר את המצב לקדמותו ולהסיר את חריגות הבנייה. מסיבה זו, נרשמו על הדירה הערות אזהרה בגין ביצוע עבירות בנייה בניגוד לתנאי היתר הבנייה.
בהמשך, לאחר שנערכה הביקורת הנ"ל, המוכר החל למכור את הדירות בבניין כאשר כל הסכמי המכר כללו שני תנאים, כך: (1) תשלום מקדמה על חשבון התמורה. (2) החזרת המצב לקדמותו בהתאם לדרישות העירייה ובאופן שיוביל למחיקת הערות האזהרה שנרשמו.
אולם, לא כל התנאים בהסכם המכר קוימו על ידי הצדדים, וכך יוצא שהרוכשים לא שילמו את המקדמה אך ערכו שיפוצים נרחבים בדירה להסרת עבירות הבנייה שבוצעו. ניתוח של עובדות המקרה בפסק הדין העלה כי הפרתם של הרוכשים לא השפיע על תוקפה של העסקה, ועל כן טענתו של המוכר להפרה יסודית מצדם נדחתה.
לעומת זאת, בית המשפט קיבל את טענת הרוכשים שהגישו תביעה נגדית בעקבות הפרתו היסודית של הסכם המכר מצד המוכר שנעוצה בסירובו לחתום על מסמכי הבנק לאישור משכנתא.
במסגרת זו, בית המשפט פסק כי חובת תום הלב אשר מעוגנת בחוק החוזים (כללי) מחייבת את הצדדים להסכם לנהוג זה כלפי זה בהגינות ולבצע את הפעולות הסבירות והמתקשות לקיום העסקה. לעניין זה, היות שהיה ידוע למוכר כי המוכרים מתכוונים לממן את רכישת הדירה באמצעות משכנתא.
היות שהמוכר סירב לחתום על המסמכים, נקבע כי הוא הכשיל את העסקה, ובכך היפר את התחייבויותיו. מכיוון שהתובעים לא דרשו את ביטולו של ההסכם, אלא את אכיפתו בית המשפט עשה שימוש במספר דוקטרינות משפטיות שהן יציר הפסיקה (דוקטרינת הקיום בקירוב) ועוד במספר הוראות חוק שלקוחות בעיקר מדיני החוזים כדי לקבוע מחדש את התחייבויות הצדדים.
הפרוצדורה בעסקאות יד 2:
כפי שצוין במספר מאמרים שהועלו לאתר זה, יש להתאים כל עסקה לפי מאפייניה, וכך גם לגבי התנאים שיש להסדיר באשר לנטילת המשכנתא של הרוכש בהסכם המכר בעסקה יד 2.
מבחינת הפרקטיקה, הרוכש קודם כל חותם על הסכם מכר ורק בהמשך הוא פונה אל הבנק לצורך אישור המשכנתא, וזאת על סמך אישור עקרוני לקבלת משכנתא שניתן לפני כן. כמו כן, סדר הפעולות שהרוכש יצטרך לבצע והיקף שיתוף הפעולה שהמוכר יידרש אליו יקבעו על פי סוג המימון שיינתן על ידי הבנק.
לאחר פנייתו של הרוכש אל הבנק הוא יצטרך להחתים את מוכר הדירה על כתב התחייבות לרישום הערת אזהרה בגין התחייבות משכנתא, כאשר הסכמתו של המוכר דרושה מעצם היותו הבעלים של המקרקעין.
בהתאם לכך, היקף הפעולות יהיה שונה באם זוהי המשכנתא הראשונה של הרוכש או באם עליו לגרור משכנתא או למחזר משכנתא קודמת. בכל אחד מהמקרים הרוכש נדרש לקבוע תנאים שונים בהסכם המכר ואף לקבוע את לוח התשלומים בצורה שונה.
הפרוצדורה בהסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן:
למרות שפסק הדין שצוין לעיל מתייחס לרכישת דירה במסגרת עסקה יד 2, עדיין גם הצורך במשכנתא אינו פוסח גם על מי שרוכש דירה מקבלן. לכן, חל הצורך להתייחס לפרוצדורה הקבועה גם ביחס לעסקה זו.
היות שהמסגרת הנורמטיבית שחלה על הסכמי מכר של קבלן שונה במהותה מזו שבעסקה יד 2, חל הצורך להתאים את ההתחייבות לפי סוג הבטוחה. שכן, וככלל, הוצאת משכנתא בפרויקט בו ניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה קשה יותר ומטילה את הרוכש בפני חשיפה שהבנקים לא יאשרו משכנתא.
כמו כן, ובהתאם להוראות חוק המכר דירות, במקרה בו מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה היזם מחויב להמציא מספר אישורים שבלעדיהם לא תאושר לרוכש משכנתא, לרבות: אישור מהנדס בדבר קצב התקדמות הבנייה, חתימה על כתב התחייבות לרישום הערת אזהרה ומשכנתא בהמשך, כתב הצהרה על הכספים שהתקבלו עד כה וכו.
לעומת זאת, אם מסופקת בטוחה מסוג ערבות בנקאית, הרי שחל סדר פעולות שונה שמטיל על כל אחד מהצדדים התחייבויות שונות. לעניין זה, יש לשים לב להתאמה רחבה וכוללת באם מדובר בפרויקט שטרם התקבל לגביו היתר בנייה אשר מחייב לתת מענה למקרה בו הבטוחה תהיה הערת אזהרה או ליווי בנקרי.
סוף דבר:
הניסיון מלמד אותנו כי מרבית המחלוקות בין הצדדים להסכם המכר מתגלעות בשלב מאוחר יחסית בו מוחלפות טענות הדדיות בין הצדדים ביחס להפרה יסודית של הסכם המכר. כך למשל, בשורה ארוכה של פסקי דין הוחלפו טענות הדדיות בין הצדדים באשר לסירובו של השמאי מטעם הבנק לאשר משכנתא לרוכשים.
