מדריך מקיף לרכישת דירה מקבלן / יזם

המסגרת הנורמטיבית לרכישת דירה מקבלן

 

המאמר שלפנינו נועד להקנות לקורא ידע בסיסי ביחס למספר חוקים שמשפיעים על התחייבויות הצדדים בהסכמי המכר לרכישת דירה מקבלן, וכן על הנוסח הסופי שלהם. מובהר כי, מדובר ברשימה חלקית של חוקים שהינם בעלי זיקה ישירה לנושאים שצוינו במדריך המלא לרכישת דירה מקבלן / יזם, וכן שמלבד הרשימה שלהלן ישנם חוקים נוספים, תקנות ופקודות שהוראותיהם משפיעות על הסכמי המכר ועל התחייבויותיהם של הצדדים.

למי שנמצא כעת בפני רכישת דירה מקבלן, רשימת החוקים אמורה להקנות לו ידע נוסף, הסבר לגבי השפעתם במספר נקודות שונות שהן למעשה הממשקים בין החוק לבין הסכמי המכר ולהצביע על מספר נקודות ספציפיות של השפעה וחיכוך. וכך, באמצעות עיון ולמידה של המאמרים שבאתר יש בידו של כל רוכש דירה פוטנציאלי לרכוש ידע מקצועי ולא מבוטל בתחום הנדל"ן.  

 

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973:

 

חוק החוזים – חלק כללי מחיל על הצדדים להסכם המכר מערכת כללים ושורה של הוראות אשר שמשפיעים על האופן שבו הם מנהלים משא ומתן על הסכם המכר, התנאים שצריכים להתקיים כדי שישתכלל הסכם מחייב, על הנוסח שיתקבל בסופו של דבר, דרך קיום ההתחייבויות של כל אחד מהצדדים , ואף על הפרשנות שתינתן לנוסח הסופי של הסכם המכר שעליו חתמו הצדדים.

כפי שניתן לראות, הוראותיו של חוק החוזים חלק כללי חולשות על כל שלבי העסקה, כך שהן מתחילות כבר בשלב הטרום חוזי, דרך ניהול המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, וכלה בקיום ההתחייבויות של כל אחד מהצדדים לאחר החתימה ועד להשלמתן במלואן.

מבין כלל הוראותיו של החוק, נודעת חשיבות רבה לעקרון תום הלב שעוגן בסעיפים 12 ו- 39 לחוק, אשר מחייבים את הצדדים להתנהל הן בשלב המשא ומתן והן בשלב הפרה חוזי בתום לב ובהגינות. בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי סעיף 12 לחוק החוזים מחייב את הצדדים לנהוג בתום לב מוגבר, ואילו סעיף 39 מטיל עליהם תום לב "רגיל".

בנוסף, בחוק החוזים חלק כללי ישנן עוד הוראות רבות אשר משפיעות על הסכמים כמו סעיף 1 שמגדיר את התנאים לכריתת חוזה, דרישת המסוימות (רמת פירוט), גמירות דעת ועוד.

כמו כן, וכפי שנראה בהמשך, על אף האמור בסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) שמאפשר לצדדים לכרות חוזה בכתב, בעל פה או בכל דרך אחרת – סעיף 8 לחוק המקרקעין מצמצם את מרחב האפשרויות, ומחייב שכל עסקה במקרקעין תעשה אך ורק בכתב.

במקרה שלפנינו, הוראות חוק החוזים חלק כללי משפיעות על השלב הטרום חוזי ומטילות על כל אחד מהצדדים לקיים משא ומתן בתום לב, מאפשרות להשלים פרטים חסרים שאינם מהותיים,  את הדרישות להתקיימות הסכם מכר מחייב וכו'.

 

חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970:

במובחן מחוק החוזים – חלק כללי שקובע את הכללים למשא ומתן ולקיום של הסכם בתום לב, את הגדרה להסכם, דרכי כריתה וכו', הרי שחוק החוזים תרופות עוסק בהפרות, תוצאותיהן והשלכותיהן, ולא פחות חשוב בתרופות להם הצד שנפגע מההפרה זכאי לקבל.

חוק החוזים תרופות כולל בתוכו קביעה אוניברסלית להפרה יסודית, כלומר: להפרה שאם הצד הנפגע היה יודע עליה הוא היה נמנע מהתקשרות בהסכם מחייב. הגדרה זו, רלוונטית בעיקר לרוכשי דירות, אשר בהסכמים שעליהם הם חותמים אין יותר מדי הגדרות להפרות יסודיות כלפיהם, אם בכלל, ועל כן המענה בעניינם נמצא בחוק החוזים תרופות, קרי בהוראות כל דין.

בנוסף, בחוק החוזים תרופות ניתן למצוא, בין השאר, את הסעדים לו זכאי הצד הנפגע מההפרה, שהם: אכיפה, ביטול ופיצויים.

בכל הקשור לפיצויים, חוק החוזים תרופות מתיר לצד שנפגע לתבוע נזק לא ממוני אשר ידוע כעוגמת נפש, מחייב כל אחד מהצדדים להשיב את מה שקיבלו מכח ההסכם, וכן מאפשר לצדדים לקבוע פיצוי מוסכם וידוע מראש מבלי שיהיה צורך להוכיח נזק.

מבחינת הרוכש, תחולתו של חוק החוזים תרופות על הסכם המכר ועל העסקה לרכישת הדירה, תתרחש במקרים של הפרה רגילה או יסודית של מי מהצדדים להסכם.

חוק החוזים תרופות משפיע על הסכמי המכר במקרה בו אחד הצדדים מפר את ההסכם המכר, כך שהסעדים אשר עומדים לרשותו של הצד שנפגע מההפרה נגזרים לא אחת מהוראות החוק.  בהתאם לכך, חוק החוזים תרופות מקנה לצד הנפגע לבקש את אכיפתו של ההסכם, פיצוי או סעד חלופי אחר. כן קובע ההסכם מהי הפרה יסודית ומהו פיצוי מוסכם.

חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969:

סעיף 7(א) לחוק המקרקעין, אשר קובע כי עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין, מסביר בדרך הפשוטה והטובה ביותר את מטרות החוק והשפעתו על הסכמי המכר, כלומר: .

בהמשך, סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין, מגדיר עסקה שלא הסתיימה ברישום כהתחייבות לעשות עסקה, דהיינו כהסכם מכר שמקנה זכויות חוזיות ולא זכויות קנייניות, על כל המשתמע מכך.

לכן, עדי שהיזם יוכל להשלים את התחייבויותיו מכח הסכם המכר, קרי לרשום את זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין בהתאם להוראות חוק המקרקעין, ישנן הוראות רבות בהסכמי המכר אשר מתירות ליזם לבצעבין היתר את הפעולות הבאות:

  •  לרשום את צו הבית המשותף.

  • לרשום הערות אזהרה, זיקות הנאה.

  • להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידן לדירות.

  •  להצמיד לכל דירה חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף.

  •  לרשום תקנון, לחתום עם חברת מעליות וכו'.

כל הפעולות הנ"ל, ועוד פעולות נוספות, מוסדרות היטב בהוראות הסכם המכר והן מנוסחות בצורה מפורטת ביותר, שנועדה להקנות להן פרשנות רחבה, שתאפשר בעת רישום צו הבית המשותף חופש פעולה ומגוון סמכויות לצורך ביצוען.

חוק המקרקעין משפיע על נוסחו של הסכם המכר במספר נקודות עיקריות אשר נוגעות לרישום בית משותף, הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ואיסור על הוצאת חלקים מסוימים, קביעת חברת מעליות, דרישת הכתב בהסכמי מכר וכו'.

 

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965:

 

מספר לא מבוטל של מונחים והגדרות שמוטמעים בהסכמי מכר רבים, כגון: טופס 4, היתר בנייה, חריגות או עבירות בנייה, היטל השבחה, הקלה, תב"ע וכיו"ב, לקוחים מחוק התכנון והבניה או מתקנות התכנון והבניה.

מדובר בכמות לא מבוטלת של מונחים שנעשה בהם שימוש רחב ובתדירות גבוהה, כאשר כמעט בכל הסכם מכר נעשים מספר שימושים במונח "היתר בנייה" ובהקשרים שונים. כך למשל, בכל הסכם כמעט נכתב כי הבנייה תבוצע לפי היתר הבנייה ותנאיו, ושבמידתה הצורך היזם שומר לעצמו את הזכות לתקן את היתר הבנייה.

במקרים אחרים, מצוין כי הדירה תימסר לידי הקונה רק לאחר שיתקבל טופס 4, וכי חלקות החבות בהיטל השבחה תעשה ממועד החתימה על הסכם המכר בכפוף לסייגים. מסוימים.

לחוק התכנון והבניה ישנה השפעה מהותית על הסכמי המכר ובייחוד על הסעיפים שעוסקים בנושאים תכנוניים, על החובה לבנות על פי התכניות ולפי היתר הבנייה שניתן, במגבלות החלות על ביצוע שינויים בדירה שנוגדים את היתר הבנייה וכו'.

חוק השליחות, תשכ"ה-1965?

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

חוק השליחות רלוונטי בהסכמי המכר בעיקר לייפוי הכח שניתן מאת הרוכשים לידי החברה ו/או למי מטעמה לצורך ביצוע פעולות בשמו של הרוכש.

פעולות אלו יכולות להיעשות ביחס לבקשה לתיקון היתר בנייה, בקשה להקלה או לשימוש חורג, ביצוע פעולה תכנונית או כל פעולה אחרת בה נדרשת חתימתו של הרוכש.

 

בנוסף, כמעט בכל פרויקט נעשה שימוש בייפוי הכח לצורך רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש לאחר המסירה, תיקון צו הבית המשותף ורישום הזכויות על שם הרוכש בסיום.

בהסכמי מכר רבים הרוכש נדרש לחתום על יפוי כח המייפה את כוחם של עו"ד מטעם היזם, ולעתים לחתום גם על ייפוי כח נוטריוני המייפה את כוחו של היזם ישירות, כשעל כל המסמכים הללו חולשות הוראות חוק השליחות שמקנות מסגרת נורמטיבית על היחסים שבין השולח לבין השלוח.

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963:

 

חוק מיסוי מקרקעין מטיל על רוכש הדירה להגיש דיווח למיסוי מקרקעין שכולל הצהרת רוכש בגין רכישת זכות במקרקעין, ובהמשך לשלם את מס הרכישה בהתאם לשומה עצמית שנערכה למס הרכישה על פי מדרגות דירת מגורים יחידה או רגילה (ככול שישנה חבות כזאת).

לפי החוק, רוכש שמחזיק בדירה נוספת, שאינה מקימה את חזקת דירת מגורים יחידה, ישלם מס רכישה בשיעור של 8% משווי העסקה החל מהשקל הראשון לעסקה, ואילו רוכש שזוהי דירתו היחידה ישלם לפי מדרגות דירת מגורים יחידה.

כמו כן, לפי תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה-1974, ייתכנו הקלות או פטורים חלקיים ממס הרכישה לרוכש שזכאי לפטור לנכה או כאשר הדירה נקנית לצורכי ילד נכה, וכן בהתאם למקרים נוספים שמצוינים בתקנות.

בהמשך, אותן הוראות חוק יקבעו את התנאים לקבלת פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה או לחלופין את שיעור המס שישולם בגין אותה עסקה.

חוק מיסוי מקרקעין מלווה את הצדדים לאורך הנקודות העיקריות של העסקה אשר כוללות הגשת דיווח בגין הצהרת המוכר והצהרת הרוכש בתוך 30 יום ממועד החתימה, תשלום מס הרכישה וקבלת אישור מס רכישה המופנה ללשכת רישום המקרקעין אשר דרוש בסוף התהליך לרישום זכויות הבעלות על שם הקונה.

 

כמו כן, במקרה בו המוכר לא הציג אישור מס שבח או טופס 50 עד למועד בו הקונה נדרש לשלם 80% משווי הדירה יידחה התשלום עד להמצאת אחד מהאישורים הללו

 

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

חוק המכר דירות, והתקנות שהותקנו מכוחו, מהווים את המערכת הנורמטיבית שמשפיעה יותר מכל על הסכמי המכר, ועל מערכת החובות והזכויות של הצדדים. סעיף 1 לחוק המכר דירות מגדיר חדר או מערכת של חדרים שנועדו למגורים או לעסק.

לפיכך, בניגוד לשמו, חוק המכר דירות לא חל רק על דירות.

חוק המכר כולל עוד שורה ארוכה של הגדרות למונחים דירה, מוכר, קונה, חוק המקרקעין וכו'. בזכות הוראות החוק ישנה חובה לצרף לכל הסכם מכר מפרט, מחירון זיכויים, מהי אי התאמה רגילה, אי התאמה יסודית וליקויים בין תיאור הדירה בנספחים להסכם המכר (מפרט טכני בעיקר) והסעד שעומד לרוכש לבין המצב בפועל כח חוק המכר, תשכ"ח-1968.

אחד מהוראות החוק היותר מוכרות, שנעשה בהן שימוש לעתים קרובות, נובעות מהחובה של הקבלן לשלם פיצוי סטטוטורי בגין האיחור במסירת הדירה.

 

כמו כן, ישנה חובה על המוכר כפי הגדרתו בחוק לרשום את זכויות הקונה בלשכת רישום המקרקעין, לרשום תקנון בית משותף, הגבלות לגבי קביעת מתחזק ועד מספר הוראות מהותיות נוספות שמשפיעות באופן מהותי ומשמעותי על הסכמי המכר.

נכון למועד זה, מונחת על שולחן הכנסת הצעת חוק לתיקון מספר 9 לוק המכר דירות אשר עתידה לחולל שינוי מהותי.

כאמור לעיל, חוק המכר דירות משפיע רבות על הסכמי המכר, ומהווה את אחת הסיבות העיקריות להסדרתם של סעיפים, פרקים ונספחים רבים בהסכמי המכר.

בעקבות הוראות החוק ישנה חובה מוחלטת לתיקון ליקויים ואי התאמות במהלך תקופת הבדק, לרישום בית משותף, לקביעת מתחזק, להגבלה על הוצאות משפטיות, תשלום פיצויים בגין איחור במסירת הדירה, החובה לצרף נספחים מסוימים להסכם המכר כמו מפרט טכני וכו'

 

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות):

מאמרים רבים באתר חוזרים על העובדה כי עסקה לרכישת דירה מהוות את אחת מהעסקאות החשובות והמשמעותיות ביותר של אדם מן היישוב. בהתאם למסקנה זו, שנהפכה זה מעבר לעובדה חלוטה, חוק המכר הבטחות השקעות נועד לספק הגנה לכספים שהרוכש השקיעה בעבור הדירה.

 

על מנת להבטיח שלכל רוכש תונפק אחת מארבע הערבויות שמוזכרות בחוק, חלה על המוכר חובה לדווח לממונה על חוק המכר בגין כל עסקה שבוצעה, וכן לציין איזו בטוחה סופקה.

נכון להיום, ישנן 2 סוגי ערבויות שנעשה בהם שימוש נפוץ – ערבות בנקאית והערת אזהרה. במקרה בו מונפקת לקונה בטוחה מסוג ערבות בנקאית חל הצורך להעביר לידיו פנקס שוברים, וכן לציין בפניו שעליו להעביר את כל התשלומים ישירות לחשבון הליווי באמצעות פנקס השוברים.

במקרה בו מסופקת לקונה בטוחה מסוג הערת אזהרה יש לקבוע בהסכם את כל התשלומים לפי קצב התקדמות בנייה, בהתאם לאמור בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975, וכן להמציא אישור מהנדס אשר מעיד על מצב הבנייה והתקדמותה.

הוראות חוק המכר הבטחת השקעות מחילות בעיקר על המוכר בהסכם המכר התחייבויות רבות ומגבלות שנועדו להגן על כספי הרוכש, ולספק לו בטוחה.

 

סוף דבר:

 

התחייבויות הצדדים להסכם המכר נקבעות על סמך מערך שלם של שיקולים, ניתוח סיכונים, הסתכלות צופה פני עתיד, מנושאים כלכליים וכמובן – מיריעת חוקים רחבה שמטילה את מרותה על נושאים רבים ומגוונים בהסכם. תחולה זו, משפיעה על נוסח ההסכם וקובעת סעיפים חדשים שנועדו להסדיר זאת.

במקרים מסוימים, קישור בין הוראות חוק שונות יוצר מארג מהול של חוקים שמקנים פתרון הוליסטי לבעיה קיימת. כך למשל, בחוק המכר דירות ישנן הפניות לחוק המקרקעין ולחוק התכנון והבניה אשר מטילות על היזם חובה לבנות את הבניין על פי דיני התכנון והבניה, למסור את הדירה על פיהם ולרשום את הבית המשותף ואת זכויות הקונה בדירה בהתאם להוראות חוק המקרקעין.

מנגד, בלא מעט מקרים ישנה חזרה על הוראות חוק בשל חשיבותן כמו המתוארת לעיל בחוק המכר דירות לבנות על פי דיני התכנון, וכן הנחיה נוספת במפרט הטכני לבנות בהתאם לדינים הללו.

התערבותם של החוקים בחופש של הצדדים לנסח את הסכמי המכר כרצונם נובעת מתוך מספר שיקולים ובהם צמצום השפעתם של פערי כוחות בתחום בין מוכרים לבין רוכשים, קביעת קריטריונים לתכנון ראוי ולחלוקה ראויה ובסיסית של הרכוש המשותף ועוד מספר שיקולים רבים ומגוונים.

אין באמור כדי להוות ייעוץ משפטי בכל דרך וצורה

© כל הזכויות שמורות. אין לשכפל, להעתיק, לצלם, לערוך, לתרגם, לאחסן במאגר מידע, לשדר או לקלוט בכל דרך או אמצעי אלקטרוני, אופטי, מכני או אחר - כל חלק שהוא מהחומר הכלול במאמר זה.

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

 

עו"ד כפיר חיון - 0509-9-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmaiil.com

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

 טלפון: 0509-9-24-24-4      דוא"ל: kfirhy.law@gmail.com 

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com