ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

החלפת חברת מעליות בבית משותף


ניהול הבית המשותף ואחזקתו מחייבים את בעלי הדירות בבניין לקבל החלטות ולבצע פעולות לצורך שמירה על מתקניו, אביזריו והרכוש המשותף בבניין. אולם, כפי שידוע לרבים מאתנו, קבלת החלטות בבית המשותף מעולם לא היית משימה פשוטה, וכך לא אחת קורה שכמעט על כל נושא שמועלה לסדר היום באספת בעלי דירות מתקבלות מספר גישות ודעות שונות שמסבכות את הליך קבלת ההחלטות.

למאמר מקיף בעניין בית משותף - לחצו כאן

המחלוקות או התפלגות הדעות המתוארות לעיל עשויות להתגלות בין בעלי הדירות עצמם או לחלופין בין בעלי הדירות לבין גורמים חיצוניים \, כגון: בעלי דירות מבניינים סמוכים, אנשי מקצוע שאחראים על גינון וניקיון וכו', חברות אחזקה, ספקים ונותני שירותים נוספים.

לעניין הגורמים החיצוניים, אחזקתו של הבניין מחייבת את בעלי הדירות להתקשר עם חברות חיצוניות בהסכמים למתן שירותים בקשר למתקני הבית המשותף, ובהם: מעליות, אינטרקום, דוודים, חדרי מכונות, חדר טרנספורמציה, מערכת הסקה, טיפול בחניות רובוטיות/מתקן ומערכת הגז.

לעומת זאת, במישור שבין בעלי הדירות עצמם עשויות להתגלות מחלוקת בנוגע לקבלת החלטות בבית המשותף כמו ביצוע פרויקט תמ"א 38, שיפוץ החזית, התקשרות עם גורמים חיצוניים, ביצוע תיקונים, בחירת עם זהות הגורמים החיצוניים שעמם ייחתם הסכם להזמנת שירותים וכו'.

בכל הקשור להסדרת היחסים בין בעלי דירות עצמם קיימים כיום מנגנונים שקובעים כללים ברורים לעניין זה, ובהם: מינוי של ועד בית מטעם בעלי הדירות אשר אמון על ניהול הנושאים השוטפים של הבניין וחשבונותיו, קיום אספת בעלי דירות אחת לשנה ועוד אספות שלא מן המניין לפי הצורך, הגדרת מנגנון קבלת החלטות במסמכי הבית המשותף (תקנון הבית המשותף), וכן קביעת הוראות מחייבות בחוק המקרקעין, בתקנות ובהוראות כל דין.

כשם שישנם מנגנונים בחוק שמסדירים את היחסים בין בעלי הדירות לבין עצמם, ואף מגדירים פתרונות אפריוריים למקרים שכיחים, כך ישנה הסדרה בחוק להתקשרויות מסוימות בין בעלי דירות לבין גורמים חיצוניים. בהתאם לכך, בחוק המכר דירות נקבעו כללים לעניין החלפת חברת ניהול שמינויה נעשה ע"י הקבלן, ואילו בחוק המקרקעין ישנה התייחסות להחלפת ספק גז, מערכת הסקה וכו'.

התייחסת נוספת בחוק לאופן ההתקשרות של בעלי דירות בבית המשותף עם גורם חיצוני קיימת גם בצו הפיקוח על מצרכים ושירותים (התקנת מעליות ומתן שירות למעליות), תשמ"ד-1984, אשר קובע מספר מחיל מקדמיים לכל התקשרות בין חברת מעליות לבין בעלי דירות/ועדי בתים, ובהם: זכותם של בעלי הדירות לבטל את ההתקשרות באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 3 חודשים מראש, תחום משך ההתקשרות למשך 12 חודשים, ועוד מספר פרטים שנועדו להבטיח בעיקר כי בעלי הדירות יקבלו שירות מאת גורמים מקצועיים, בעלי ההסכמה הנדרשת ואישורי העבודה.

התייחסות נוספת ליחסים שבין בעלי הדירות לחברת המעליות נמצאת בחוק הגנת הצרכן בכל הקשור לחובה למסור פרטים, מחיר ותיאור נכונים של השירות, חוק החוזים שניתן מכוחו להשלים פרטים חסרים או לקבל סעדים שעומדים לרשות כל אחד מהצדדים במקרה של הפרה, ודינים נוספים – אולם, התייחסות פרטנית וישירה נמצא בצו הפיקוח כאמור לעיל.

במקרה שנדון לאחרונה בפני בית משפט השלום בפתח תקווה בהליך ת"ת 44645-12-16 ברלינר מעליות בע"מ נ' גורי, נדרש בית המשפט להחליט האם בעלי הדירות שהודיעו על סיום ההתקשרות מול חברת מעליות נדרשים לשלם בעבור 3 החודשים של ההודעה המוקדמת או לחלופין האם יש להעדיף את גישת בעלי הדירות ממנה עולה שעל חברתה מעליות, התובעת, להפסיק את חיוביה מיד לאחר שליחת הודעה על הפסקת ההתקשרות.

כמו כן, בית המשפט נדרש להכריע האם חברת המעליות יכולה לתבוע בנוסף לוועד הבית, גם את בעלי הדירות שנטלו על עצמם את האחריות לנהל את הבניין.

תחילה, ולצורך קבלת החלטה בעניין, בית המשפט נדרש לאפיין את ההסכם להפסקת שירותים שנחתם בין הצדדים, כשבסופו של דבר הוחלט כי מדובר בהסכם בעסקה מתמשכת לתקופה קצובה. כלומר, לפי החלטת בית המשפט, היות שהצדדים לתביעה חתמו על הסכם שתוקפו למשך 12 חודשים, כאשר בתום התקופה הוא מתחדש באופן אוטומטי יש לקבוע כי מדובר בעסקה מתמשכת לתקופה קצובה.

בהמשך, בית המשפט בחן את טענת הנתבעים, ועד הבית, לפיה חברת המעליות לא רשאית לגבות בעסקה מתמשכת דמי ביטול בגובה של 3 חודשי הודעה מוקדמת, וזאת לאור הוראותיו המחייבות של חוק הגנת הצרכן. אולם, מסקנותיו של בית המשפט היו שונות. שכן, לאחר בחינה של הוראות החוק נקבע כי האפשרות לבטל עסקה טרם זמנה ניתנה רק ביחס למגוון מצומצם של עסקאות, בעוד שביחס לדמי הביטול ישנה חובה לציין את גובהם (וגם את מדיניות הביטולים).

לעומת זאת, נראה כי בית המשפט העדיף בפסק הדין את גישת התובעת לפיה צו הפיקוח מהווה הוראת חוק ספציפית לשירות שניתן על ידה, וכי מכוחו של צו זה נקבעו דמי הביטול בגובה של 3 חודשי הודעה מוקדמת. כמו כן, נתקבלה גם פרשנותה של התובעת להוראות חוק בכל הקשור לביטול מוקדם של עסקה מתמשכת וכו'.

מסקנה, בית המשפט קבע כי ועד הבית רשאי להביא לידי סיום את הסכם השירות שנחתם עם חברת המעליות קודם לסיום תקופת ההתקשרות באמצעות מתן הודעה מוקדמת של 3 חודשים מראש. אולם, כשם שוועד הבית רשאי לעשות זאת מכח צו הפיקוח, כך גם חברת המעליות רשאית לגבות תשלום 3 חודשים קדימה מכוחו.

מהאמור לעיל עולה כי, על צו הפיקוח חל על הסכמים שעניינם מתן שירותים למעליות, וכן שמכוחו של צו הפיקוח ניתן להביא הסכמים לידי סיום טרם זמנם. עם זאת, גם חברת המעליות רשאית לגבות את שכרה עד לסיום התקופה של ההודעה המוקדמת. כמו כן, בית המשפט דחה את טענת התובעת כלפי בעלי הדירות שמנהלים את ועד הבית היות שבנסיבות העניין לא התקיימו התנאים להרמת מסך מעל התאגדותם של בעלי הדירות שידועה כ- ועד הבית.

#בתיםמשותפים #ועדבית #החלפתחברתמעליות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com