ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

תופעת הסבת גני הילדים בדירות מגורים ובבתים משותפים - מה ניתן לעשות ואיך?


הסבת / הפיכת דירת מגורים לגן ילדים נהפכה זה מכבר לחזון נפוץ בערים רבות, כך שניתן לראות כיום לא מעט גני ילדים בלב שכונת מגורים, וכן בדירות גן הנמצאות בבניינים. שינוי השימוש עשוי להתבצע ביחס לדירות הנמצאות בבתים משותפים (בניינים רב קומות/ בנייה רוויה) או בבתים צמודי קרקע. אולם, בכל מקרה ללא קשר לסוג המבנה בו מבוצעת פעולה זו - השפעתה ניכרת ומורגשת אצל כל בעלי הדירות מסביב, גם בבניינים שכנים.

מבין רשימת הגורמים המשפיעים ניתן למנות את העומס שנוצר על החניות בסביבה, את העומס על הכבישים המובילים לגן ובעיות בטיחות מסכנות חיים הנובעות מכך. בנוסף, ניתן למנות מטרדים כגון רעש, ריח, לכלוך וכיו"ב. כל אלו כמובן משפיעים לרעה על ההנאה הסבירה שיתר בעלי הדירות יכולים להפיק מדירותיהם, אי נעימות, ירידת ערך וכן השפעות שליליות נוספות (מכונה גם "החצנות שליליות") הנגרמות כתוצאה מכך.

לסדרת מאמרים בעניין עבירות בנייה, הכשרתן, מתחמי ענישה וסדרי דין - לחצו כאן!

כתוצאה מכך, מתעוררות מחלוקות משפטיות רחבות היקף באשר לסבירות השימוש בדירות מגורים כגני ילדים, חוקיות המעשה והשפעתן של ההחצנות השליליות. בהתאם לכך, במאמר זה אנו נסקור את המדיניות המשפטית ביחס לפעולה, את אופן אישורה וכיצד ניתן לצמצם את המטרדים?

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועת הערר לתכנון ולבניה בירושלים בהליך ערר (י-ם) 380/17 סעדה דניאל כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, נדחתה בקשה לאישור שימוש חורג להקמת גן ילדים בלב שכונה עירונית, וזאת מטעמים אשר חורגים מהמדיניות התכנונית/משפטית שהונהגה עד כה ביחס למקרים קודמים בעלי דמיון רלוונטי לזה שנדון לעיל. אך למרות זאת, ואף על פי שמדובר "חריגה" ניתן ללמוד ממנה מעט על הקשר השיקולים להתרת שימוש חורג לצורך הקמת גן ילדים

למאמר בעניין שימוש חורג לחץ כאן.

למאמר בעניין היתר בנייה לחץ כאן.

רקע למאמר - מדוע חל הצורך לבקש שימוש חורג:

הסבת דירות מגורים לגני ילדים נולדה בעקבות מדיניות שגויה שהוחלה בשנותיה הראשונות של המדינה לפיה חינוך עד גיל חובה אינו מצריך מסגרת מסודרת, ולכן השתרשה גם מדיניות תכנונית שלא כללה הקצאת שטחים ציבוריים לצורכי חינוך עד גיל חובה. בעקבות מדיניות זו נוצר מחסור חמור בגני ילדים עד לגיל חובה ובשטחים המיועדים לכך, ולכן את המענה לצורך לביקוש הגבוהה סיפקו גנים פרטיים שהוקמו באופן "פירטי".

משכך, ובהעדר פתרונות מצד הרשויות לצורך הציבורי בגני ילדים, למעט אותם גני ילדים "פירטיים", הוחלה מדיניות מקלה בכל הקשור להפיכת דירות מגורים לגני ילדים, וזאת חרף כל המטרדים שנגרמים כתוצאה מכך.

כיצד מסבים (באופן נכון) דירת מגורים לגן ילדים?

במצב הנהוג כיום גני ילדים רבים מופעלים ללא היתר לשימוש חורג, כך שלמעשה מדובר בשימוש חורג בנכס שלא כדין - פעולה המהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה. למותר לציין, כי הפעלת גם ילדים ללא האישורים המתאימים עשויה לפעול לרעתו של מבקש ההיתר (במידה ויבקש להכשיר את גן הילדים בעתיד) היות שבתי המשפט רואים בבקשה מאוחרת באופן שלילי (אולם אין בכך כדי למנוע לחלוטין כדי למנוע מתן היתר - ראה פס"ד נאות מזרחי), כמפורט להלן:


הסבת דירת מגורים לגן ילדים

"נוכח חשיבותו של אינטרס השמירה וההגנה על שלטון החוק, אין ניתן להלום גישה לפיה בניה בלתי חוקית והתעלמות ממצב תכנוני קיים הם נחלתם של בתי המשפט בלבד ואינם מעניינם של מוסדות התכנון. כפי שנפסק בעבר, על מוסדות התכנון לשקול מגוון רחב של שיקולים, "בהם אינטרסים כלכליים, חברתיים וסביבתיים". בגדר אותם שיקולים רחבים על מוסדות התכנון להביא בחשבון גם שיקולים שעניינם ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות בניה."

לכן הדרך הנכונה היא להתעדכן בעירייה (יותר נכון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה) לגבי מדיניותה באשר להסבת דירות מגורים לגני ילדים, ובהתאם לכך להגיש בקשה מתאימה לשימוש חורג בנכס.

למאמר מקיף בעניין ביצוע עבודה הטעונה היתר או שימוש חורג בניגוד לתנאי ההיתר - לחצו כאן!

במסגרת זו, ייבחנו הרשויות את התאמתו של הנכס לשימוש החורג כגן ילדים, את צמצום המטרדים שייגרמו בשל כך לשכנים, את התאמת הסביבה מבחינת תשתיות, חניות ותחבורה לגן ילדים ואת נושאי הבטיחות השונים.

מהן הבדיקות המבוצעות במסגרת אישור הבקשה?

  1. פרסום בקשה לשימוש חורג כדין (פרסום שלא כדין עלול להוביל לביטול הבקשה ולהתחלת התהליך מחדש).

  2. בדיקה של מוסדות התכנון ורשויות שונות בדבר התאמת הבקשה (רשות כיבוי, מחלקת תנועה מחלקת רישוי וכיו"ב).

  3. דיון בהתנגדויות (ככול ויוגשו).

  4. בחינת התנאים לאישור השימוש החורג.

  5. פעולות נוספות לפי נסיבותיה של כל בקשה (כמו למשל במקרה של אישור בתנאים).

מהן היתרונות שמגיש הבקשה יכול להשיג בהליך לשימוש חורג?

  1. במסגרת אישור הבקשה מובאים בחשבון שיקולים שונים כגון צרכים חברתיים, נושאים כלכליים, מידת הפגיעה וכו'. אישור בדיעבד של גן ילדים עלול להוסיף שיקול נוסף הנובע מהצורך בשמירה על שלטון החוק אשר עלול לקבל משקל רב.

  2. עמידה בתקנים ובנהלים שיקבעו.

  3. הימנעות מאחריות פלילית בגין שימוש חורג של כדין במקרקעין ובהפעלת עסק ללא אישור.

  4. צמצום הסיכון לרשלנות הנובע מהפעלת עסק ללא אישור ומסכנות בטיחות שלא נידונו לפני הפעלתו.

מהן היתרונות שבעלי הדירות בסביבה יכולים להפיק מכך?

  1. העלאת טענותיהם והשגותיהם בנוגע להקמת גן ילדים.

  2. בקשה לנקיטת פעולות על ידי מגיש הבקשה לצמצום המטרדים.

  3. ביצוע שינויים לצמצום העומס על התשתיות בסביבה.

  4. צמצום שעות הפעילות ומספר הילדים.

  5. שימוש חורג מתוחם בזמן, לכן ניתן לקבוע תנאים בנוגע להארכתו.

  6. מתן דגש על שיקולים שלא קיבלו משקל ראוי בעת בחינת הבקשה.

בכל מקרה, הפעלת עסק לאחר ביצוע הליך תקין, קבלת כל המסמכים והאישורים וביצוע כל פעולות ההתאמה תורם לכל הצדדים ומאפשר לנהל את העסק ללא חשש כי יוגשו בקשות לסגירתו במהלך שנת הלימודים.

כפיר חיון, עו"ד | תכנון ובניה

#שימושחורגמהיתר #תכנוןובניה #היתרבניה #בתיםמשותפים #עבירותבניה #התיישנותעבירותבניה

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר