ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התנגדות לאחר תיקון 3א: הסתרת נוף, אוויר ומצוקת החניות בתמ"א 38


החשש מפני התרחשותן של רעידות אדמה הביא לנקיטת צעדים לחיזוק מבנים. לצורך כך, אושרה בשנת 2005 תמ"א 38 שהינה תכנית מתאר ארצית החולשת על שטחה של המדינה כולה. על מנת לאפשר את חיזוקם של המבנים הוקנו מכח התכנית מספר תמריצים לבעלי דירות וליזמים שנועדו לעודד את הוצאתם מהכח אל הפועל של פרויקטים אלו. עם זאת, יש לציין כי התמריצים נתפסים לא אחת כאמצעים הפוגעים בזכויותיהם ובשווי נכסיהם של בעלי זכויות בסביבת הפרויקט וכן בהנאה שביכולתם להפיק מנכסיהם.


התנגדות לתמ"א 38

משכך, במקרים אלו עומדת לנפגעים מהפרויקט האפשרות להתנגד לתמ"א 38 באמצעות בקשה לביטול או לשינוי התכנית, ובכך לצמצם את הפגיעה בזכויותיהם. התמריצים העיקריים הניתנים כיום מאפשרים הוספת יחידות דיור והגדלת שטחן של הדירות הקיימות כתוצאה מבניית מרפסת וממ"ד. הואיל ותמריצים אלו מחייבים את הרחבת המבנה ובניית קומות נוספות מוגשות כמעט בכל פרויקט התנגדויות כתוצאה מפגיעה והסתרת הנוף הנשקף מהדירות הסמוכות, חסימת אור (החשכה) ואוויר, פגיעה בפרטיות וכו'. בנוסף, בהתקיים תנאים מסוימים, הוראותיה של התמ"א 38 מאפשרות להוסיף יחידות מגורים נוספות מבלי שיותקנו מקומות חניה נוספים בעבורן (ישנה הוראה דומה גם ביחס ליחידות הדיור הקיימות). יש לציין כי, אי התקנת מקונות חניה נוספים אינו מהווה תמריץ מכיוון שמשולם בגין החניות שלא הותקנו כופר חניה, ולכן מדובר בעיקר בהסרת מניעה תכנונית. מיותר לציין כי, התנגדות בשל הכבדה על תשתיות בסביבת הפרויקט מזוכרת בהתנגדויות רבות ומהווה אבן בוחן באיזון בין האינטרסים הקובעים אם לאשר או לדחות את הפרויקט.

בהליך שנדון ערר (י-ם) 100/17 ‏קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, נדונה התנגדותם של בעלי דירות הגרים בסמוך לפרויקט שעתיד להתבצע בעיר ירושלים. מבין טענותיהם הועלו מרבית הטענות השכיחות שהוזכרו לעיל, כגון: חסימת אור ואוויר, עומס על התשתיות הגברת מצוקת החניה, פגיעה ביכולתם לבצע פרויקט דומה בבניין בו נמצאת דירתם עקב ניצול זכויות ועומס על התשתיות וכיו"ב.

יש לציין כי הדיון בהתנגדויות והמשקל שניתן לכל אחת מהטענות שהועלו נעשו לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך איזון בין ביצוע הפרויקט וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (שהוגדר כאינטרס לאומי) לבין היקף ומידת הפגיעה בזכויותיהם של המתנגדים. את המבחנים מבצעים בהסתמך על החלטות קודמות שהתקבלו וכן לפי נסיבותיו הייחודיות של כל מקרה. במקרה שלפנינו נדחו מרבית טענות המתנגדים הואיל והפגיעה בדירתם שולית עד כמעט בלתי מורגש. ביחס לפגיעה בנוף הנשקף נקבע כי מדובר בנוף אורבני רגיל שאינו בעל חשיבות מיוחדת במרקם העירוני, וכן כי טענותיהם נוגדות את המדיניות שהתוותה על ידי מוסדות התכנון ביחס לפרויקטים של התנגדות עירונית. עוד נקבע בהתאם להחלטות קודמות שהתקבלו כי בעליהם של נכסים לא יכול לטעון להסתמך כי סביבת המגורים תישאר זהה וכי לא ייבנו בניינים חדשים אשר ייחסמו את הנוף מדירתם, אחרת טענות אלו יסכלו פרויקטים רבים בעתיד.

יש לציין כי, כי החלטה זו ניתנה בסמוך לתיקון 3א לתמ"א 38, כך שייחודה של ההחלטה נעוץ בשל ההשוואה בין המצב שקדם לתיקון לבין זה שנתקבל לאחר מכן בעניין שיקול הדעת המוקנה למוסדות התכנון בבואם לאשר או לדחות תכניות. מעיון בהחלטה ניתן לראות כי אמנם שיקול הדעת של מוסדות התכנון גדל לאור התיקון, אך עדיין אין בכך כדי לגרוע מחובתם לשקול בכובד ראש כל החלטה לדחיית פרויקטים מסוג התחדשות עירונית בשל החשיבות הלאומית העולה ממנו.

טענות המתנגדים ביחס לחניות התקבלו, כך שלצורך ביצוע הפרויקט חל הצורך להגדיל את מספר החניות, וזאת בשים לב למאפייניו של הרחוב בו עתיד להתבצע הפרויקט. במסגרת החלטת ועדת ערר נדונו המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך הכרעה בעת התנגשות בין אינטרסים, נבחנו החלטות קודמות שניתנו ביחס למקרים בעלי דמיון רלוונטי, והשפעתם על המקרה דנן ועל נסיבותיו הייחודיות של המקרה בשים לב לתיקונים שבוצעו בחוק.

#תמא38 #חיזוקמבנים #הריסהובניה #התחדשותעירונית #התנגדותלתמא38 #תכנוןובניה

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף