ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התנגדות לאחר תיקון 3א: הסתרת נוף, אוויר ומצוקת החניות בתמ"א 38


החשש מפני התרחשותן של רעידות אדמה הביא לנקיטת צעדים לחיזוק מבנים. לצורך כך, אושרה בשנת 2005 תמ"א 38 שהינה תכנית מתאר ארצית החולשת על שטחה של המדינה כולה. על מנת לאפשר את חיזוקם של המבנים הוקנו מכח התכנית מספר תמריצים לבעלי דירות וליזמים שנועדו לעודד את הוצאתם מהכח אל הפועל של פרויקטים אלו. עם זאת, יש לציין כי התמריצים נתפסים לא אחת כאמצעים הפוגעים בזכויותיהם ובשווי נכסיהם של בעלי זכויות בסביבת הפרויקט וכן בהנאה שביכולתם להפיק מנכסיהם.


משכך, במקרים אלו עומדת לנפגעים מהפרויקט האפשרות להתנגד לתמ"א 38 באמצעות בקשה לביטול או לשינוי התכנית, ובכך לצמצם את הפגיעה בזכויותיהם. התמריצים העיקריים הניתנים כיום מאפשרים הוספת יחידות דיור והגדלת שטחן של הדירות הקיימות כתוצאה מבניית מרפסת וממ"ד. הואיל ותמריצים אלו מחייבים את הרחבת המבנה ובניית קומות נוספות מוגשות כמעט בכל פרויקט התנגדויות כתוצאה מפגיעה והסתרת הנוף הנשקף מהדירות הסמוכות, חסימת אור (החשכה) ואוויר, פגיעה בפרטיות וכו'. בנוסף, בהתקיים תנאים מסוימים, הוראותיה של התמ"א 38 מאפשרות להוסיף יחידות מגורים נוספות מבלי שיותקנו מקומות חניה נוספים בעבורן (ישנה הוראה דומה גם ביחס ליחידות הדיור הקיימות). יש לציין כי, אי התקנת מקונות חניה נוספים אינו מהווה תמריץ מכיוון שמשולם בגין החניות שלא הותקנו כופר חניה, ולכן מדובר בעיקר בהסרת מניעה תכנונית. מיותר לציין כי, התנגדות בשל הכבדה על תשתיות בסביבת הפרויקט מזוכרת בהתנגדויות רבות ומהווה אבן בוחן באיזון בין האינטרסים הקובעים אם לאשר או לדחות את הפרויקט.

בהליך שנדון ערר (י-ם) 100/17 ‏קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, נדונה התנגדותם של בעלי דירות הגרים בסמוך לפרויקט שעתיד להתבצע בעיר ירושלים. מבין טענותיהם הועלו מרבית הטענות השכיחות שהוזכרו לעיל, כגון: חסימת אור ואוויר, עומס על התשתיות הגברת מצוקת החניה, פגיעה ביכולתם לבצע פרויקט דומה בבניין בו נמצאת דירתם עקב ניצול זכויות ועומס על התשתיות וכיו"ב.

יש לציין כי הדיון בהתנגדויות והמשקל שניתן לכל אחת מהטענות שהועלו נעשו לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך איזון בין ביצוע הפרויקט וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (שהוגדר כאינטרס לאומי) לבין היקף ומידת הפגיעה בזכויותיהם של המתנגדים. את המבחנים מבצעים בהסתמך על החלטות קודמות שהתקבלו וכן לפי נסיבותיו הייחודיות של כל מקרה. במקרה שלפנינו נדחו מרבית טענות המתנגדים הואיל והפגיעה בדירתם שולית עד כמעט בלתי מורגש. ביחס לפגיעה בנוף הנשקף נקבע כי מדובר בנוף אורבני רגיל שאינו בעל חשיבות מיוחדת במרקם העירוני, וכן כי טענותיהם נוגדות את המדיניות שהתוותה על ידי מוסדות התכנון ביחס לפרויקטים של התנגדות עירונית. עוד נקבע בהתאם להחלטות קודמות שהתקבלו כי בעליהם של נכסים לא יכול לטעון להסתמך כי סביבת המגורים תישאר זהה וכי לא ייבנו בניינים חדשים אשר ייחסמו את הנוף מדירתם, אחרת טענות אלו יסכלו פרויקטים רבים בעתיד.

יש לציין כי, כי החלטה זו ניתנה בסמוך לתיקון 3א לתמ"א 38, כך שייחודה של ההחלטה נעוץ בשל ההשוואה בין המצב שקדם לתיקון לבין זה שנתקבל לאחר מכן בעניין שיקול הדעת המוקנה למוסדות התכנון בבואם לאשר או לדחות תכניות. מעיון בהחלטה ניתן לראות כי אמנם שיקול הדעת של מוסדות התכנון גדל לאור התיקון, אך עדיין אין בכך כדי לגרוע מחובתם לשקול בכובד ראש כל החלטה לדחיית פרויקטים מסוג התחדשות עירונית בשל החשיבות הלאומית העולה ממנו.

טענות המתנגדים ביחס לחניות התקבלו, כך שלצורך ביצוע הפרויקט חל הצורך להגדיל את מספר החניות, וזאת בשים לב למאפייניו של הרחוב בו עתיד להתבצע הפרויקט. במסגרת החלטת ועדת ערר נדונו המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך הכרעה בעת התנגשות בין אינטרסים, נבחנו החלטות קודמות שניתנו ביחס למקרים בעלי דמיון רלוונטי, והשפעתם על המקרה דנן ועל נסיבותיו הייחודיות של המקרה בשים לב לתיקונים שבוצעו בחוק.

#תמא38 #חיזוקמבנים #הריסהובניה #התחדשותעירונית #התנגדותלתמא38 #תכנוןובניה

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com