ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

התנגדות לאחר תיקון 3א: הסתרת נוף, אוויר ומצוקת החניות בתמ"א 38


החשש מפני התרחשותן של רעידות אדמה הביא לנקיטת צעדים לחיזוק מבנים. לצורך כך, אושרה בשנת 2005 תמ"א 38 שהינה תכנית מתאר ארצית החולשת על שטחה של המדינה כולה. על מנת לאפשר את חיזוקם של המבנים הוקנו מכח התכנית מספר תמריצים לבעלי דירות וליזמים שנועדו לעודד את הוצאתם מהכח אל הפועל של פרויקטים אלו. עם זאת, יש לציין כי התמריצים נתפסים לא אחת כאמצעים הפוגעים בזכויותיהם ובשווי נכסיהם של בעלי זכויות בסביבת הפרויקט וכן בהנאה שביכולתם להפיק מנכסיהם.


התנגדות לתמ"א 38

משכך, במקרים אלו עומדת לנפגעים מהפרויקט האפשרות להתנגד לתמ"א 38 באמצעות בקשה לביטול או לשינוי התכנית, ובכך לצמצם את הפגיעה בזכויותיהם. התמריצים העיקריים הניתנים כיום מאפשרים הוספת יחידות דיור והגדלת שטחן של הדירות הקיימות כתוצאה מבניית מרפסת וממ"ד. הואיל ותמריצים אלו מחייבים את הרחבת המבנה ובניית קומות נוספות מוגשות כמעט בכל פרויקט התנגדויות כתוצאה מפגיעה והסתרת הנוף הנשקף מהדירות הסמוכות, חסימת אור (החשכה) ואוויר, פגיעה בפרטיות וכו'. בנוסף, בהתקיים תנאים מסוימים, הוראותיה של התמ"א 38 מאפשרות להוסיף יחידות מגורים נוספות מבלי שיותקנו מקומות חניה נוספים בעבורן (ישנה הוראה דומה גם ביחס ליחידות הדיור הקיימות). יש לציין כי, אי התקנת מקונות חניה נוספים אינו מהווה תמריץ מכיוון שמשולם בגין החניות שלא הותקנו כופר חניה, ולכן מדובר בעיקר בהסרת מניעה תכנונית. מיותר לציין כי, התנגדות בשל הכבדה על תשתיות בסביבת הפרויקט מזוכרת בהתנגדויות רבות ומהווה אבן בוחן באיזון בין האינטרסים הקובעים אם לאשר או לדחות את הפרויקט.

בהליך שנדון ערר (י-ם) 100/17 ‏קרן בן שטרית ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, נדונה התנגדותם של בעלי דירות הגרים בסמוך לפרויקט שעתיד להתבצע בעיר ירושלים. מבין טענותיהם הועלו מרבית הטענות השכיחות שהוזכרו לעיל, כגון: חסימת אור ואוויר, עומס על התשתיות הגברת מצוקת החניה, פגיעה ביכולתם לבצע פרויקט דומה בבניין בו נמצאת דירתם עקב ניצול זכויות ועומס על התשתיות וכיו"ב.

יש לציין כי הדיון בהתנגדויות והמשקל שניתן לכל אחת מהטענות שהועלו נעשו לפי המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך איזון בין ביצוע הפרויקט וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (שהוגדר כאינטרס לאומי) לבין היקף ומידת הפגיעה בזכויותיהם של המתנגדים. את המבחנים מבצעים בהסתמך על החלטות קודמות שהתקבלו וכן לפי נסיבותיו הייחודיות של כל מקרה. במקרה שלפנינו נדחו מרבית טענות המתנגדים הואיל והפגיעה בדירתם שולית עד כמעט בלתי מורגש. ביחס לפגיעה בנוף הנשקף נקבע כי מדובר בנוף אורבני רגיל שאינו בעל חשיבות מיוחדת במרקם העירוני, וכן כי טענותיהם נוגדות את המדיניות שהתוותה על ידי מוסדות התכנון ביחס לפרויקטים של התנגדות עירונית. עוד נקבע בהתאם להחלטות קודמות שהתקבלו כי בעליהם של נכסים לא יכול לטעון להסתמך כי סביבת המגורים תישאר זהה וכי לא ייבנו בניינים חדשים אשר ייחסמו את הנוף מדירתם, אחרת טענות אלו יסכלו פרויקטים רבים בעתיד.

יש לציין כי, כי החלטה זו ניתנה בסמוך לתיקון 3א לתמ"א 38, כך שייחודה של ההחלטה נעוץ בשל ההשוואה בין המצב שקדם לתיקון לבין זה שנתקבל לאחר מכן בעניין שיקול הדעת המוקנה למוסדות התכנון בבואם לאשר או לדחות תכניות. מעיון בהחלטה ניתן לראות כי אמנם שיקול הדעת של מוסדות התכנון גדל לאור התיקון, אך עדיין אין בכך כדי לגרוע מחובתם לשקול בכובד ראש כל החלטה לדחיית פרויקטים מסוג התחדשות עירונית בשל החשיבות הלאומית העולה ממנו.

טענות המתנגדים ביחס לחניות התקבלו, כך שלצורך ביצוע הפרויקט חל הצורך להגדיל את מספר החניות, וזאת בשים לב למאפייניו של הרחוב בו עתיד להתבצע הפרויקט. במסגרת החלטת ועדת ערר נדונו המבחנים שנקבעו בפסיקה לצורך הכרעה בעת התנגשות בין אינטרסים, נבחנו החלטות קודמות שניתנו ביחס למקרים בעלי דמיון רלוונטי, והשפעתם על המקרה דנן ועל נסיבותיו הייחודיות של המקרה בשים לב לתיקונים שבוצעו בחוק.

#תמא38 #חיזוקמבנים #הריסהובניה #התחדשותעירונית #התנגדותלתמא38 #תכנוןובניה

למרות הכשלים במבנה – בית המשפט ביטל הכרזה על מבנה מסוכן שלא עמדה בהנחיות

פקודת העיריות מאפשרת לתקן חוקי עזר שיאפשרו להתמודד ולפעול עם מבנים מסוכנים. כלומר, מבנים המסכנים את שלום הציבור, עוברי אורח ודרי הבניין.

למרות הכשלים במבנה – בית המשפט ביטל הכרזה על מבנה מסוכן שלא עמדה בהנחיות

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

המאמר שלפנינו עוסק בשאלה – מי נדרש להוכיח (או לסתור) את הטענות שבגינן מבוקש פטור מתשלום פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה – רוכש הדירה שמבקש

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

יזם שלא התקין אביזרים ותא שירותים יפצה רוכש, למרות שהדירה נרכשה כשבנייתה כמעט הושלמה

יזם ישלם לרוכש 90,000 ₪ משום שהותקן חדר שירותים 1 במקום 2, ולא עדכן את הרוכש שלא ניתן לבחור אצל הספקים את כל הפריטים והאביזרים שצוינו במפרט

יזם שלא התקין אביזרים ותא שירותים יפצה רוכש, למרות שהדירה נרכשה כשבנייתה כמעט הושלמה

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

עסקאות מכר יד 2 נועדו להיות פשוטות וקצרות יותר, אולם העדר ניסוח מתאים של הסכם המכר וצפיית התרחשויות עתידיות עלול להשית על הצדדים הוצאות נוספ

מוכר שלא התאים את החוזה למאפייני העסקה חויב לשלם לרוכש פיצוי מוסכם

בטוחות וערבויות מכח חוק המכר דירות - חשיבותן והאחריות של הקבלן ועובדיו

הסיבות שבגללן לכל רוכש דירה צריך להיות חשוב מהערבות הבנקאית והבטוחות השונות? חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974...

בטוחות וערבויות מכח חוק המכר דירות - חשיבותן והאחריות של הקבלן ועובדיו