ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

האם סעיף ויתור מסיר מהמוכר את האחריות לאי התאמות שניתן היה לגלות במעמד החתימה?


המונח "רכישת דירה על הנייר" מתייחס למקרים בהם הדירה נמכרת לפני שבנייתה הסתיימה, כך שלמעשה לרוכש אין יכולת לבחון את מצב הדירה (בפועל) בעת החתימה על הסכם המכר, לרבות: שטח הדירה, מצבה הפיסי, כמות האביזרים והפריטים, ליקויים, פגמים, תקינות המערכות והתשתיות וכיו"ב. לכן, ועל מנת לשקף לרוכש כיצד הדירה תימסר לידיו לאחר שהבניה תושלם מפרטים את כמות וסוג האביזרים במפרט הטכני להסכם המכר.

לעניין זה, ישנו הבדל בין רכישת דירה בשלב מוקדם יחסית המכונה גם "פרי סייל (presell)" לעומת מקרים בהם הדירה נמצאת בשלבי בנייה מתקדמים, כך שככול שמתקדמים בבנייה מתאפשר לרוכש לבחון את מצבה של הדירה טוב יותר.

בהתאם לכך, במקרים רבים רוכשי דירות מופתעים לגלות לאחר שהדירה נמסרה להם כי מצבה בפועל שונה מזה שצוין במפרט הטכני, בתכניות ובהסכם המכר, ובתוך שכך מתחוור להם כי כמות הפריטים נמוכה, סוג האביזרים שונה, שטח הדירה קטן, ישנן חריגות בנייה, ליקויים שלא ניתן לתקן וכיו"ב.

אם גם אתם נמנים על אותם הרוכשים שקנו דירה מקבלן "על הנייר" אתם לא לבד. בפרויקטים רבים אשר מסתיימים מתגלים לעתים קרובות ליקויים ואי התאמות אשר במרבית המקרים ניתנים לטיפול ולתיקון.

עם זאת,עולה השאלה האם מי שרכש דירה כשבנייתה בשלב מתקדם יכול לטעון כנגד אי התאמות וליקויים שהתגלו בדירה חרף העובדה שניתן היה לגלותם בבדיקה פשוטה עוד בעת החתימה על הסכם המכר?


בהסכמי מכר רבים (כמעט בכולם) נהוג להכניס את סעיף חוזי לפיו הרוכש בדק את הדירה ואת סביבתה וכי הוא מצא אותה מתאימה למטרותיו וצרכיו. עוד נהוג לכלול במסגרת זו כי הרוכש בדק את מצבה הפיסי של הדירה וכי הוא מוותר על כל טענה בקשר לאי התאמה אשר ניתן היה לגלותה במסגרת הבדיקה.

מיותר לציין כי, הסעיף נועד להגן על המוכר מפני ליקויים ואי התאמות אשר היו קיימים כבר בדירה ואשר לא צוינו בהסכם או במפרט הטכני. מדובר, אם כן, בתניית פטור או בסעיף ויתור כללי וגורף - ואגב כך, נשאלת השאלה מהו תוקפו המשפטי של סעיף זה בהנחה שהרוכש יכל לגלות את הליקוי?

בהליך תא (י-ם) 31040-04-13 צבי פטרבורגסקי נ' יורו - ישראל (י.ש) בע"מ נדרש בית המשפט לסוגיה הנ"ל, וכן לסוגיות נוספות העולות לנוכח ליקויים, אי התאמות, פגמים, חריגות בנייה, ירידת ערך ואי תיקוני תקופת הבדק שלא תוקנו במשך למעלה מ- 4 שנים מאז שהדירה נמסרה לידי הקונה.

במסגרת פסק הדין מגוללות עובדות המקרה הכוללות פניות חוזרות ונשנות ליזם שמכר את הדירה, חריגות בנייה שלא ניתן לתקנם, חוות דעת של מומחים וחברות בדק בית, פערים שהתגלו בין מצבה של הדירה בפועל לבין זה שצוין במפרט, וזאת בשים לב שחלק ניכר מהליקויים היו ניתנים לגילוי על ידי הקונה במועד החתימה על הסכם המכר.

חריגות בנייה ואי התאמות שהיו ידועות לקונה?

מסקנתו של בית המשפט הייתה כי סעיף הפטור שהוטמע בהסכם המכר אינו מקנה למוכר הגנה מפני ליקויים ואי התאמות שהתגלו בדירה, וזאת חרף העובדה כי הרוכש יכל לגלותם בעת החתימה על ההסכם. שכן, על המוכר מוטלת החובה מכח חוק המכר (דירות) למסור את הדירה ללא ליקויים ואי התאמות, ומשכך עליו לציין "ברחל בתך הקטנה" באופן ברור ומפורש על קיומן של אי ההתאמות בדירה.

לפיכך, ומכיוון שלא ניתן להתנות על חוק המכר דירות (אלא לטובת הקונה) לא ניתן למעשה לתת תוקף לסעיף ויתור המתנה עליו ומצמצם את תחולתו. בהתאם לכך, נקבע כי חרף הדמיון בין סעיף הוויתור לבין תניית AS-IS המוטמעת בהסכמי לרכישת דירה יד 2 לא ניתן לבצע גזירה שווה בין המקרים, וזאת משום שעל הסכם המכר לרכישת דירה יד 2 חל חוק המכר ואילו על הסכמי מכר לרכישת דירה מקבלן חל חוק המכר דירות.

במאמר מוסגר,ניתן היה לציין בפסק הדין טעם נוסף להטלת האחריות על המוכר באמצעות עקרון המונע הזול המוסדר בחוק החוזים, שכן במקרה זה למוכר ו/או מי מטעמו יש יותר נגישות לדירה ולאתר הבנייה וכן יש בידיהם את הכלים, הידע ומרב האפשרויות לגילוי אי ההתאמות לעומת הקונה. כמו כן, עלויות הבדיקה של המוכר יהיו נמוכות יותר היות שבלאו הכי מועסקים על ידו אנשי המקצוע שלהם הציוד הדרוש לצורך כך.

מתן "זכות ראשונים" למוכר לתיקון הליקויים:

על הקונה מוטלת החובה לאפשר למוכר לתקן ליקויים, אי התאמות, חריגות בנייה, ביצוע עבודות תקופת הבדק וכיו"ב, אולם חובתו של הקונה אינה מוחלטת. לכן, אי תיקון הליקויים על ידי המוכר בתוך פרק זמן סביר לפי מהות וחומרת הליקוי או חזרתו של הליקוי לאחר כל תיקון יאפשרו לקונה לבצע את התיקון בעצמו על חשבונו של המוכר.

כפי הנראה, מטרתו של הסעיף נועדה למנוע התחמקות מביצוע תיקונים על ידי המוכר במהלך תקופת הבדק וכן הופעות חוזרות ונשנות של הליקויים בשל תיקון רשלני. במקרה שלפנינו נקבע כי ניתנה למוכר הזדמנות לתיקון הליקויים, אך משלא עשה כן במשך מספר שנים וכן עצם חזרתם של הליקויים - אפשרו לקונה לתקן את הליקויים בעצמו ובד בבד לדרוש מהמוכר לשאת בעלויות התיקון.

ואולם, הקונה לא היה זכאי לקבלת פיצוי בגין דיור חלופי לימים בהם דירתו לא הייתה ראויה למגורים במהלך ביצוע העבודות, וזאת מטעם שאין באפשרותו לקבל גם דיור חלופי וגם תשלום בעבור הליקויים בעצמו.

יש לציין כי גובה הפיצוי שנפסק לקונים בפסק הדין היה נמוך לאין ערוך מזה שנדרש על ידם לפני ובמהלך ההליך. משכך, ייתכן כי רשימת הליקויים המנופחת והמוגזמת (בהתאם להתייחסות שניתנה לכך בפסק דין) השפיע על התנהלות הצדדים ועל סירובו של המוכר אשר היה עלול להשתנות לאחר שניתנה חוות דעת מצומצמת מטעם מומחה שמונה על ידי בית המשפט.

#נדלןמקרקעין #הסכםמכר #מכירתדירה #עודנדלן #חוקהמכר #איהתאמות #ליקוייבניה #תקופתבדק #רכישתדירה #חריגותבנייה

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

מה קורה כשמשא ומתן לקראת חתימה על הסכם מכר מסתיים ללא תוצאות בשל חוסר תום לב? האם אותו רוכש פוטנציאלי יכול לדרוש את אכיפת הטיוטה האחרונה שנש

הפסקת משא ומתן לרכישת דירה בחוסר תום לב – טענות, סכנות והגנות

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com