ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

העברה ללא תמורה בין קרובים - עסקת מתנה: מיהו קרוב והאם הורי בן הזוג נחשבים לקרובים?


מבוא:

העברה ללא תמורה בין קרובים מכונה גם "עסקת מתנה", מקנה לבני משפחה אשר נכנסים בגדרו של המונח "קרוב" בחוק מיסוי מקרקעין ו- בתקנות הרכישה הטבות שמזכות את נותן המתנה בפטור ממס שבח ואת מקבל המתנה בתשלום של 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות מס הרכישה שיש לחייב בהן את הנישום (הפטור ממס השבח והפטור החלקי ממס הרכישה יקראו להלן: "ההקלות").

כיוון שהמונחים נותן המתנה ומקבל המתה (יחד עם הגדרות, מונחים ונושאים נוספים) הוגדרו במאמר המרכזי שעוסק בהעברה ללא תמורה בין קרובים – עסקת מתנה, אסתפק בהפניה אליו במקום בחזרה על פרטים.

הכלל הוא שעסקאות (פעולות) במקרקעין חייבות במס, ומשכך יוצא אפוא שההקלות שניתנו לעסקת המתנה מהוות חריג לכך. לפיכך, מנגנון זה, להעברת הזכויות בין קרובים נחשב מבחינת רבים לכלי יעיל, חשוב וזול להשגת חיסכון לגיטימי וחוקי במיסי מקרקעין.

בדרך זו, יכול הורה אשר יש בבעלותו דירה אחת, להעביר במתנה את הדירה לבתו אשר תשלם עליה 1/3 ממס הרכישה שהיה עליה לשלם בעסקה רגילה, ואילו ההורה יקבל פטור ממס השבח. במקרה בו דירת המתנה תהיה דירתה הראשונה של מקבלת המתנה (הבת) ישולם 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה שנכון להיום עד מזכה בפטור מלא עד לגובה של 1,696,750 ₪ (לעניין קביעת מדרגות המס העדכניים ראו הוראות ביצוע מספר 1/2019).

מנגד, אם יש למקבלת המתנה דירה קודמת, הרי שעליה לשלם 1/3 ממס הרכישה למדרגות דירה מגורים רגילה (1/3 מתוך 8%). כללים אלו רלוונטיים כמובן בעסקת מתנה ובהעברה ללא תמורה בין אב לבין בתו או בין אב לבין בנו – לפי העניין.

לפיכך, אם שווי הדירה הינו 2,200,000 ₪, ישולם על ידי מקבל/ת המתנה סך של 6,808 ₪ לפי מדרגות דירת מגורים יחידה, לעומת זאת לפי מדרגות דירת מגורים רגילה ישולם סך של 58,667 ₪.

לסדרת מאמרים מקיפה בנושא נדל"ן – מקרקעין – לחצו כאן!

לפי חוק מיסוי מקרקעין, תוקפה של עסקה להעברת ללא תמורה מותנה בכך שלא שולמה תמורה בעד (בכסף או בשווה כסף כמו טובות הנאה) הדירה. כן נדרש כי העסקה תבוצע בין קרובים כפי הגדרתם בחוק ובתקנות. לפיכך, עולה השאלה מהי ההגדרה לקרוב מבחינת העסקה, הגדרה שלא מעט פעמים מסכלת את כוונתם של הצדדים להיקשר בעסקת העברה ללא תמורה בין קרובים.

מיהו קרוב לעניין עסקת מתנה?

לפי סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין ההגדרה לקרוב (שאינה רלוונטית לעניינו) הינה רחבה, אולם בהוראות הפטור שמעוגנות בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ואשר מתייחסות לעניין הפטור ממס השבח - הוחלה הגדרה מצומצמת יותר, כמפורט להלן:

"קרוב" לאדם פלוני –

(1) בן-זוג;

(2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה;

(3) אח או אחות ובני-זוגם;

(4) איגוד שהוא בשליטתו;

ולפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין:

מכירת זכות במקרקעין והקניית זכות באיגוד ללא תמורה מיחיד לקרובו – יהיו פטורים ממס; לעניין זה, "קרוב" – קרוב כאמור בפסקאות (1) ו-(2) להגדרה "קרוב" שבסעיף 1, וכן אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.

לעומת זאת, ההוראות הרלוונטיות לפטור החלקי ממס הרכישה מוסדרות בסעיף 1 לתקנות הרכישה, ומהן עולה הגדרה שונה לקרוב, כך:

"קרוב" - בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות;

כפי שניתן לראות, ההגדרה לקרוב מבחינת הפטור למס השבח אינה זהה לזה של הפטור החלקי ממס הרכישה, ואם לא די בכך – שתי ההקלות כהגדרתן לעיל מוסדרות בהוראות חוק שונות. בהתאם לכך, מבחינת ההגדרה למס הרכישה אח נחשב לקרוב, ואילו במס השבח (שאיננה דירת ירושה) אח לא ייחשב לקרוב ולא ייהנה מפטור ממס שבח מכח סעיף 62 (אין בכך כדי לגרוע מזכותו לגרוש פטורים אחרים שנקבעו בחוק).

ממה צריך להימנע כאשר מתכננים עסקת העברה ללא תמורה בין קרובים:

כאמור לעיל, עסקת מתנה מהווה חריג לכלל שכל עסקה במקרקעין חייבת במס, ולכן כדי לזכות בהקלות המוקנות מכוחה יש להיצמד להוראות החוק ככתבן וכלשונן, ולפרשנות שניתנה להם בפסיקה.

למאמר מקיף בנושא רכישת דירה – לחצו כאן.

אולם, בלא מעט מקרים, הצדדים לעסקה מנסים "למתוח" את תחולתן של הוראות החוק והתקנות באמצעות פרשנות מרחיבה שחוטאת למטרה שאותה ביקש להשיג המחוקק, פרשנות אשר נסמכת על עקרונות וכללים נוספים במיסוי מקרקעין שאינם רלוונטיים לעניין ההגדרה של ההעברה ללא תמורה בין קרובים.

לפיכך, במקרים אלו, תדחה הבקשה לקבלת ההקלות שבעסקת המתנה, ובמקומה תוצא שומה לפי מיטב השפיטה מכח סעיף 78(ב)(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

מקרה לדוגמה:

בהחלטה שניתנה על ידי ועדת הערר בהליך וע (ב"ש) 7999-08-16 רחל יעקובוביץ נ' רשות המיסים - מנהל מס שבח מקרקעין, חל הצורך להחליט האם העברת הזכויות מידי בני זוג לידי אביה של בת הזוג בדירת מגורים במסגרת עסקה להעברה ללא תמורה עונה על הדרישות והתנאים שנקבעו בחוק לצורך קבלת ההקלות.

לפי עובדות המקרה שתוארו בפסק הדין, בני הזוג היו רשומים כבעליה של דירת מגורים בבאר שבע אותה העבירו בעסקת מתנה לידי אביה של בת הזוג.

לאחר מכן, בני הזוג רכשו דירה בתל אביב. אין חולק כי העברת הזכויות במתנה וללא תמורה נועדה לאפשר לבני הזוג לשלם בגין הדירה בתל אביב מס רכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה.

במועד בו בני הזוג ביצעו את עסקת המתנה, הדירה בבאר שבע הייתה דירתם היחידה, והזכויות בה חולקו בניהם באופן שווה. עם זאת, למרות כל האפשרויות שעמדו לפניהם, הם בחרו להעביר את זכויותיהם לאב בעסקת מתנה יחידה.

בגין עסקה זו, בני הזוג הגישו דיווח למנהל מיסוי מקרקעין, אשר דחה את השומה העצמית שנערכה העל ידם לעסקה לאחר שבחן את נכונות הפרטים.

בין לבין, העסקה בתל אביב נחתמה, ובגינ הוגש דיווח שבמסגרתו נערכה שומה עצמית לפי מדרגות דירת מגורים יחידה. לכן, במועד דחיית השומה על ידי המנהל ובעת עריכתה השומה לפי מיטב השפיטה היו רשומות על שם בני הזוג 2 דירות מגורים.

למאמר מקיף בנושא מכירת דירה – לחצו כאן.

כאשר מנהל מיסוי מקרקעין ערך את השומה לפי מיטב השפיטה, הוא קבע שהעברת הזכויות מידי בן הזוג לידי אביה של בת הזוג איננה עומדת בתנאים להעברה ללא תמורה בין קרובים. שכן, אביה של בת הזוג אינו מוגדר כקרוב לפי הוראות החוק כאמור לעיל.

בשלב זה עמדו לרשות המנהל שתי אפשרויות. ראשונה, לדחות את השומה העצמית שנערכה לפי עסקת מתנה, ובמקומה לחייב את מחצית הזכויות שהעביר בן הזוג במס שבח ורכישה מלא. אולם, לפנים משורת הדין, ננקטה דרך פחות פוגענית שבמסגרתה בוצעה העברת ללא תמורה בין בני הזוג שעליה שולם 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות דירה מגורים רגילה (לא יחידה).

בחלק השני, הועברו מלוא הזכויות בדירה שהיו רשומות על שם בת הזוג לידי אביה – מקבל המתנה, ששילם 1/3 ממס הרכישה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה. בעקבות זאת, הגישו בני הזוג השגה אשר נדחתה משום שההלכה הפסוקה קבעה לא מכבר שחתן אינו קרוב של הורי בת זוגתו.

למאמר מקיף שעוסק בבדיקות המקדמיות שיש לבצע לפני רכישת דירה – לחצו כאן.

כתוצאה מדחיית ההשגה הגישו בני הזוג את הערר שלפנינו, ובמסגרת זו טענו שיש לראות את קרבתו של בין הזוג להורה בת הזוג כ- "הורות משפטית". הטעם לטענה זו התבסס על עיקרון התא המשפחתי אשר רואים לפיו את בני הזוג כמוכר ורוכש אחד. אולם גם טענה זו נדחתה מנימוקים שהובהרו היטב בפסק הדין.

סוף דבר:

בלא מעט מקרים בני זוג אשר מחזיקים בחלקים שווים בדירת מגורים מעדיפים להעביר את זכויותיהם לידי אחד מההורים שלא אין נכסים קודמים, ובאמצעות כך לצמצם את מס הרכישה שישולם בעסקת המתנה (ההבדל בין 1/3 ממס רכישה לדירה רגילה הינו גבוהה בהרבה מ- 1/3 לדירה יחידה).

במקרה שתואר לעיל, לאחר שעסקת המתנה הושלמה, בני הזוג רכשו דירה נוספת בתל אביב ושילמו בגינה מס רכישה לפי דירת מגורים יחידה. לכן, כאשר המנהל ערך את השומה לפי מיטב השפיטה מס הרכישה חושב לפי מדרגות דירת מגורים נוספת.

לעומת זאת, אילו בני הזוג היו מעבירים את הזכויות ביניהם מכח תקנה 21 לתקנות הרכישה קודם לכן או מנצלים פטורים אחרים שקיימים בחוק, הם היו יכולים לחסוך את החלק ששולם ביתר בגין עריכת השומה לפי מדרגות דירת מגורים רגילה (נוספת).

לפיכך, המסקנה היא, לפני כל עסקה במקרקעין חשוב לבחון את כל הסוגיות המשפטיות שעולות ביחס לניצול הפטורים או ההקלות וכן את כל החלופות שקיימות. בהתאם לכך, יש לקבל את ההחלטה שתאפשר לנצל את כל ההקלות הקיימות.

#מיסוימקרקעין #עסקהיד2 #עסקתמתנה #העברהללאתמורה #פטורממסשבח #מסרכישה #עקרוןהתאהמשפחתי

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com