ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

מיסוי קבוצות רכישה: מס רכישה בקניית דירה מרוכש אחר בקבוצה


מס הרכישה מוטל על רכישת זכות במקרקעין, כשגובה ושיעור המס משתנים בהתאם לסיווג ומהות הזכות הנרכשת. בהתאם לכך, שיעור מס רכישה משתנה באם הזכות הנרכשת מסווגת כ- זכויות בנייה או כ- דירת מגורים. סיווג הזכות הנרכשת עולה לעתים קרובות ומשפיע רבות על גובה המס שישולם, לרבות במקרים בהם הזכות הנרכשת היא דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה.

למאמר בעניין מס רכישה, מדרגות דירת מגורים ופטור ממס רכישה לחץ כאן.

ברכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה נערך פיצול בין הזכויות הנרכשות (קרקע) לבין ההתחייבות לבנות את דירת המגורים, כך שלמעשה מדובר במסגרת חוזית אשר מסדירה בנפרד הן את רכישת הזכויות בקרקע והן את בניית הדירה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן רכישת הזכויות במקרקעין ובניית הדירה מבוצעות במסגרת חוזה אחד. לכן, ניתן לראות כי ההבדל בין סוגי העסקאות נעוץ בגורם אשר יבנה את הדירה.

לכאורה, המהות והתוצאה הכלכלית של שתי העסקאות זהה, כך שבשתיהן ישנה ציפייה של הרוכשים לקבל דירת מגורים בסוף העסקה. אולם, עד לתיקון מספר 69 לחוק מיסוי מקרקעין נודעה חשיבות רבה לשוני בין העסקאות היות שסיווג העסקה לרכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה נעשתה לפי רכישת זכות במקרקעין, ואילו רכישת דירה מקבלן נעשתה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה/רגילה. הסיבה לשוני בין העסקאות נעוץ בהגדרתה של דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לדירה שבנייתה טרם הסתיימה ולגורם שישלים את בניית הדירה. רק לאחר שנעשה התיקון לחוק נקבע כי שומת מס הרכישה בעבור רכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה ומקבלן תיעשה באופן זהה, קרי לפי מדרגות דירת מגורים.

למאמר בעניין סיווג עסקה ומהותה: בקשה לפטור ממס שבח נדחתה בשל סיווגה בעקה לרכישת זכויות בנייה לחץ כאן.

לסיכום ביניים, עד לתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שיעור מס הרכישה בעבור רכישת דירה מקבוצת רכישה נקבע לפי מדרגות המס החלות על רכישת זכות במקרקעין (מגרש/זכויות בניה) לעומת דירה "על הנייר מקבלן" שחושבה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה/רגילה. אולם, בהמשך, ולאחר שתוקן החוק, מס הרכישה מחושב בגין רכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה לפי מדרגות החלות על רכישת דירת מגורים לפי המדרגות הרלוונטיות. אולם, בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין נדונה השאלה האם התיקון חל אך ורק על עסקאות שנעשו בין הגורם הדומיננטי (המרכז) את קבוצת הרכישה או שתחולתו חולשת גם על עסקאות שנערכו בין יחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה לבין רוכשים חדשים אשר רכשו מהאחרונים דירה?

בהליך ו"ע (ת"א) 48493-05-15 מאיר אקרמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב,שנדון בפני ועדת ערר למיסוי מקרקעין נדרשה הוועדה להכריע לגבי סיווגה של עסקת לרכישת דירת מגורים ממי שרכש דירת מגורים בפרויקט ולאחר מכן מכר אותה לרוכש אחר, כלומר: כיצד תסווג עסקה לרכישת דירת מגורים מיחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה לידי רוכש חדש. לטענת העוררים (הרוכשים החדשים), יש לראות בהם כמי שרכשו "זכות במקרקעין", ולא כמי שרכשו דירת מגורים מכיוון שהוראות החוק מתייחסות על מי שרוכש זכות לדירת מגורים מקבוצת רכישה ולא ממי שרוכש את הזכות ממוכר שלפני כן רכש את הזכויות הנמכרות מקבוצת הרכישה. ביתר פירוט: הרוכשים טענו כי הם רכשו זכות במקרקעין מכיוון שהוראות החוק אינן חלות על מי שרכש דירת מגורים מיחידי הקבוצה והן מכיוון שעסקת הרכישה של המוכר בשעה שרכש את זכויותיו לפני שנמכרו סווגו כזכויות בנייה, כך שלמעשה נמכרות כאן אותן זכויות.

בהחלטת ועדת הערר נקבע כי יש לאמוד את מס הרכישה שיוטל על העסקה לפי מדרגות דירת מגורים, אך לא לנוכח הגדרת דירת מגורים לפי מס הרכישה, אלא בשל החלת מדרגות מס הרכישה לפי דירת מגורים על רכישת זכויות באמצעות קבוצת רכישה.

לגישת הוועדה, הוראות החוק ביחס לקבוצות הרכישה חלות לא רק ביחס לעסקאות ישירות שנעשות על ידי הקבוצה אלא גם בעסקאות משניות שמבוצעות על ידי יחידי קבוצת הרכישה שרכשו דירות.

#מיסוימקרקעין #מסרכישה #מדרגותדירתמגוריםנוספת #מדרגותדירתמגוריםיחידה #קבוצתרכישה

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com