ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg
חיפוש

מיסוי קבוצות רכישה: מס רכישה בקניית דירה מרוכש אחר בקבוצה


מס הרכישה מוטל על רכישת זכות במקרקעין, כשגובה ושיעור המס משתנים בהתאם לסיווג ומהות הזכות הנרכשת. בהתאם לכך, שיעור מס רכישה משתנה באם הזכות הנרכשת מסווגת כ- זכויות בנייה או כ- דירת מגורים. סיווג הזכות הנרכשת עולה לעתים קרובות ומשפיע רבות על גובה המס שישולם, לרבות במקרים בהם הזכות הנרכשת היא דירת מגורים באמצעות קבוצת רכישה.

למאמר בעניין מס רכישה, מדרגות דירת מגורים ופטור ממס רכישה לחץ כאן.

ברכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה נערך פיצול בין הזכויות הנרכשות (קרקע) לבין ההתחייבות לבנות את דירת המגורים, כך שלמעשה מדובר במסגרת חוזית אשר מסדירה בנפרד הן את רכישת הזכויות בקרקע והן את בניית הדירה. לעומת זאת, ברכישת דירה מקבלן רכישת הזכויות במקרקעין ובניית הדירה מבוצעות במסגרת חוזה אחד. לכן, ניתן לראות כי ההבדל בין סוגי העסקאות נעוץ בגורם אשר יבנה את הדירה.

לכאורה, המהות והתוצאה הכלכלית של שתי העסקאות זהה, כך שבשתיהן ישנה ציפייה של הרוכשים לקבל דירת מגורים בסוף העסקה. אולם, עד לתיקון מספר 69 לחוק מיסוי מקרקעין נודעה חשיבות רבה לשוני בין העסקאות היות שסיווג העסקה לרכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה נעשתה לפי רכישת זכות במקרקעין, ואילו רכישת דירה מקבלן נעשתה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה/רגילה. הסיבה לשוני בין העסקאות נעוץ בהגדרתה של דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין ביחס לדירה שבנייתה טרם הסתיימה ולגורם שישלים את בניית הדירה. רק לאחר שנעשה התיקון לחוק נקבע כי שומת מס הרכישה בעבור רכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה ומקבלן תיעשה באופן זהה, קרי לפי מדרגות דירת מגורים.

למאמר בעניין סיווג עסקה ומהותה: בקשה לפטור ממס שבח נדחתה בשל סיווגה בעקה לרכישת זכויות בנייה לחץ כאן.

לסיכום ביניים, עד לתיקון 69 לחוק מיסוי מקרקעין שיעור מס הרכישה בעבור רכישת דירה מקבוצת רכישה נקבע לפי מדרגות המס החלות על רכישת זכות במקרקעין (מגרש/זכויות בניה) לעומת דירה "על הנייר מקבלן" שחושבה לפי מדרגות דירת מגורים יחידה/רגילה. אולם, בהמשך, ולאחר שתוקן החוק, מס הרכישה מחושב בגין רכישת דירת מגורים מקבוצת רכישה לפי מדרגות החלות על רכישת דירת מגורים לפי המדרגות הרלוונטיות. אולם, בהחלטה שניתנה לאחרונה על ידי ועדת הערר למיסוי מקרקעין נדונה השאלה האם התיקון חל אך ורק על עסקאות שנעשו בין הגורם הדומיננטי (המרכז) את קבוצת הרכישה או שתחולתו חולשת גם על עסקאות שנערכו בין יחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה לבין רוכשים חדשים אשר רכשו מהאחרונים דירה?

בהליך ו"ע (ת"א) 48493-05-15 מאיר אקרמן נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב,שנדון בפני ועדת ערר למיסוי מקרקעין נדרשה הוועדה להכריע לגבי סיווגה של עסקת לרכישת דירת מגורים ממי שרכש דירת מגורים בפרויקט ולאחר מכן מכר אותה לרוכש אחר, כלומר: כיצד תסווג עסקה לרכישת דירת מגורים מיחידי הרוכשים בקבוצת הרכישה לידי רוכש חדש. לטענת העוררים (הרוכשים החדשים), יש לראות בהם כמי שרכשו "זכות במקרקעין", ולא כמי שרכשו דירת מגורים מכיוון שהוראות החוק מתייחסות על מי שרוכש זכות לדירת מגורים מקבוצת רכישה ולא ממי שרוכש את הזכות ממוכר שלפני כן רכש את הזכויות הנמכרות מקבוצת הרכישה. ביתר פירוט: הרוכשים טענו כי הם רכשו זכות במקרקעין מכיוון שהוראות החוק אינן חלות על מי שרכש דירת מגורים מיחידי הקבוצה והן מכיוון שעסקת הרכישה של המוכר בשעה שרכש את זכויותיו לפני שנמכרו סווגו כזכויות בנייה, כך שלמעשה נמכרות כאן אותן זכויות.

בהחלטת ועדת הערר נקבע כי יש לאמוד את מס הרכישה שיוטל על העסקה לפי מדרגות דירת מגורים, אך לא לנוכח הגדרת דירת מגורים לפי מס הרכישה, אלא בשל החלת מדרגות מס הרכישה לפי דירת מגורים על רכישת זכויות באמצעות קבוצת רכישה.

לגישת הוועדה, הוראות החוק ביחס לקבוצות הרכישה חלות לא רק ביחס לעסקאות ישירות שנעשות על ידי הקבוצה אלא גם בעסקאות משניות שמבוצעות על ידי יחידי קבוצת הרכישה שרכשו דירות.

#מיסוימקרקעין #מסרכישה #מדרגותדירתמגוריםנוספת #מדרגותדירתמגוריםיחידה #קבוצתרכישה

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

כאשר רוכש חותם על הסכם מכר לרכישת דירה מקבלן הוא מצפה לקבל במועד המסירה דירה חדשה, ללא ליקויי בנייה, "עם הניילונים", ללא פגמים ושלא בוצע ...

12 שנה לאחר מסירת הדירה – קבלן יפצה רוכשים שליקויי בנייה בדירתם לא תוקנו

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו ל...

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com