ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

משכיר שהגיש תביעה מנופחת נגד שוכר חויב בהוצאות למרות שתביעתו התקבלה


בית משפט השלום בתל אביב חייב משכיר לפצות שוכר בסך של 3,047 ₪ לאחר שרק 1,953 ₪ מתוך 26,737 ₪ שנתבעו על ידו כפיצויים בגין נזקים שנגרמו לו לכאורה מהפרת הסכם השכירות על ידי השוכרים. כלומר, סכום הפיצוי שנפסק לטובת המשכיר היה נמוך מ- 10% מגובה התביעה, ומשכך בית המשפט החליט לחייבו בהוצאות משפטיות בסך 5,000 ש""ח, הוצאות שעולות על הפיצוי שנפסק לטובתו.

מחלוקות והתנגשויות בין שוכרים לבין משכירים מתרחשות לעתים קרובות והן תוצאה של פערי כוחות ומידע שמנוצלים לרעה על ידי המשכירים. עיון בפסק הדין מגלה כי טענות ההגנה של השוכר התקבלו בזכות תיעוד של ההתנהלות בינו השוכר לבין המשכיר לאורך כל תקופת השכירות, שמירה על ראיות שתומכות בטענותיו החל מהיום הראשון לשכירות (שנמשכה כ- 6 שנים) וביטול טענותיו העובדתיות והמשפטיות של המשכיר.

פערי הכוחות בין שוכרים לבין משכירים ידועים מזה זמן רב, והם באים לידי ביטוי כבר עם החתימה על הסכם השכירות כאשר השוכר נדרש לשלם שכר דירה מראש, למסור 12 שיקים, להחתים ערבים, להמציא ביטחונות וערבויות, להעביר את החשבונות בדירה על שמו וכיו"ב. בעוד שהמשכיר יוצר לעצמו רשת הגנה רחבה, לשוכר אין דרך או אמצעי לחייב את המשכיר לעמוד בהתחייבויותיו או לגבות תשלומים בגין הפרת חוזה על ידי האחרון (המשכיר).

וכך, לא פעם מגיעות למשרדנו תלונות של שוכרים שעומדים חסרי אונים מול משכירים שמפרים את התחייבויותיהם ברגל גסה ולאורך זמן. מדובר במקרים בהם השוכרים מגלים אי התאמות וליקויים מיד לאחר כניסתם לדירה; ליקויים שיכולים לנבוע כתוצאה מפרויקט תמ"א שהחל לפתע, מבעיות נזילות ורטיבות חמורות, עובש, פטרת, סתימות והצפות, העדר מים חמים, דוד שמש מקולקל, בעיות חשמל ועוד כהנה וכהנה אי התאמות וליקויים שגורעים מההנאה שניתן להפיק מהדירה / מושכר.

במרבית המקרים, ולא פעם בחוסר הגינות מוחלט, שוכר אשר יבקש לסיים את תקופת השכירות בשל אותן הפרות ועקב מצבה של הדירה נתקל בהתנגדות קשה מצד המשכיר שמגדיל לעשות ולאיים עליו בהפרת הסכם השכירות, תביעות וחיוב כספי.

במסגרת זו, המשכיר יאיים כי ביטול השיקים במהלך תקופות השכירות יגרור פניה להוצאה לפועל, לא ימנע חיוביים עתידיים, יגרור פנייה לערבים, תביעות משפטיות ויגרום לשוכר נזקים רבים עקב תשלום שכר דירה כפול (אם ישכור דירה אחרת). בלא מעט מקרים אנו נתקלים גם בסירוב שרירותי או בקשיים בלתי סבירים שהמשכיר מערים על הכנסת שוכר חלופי. ייעוץ משפטי זהיר ונכון ימליץ לשוכר להימנע מצעדים חד צדדים כמו ביטול שיקים או עזיבת המושכר, ובמקום זאת יעודד פניה לערכאות משפטיות לצורך בירור מסודר של טענותיו.

משכיר שהגיש תביעה מנופחת חויב בהוצאות

כוחו המוגבר של המשכיר מתחיל עם החתימה על הסכם השכירות, משתמר לאורך כל תקופת השכירות עד לסיומה, וגם לאחר מכן. לא פעם שוכרים מתלוננים על כך שהמשכיר מסרב להחזיר את השיקים והביטחונות, מאיים לפרוע ערבויות, תובע מהשוכר לתקן ליקויים שלא תוקנו על ידו במהלך תקופת השכרות, דורש פיצוי ביחס לנושאים שהושגו לגביהם הסכמות וכיו"ב טענות חסרות תום לב שמעידות על ניצול לרעה של כוחו.

ללא כל קשר לאמור לעיל, ולכשלי השוק שתוארו, פערי הכוחות וניצולם לרעה - ניתן על ידי בית המשפט פסק הדין שלהלן:

בהליך תא"מ (ת"א) 63756-11-16 אבי אברהם עובד נ' נטע קנטור (פורסם בנבו, 02/01/2018), שנדון בפני בית משפט השלום, נדרש בית המשפט להכריע ביחס לשורה של דרישות פיצויים שתבע המשכיר עקב הפרות (לכאורה) של השוכר. עיקר פסק הדין מתמקד בהעדר אחריות של השוכרים לתיקון ליקויים שמקורם בבלאי סביר.

כאמור לעיל, בית המשפט דחה את מרבית טענותיו של המשכיר וקבע כי השוכר אינו חייב לצבוע את המושכר עקב היותו נזק שנגרם כתוצאה מבלאי סביר. נראה כי בהסכם השכירות לא היה סעיף שמחייב את השוכר לצבוע את הדירה.

המשכיר תבע בנוסף סך של 3,000 ₪ בגין איחור של 7 ימים בפינוי הדירה, וזאת בהתאם להוראות הסכם השכירות שמקנות לו פיצוי בשווי של 500 בעד כל יום איחור. מנגד, מהתכתבות שנערכה בין הצדדים עלה כי המשכיר הסכים להאריך את תקופת השכירות כדי שהשוכר יבצע תיקונים במושכר. לכן, גם דרישה זו נדחתה.

עוד צוין כי המשכיר סירב להיפגש עם השוכר במשך מספר ימים לאחר שהדירה פונתה. נראה כי ביתה משפט פסק שבמקרה זה אין למשכיר להלין, אלא על עצמו.

סכום נוסף בסך של 11,586 ₪ נתבע בגין שיפוץ המושכר, ועוד סכום שגובו 2,773 ₪ שמקורו באובדן ימי שכירות במהלך תקופת השיפוצים. היות שלא הוכח כי השיפוץ נגרם כתוצאה מנזקים שנגרמו על ידי השוכרים גם רכיב זה נדחה. עוד נדחו דרישות פיצוי בשל הצורך להחזיר את מצב המושכר לקדמותו, שכן המשכיר הסכים לשינויים שבוצעו.

בנוסף, נתבע חוב ארנונה בסך של 1,028 שלטענת המשכיר לא שולם על ידי השוכר. טענה זו נדחתה מאחר שהשוכר הוכיח כי מדובר בסכום שהצדדים הסכימו לקזז בשנים הראשונות של תקופת השכירות בה המרתף לא היה מושכר לתובעים, בעוד הם שילמו בעבורו את החלק היחסי של הארנונה.

המשכיר תבע בנוסף סך של 3,600 בגין שולחן שלא נמצא במושכר בתום תקופת השכירות, 450 ₪ בגין החלפת זכוכית שנשברה במושכר, ועוד 2,000 ₪ לשיפוץ הגינה. השוכרים טענו כי השולחן שלגביו מבוקש פיצוי אינו באחריותם, שכן הוא לא נכלל ברשימת הרהיטים שהמשכיר השאיר בדירה, ואילו לגבי הגינה נטען כי היא הוחזקה וטופחה במשך שנים רבות עד אשר העירייה דרשה שהשקייתה תופסק כדי לחסוך במים. בהסכמת השוכר הדשא הוחלף לדשא סינתטי, כך שנראה כי דרישת הפיצויים בעד רכיב זה הועלתה בחוסר תום לב. בסיכומו של דבר נפסקו פיצויים אך ורק בגין הזכוכית שנשברה.

לבסוף בית המשפט פסק כי, למרות שתביעת המשכיר התקבלה בחלקה (הקטן) חל הצורך לחייבו בהוצאות משפט בסך של 5,000 ₪ בגין הגשת תביעה מנופחת. בית המשפט קבע כי מרבית הסיכויים שהעמדת התביעה בסכום סביר וריאלי הייתה מאפשרת לצדדים להימנע מהליך משפטי ומהוצאות משפטיות מיותרות.

מכאן שהמשכיר חויב בהוצאות משפט בסך של 5,000 ₪, ובקיזוז הסכום שנפסק לזכותו היה עליו לשלם סך של 3,047 ₪.

סיכומו של דבר:

בשנת 2017 תוקן חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (שידוע גם כחוק שכירות הוגנתראו מאמר) במטרה לצמצם את פערי הכוחות הקיימים בין השוכרים לבין המשכירים ועל מנת לתקן מספר כשלי שוק. אולם, למרות השיפורים הרבים שהתרחשו בשוק השכירות בעקבות התיקון לחוק – עדיין נותרה עבודה רבה עד שהשוק יתנהל באופן תקין.

יחד עם זאת, התיקון לחוק סייע בכך שנוספו חזקות למהי דירה לא ראויה למגורים, פרטים שהסכם שכירות חייב לכלול, התייחסות לעניין אי התאמות וכיו"ב. מאז שהחוק תוקן - וספות אלו הובילו להפסקתם של לא מעט כשלים או שהקנו כלים נוספים שאפשרו לשוכרים להתמודד עם הפרות.

מניסיוננו, ייעוץ משפטי שכולל בחינה של הוראות הסכם השכירות, ניתוח השתלשלות האירועים והסקת מסקנות משפטיות, ובחינה של כל אלו לעומת הוראות חוק השכירות והשאילה, דיני החוזים וכלל הוראות הדין – יכולים לשפר לאין ערוך את מצבו של השוכר.

כפיר חיון, עו"ד | שכירות

#חוזהשכירות #הסכםשכירות #הפרתהסכםשכירות

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

התקנה של חלון או דלת בקיר חיצוני מחייבת את הסכמתם של בעלי הדירות בבניין, אחרת הם יכולים לדרוש בכל עת להחזיר את המצב לקדמותו, זאת למעט חריגים

התקנת חלון או דלת – על שינויים חיצוניים ברכוש המשותף ודרכי התמודדות

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר