ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

תיקון תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות) - סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה


חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 ותקנותיו (להלן: "חוק המכר דירות הבטחת השקעות"), הינו חוק צרכני שנועד להגן על רוכשי דירות (צרכנים) מפני מקרים בהם היזם לא יצליח להשלים את הפרויקט.

עם זאת, אותה חקיקה שנועדה להגן על רוכשי הדירות ולתקן כשלי שוק קיימים בפערי כוחות בין המוכרים לבין הרוכשים, תוקנה לראשונה מאז שנחקקה בשנת 1975 ועברה (לדברי משרד הבינוי והשיכון) התאמה לשינויים שחלו בעשורים האחרונים בשוק הנדל"ן.

חוק המכר דירות הבטחת השקעות, מחייב את המוכר כהגדרתו בחוק להבטיח את כספיהם של רוכשי דירות ששולמו בעד הדירה באחת מהביטחונות הבאות:

  1. ערבות בנקאית.

  2. פוליסת ביטוח.

  3. ערבות.

  4. חכירה.

  5. הערת אזהרה.

למאמר מקיף בעניין פיצויים מכח הוראות חוק המכר דירות בגין איחור במסירת דירה - לחצו כאן!

על פי חוק המכר דירות הבטחת השקעות – מוכר מוגדר, כך:

"מוכר" – מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על-ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;

סעיף 1 לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה -1975 (להלן: "תקנות המכר דירות סייג לתשלומים"), קובע כי מוכר שלא סיפק בטוחה מסוג של ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח לא יכול לגבות תשלום בעבור הדירה מעבר לזה שנקבע בלוח התשלומים שבתוספת הראשונה באותה התקנה.

עבירה על כך, כלומר גביית כספים מעבר לשיעור שנקבע בלוח התשלומים, מהווה פגיעה בזכויותיו של הקונה שעשויה לגרור קנסות לא מבוטלים ואף להוות עבירה פלילית.

אם חוק המכר דירות הבטחת השקעות קובע כללים להבטחת כספיו של הרוכש, אזי התקנות מתוות את הדרך והקריטריונים להבטחת הכספים. ביחד חוק המכר דירות הבטחת השקעות ותקנותיו מתיימרים לספק לרוכש מעין "רשת הגנה" שתמנע מצב בו הוא עומד בפני שוקת שבורה באם המוכר יהפוך באמצע הפרויקט לחדל פירעון.

התיקון שנערך לתקנות חוק המכר דירות הבטחת השקעות פורסם ביום 16/04/2019, ייכנס לתוקף בתוך 30 יום, כלומר ביום 16/05/2019. השוואה בין הנוסח הקודם שתוקן בשנת 1975 לבין הנוסח העדכני מלמדת על הכוונה להתאים את התקנות להתפתחויות שחלו בתחום הנדל"ן בשנים האחרונות.

השינוי העיקרי שמיד מושך את העין בתיקון הוא קביעת לוח תשלומים שמתאים לפרויקטים של תמ"א 38/1 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה). שכן, להבדיל מפרויקטים רגילים בהם המוכר בונה את הבניין מן המסד ועד הטפחות – כאן מוסיפים קומות על החלק הבנוי, ועל כן יש צורך לבצע התאמה. כמו כן, יש להתאים את גובה התשלום ביחס להשקעתו הכוללת של היזם באותו השלב שנמדד לפי קצב התקדמות הבנייה.

להלן ריכוז הנתונים ביחס להגבלת התשלומים למי שרוכש דירה בפרויקט מסוג תמ"א 38/1 כאשר מסופקת בטוחה מסוג הערת אזהרה:

(1) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה הוספת מרחבים מוגנים דירתיים, לרבות ביסוס, חפירה ודיפון למיתקן חניה. 13%

(2) עם גמר עבודות חיזוק, ובכלל זה תקרה עליונה והוספת מרחבים מוגנים דירתיים. 13%

(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. 20%

(4) עם גמר חיפוי חוץ. 6%

(5) עם גמר טיח וריצוף. 22%

(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש. 10%

(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים, כנדרש לקבלת אישור אכלוס. 10%

(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר. 6%

לעומת זאת, מי שרוכש דירה מקבלן בפרויקט "רגיל" (בבנייה חדשה כולל תמ"א 38/2 הריסה ובניה), ישלם לפי המדרגות שלהלן:

(1) עם גמר יציקת רצפת מפלס תחתון. 31%

(2) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. 25%

(3) עם גמר עבודות שלד, ובכלל זה עבודות חשמל ואינסטלציה בשלד, מחיצות פנים ומסגרות פתחים במרחב מוגן דירתי. 5%

(4) עם גמר חיפוי חוץ. 6%

(5) עם גמר טיח וריצוף. 10%

(6) עם גמר חיפוי פנימי, הרכבת חלונות ומעקות, דלתות כניסה ודלתות אש. 13%

(7) עם גמר מערכות משותפות, לרבות מעליות וכיבוי אש, ופיתוח חצר ושטחים משותפים כנדרש לקבלת אישור אכלוס. 5%

(8) עם קבלת אישור אכלוס ומסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר. 5%

לוח התשלומים החדש והעדכני של דירות בבנייה חדשה השתנה לא רק ביחס לגובה התשלומים המותרים לעומת המצב הקודם, אלא גם לשלבי הגבייה.

כך למשל ניתן לראות כי שלב הגבייה התחתון (שמעל 7% משווי הדירה) הותאם לבנייה החדשה שמאופיינת בקומות קרקע ומרתפי חניות לעומת המצב הקודם בו השלב הראשון הושלם על בניית קומת הקרקע.

התיקון האחרון בתקנות המכר דירות סייג לתשלומים, מצטרף לשורה של שינויים, התאמות ועדכון של החקיקה והנהלים הקיימים בנושא, שינויים שראשיתם בהודעת משרד הבינוי והשיכון כי היזם נדרש להוציא ערבויות חוק מכר, עדכון בעל הדירה על זכויותיו והגשת דיווח גם לבעלי דירות שעמם נחתם ההסכם לביצוע הפרויקט (בעלי דירות במקור).

אחר העדכון ביחס לזכויותיהם של בעלי דירות במקור, הוצא נוהל אשר אוסר על גביית סכום העולה על 7% ללא המצאת בטוחה הולמת באמצעות הסכם הלוואה בין המוכר לבין הרוכש.

לסדרת מאמרים בעניין פיצוי מכח חוק המכר דירות - לחצו כאן.

ואילו ממש לאחרונה, פורסם נייר עמדה אשר מבהיר מספר סוגיות ביחס לתחולתו של חוק המכר דירות על קבוצות רכישה, וזאת בהתאם למאפיינים של כל קבוצה וקבוצה.

תנאי מהותי לביצוע כל תשלום – המצאת אישור על קצב התקדמות בנייה:

על מנת שלא להפוך את הוראותיו של חוק המכר דירות הבטחת השקעות ותקנותיו לאות מתה, נקבע מנגנון הגנה לפני בוצע כל תשלום והוא המצאת אישור מהנדס בדבר לאישור מצב הבנייה. הוראה זו מעוגנת בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976.

#חוקהמכרדירות #רכישתדירהמקבלן #נדלןמקרקעין

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com