סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

 מקרקעין - נדל"ן  | התחדשות עירונית (תמ"א 38) | מיסוי מקרקעין | תכנון ובנייה | שכירות | אזרחי

050-99-24-24-4

סמסו לנו דרך ה- WhatsApp

אפשר גם מהמחשב!

סמסו לנו דרך ה- messenger

אפשר גם מהמחשב!

מבוא:

רוכשי דירות רבים אשר חתמו על הסכם מכר מול קבלנים מצפים בכיליון עיניים לרגע בו בניית הדירה תושלם, לקבלת טופס 4, לקבלת החזקה בדירה וכמובן למפתחות (!).

אותה ציפייה להיכנס לדירה לא נובעת רק מתוך "ההתרגשות" המוכרת לכולנו, אלא גם מתוך הסתמכות והכנות מקדימות. שכן, רוב הרוכשים קובעים את לוח התשלומים לפי המועד לכניסה לדירה, מחשבים מהם החזרי המשכנתא שישולמו לפי גובה התשלום ששולם בפועל בעבור הדירה, חותמים על הסכמי שכירות עד למועד מסוים, מתכננים את רישום הילדים לגנים ובתי ספר, וכן עוד כהנה וכהנה פעולות שהן משמעותיות בחייו של כל אדם רגיל.

אולם, לא מעט רוכשים מופתעים לגלות שזמן ההמתנה שלהם לכניסה לדירה – הולך ומתארך(!)

כל החשיבות וההסתמכות של הרוכשים לגבי מועד המסירה לדירה, מתנקז למועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר. אולם, לעתים קרובות מועד המסירה חולף – והדירה לא נמסרת, ומה גם שקבלת טופס 4 עוד לא נראית באופק.

היות שבמרבית המקרים הרוכש צפוי לשלם כ- 90% משווי הדירה עד למועד המסירה, הרי שעד שמגיע מועד המסירה החוזי, ועד שמתברר לרוכש כי צפוי עיכוב במסירת הדירה – החלק הארי של התמורה משולמת על ידו.

בשביל הרוכש הסביר שנאלץ לטול משכנתא כדי לממן את רכישת הדירה, ובמקביל לשלם שכר דירה, כל יום עיכוב רק מגביר את הנטל הכפול שנובע מתשלום שכר דירה בד בבד עם החזרי משכנתא גבוהים שמשקפים כמעט את מלוא שוויה של הדירה.

בשביל המשקיע הסביר, שאינו נדרש לשלם במקביל שכר דירה, הבחירה לרוכש דירה מקבלן ולא דירה יד 2 התבססה על האפשרויות שעמדו לרשותו בשל הון עצמי סביר, וזאת לנוכח הידיעה שכל עוד הדירה לא נמסרת לידיו הוא מפסיד שכר דירה.

מכל מקום, וזה העיקר, כל מי שחל איחור במסירת הדירה לידיו, וזאת ללא כל קשר לסיווגו כמשפר דיור, משקיע וכיו"ב מצפה לקבל פיצוי הולם מכח חוק המכר דירות כדי להטיב את נזקיו. אולם, המציאות מלמד אותנו שהפיצויים לא מגיעים בקלות.

​

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

​

• מה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת דירה לפי חוק המכר דירות?

  • מי נחשב למוכר על פי חוק המכר דירות.

  • מהו מנגנון הפיצוי שנקבע בחוק המכר דירות.

  • הגדרת הפיצוי שישולם בגין איחור במסירתה דירה בהסכם המכר.

  • מה גובר על מה – הסכם המכר או חוק המכר דירות.

• כיצד קובעים את תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.

  • קביעת מועד המסירה בהסכם המכר.

  • תאריך החתימה על הסכם המכר וציון מועד המסירה החוזי.

  • כיצד יש לקבוע את מועד המסירה בפועל.

• חישוב הפיצוי שעל היזם לשלם בגין האיחור במסירה (מאמר נוכחי).

  • בדיקה וחישוב של דמי השכירות הראויים.

  • מה עושים כשדמי השכירות נקבעו כבר בהסכם המכר.

• דרישת פיצויים נוספים מעבר לאלו שנקבעו בחוק המכר דירות.

  • המסגרת הנורמטיבית ופיצוי מכח דיני הנזיקין:

  • דרישת פיצוי נוסף מכח דיני החוזים:

• האם איחור במסירת הדירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר מצד היזם שמזכה בפיצוי מוסכם ?

  • המבחן הכללי להפרה יסודית מכח חוק החוזים.

  • כיצד נקבע את גובה הפיצוי שישולם בגין הפרה יסודית של היזם?

• דחיית מועד המסירה על ידי היזם.

  • דחיית מועד המסירה בשל כח עליון.

  • דחיית מועד המסירה בשל שינויים בדירה והפרות של ההסכם מצד הרוכש.

• מה ניתן לעשות כאשר היזם מסרב לשלם פיצוי?.

• האם ניתן לעכב או לקזז חיובים תשלומים המגיעים ליזם בגין האיחור במסירת הדירה?

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

קביעת פגישת ייעוץ: