ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

פטור מהיטל השבחה במכירת דירה או בהרחבתה עד 140 מ"ר


מבוא:

היטל השבחה נועד להביא לשיתוף וחלוקה בין הבעלים של המקרקעין ולבין הציבור בגין הרווח שנוצר מתכנית משביחה וכן לחלק את נטל הוצאות התכנון שהשביחו את המקרקעין. משכך, התכליות שאותן היטל ההשבחה מבקש להשיג נעוצות, בין השאר, בצדק חלוקתי שתכליתו היא צמצום הפערים החברתיים באמצעות חלוקת העושר באמצעות הטלת מס וכן מתוך שיקולי צדק מתקן שנועדו להביא להטיל את עלויות התכנון על מי שנהנה מהשבחת המקרקעין.

לפיכך, וכפי שנראה להלן, הטעמים לחיוב בהיטל השבחה עולים מתוך טעמים סוציאליים (שיקולי צדק מתקן וחלוקתי), ולכן גם הפטור מהיטל השבחה יינתן מסיבה זהה, כלומר מטעמים סוציאליים - מכירת דירת מגורים או הרחבתה של הדירה מבלי שישולם, בכפוף לתנאים מסוימים, היטל השבחה. אגב כך, הפטור מהיטל השבחה הניתן לצורך הרחבת דירת מגורים עד ל- 140 מ"ר נועד לאפשר לבעלי הדירות להרחיב את דירתם מבלי שיאלצו לשלם היטל השבחה בגין הפעולה או לחלופין למכור את דירתם בפטור מהיטל השבחה.

למאמר בעניין מקיף היטל השבחה לחצו כאן.

מהו היטל השחה:

היטל השבחה מעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה שקובעת כי ההיטל יושת בעקבות אירוע מס אשר מקים חבות בהיטל השבחה כתוצאה מאישור תכנית משביחה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. גובהו של היטל ההשבחה נאמד במחצית משווי ההשבחה שנוצרה למקרקעין בעקבות כל אחד מהפעולות התכנוניות הלה, אך יש להבהיר שלא תמיד יש חפיפה בין יום אירוע המס לבין יום התשלום בעבורו.

כך למשל, החבות בהיטל השבחה בגין אישורה של תכנית משיחה תדחה עד למועד המפגש עם הכסף - כלומר, עד למועד מימוש הזכויות שיחול עם מכירת הנכס, מתן היתר או התרת שימוש חורג. משכך, הואיל והכלל הוא כי קיימת חבות בהיטל השבחה בגין אישורה של פעולה תכנונית, הרי שהפטור להיטל הוא בגדר החריג לכלל.

מהו פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר:

כאמור לעיל, פטור מהיטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר הוא החריג לכלל בגין חיוב בהיטל השבחה שאף הוא ניתן מתוך טעמים סוציאליים. את הפטור יכולים לקבל בעלי דירות צמודי קרקע, גם בעלי דירות בבתים משותפים אשר מבקשים להגדיל את דירותיהם. סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אשר הסדיר את עניין הפטור הנ"ל קובע, בין היתר, כי על מבקש או מי מבין קרוביו לגור 4 שנים בדירה, כי הנכס לא מוגדר כמלאי עסקי ושהבניה לא תעלה מעל 140 מ"ר (אחרת ישולם היטל השבחה על החלק העודף).

הפטור מהיטל השבחה מבוצע בשני שלבים. תחילה, התשלום בגין היטל ההשבחה נדחה, שכן מתן ההיתר או מכירת הזכויות מהווים מימוש זכויות. בהמשך, ניתן פטור מוחלט אם החייב (הנישום) או קרובו גרו בדירה לפחות 4 שנים.

תשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות על דרך של מכירת דירה:

בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה היטל ההשבחה ישולם, בין היתר, בעת מכירת הדירה כשעד למועד החתימה על הסכם המכר ישולם היטל ההשבחה בגין כל הפעלות התכנוניות על המוכר, ואילו לאחר מכן היטל ההשבחה ישולם על ע"י הקונה (אלא אם הוסכם בין הצדדים אחרת).

לכן, נושא היטל ההשבחה זוכה לתשומת לב רבה בעת מכירת דירות מגורים, כך שלפני ביצוע העסקה נערכות בדיקות לגבי עצם החיוב בהיטל ההשבחה, וככול שישנו חיוב - גם ביחס לגובהו. בדיקות אלו נעשות בנוסף על ידי הרוכש אשר מעוניין לוודא את היקף הכספים שייוותרו בחשבון נאמנות אם לא יומצאו כל האישורים הדרושים לצורך ביצוע העסקה.

מבחינת מוכר הדירה להיטל ההשבחה יש השפעה רבה על צעדיו העתידיים, שכן לא אחת התשלומים המתקבלים על חשבון הדירה הנמכרת מיועדים לקיום התחייבויות אחרות של המוכר עצמו כמו תשלום בעבור רכישת דירה חלופית הנרכשת על ידו וכו'. כיוון שכך, נקל לראות מדוע ישנה חשיבות רבה מצדו של המוכר לבדיקת החבות בהיטל השבחה עד ליום החתימה על הסכם המכר, וזאת לצורך מניעת הוצאות מפתיעות אשר עשויות להוביל לאי קיום התחייבויות של המוכר.

למאמר בעניין מכירת דירה לחצו כאן

האם חישוב השטח הבנוי שלגביו מבוקש הפטור מתייחס לכל דירותיו של מבקש הפטור (כשלמבקש יש מספר דירות) או רק ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור?

כפי שצוין לעיל, הפטור שניתן מהיטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1) בגין הרחבת דירת מגורים עד ל- 140 מ"ר ומכח סעיף 19(ג)(2) בעקבות ההשבחה שנוצרה מתכנית משביחה החלה על המקרקעין בעת מכירת דירה (בכפוף לתנאים המפורטים לעיל) נעשה מתוך טעמים סוציאליים, כך שגם בעליהם של דירות מגורים שאין ביכולתם לשלם את היטל ההשבחה יוכלו להגדיל את דירותיהם.

לכן, נקל לראות מדוע במקרים רבים התעוררו מחלוקות בנוגע לזכאות של נישום פוטנציאלי לפטור מהיטל השבחה כשהתכלית הסוציאלית הייתה מוטלת בספק.

בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מנהלים בהליך עמנ (ת"א) 40022-02-14‏ ‏ אברהם שלו נ' ועדה מקומית לתכנון חולון (ושאושר בבית המשפט העליון בהליך בר"מ 8052/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' עזבון המנוח אברהם שלו ז"ל), נדרש בית המשפט להכריע בשאלה האם חישוב השטחים המבוצע בעת בקשה לפטור מהיטל השבחה עד ל- 140 מ"ר נעשית ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור בלבד או ביחס לשטחן הכולל של כל הדירות שבבעלות המבקש.

מצד אחד, לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, הפטור נועד להטיב עם אילו שידם אינה משגת לשלם היטל השבחה, ולכן יש לקחת בחשבון את מצבו של הנישום ביחס לכל דירותיו ולא רק ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור. אולם, בניגוד לטענתה המשכנעת של הועדה המקומית חולון, נקבע כי הוראות החוק אינן עולות בקנה אחד עם הפרשנות המוצעת על ידי הועדה המקומית - ומשכך, נקבע כי חישוב השטח שלגביו מבוקש פטור ייעשה ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור בלבד.

יש לשים לב כי חישוב השטח אינו מתייחס לניצול הפטור על ידי התא המשפחתי בעבר.

לכן, לפי ההלכה שנקבעה בפסק הדין הנ"ל - בפטור להרחבת דירה עד 140 מ"ר או פטור מהיטל השבחה במכירת דירה מבלי שנוצלו זכויות בניה עד לשטח של 140 מ"ר לא יילקחו בחשבון שטחן הכולל של הדירות שבבעלות המבקש, אלא שהחישוב ייעשה לפי שטחה של הדירה שלגביה מבוקש הפטור.

במקרה אחר, נדרש בית המשפט להכריע בסוגיה העולה מהשוני שבין הפטור מהיטל השבחה עד 140 בהרחבת דירה לבין הפטור הניתן בעת המכירה. שכן, לפי לשון סעיף 19(ג)(1) הפטור מוגבל עד ל- 140 מ"ר, ואילו לפי סעיף 19(ג)(2) לא מופיע הגבלה על היקף הזכויות שבגינן יינתן פטור בעת מכירת הדירה. בפסק דין שניתן בהליך עמנ (ת"א) 40229-12-16‏ ‏ רפאל לויט נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, עמדה השוני לעיל במרכז המחלוקת המשפטית, כשבמקרה זה בית המשפט קבע כי יש לפרש את שני הסעיפים כך שתהיה אחידות ביניהם.

לכן, נק

בע כי הפטור מהיטל השבחה שיינתן במכירת דירה מכח סעיף 19(ג)(2) יהיה מוגבל עד לשטח של 140 מ"ר.

למאמר בעניין מועד התשלום בהיטל ההשבחה מכח זכויות המוקנות מכח תכנית מפורטת לחיזוק מבנים לחצו כאן.

#היטלהשבחה #פטורמהיטלהשבחה #תכנוןובניה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

בפסק דין הצהרתי שניתן הליך הפ (י-ם) 49407-05-12 ג'ולי ביטן נ' מצפה בית שמש בע"מ (פורסם בנבו, 05/03/2018) (להלן: "עניין ביטן"), קבע בית מש...

למה בית המשפט חייב יזם לרשום בתקנון כי דירת הגג נמצאת בקומה האחרונה?

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com