מבוא:
היטל השבחה נועד להביא לשיתוף וחלוקה בין הבעלים של המקרקעין ולבין הציבור בגין הרווח שנוצר מתכנית משביחה וכן לחלק את נטל הוצאות התכנון שהשביחו את המקרקעין. משכך, התכליות שאותן היטל ההשבחה מבקש להשיג נעוצות, בין השאר, בצדק חלוקתי שתכליתו היא צמצום הפערים החברתיים באמצעות חלוקת העושר באמצעות הטלת מס וכן מתוך שיקולי צדק מתקן שנועדו להביא להטיל את עלויות התכנון על מי שנהנה מהשבחת המקרקעין.
לפיכך, וכפי שנראה להלן, הטעמים לחיוב בהיטל השבחה עולים מתוך טעמים סוציאליים (שיקולי צדק מתקן וחלוקתי), ולכן גם הפטור מהיטל השבחה יינתן מסיבה זהה, כלומר מטעמים סוציאליים - מכירת דירת מגורים או הרחבתה של הדירה מבלי שישולם, בכפוף לתנאים מסוימים, היטל השבחה. אגב כך, הפטור מהיטל השבחה הניתן לצורך הרחבת דירת מגורים עד ל- 140 מ"ר נועד לאפשר לבעלי הדירות להרחיב את דירתם מבלי שיאלצו לשלם היטל השבחה בגין הפעולה או לחלופין למכור את דירתם בפטור מהיטל השבחה.
מהו היטל השחה:
היטל השבחה מעוגן בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה שקובעת כי ההיטל יושת בעקבות אירוע מס אשר מקים חבות בהיטל השבחה כתוצאה מאישור תכנית משביחה, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. גובהו של היטל ההשבחה נאמד במחצית משווי ההשבחה שנוצרה למקרקעין בעקבות כל אחד מהפעולות התכנוניות הלה, אך יש להבהיר שלא תמיד יש חפיפה בין יום אירוע המס לבין יום התשלום בעבורו.
כך למשל, החבות בהיטל השבחה בגין אישורה של תכנית משיחה תדחה עד למועד המפגש עם הכסף - כלומר, עד למועד מימוש הזכויות שיחול עם מכירת הנכס, מתן היתר או התרת שימוש חורג. משכך, הואיל והכלל הוא כי קיימת חבות בהיטל השבחה בגין אישורה של פעולה תכנונית, הרי שהפטור להיטל הוא בגדר החריג לכלל.
מהו פטור מהיטל השבחה עד 140 מ"ר:
כאמור לעיל, פטור מהיטל השבחה להרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר הוא החריג לכלל בגין חיוב בהיטל השבחה שאף הוא ניתן מתוך טעמים סוציאליים. את הפטור יכולים לקבל בעלי דירות צמודי קרקע, גם בעלי דירות בבתים משותפים אשר מבקשים להגדיל את דירותיהם. סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה אשר הסדיר את עניין הפטור הנ"ל קובע, בין היתר, כי על מבקש או מי מבין קרוביו לגור 4 שנים בדירה, כי הנכס לא מוגדר כמלאי עסקי ושהבניה לא תעלה מעל 140 מ"ר (אחרת ישולם היטל השבחה על החלק העודף).
הפטור מהיטל השבחה מבוצע בשני שלבים. תחילה, התשלום בגין היטל ההשבחה נדחה, שכן מתן ההיתר או מכירת הזכויות מהווים מימוש זכויות. בהמשך, ניתן פטור מוחלט אם החייב (הנישום) או קרובו גרו בדירה לפחות 4 שנים.
תשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות על דרך של מכירת דירה:
בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה היטל ההשבחה ישולם, בין היתר, בעת מכירת הדירה כשעד למועד החתימה על הסכם המכר ישולם היטל ההשבחה בגין כל הפעלות התכנוניות על המוכר, ואילו לאחר מכן היטל ההשבחה ישולם על ע"י הקונה (אלא אם הוסכם בין הצדדים אחרת).
לכן, נושא היטל ההשבחה זוכה לתשומת לב רבה בעת מכירת דירות מגורים, כך שלפני ביצוע העסקה נערכות בדיקות לגבי עצם החיוב בהיטל ההשבחה, וככול שישנו חיוב - גם ביחס לגובהו. בדיקות אלו נעשות בנוסף על ידי הרוכש אשר מעוניין לוודא את היקף הכספים שייוותרו בחשבון נאמנות אם לא יומצאו כל האישורים הדרושים לצורך ביצוע העסקה.
מבחינת מוכר הדירה להיטל ההשבחה יש השפעה רבה על צעדיו העתידיים, שכן לא אחת התשלומים המתקבלים על חשבון הדירה הנמכרת מיועדים לקיום התחייבויות אחרות של המוכר עצמו כמו תשלום בעבור רכישת דירה חלופית הנרכשת על ידו וכו'. כיוון שכך, נקל לראות מדוע ישנה חשיבות רבה מצדו של המוכר לבדיקת החבות בהיטל השבחה עד ליום החתימה על הסכם המכר, וזאת לצורך מניעת הוצאות מפתיעות אשר עשויות להוביל לאי קיום התחייבויות של המוכר.
האם חישוב השטח הבנוי שלגביו מבוקש הפטור מתייחס לכל דירותיו של מבקש הפטור (כשלמבקש יש מספר דירות) או רק ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור?
כפי שצוין לעיל, הפטור שניתן מהיטל השבחה מכח סעיף 19(ג)(1) בגין הרחבת דירת מגורים עד ל- 140 מ"ר ומכח סעיף 19(ג)(2) בעקבות ההשבחה שנוצרה מתכנית משביחה החלה על המקרקעין בעת מכירת דירה (בכפוף לתנאים המפורטים לעיל) נעשה מתוך טעמים סוציאליים, כך שגם בעליהם של דירות מגורים שאין ביכולתם לשלם את היטל ההשבחה יוכלו להגדיל את דירותיהם.
לכן, נקל לראות מדוע במקרים רבים התעוררו מחלוקות בנוגע לזכאות של נישום פוטנציאלי לפטור מהיטל השבחה כשהתכלית הסוציאלית הייתה מוטלת בספק.
בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מנהלים בהליך עמנ (ת"א) 40022-02-14 אברהם שלו נ' ועדה מקומית לתכנון חולון (ושאושר בבית המשפט העליון בהליך בר"מ 8052/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' עזבון המנוח אברהם שלו ז"ל), נדרש בית המשפט להכריע בשאלה האם חישוב השטחים המבוצע בעת בקשה לפטור מהיטל השבחה עד ל- 140 מ"ר נעשית ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור בלבד או ביחס לשטחן הכולל של כל הדירות שבבעלות המבקש.
מצד אחד, לטענת הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, הפטור נועד להטיב עם אילו שידם אינה משגת לשלם היטל השבחה, ולכן יש לקחת בחשבון את מצבו של הנישום ביחס לכל דירותיו ולא רק ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור. אולם, בניגוד לטענתה המשכנעת של הועדה המקומית חולון, נקבע כי הוראות החוק אינן עולות בקנה אחד עם הפרשנות המוצעת על ידי הועדה המקומית - ומשכך, נקבע כי חישוב השטח שלגביו מבוקש פטור ייעשה ביחס לדירה שלגביה מבוקש הפטור בלבד.
יש לשים לב כי חישוב השטח אינו מתייחס לניצול הפטור על ידי התא המשפחתי בעבר.
לכן, לפי ההלכה שנקבעה בפסק הדין הנ"ל - בפטור להרחבת דירה עד 140 מ"ר או פטור מהיטל השבחה במכירת דירה מבלי שנוצלו זכויות בניה עד לשטח של 140 מ"ר לא יילקחו בחשבון שטחן הכולל של הדירות שבבעלות המבקש, אלא שהחישוב ייעשה לפי שטחה של הדירה שלגביה מבוקש הפטור.
במקרה אחר, נדרש בית המשפט להכריע בסוגיה העולה מהשוני שבין הפטור מהיטל השבחה עד 140 בהרחבת דירה לבין הפטור הניתן בעת המכירה. שכן, לפי לשון סעיף 19(ג)(1) הפטור מוגבל עד ל- 140 מ"ר, ואילו לפי סעיף 19(ג)(2) לא מופיע הגבלה על היקף הזכויות שבגינן יינתן פטור בעת מכירת הדירה. בפסק דין שניתן בהליך עמנ (ת"א) 40229-12-16 רפאל לויט נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה רמת גן, עמדה השוני לעיל במרכז המחלוקת המשפטית, כשבמקרה זה בית המשפט קבע כי יש לפרש את שני הסעיפים כך שתהיה אחידות ביניהם.
לכן, נק
בע כי הפטור מהיטל השבחה שיינתן במכירת דירה מכח סעיף 19(ג)(2) יהיה מוגבל עד לשטח של 140 מ"ר.
