ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

משכיר יפצה שוכר שפונה "בכוח" לאחר שסעיפים בחוזה השכירות בוטלו


דברי התיקון לחוק השכירות והשאילה (שמוכר גם כ- חוק שכירות הוגנת) מלמדים על פערי הכוחות שקיימים מזה זמן רב בין המשכירים לבין השוכרים, על כשלי השוק שהשתרשו בעטיים ועל הצורך להסדיר ולתקן את חוסר האיזון שנוצר בין הצדדים באופן מקיף וממצה. עם זאת, ראוי לציין כי המסגרת הנורמטיבית שחולשת על היחסים של הצדדים להסכם השכירות אינה מצומצמת והיא כוללת את חוק החוזים, חוק הנזיקין, חוק הערבויות וכן פסקי דין מחייבים שהוצאו תחת ידם של בתי המשפט.

אך למרות זאת, וחרף המסגרת הנורמטיבית הרחבה שחלה על תחום השכירות, עדיין ישנם כיום הסכמים שכוללים סעיפים והוראות שנפסלו זה מכבר על ידי בתי המשפט, ולא פחות חמור מכך - משכירים שפועלים מכח אותם סעיפים מתוך תפיסה (שגויה) כי הם תקפים ובהתעלמות מוחלטת מפערי הכוחות שאפיינו את יחסי הצדדים בעת החתימה על הסכם השכירות.

למאמר מקיף בעניין החשיבות שבהתאמת חוזי שכירות - לחצו כאן

כתוצאה מכך נגרם לצדדים נזק כפול: ראשית, הסכמי המכר שנחתמו על ידם לא משקפים את רצונם, לא מסדירים את היחסים ביניהם ולא מקנים להם ודאות משפטית באשר לפעולות שעומדות לרשותם במקרה של הפרה. שנית, צד להסכם שיפעל על פי סעיף שבוטל על ידי בית המשפט חשוף להפרה של השכירות מצדו או לביצוע פעולה בניגוד להוראות כל דין ובתשלום פיצוי כספי כתוצאה מכך.

לחץ כאן למאמר מקיף וממצה בעניין חוק שכירות הוגנת.

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית משפט השלום בתל אביב בהליך תא (ת"א) 23224-09-13 אושרי אלפסי יאיר נ' אס.אל.אס. מפרשים בע"מ, נדרש בית המשפט (שוב) להכריע בדבר תוקפם של סעיפים בחוזה שכירות המתירים לפנות שוכר ללא צו של בית משפט במקרה של הפרת הסכם השכירות על ידו.

לכאורה, ניתן לראות בסעיף זה כתנאי לגיטימי שמגן על המשכיר מפני פגיעה בזכויותיו, אולם במרבית המקרים שאלת ההפרה שנויה במחלוקת, וזאת בעיקר בשל הנושאים שיפורטו להלן:

  1. השוכר טוען להפרה מקבילה של המשכיר.

  2. המשכיר הסתמך על סעיפים שנקבעו כ - "לא קבילים" על ידי בית המשפט.

  3. הסעיפים נוגדים דברי חקיקה שונים.

  4. ההפרה הנטענת אינה הפרה יסודית שמצדיקה את ביטולו של הסכם/חוזה השכירות.

  5. השוכר טוען כי ההסכם לא הופר על ידו.

למאמר בעניין דחיית תביעתו של משכיר בשל חוסר תום לב - לחצו כאן!

ואכן, גם במקרה שלפנינו (כמו במקרים דומים שנדונו קודם לכן בפני ערכאות שיפוטיות), המשכיר הסתמך על סעיף בהסכם השכירות שמאפשר לו לפנות את השוכר מבלי לקבל צו מבית משפט, להוציא את רכושו מהמושכר ולראות בשוכר כפולש "טרי" שמעולם לא נחתם עמו הסכם שכירות.

מיותר לציין כי, הוראות אלו מצביעות באופן חד משמעי וברור על פערי כוחות שהיו קיימים בעת החתימה על הסכם שכירות, חוסר יכולתו של השוכר להשפיע על נוסח ההסכם, על ניצול של הפערים על ידי הצד החזק להסכם (המשכיר) ויותר מכל - על הסכנה שטמונה בהעדר ריסון והגבלה של פערים אלו בעת מעבר מהמישור החוזי למישור הפיזי..

למאמר בעניין 10 טעויות נפוצות ששוכר עושה בעת חתימה על הסכם שכירות - לחצו כאן!

לפי עובדות המקרה שמתוארות בפסק הדין נקבע כי פינויו של השוכר בוצע לאחר שהוא לא שילם את שכר הדירה במועדים שנקבעו במשך מספר חודשים, ומה גם שהשוכר ולא התייחס למכתבי התראה שנשלחו אליו. הואיל וכך, ומכח נסיבות אלו, המשכיר החל בפינוי השוכר מהמושכר.

לעומת זאת, השוכר טען (מרבית טענותיו נדחו בפסק הדין) כי נגרמו לו נזקים עקב הצפה שארעה במושכר, כי הנכס שהושכר לא תאם את מטרת השכירות, שנגרמו לו נזקים עקב וכתוצאה מהתנהלות המשכיר, כי הוא לא קיבל את הפיצוי שסוכם בינו לבין המשכיר בעקבות הצפת המושכר וכן כי נגרמו לו נזקים בעקבות פינוי המושכר שלא כדין.

במסגרת התייחסותו של בית המשפט לטענות הצדדים נקבע כי הסכם השכירות הופר על ידי השוכר ושלא הוכח כי המשכיר לא שילם את הפיצוי שסוכם עמו בעקבות ההצפה. כמו כן, נשללה טענת השוכר לאי התאמות בנכס שלא עלו הקנה אחד עם מטרת השכירות כיוון שהשוכר אישר בחתימתו בחוזה השכירות כי הוא בחן את המושכר ומצא אותו מתאים למטרותיו, כך שלא ניתן לקבל טענה מאוחרת בדבר אי התאמות ביחס למטרת השכירות אשר היו ידועות לו במעמד החתימה ואשר היה ביכולתו לגלותן.

מה לעשות אם שוכר לא מפנה את הדירה בתום תקופת השכירות?

ביטול תנאי בחוזה השכירות המאפשר למשכיר לפנות את השוכר ללא צו של בית משפט:

עם זאת, ביחס לסעיף שמאפשר את פינוי השוכר מבלי שיינתן צו מתאים מבית המשפט נקבע כי מדובר בסעיף דרקוני אשר רומס את זכויות השוכר באמצעות התנהגות בריונית המקנה "כוח עודף" לצד החזק מבלי שגוף אובייקטיבי יכריע בטענות ובמחלוקת שהתגלעה בין הצדדים.

עוד נקבע, כי עקיפת הוראות חוק שמטרתן שמירה על הסדר הציבורי נוגדת את תקנת הציבור, ומשכך היא בטלה. לצורך המחשת הטענות נדונו פסקי דין וספרות משפטית בעלי דמיון רלוונטי למקרה שלפנינו - כגון פסק דין בש"א 183955/03 אגבאריה מחמוד חוסי נ' תחנת סונול מכבים בע"מ, בו ניתנה התייחסות לעניין דומה כמפורט להלן:

"המשיבה מודה כי עשתה דין עצמי ופינתה את המושכר, בהסתמך על הוראת סעיף 14 ד' להסכם (ראה סעיף 12 לתצהיר המשיבה תחת הכותרת "פינוי המושכר"). אין להשחית מילים, על אותם סעיפים המופיעים לא אחת בחוזי שכירות המאשרים "סעד עצמי" של פינוי בכוח ממקרקעין המוחזקים ע"י הצד, שאת פינויו מבקשים. סעיפים כאלו, חבל שהם ממשיכים להיכתב ולהופיע בחוזים, לאחר שבתי המשפט פסקו לא אחת, כי מדובר בסעיפים שתוכנם פסול, שהם בלתי חוקיים או סותרים את תקנת הציבור והם בטלים ומי שפועל על פיהם, מסתכן לעיתים בחריגה מהוראות הדין ובלאו הכי מסתכן בביצוע מעשה פלילי (ראה בכלל זה סעיף 189 לחוק העונשין, ראה ע"פ 71216/01 - 71310/01 מדינת ישראל נ' דניאל אזנגי [פורסם בנבו] בבית המשפט המחוזי בת"א).

במקרה דנן, גם אם סברה המשיבה, כי המבקש מחזיק במושכר שלא כדין, אין היא רשאית ליטול את החוק לידיה ולעשות שימוש בסעד עצמי בטרם ביררה באופן יסודי עם הגורם המוסמך (בית משפט) את טענותיו של המבקש, כי הוא מחזיק כדין ובזכות במשך למעלה מעשרים שנה במקרקעין, שכן חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 בסעיף 18, מתיר שימוש למחזיק כדין כנגד אדם שתפס את המקרקעין שלא כדין, תוך 30 יום מיום התפיסה"

כמו כן, נערכה בפסק הדין השוואה בין סעיפים בחוזה השכירות המאפשרים את פינוי השוכר ללא צו מבית המשפט לבין הוראותיו של חוק המקרקעין בדבר פינוי פולש למקרקעין (מי שמחזיק במקרקעין שלא כדין), ובהתאם לכך נקבע כי לא ניתן להחיל את הוראות החוק על מי שמחזיק בנכס מכוח הסכם שכירות, ובכלל זאת לא ניתן להחיל את הסעיף באופן שסותר את הוראות חוק המקרקעין.

לקריאת מאמר בעניין ניתוק שוכר משירותים חיוניים כמו חשמל ומים לחצו כאן!

הפתרון - הגשת תביעה לפינוי מושכר:

במסגרת פסק הדין ניתנה התייחסות למקרים בהם המשכירים יפגעו עקב ניצול לרעה של הוראות ובשל פרשנות של בתי המשפט - וזאת, בדיוק כמו במקרה שלפנינו בו נקבע כי השוכר לא עמד בהתחייבויותיו, ומשכך הוא הפר את חוזה השכירות. עם זאת, צוין כי לפגיעה זו יש מענה יעיל ומהיר יחסית הניתן באמצעות הגשת תביעה לפינוי מושכר, כך ניתן לפעול לפינוי השוכר מהמושכר תוך ליבון הנושאים שבמחלוקת בתוך פרק זמן קצר יחסית, וזאת מבלי שיינקטו פעולות חד צדדיות אשר כשההתייחסות לגביהן על ידי בית המשפט תוארה לעיל.

למאמר בעניין פינוי שוכר בהליך מהיר לפינוי מושכר - לחצו כאן!

#חוזהשכירות #פינוישוכר #הסכםשכירות #ניתוקשוכרמשירותיםחיוניים #פינוימושכר #הפרתהסכם

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com