רישום מאוחר של זכויות - כיצד אי רישום זכויות בטאבו הוביל לכך שהיורשים כמעט איבדו את הדירה

עסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין (הידועה גם כ- טאבו), כך שכל עוד הזכויות לו רשומות בלשכת רישום המקרקעין מדובר בזכויות חוזיות ולא בזכויות קנייניות (קנייניות הכוונה לזכות בעלות או זכות חכירה). מכאן, ברורה גם החשיבות של רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין והשלמת הליך הרישום בסיום כל עסקה.

בהתאם לכך, בעסקאות מקרקעין רבות הרוכשים משוכנעים שזכויותיהם מובטחות כבר בעת החתימה על הסכם המכר או לכל המאוחר לאחר רישום הערת אזהרה לטובתם, אך לא כך הדברים בפועל. אותם רוכשים, שמקיימים את כל חובותיהם מכח הסכם המכר שעליו חתמו לרכישת הדירה לא מוודאים כי הזכויות נרשמו על שמם לאחר תשלום מלוא התמורה בעבור הדירה ומסירת המפתח, ובכך למעשה נותרים עם זכויות חוזיות ולא עם זכויות קנייניות.

כתוצאה מכך, אנו עדים למקרים רבים של רישום מאוחר בלשכת רישום המקרקעין, כלומר השלמה מאוחרת של הליך זכויות הבעלות או החכירה על שם הרוכשים - פעולה שבדרך כלל מחייבת את מי שמבקשים להירשם כבעלי הזכויות של נכס במקרקעין בשחזור מסמכים, המצאת מסמכים ואישורים נוספים שלא נדרשים בעסקה רגילה, מעבר של מסכת ביורוקרטית סבוכה ולעתים אף פניה לערכאות משפטיות על מנת שניתן יהיה להשלים את הליך הרישום.

בפסק דין שניתן לאחרונה בהליך תא (חי') 61357-10-15‏ ‏ סדי שאול בנימין נ' פאינה זילברט, נדון מקרה בו הליך רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שם הרוכש לא הושלם מאז שנחתמה העסקה בשנת 1968, כאשר כתוצאה מכך נאלצו יורשיהם של הקונים לפעול להסדרת והשלמת הליך הרישום.

במסגרת זו, נאלצו יורשי הרוכשים להתמודד עם טענות מצד ילדיהם של המוכרים מהעסקה שנערכה בשנת 1968 לפיהן היא בוטלה מכיוון שהרוכשים לא שילמו את מלוא התמורה בעבור הדירה ועוד טענות בדבר קיומה של עסקה נוגדת שנערכה בשנת 2014 על ידי רוכשים מאוחרים בזמן.

לסיכום ביניים, ניתן לראות כי רישום מאוחר של העסקה הוביל לכך שילדיהם של המוכרים משנת 1968 טענו שהעסקה כלל לא בתוקף, ולכן הם צריכים להירשם כבעלי הזכויות בדירה, וכן לטענות בקשר לעסקה מאוחרת בזמן שנערכה בשנת 2014, כל זאת כדלהלן:

בשנת 1968, נחתם הסכם מכר בין המוכר לבין הרוכש הראשון על למכירת הדירה, אך כאמור לעיל העסקה לא הסתיימה ברישום בטאבו.
מאז שנחתם ההסכם הרוכשים נהגו בדירה כמנהג בעלים, גידלו בה את ילדיהם מבלי שהרוכשים או ילדיהם באו בטענות בקשר לכך.
במהלך השנים הן המוכר והן הרוכש הלכו לבית עולמם, כך שהצדדים המתוארים בהליך הנ"ל הם ילדיהם, קרי היורשים של המוכר והקונה.
בשנת 2014, נטען על ידי רוכשים מאוחרים (לצורך הנוחות הרוכשים המאוחרים יכונו: "הרוכשים השניים") כי הדירה נמכרה להם על ידי בנו של המוכר (הדירה הייתה רשומה על שם המוכר ולא על שם הרוכש הראשון מכיוון שהעסקה לא הסתיימה ברישום).
בנו של המוכר טען כי הדירה לא נמכרה לרוכש הראשון, וכי הוא מעולם לא פגש את הרוכשים השניים, כך שלטענתו חתימתו על הסכם המכר ויתר המסמכים זויפו.

לחץ כאן לקריאת מאמר מקיף בעניין רישום מאוחר של זכויות בלשכת רישום המקרקעין

משכך, לפי עובדות המקרה עולה כי הדירה נמכרה פעמיים - פעם ראשונה בשנת 1968 ופעם שנייה בשנת 2014. את העסקה השנייה גילה בנו של המוכר לאחר שהוגשה נגדו תביעה בגין ליקויים שהתגלו בדירה לאחר שנמסרה לידי הקונים השניים. בעקבות זאת, הגיש המוכר תביעה לפסק דין הצהרתי לביטול החוזה השני ורישום הזכויות בדירה על שמו, וזאת מכיוון שלטענתו המסמכים שעליו מסתמכים הקונים השניים זויפו. בשלב זה, התגלה בבירור שנערך בבית המשפט כי ייתכן והדירה נמכרה עוד קודם לכן בשנת 1968, אולם המוכר טען ביחס לעסקה זו כי התנהלו מגעים, אך בסופו של דבר היא לא יצאה לפועל.

היות שכך, על מנת להכריע בפסק הדין חל הצורך לענות על שתי השאלות שלהלן:

האם נחתם הסכם מכר מול הרוכש הראשון?
האם הרוכש הראשון אכן רכש את הדירה וקיים את התחייבויותיו על פי ההסכם?
האם זכויותיו של הקונה הראשון גוברות על זכויותיו של הקונה השני?
האם נחתם הסכם מכר מול הרוכשים השניים או שהמסמכים זויפו?
האם הרוכשים השניים ביצעו את כל הבדיקות שהיה עליהם לעשות לבירור זכויות הבעלים בדירה לפני שחתמו על הסכם המכר?
האם זכויותיהם של הרוכשים השניים גוברים על זכויותיו של הקונה הראשון (בהנחה שהמסמכים לא זויפו)?

הוכחת הבעלות של הרוכש הראשון:

תחילה, יורשיו (ילדיו) של הרוכש הראשון הוכיחו את זכויותיהם במקרקעין באמצעות הצגת מסמכים המעידים שאכן נחתם הסכם מכר מחייב בקשר לדירה וכי הרוכש עמד בכל התחייבויותיו על פיו. במסגרת זו, המציאו יורשיו של הרוכש הראשון ייפוי כח נוטריוני מאת המוכר שנחתם בנוכחות שני עדים, אישור עירייה המופנה ללשכת רישום המקרקעין להעברת הזכויות בנכס על שם הרוכש הראשון בזמן, דו"ח פרטה מאת האפוטרופוס לקטינים. בנוסף, הוצגו מסמכים נוספים מתקופה מאוחרת לחתימה על ההסכם המעידים כי הדירה נמצאת בבעלותם של יורשיו של הרוכש הראשון דירה ושאותו רוכש נהג בה כמנהג בעלים.

עם זאת, מתוכן פסק הדין לא ברור האם נרשמה לטובת הרוכש הראשון הערת אזהרה, כך שבאם יוכח כי הרוכשים השניים אכן חתמו על הסכם מעמדם של הזכויות החוזיות של הרוכש הראשון מוטל בספק לעומת עסקה מאוחרת בזמן, ואף עשויות לסגת אחורה לנוכח המחדל והרשלנות שבאי רישום הערת אזהרה.

לחץ כאן לקריאת מאמר בעניין הערת אזהרה.

בהמשך, הוכיחו היורשים כי המוכר הראשון עמד בהתחייבויותיו החוזיות כיוון שנהג בדירה כמנהג בעלים מעצם מגוריהם בדירה והשכרתה במהלך השנים, וזאת עד אשר הותירו את הדירה ריקה מאדם, כך שלמעשה היורשים הוכיחו זאת בעקבות התנהגותם בפועל. כמו כן, במהלך הדיון בנו של המוכר הודיע כי הוא מבקש לצאת מהתביעה בשל מצבו הרפואי, וכי הוא מכיר בהסכם שנחתם עם הרוכשים הראשונים. לנוכח זאת, התביעה לבירור הזכויות נותרה בין יורשיו של הרוכש הראשון לבין הרוכשים השניים.

לחץ כאן לקריאת מדריך מקיף בעניין רכישת דירה.

האם נחתם הסכם מול הרוכשים השניים?

במסגרת התביעה נערכה בדיקה מקיפה בדבר תוקפו של הסכם המכר שנחתם מול הרוכשים השניים, ובתוך שכך נסקרו כל הפעולות שבוצעו על ידם. בסופו של דבר נקבע כי התנהלותם של הרוכשים השניים לפני החתימה מחזקים את הטענה שהסכם המכר זויף, וכן שלא בוצעו הבדיקות הנדרשות לבירור מצב הזכויות בנכס על ידם.

זיוף ההסכם: בית המשפט השתכנע מטענות הצדדים כי הסכם המכר זויף לאור העובדה כי המוכר והרוכשים בעסקה השנייה לא חתמו ביחד על ההסכם, כשחתימתו של עורך הדין שאימת את חתימת המוכר זויפה אף היא. עוד צוין, כי הרוכשים השניים אמנם פנו למתווך אשר הראה להם את הדירה באמצעות מפתחות שהיו בידיו, אך לא בדקו האם רישיונו בתוקף והאם נמצאים בידיו האישורים המתאימים. בנוסף, נקבע כי בירור הזכויות על ידי הרוכשים השניים נוהל בצורה רשלנית, כך שאלמלא מחדליהם ורשלנותם היו יכולים לגלות כי החתימה על ההסכם זויפה. גם בבדיקה שנערכה על ידי גרפולוג נמצא כי חתימת המוכר זויפה.

לחץ כרן לקריאת מאמר בעניין בירור מצב הזכויות בדירה לפני חתימה על הסכם.

אילו זכויות גוברות - אלו של הרוכש הראשון או של הרוכשים השניים?

הוראות חוק המקרקעין מסדירות כיצד יש לנהוג במקרים בהם מבוצעות עסקאות נוגדות, קרי מכירת זכויות במקרקעין לשני רוכשים שונים. לפי המדרג בחוק (בקצרה) - הרוכש הראשון גובר על הרוכש השני אם נרשמה לטובתו הערת אזהרה ואם העסקה התבצעה בתום לב. במקרה שלפנינו לא הוזכר כי לטובת הרוכש הראשון נרשמה הערת אזהרה, אולם לא היה צורך לקיים דיון בנושא זה מכיוון שלרוכשים השניים לא הייתה זכות במקרקעין לנוכח זיוף הסכם ומסמכיו. כמו כן, צוין כי הסתמכות על מסמכים מזויפים אינה מקנה תוקף לעסקה, וכי הבדיקה על נכונות הפרטים נמצאת באחריות הקונים.

ומשכך, ומכיוון שלרוכשים השניים לא הייתה זכות במקרקעין לא נערך דיון בדבר עסקאות נוגדות ובתקנת השוק.