ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

עברו את הגבול - סכסוכי שכנים על גודל המגרש ומיקום החומה


כל מי שיש בבעלותו נכס יודע היטב כי שטחו של המגרש עליו הוא בנוי וגבולותיו נכללים (ללא כל ספק) בתוך רשימת הנושאים החשובים ביותר, ושכל שינוי בגודלם (הקטנה או הגדלה) ובמיקומם משפיע באופן ישיר ומידי על שוויו של הנכס, מאפייניו, זכויות הבנייה, השימוש שניתן לעשות בו וההנאה שניתן להפיק ממנו.

השפעתם של מאפיינים אלו על נכסים חולשת (כמעט) על כל הסוגים, לרבות: נכסים מסחריים, פרטיים, צמודי קרקע, ברכישת דירה מקבלן, בעסקה יד 2, בנייה רוויה, בנייה לא רוויה, בתים משותפים וכו'.

הגישה הרווחת לפיה שטחו של המגרש וגבולותיו חשובים בעיקר בבתים פרטיים – אינה נכונה כלל וכלל, ולראיה כמות ההתנגדויות שהוגשו למוסדות התכנון כנגד בקשות לביצוע פרויקטים מסוג תמ"א 38 על ידי מגרשים סמוכים שטענו כי הבקשה כוללת חלק משטחם.

יחד עם זאת, ולמרות שאין צורך להפריז בחשיבותו של שטח המגרש וגבולותיו – לא פעם מתגלים בין בעלי זכויות במגרשים גובלים וסמוכים סכסוכים ומחלוקות משפטיות באשר לסטיות כאלו ואחרות שמשפיעות על זכויותיהם.

סכסוכים אלו יכולים להתגלות בעקבות סטייה קלה בבניית החומה שבמצטבר לאורך כל אורכה יוצרת שטח כלוא של עשרות מ"ר, קביעה מוטעית ולא מקצועית של גבולות המגרש שבחלוף השונים מתבררת על ידי אנשי מקצוע כשגויה, העדר התאמה לתכניות חדשות שאושרו וכו'.

מהי אי התאמה במקרקעין (בהקשר של מאמר זה)?

אי התאמה ביחס לשטחו של מגרש או כל נכס אחר מתייחסת לפער שבין מצבו הפיסי בפועל של נכם מסוים לבין המצב שמתואר במרשמים השונים (לשכת רישום המקרקעין, רמ"י, חברה משכנת וכיו"ב), בתכניות החלות על המגרש ובהליכי הרישוי שמכוחם הוצא היתר בנייה.

סוג אחד של אי התאמה נובע כתוצאה מאי התאמה בין התכניות (תב"ע) שחלות על המגש לבין התשריט שצורף להיתר הבנייה או לחלופין בין התשריט של היתר הבנייה לבין המצב הקיים בפועל.

סוג נוסף של אי התאמה נובע מתוך פלישה ונטיעה במקרקעין של הזולת כמו למשל בעת בניית מחסן על השטח של המגרש הסמוך, פלישה לשטחים של מקרקעין סמוכים בעת הרחבת הדירה, הקמת חומה או גדר על המגרש הסמוך וכיו"ב.

סוג אחר של אי התאמה נובע מתוך "טעויות היסטוריות" של קביעת גבולות בין מגרשים באופן בלתי מקצועי וללא מדידה תקנית שהצדדים הסתמכו עליה, כאשר הבנייה נעשתה לפי הנתונים הלא תקניים שהיו ברשותם באותה העת.

נכון להיום, ניתן לומר בוודאות כי קיימים עשרות אלפי מגרשים במדינת ישראל שקיימים בהם אי התאמות, חריגות ופלישות למקרקעין גובלים שבעליהם כלל לא מודעים על קיומם.

האם ניתן לגלות את אותן אי התאמות בבדיקות מקדימות לפני רכישת נכס:

אי התאמה ניתנת לגילוי, אך לצורך הוכחה וקביעה חד משמעית כי נעשתה פלישה למקרקעין – יש לבצע מספר בדיקות לא פשוטות, עבודה תחקיר מרוכבת, כיתות רגליים במספר רשויות, עלויות גבוהות ופעולות ממושכות שמחייבות הסתייעות במספר אנשי מקצוע.

מסיבות אלו (בעיקר עלות הבדיקות, ההשקעה והזמן שביצוען אורך), רוכשי (ומוכרי) דירות רבים מוותרים על הבדיקות הללו במסגרת הבדיקות המקדמיות שמבוצעות לפני רכישת נכס, ובכך מסתמכים על המצב הקיים, למעט מקרים בהם נדלקות נורות אזהרה שמחייבות לעשות כן.

עם זאת, לפני שפונים לאנשי מקצוע ניתן לבצע מספר בדיקות שיעזרו לנו לשלול או לבצע אימות ראשוני לחשש כי ישנה אי התאמה דרך המחשב כמו סיור במגרש, פניה לשכנים (לרשימת המלצות בעת רכישת נכס – לחצו כאן), ביקור בוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בדיקה של מסמכי הבית המשותף (ככול שישנם), בדיקת מפות באתר גוב מאפ, ביצוע בדיקות במפ"י, בדיקה של התכניות החלות על הגרש, בדיקה דקדקנית של מסמכים רלוונטיים כמו הסכם שיתוף, חוזה חכירה וכו'.

במקרים בהם אי התאמות לא מתגלות לפני שמחליפים ידיים בנכס (הסכם מכר), דבר החריגה (או הפלישה) נודעת בדרך כלל כאשר מוגשת בקשה לקבלת היתר בנייה לצורך הרחבה או שינוי של הדירה שמחייבת הסתייעות במהנדס או אדריכל, מודד וכיוצא בזה.

מבחינת בעל הדירה שנפגע מאותה אי התאמה, הפתרון הוא באמצעות תיקון גבולות המגרש בדרך של הסכמה עם הבעלים של המגרש השכן, ובהעדר הסכמה – בהגשת תביעה שבסופה יינתן פסק דין שמסדיר את המחלוקת.

בהליך תא (קריות) 14481-06-14 יובל משה נ' צדוק נגולה, (פורסם בנבו, 01/09/2019), נדרש בית המשפט להכריע ביחס לבקשתם של התובעים להרוס חומה שנבנתה לפני יותר מ- 26 שנה ממועד מתן פסק הדין ואשר יצרה פלישה בשטח של כ- 26 מ"ר (לטענת התובעים). על הגבול של החומה הנתבעים בנו מחסן ועוד מספר מבנים שהכבידו על עלויות ההריסה.

עיון בפסק הדין מגלה כי המחלוקת ניטשה בין בעלי זכויות במקרקעין סמוכים שלהם גבול משותף, כאשר התובעים טענו כי הנתבעים, בעלי הזכויות במגרש הסמוך – יודעים כבר שנים רבות על החריגה מאז שרכשו את הנכס לפני כעשרים שנה, כי מדובר בחריגה ניכרת של עשרות מ"ר שגורעת מיכולתם להרחיב את דירתם כפי שהיו רוצים ושהפסיקה מכירה בזכותה הכמעט מוחלטת למנוע פגיעה בזכויותיהם הקנייניות.

מנגד, הנתבעים שללו בתוקף כל ידיעה בדבר החריגה בזמן רכישת הדירה על ידם, טענו כי מדובר בשטח שקטן בהרבה מזה שהתובעים מציינים, כאשר האחרונים הגדילו בעצמם את שטח מגרשם כאשר פלשו לשטחים ציבוריים, שעלויות תיקון החריגה הן גבוהות ביחס לתועלת שהנתבעים יפיקו מכך ועוד מספר טענות שתומכות בטענתם שהתקבלה בסוף.

בסיכומו של דבר, בית המשפט העדיף את טענות התובעים וקבע שאין להרוס את החומה וזאת, בין היתר, מהטעמים שכל אחד מהצדדים הרחיב את שטח מגרשו על חשבון שטחים ציבוריים, ששטח שבמחלוקת קטן בהרבה אם מקטינים את אותו השטח שפלשו אליו, ומשכך גם את ההשלכות של אותה פלישה.

בית המשפט דחה את טענת הנתבעים כי עילת התביעה התיישנה מהטעם שלא הוכחה חזקה נוגדת במקרקעין שהנתבעים השלימו איתה. שכן, הבעלים הקודם שמכר את דירתו לתובעים הסכים לבניית החומה במיקומה הנוכחי, אך לא ידע על הפלישה, ומשכך אין לראות בכך כחזקה נוגדת.

בית המשפט דחה את טענת הנתבעים לפיה יש להכשיר את מצבו הקיים של המגרש לאור הוראות הסכם המכר עליו חתמו התובעים בעת רכישת הנכס. בית המשפט קבע שאין לזקוף לחובת התובעים את העובדה שלא מדדו את המגרש וקבע שאין לצפות כי רוכש סביר מן השורה יעשה זאת.

בסיכומו של דבר, בית המשפט בחן את המצב בפועל וקבע שיש לדחות את התביעה מהטעם שגם התובעים הרחיבו את מגרשם בניגוד להוראות הדין ושעלויות פירוק החומה יעלו על התועלת שתצמח מכך.

עם זאת, בית המשפט קבע שאם בעתיד הרשות המקומית תדרוש מהתובעים להחזיר את השטח שאליו פלשו מה שיקטין משמעותית את שטח מגרשם – תעמוד להם הזכות לדרוש את הריסת החומה והחזרת המצב לקדמותו.

במקום זאת, בית המשפט פסק לטובת התובעים דמי שימוש ראויים שישקפו את עלות השימוש באותה רצועת קרקע.

סיכומו של דבר:

לפני רכישת דירה, ובייחוד אם מדובר בבית פרטי, מומלץ לבצע בדיקות נוספות מעבר למצבו הפיסי של הנכס מבחינת ליקויים ועבירות בנייה, ולהרחיב את הבדיקות הקניינות באופן שיכלול התאמה של מצבו הפיסי והרישומי של הנכס לתכניות שחלות על המגרש.

#בתיםמשותפים #נדלןמקרקעין #חריגותבנייה #נטיעהבמקרקעיהזולת

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com