ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

בתאריך 04/03/2021, פורסמו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה), תשפ"א-2021 (להלן: "תקנות הוכחת השלמת בנייתה של דירה") אשר קובעות אמות מידה למסירת דירה מקבלן.


לפי התקנות, יראו בדירה שנרכשה מקבלן כאילו בנייתה הושלמה אם התקיימו בעניינה מספר תנאים מצטברים, כמפורט להלן:


1. התקבל אישר אכלוס (טופס 4) או תעודת גמר (טופס 5).

2. הדירה חוברה לחשמל זמני או קבוע, כאשר החיבור לחשמל אושר על ידי חברת החשמל או הוועדה המקומית שבשטחה נמצא הבניין.

3. הדירה חוברה למערכת המים באופן זמני או קבוע, כאשר החיבור קיבל את האישור של תאגיד המים או הרשות המקומית שבשטחה נמצא הבניין.

4. מסירת הדירה תתבצע כשהמוכר והקונה או נציגיהם נוכחים בדירה.

למדריך המקיף בעניין פיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן – לחצו כאן!


תקנות הוכחת השלמת בנייתה של דירה שאושרו מחליפות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-1976 (להלן: "התקנות הישנות"); תקנות אשר הסתפקו באישור מהנדס בדבר השלמת הבנייה.


לעניין תקנות הוכחת השלמת בנייתה של דירה – לא מדובר בתקנות שקובעות אם הדירה ראויה למגורים או לאו, אם ישנם ליקויי בנייה חמורים או קלים ואפילו לא אם היזם בנה את הדירה בהתאם למפרט הטכני ועמד בכל התחייבויותיו כלפי הרוכש.


ביחס למחלוקות המתגלעות מהנושאים הללו, כלומר באם דירה שיש בה ליקויים בנייה בדרגות חומרה שונות ראויה למגורים, האם היזם רשאי למסור דירה מלאה בליקויים ובאם הרוכש רשאי לסרב לקבל את החזקה בנסיבות שכאלו – ניתנה התייחסות במספר מאמרים, ועל כן נסתפק בהפניה אליהם בלבד.


יתרה מכך, התקנות הנ"ל אינן רלוונטיות למצבה הפיסי של הדירה או לחובתו של היזם לתקן את הליקויים שיתגלו בדירה בהתאם להוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות").


לעניין זה, ראוי לציין התקנות החדשות מרעות את מצבם של רוכשי הדירות לעומת התקנות הישנות (לכאורה בלבד), וזאת מהטעם שהתקנות הישנות חייבו את היזם להמציא אישור מהנדס כי הדירה נבנתה בהתאם למפרט הטכני. אולם, בפרקטיקה שנוצרה אותו אישור של מהנדס התגלה לא פעם כפיסת נייר נטולת משמעות.


שכן, מדובר בתקנות שהותקנו מכח סעיף 6 לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974 (להלן: "חוק המכר הבטחת השקעות"), כך שהם נועדו להבטיח כי שהערבות הבנקאית שהונפקה לרוכשי הדירות לא תבוטל ותוחלף בהערת אזהרה לפני שהתקיימו התנאים הבסיסיים למסירת הדירה לתובעים.


לפיכך, יוצא אפוא, שהשינוי בתקנות מרחיבה את ההגנה המוקנית לבטוחות מסוג ערבות בנקאית (ולא מסוג הערת אזהרה), כך שהערבות לא תוסב לבטוחה חלופית כל עוד לא התקבלו אישורים מגורמים חיצונים ואובייקטיביים שאכלוס הדירות מותנה בהסכמתם.


מספר מילים בטוחות מכח חוק המכר דירות, הערות אזהרה וערבות בנקאית:

לפי חוק המכר דירות הבטחת השקעות על היזם לספק לרוכש דירה את אחת מחמשת הבטוחות שנקבעו בחוק: ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח, הערת אזהרה, משכנתא ובעלות או חכירה. נכון להיום, מונפקות בעיקר בטוחות מסוג ערבות בנקאית והערת אזהרה.


על חשיבותה והעדפתה של הערבות הבנקאית (לרבות פוליסת ביטוח) על פני יתר הבטוחות – אי אפשר שלא להפריז. שכן, מדובר בערבות המקנה לרוכשי הדירות רשת הגנה אפקטיבית במקרה של קריסת הקבלן, חוסר יכולת להשלים את הבנייה ולעתים גם אי התאמה מהותית וחמורה ביחס למצב הדירה.


לעומת זאת, כוחה של הערת האזהרה מוגבל ומתמצה בזכות שלילית שמאפשרת למנוע עסקאות נוגדות. מגרעותיה של בטוחה זו נדונו מספר פעמים ואף זכו לתהודה ציבורית בעקבות פסק דינו של בית המשפט העליון שהורה למחוק הערות אזהרה שנרשמו לטובת רוכשי הדירות; פסק דין שבעקבותיו יצאה חוזר מטעם הממונה על חוק המכר דירות שהתייחס בדיוק למקרה דנן.


למאמר בעניין עדכון מגבלת התשלומים בבטוחה מסוג הערת אזהרה – לחצו כאן!


לעומת זאת, ערבות בנקאית נועדה בראש ובראשונה למנוע מצב בו רוכש דירה יעמוד בפני שוקת שבורה במקרה בו היזם נהיה חדל פירעון. כך שבמקרה של קריסה או חדלות פירעון של היזם הגוף המממן לפרויקט יהיה אחראי להחזיר את הכספים ששולמו על חשבון הדירה עד לאותו המועד או לחלופין להשלים את הבנייה ולמסור את הדירה [ראו: ע"א 1062-09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ד"ר בינר (פורסם בנבו, 27/3/12) ו- עובדיה ו-7 אח' נ' סיבל נהריה בע"מ (בכינוס נכסים) (פורסם בנבו, 24/6/04)].


עוד נקבע בפסקי דין נוספים כי "ייתכנו מקרים חריגים שבהם אי-התאמה בין המובטח בחוזה המכר לבין הדירה תהא כה קיצונית עד שייקבע כי לא נמסרה לקונה חזקה בדירה וניתן יהיה לממש את הערבות שניתנה לפי חוק הבטחת השקעות". (מדובר בדעת מיעוט שאוזכרה במספר פסקי דין, כך שקשה לומר כי מדובר בהלכה מחייבת).


לפיכך, וכפי שניתן לראות, ההגנה של הערבות הבנקאית היא רחבה בהרבה ויעילה יותר, לעומת הערת אזהרה. שכן, היא מספקת לרוכשים פתרונות והגנות במקרה של קריסה ואף במקרים חריגים של אי התאמה יסודית וחמורה.






האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם בעל דירה בבית משותף שהסכים לכך שאחד (או יותר) משכניו ירחיב את דירתו ויבנה על הרכוש המשותף – רשאי לאחר מכן לדרוש כי החלק שהורחב ייהרס?

האם (ומתי) ניתן להרוס דירה שהורחבה בהסמכת השכנים וללא הסכמתם?

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

תשריט איחוד וחלוקה הוא כלי תכנוני להשבחה ומקסום זכויות, כשלפי החוק על פעולות תכנוניות מסוימות חל היטל השבחה בשווי 50% מהרווח.

האם תשריט איחוד וחלוקה חייב בהיטל השבחה?

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

רוכשי דירות רבים לא מצליחים לזהות ולאתר ליקויים וכשלים רבים שהיו קיימים במועד המסירה, במיוחד כאלו שרק בעל מקצוע יכול לאתר.

ליקויי בנייה: אחריות היזם לאי התאמות וכשלים שבניגוד לתקן, לתקנות ולמפרט

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

עודכנו תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דרכי הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה שעוסקות בתנאים למסירת הדירה

עדכון תקנות חוק המכר דירות - הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה ומסירת חזקה בדירה

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

איך נדע ששטחה של הדירה בפועל תואם לזה שבחוזה?
מהי סטייה מותרת שתפטור את היזם מתשלום פיצוי?
מהו השטח המינימאלי של דירה וחדריה לפי התקנות?

דירה ששטחה קטן מזה שבחוזה ומהשטח המינימאלי הקבוע בתקנות – ירידת ערך

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

נפילת אריחים ובעיות רטיבות נחשבים לליקויים חמורים שהופעם בהיקף נרחב נגרמת בדרך כלל מעבודה בנייה לא מקצועית, כך שמוטב לטפל בהם בתקופת הבדק.

נפילת אריחים – מהי משכה של תקופת הבדק וכיצד יש להתנהל מול היזם

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

ככלל, על המשכיר לתקן ליקויים בתוך פרק זמן סביר שנע בין 3 - 30 ימים, אחרת אי תיקון הליקוי השוכר מאפשר להפחית משכר הדירה, לנכות ממנו את עלות

האם דירה ללא מים חמים ראויה למגורים ומהו פיצוי לו זכאי השוכר?

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com