נכון, התקבל טופס 4 לפרויקט בו נבנתה דירתכם, ועדיין מבחינתכם מצבה הפיסי של הדירה והופעתם של ליקויי בנייה רבים – הופכים אותה ללא ראויה למגורים, ומחייבים לדחות את מועד המסירה עד שאותם ליקויים יתוקנו.
ואכן, מורת רוחם של רוכשי הדירות לנוכח מצבה הפיסי של הדירה ובשל כמות הליקויים שהתגלו בה, מתבטאת בסירוב לקבל את החזקה בדירה ודחיית התשלום האחרון עד שיתוקנו הליקויים.
דחיית מועד המסירה יוצרת בדרך כלל התנגדות עזה מצד הזימים, וזאת מהטעם שמרבית המחלוקות סביב מסירת דירה שאיננה ראויה למגורים מתרחשות כאשר חל איחור במסירת הדירה או בסמוך למועד שממנו חל הצורך לשלם פיצוי רטרואקטיבי גבין האיחור (לפרטים נוספים ראו "תקופת הגרייס או ימי חסד" במאמר הנ"ל).
מכיוון שדחיית מועד המסירה מאריכה את תקופת האיחור, מגדילה את הפיצוי שעל היזם לשלם מכח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), וגוררת הוצאות ועלויות נוספות – יזמים רבים עושים כל שיש בידם כדי למנוע זאת.
לכן, לא בכדי, הסכמי המכר מגדירים (בין היתר) את הסירוב לקבל את חזקה בדירה ו/או איחור בתשלום כהפרה יסודית, כפעולות שמסירות מעל הקבלן או היזם אחריות לתיקון ליקויים, וזאת בנוסף לסעיפים שמצמצמים את היקף הפיצוי אותו הרוכש רשאי לתבוע (לעניין תוקפם של סעיפים מקפחים בעניין ליקויי בנייה – לחצו כאן).
לכן, ברור כי סירוב לא מוצדק לקבל את החזקה בדירה ולשלם את יתרת התמורה עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם המכר ולחשוף את הרוכש לסנקציות כגון: תשלום ריבית פיגורים מנופחת, פיצוי מוסכם בשווי של 10%-15% משוויה הריאלי של הדירה ועד לסעד הקיצוני של ביטול הסכם המכר.
בנסיבות אלו, אין צורך להסביר מדוע רוב רוכשי הדירות מעדיפים להימנע מפעולות חד צדדיות שיחשפו אותם להוצאות לא מבוטלות ולהפרות חמורות, וזאת גם כאשר מצבה של הדירה לא מותיר מקום לספר באשר להיותה לא ראויה למגורים.
לפי המצב המשפטי הקיים כיום, סעיף 4.א. (על סעיפיו הקטנים) לחוק המכר דירות היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש באם ישנה אי התאמה שהינה בניגוד להוראות הדין, היתר הבנייה, התכניות החלות על המגרש המפרט הטכני והתכניות של הסכם מכר. לעניין זה, נקבע שיש לראות ליקויי בנייה כאי התאמה על פי הוראות חוק המכר דירות.
אם כך, עולה השאלה, האם ליקויי בנייה מאפשרים לדחות את מועד המסירה ואת התשלום בעבור הדירה?
נתחיל בכך כי התשובה לשאלה שלילית – רק ליקויי בנייה חמורים שמונעים מהדירה להיות ראויה למגורים או לחלופין שמונעים לעשות בה שימוש סביר למטרת מגורים (לפי הפסיקה גם אי התאמה יסודית אינה מאפשרת לדחות את מועד המסירה) – יצדיקו את דחיית מועד המסירה.
לפי הגישה הרווחת בבתי המשפט כיום, טופס 4 אינו חזות הכל, ומסמך זה לכשעצמו אינו מעיד על כך שהדירה ראויה למגורים.
מסיבה זו, בתי המשפט קבעו שאי אפשר למסור דירה שלא חוברה לחשמל, מים, ביוב וכיו"ב שירותים בסיסיים. עוד קבעו בתי המשפט כי במקרים בהם ישנם ליקויים חמורים כמו ליקויים מסכני חיים, בעיות רטיבות קשות ובעיות אחרות שלפי השכל הישר וההיגיון מונעים שימוש למגורים– יידחו מועד המסירה.
מנגד, בתי המשפט מכירים בכך שאי אפשר למסור דירה ללא ליקויים. גם במאמר אחר פרי עטי הובא מחקר של הטכניון אשר קבע כי 100% מהדירות בישראל נמסרות עם ליקויי בנייה. לכן, הגישה הרווחת כיום מאזנת בין החובה של היזמים למסור דירה ראויה למגורים ולתקן ליקויים במהלך תקופת הבדק לבין החובה של הרוכש לקבל את הדירה בהתאם להוראות הדין (גם כאשר ישנם ליקויים) ולאפשר את תיקונם במהלך תקופת הבדק.
לכן, המסקנה היא שלא כל ליקויי בנייה וגם לא כל צבר של ליקויי בנייה עולים כדי אי התאמה חמורה ביותר שמצדיקה את דחיית מועד המסירה (אפילו אם מדובר באי התאמה יסודית כפי הגדרתה בחוק המכר דירות), וכי סירוב לקבל את הדירה ללא כל הצדקה עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם המכר ולפגוע בזכויותיו של הרוכש.
מעבר לכך, הפרקטיקה מלמדת אותנו שהתנגדותם העזה של היזמים מתרחשת גם כשישנה הצדקה חד משמעית וברורה לדחיית מועד המסירה והתשלום האחרון בעבור הדירה.
בהליך תא (חי') 16172-11-14 משה אלבוחרי נ' בתי שיכון בזכרון יעקב בע''מ (פורסם בנבו, 02/12/2019) שנדון בפני בית משפט השלום, נדונה תביעתם של רוכשים אשר הלינו על כך שבמועד המסירה דירתם לא הייתה ראויה למגורים, שהחברה היזמית לא הזמינה אותם לקבל את החזקה בשל מחדלי , כשלים ורשלנות שנבעו מהחלפת קבלן ו- שאותה דחייה מקימה להם עילה לקבל פיצוי מכח חוק המכר דירות בגין איחור במסירת הדירה.
מנגד, החברה היזמית טענה שלא הייתה מניעה למסור את הדירה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט, ושאותם הליקויים שהיו קיימים בדירה לא מנעו שימוש סביר למגורים. בהתאם לכך, לגבי הליקויים שהיו קיימים בדירה נטען שאפשר היה לדחות את תיקונם למועד אחר במהלך תקופת הבדק. לכן, נטען באופן כללי כי התובעים הערימו שלא לצורך קשיים בלתי סבירים על קבלת הדירה.
מה קבע בית המשפט?
על מנת לעמוד על טיב הליקויים וחומרתם בית המשפט מינה מומחה מטעמו אשר קבע כי ישנם מספר ליקויים קוסמטיים שמקורם באריחים פגומים, בעיות רטיבות קלות, מעקה זכוכית שאינו מעקה זכוכית שטעון תיקון מידי. עלות תיקון כל הליקויים שנמצאו נאמדה ב- 18,000 ₪.
לפיכך, נקבע חומרת הליקויים הנמוכה ועלות תיקונם מעידים על כך שלא הייתה סיבה לדחות את מועד המסירה. מסקנה זו נתמכה בחוות דעתו של המומחה אשר אומצה על ידי בית המשפט.
עם זאת, לאחר שבית המשפט בחן את מכלול הטענות הוא מצא לנכון לדחות את מועד המסירה, וזאת מהטעם שלא נשלח זימון נוסף לקבל את החזקה בדירה, שלא נשלחה התראה בגין הפרה של הסכם המכר בעקבות אי קבלת החזקה בדירה ובשל אינדיקציות נוספות שמעידות על כך שבמועד בו התקבל טופס 4 אי אפשר היה למסור את הדירה.
סיכום של אותן אינדיקציות מעלה שלמרות שלא נמצאו ליקויים שמצדיקים את דחיית מועד המסירה, הנתבעים – ובכללם, החברה היזמית – לא הזמינו את התובעים לקבל חזקה במועד בו התקבל טופס 4, לא שלחו בהמשך מכתב התראה לפיו סירוב התובעים מהווה הפרה של הסכם המכר ושאין בכך כדי לדחות את מועד המסירה. לפיכך, נקבע כי התנהגותם של הנתבעים משולה להסכמה עם המצב לפיה הדירה לא מוכנה למסירה.
עוד נקבע שלא כך מצופה מנתבעים בעלי ניסיון בתחום אשר מודעים לכך שכל עיכוב יגרור פיצוי נוסף מכח חוק המכר דירות. על כן, נראה כי טענת התובעים לפיה העיכוב נגרם בשל החלפת קבלן מבצע לא נסתרה.
לפיכך, נקבע שיש לדחות את מועד המסירה, אך לא בעקבות הופעתם של ליקויים שמנעו מהדירה להיות ראויה למגורים, אלא בשל גורמים אחרים שבעטיים הנתבעים לא הזמינו את התובעים לקבל חזקה בדירה חרף התנגדותם.
בנוגע לדחיית התשלום האחרון (או התשלומים האחרונים) בית המשפט חזר על שורה של הלכות שקנו לעצמן אחיזה איתנה בפסיקה, לפיהן החיוב למסור את הדירה כנגד תשלום יתרת התמורה הוא מקביל – לא מותנה ולא עצמאי.
מבחינה זו, היזם עמד בחובת המסירה בעת העמדת דירה ראויה למגורים, כך שמאותו השלב הקונה נדרש לקבל את החזקה בדירה ולשלם את יתרת התמורה. כאמור לעיל, כל עיכוב בקבלת החזקה או בתשלום יתרת התמורה עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם המכר.
במקרה שלפנינו, נקבע שהייתה הצדקה לדחיית מועד המסירה, ועל כן לא היה מדובר בהפרה יסודית של הסכם מכר או לעצירת תקופת האיחור בגין מסירת הדירה.
גובה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת הדירה בנסיבות הללו?
גובה הפיצוי שיש לשלם בעד איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות מחושב לפי דמי השכירות הראויים ביחס לדירה בעלת מאפיינים דומים, מקדם הפיצוי לפי החוק (150% או 125%) חודשי האיחור (למאמר פרטני שעוסק בחישוב תקופת האיחור – לחצו כאן).
בעניין אלבוחרי, בית המשפט חזר על הלכות קודמות שהצדיקו את דחיית מועד המסירה אם וכאשר הדירה אינה ראויה למגורים או בשל דחיית המסירה עקב נסיבות שאינן באשמת הרוכש, וכן בדחיית טענות בלתי מוצדקות של יזמים לדחיית מועד המסירה ב- 60.
לעניין הטענה האחרונה, בית המשפט חזר על כך שהוראות חוק המכר דירות מאפשרות ליזם לדחות את מועד המסירה ב- 60 ימים, אך מהיום ה- 61 לאיחור חל הצורך לשלם פיצוי רטרואקטיבי בעד כל התקופה והחל מהיום הראשון (ימי החסד / תקופת הגרייס).
ניסיונות של יזמים להימנע מתשלום פיצוי בעד ימי החסד מנוגדת לחוק המכר דירות. גם במקרה דנן, נדחתה טענת הנתבעת לדחיית כללית ולא מוצדקת של מועד המסירה.
בסופו של דבר נקבע שיש לדחות את מועד המסירה עד למועד בו הנתבעים הזמינו את התובעים לקבל חזקה בדירה (במועד המאוחר שחל לאחר הסירוב לקבל חזקה בדירה), ומבלי שהופחתו ימי החסד שלטענת הנתבעת היא פטורה מלשלם פיצויים בגינם על פי הסכם המכר.
החמצת זכותו של היזם לתקן ליקויים:
לפי חוק המכר דירות, היזם מחויב לתקן ליקויים בדירה במהלך תקופת הבדק, ואילו הרוכש מחויב לתת לו הזדמנות נאותה לתקן את אותם ליקויים. על הגדרתה של ההזדמנות הנאותה ישנה פסיקה ענפה שאף זכתה למאמר נפרד בנושא.
במסגרת פסק הדין נקבע כי התובעים אפשרו ליזם לתקן את הליקויים במשך מספר פעמים, אך לבסוף עד לסיום תקופת הבדק לא כל הליקויים תוקנו. על כך יש להוסיף שעלות התיקונים נאמדה בסכום נמוך ואת אובדן האמון בין הצדדים.
סיכומו של דבר:
בית המשפט פסק לטובת התובעים פיצוי בסך של כ- 68,000 ₪ שמורכב מ- 18,000 ₪ בעד ליקויים שלא תוקנו ועוד כ- 50,000 בעד האיחור במסירת הדירה. תביעתם של התובעים לעוגנת נפש בסך 68,000 ₪ נדחתה. על סכום הפיצוי לעיל נוספו הוצאות משפטיות בסך של 16,000 ₪.
