ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

נכון, התקבל טופס 4 לפרויקט בו נבנתה דירתכם, ועדיין מבחינתכם מצבה הפיסי של הדירה והופעתם של ליקויי בנייה רבים – הופכים אותה ללא ראויה למגורים, ומחייבים לדחות את מועד המסירה עד שאותם ליקויים יתוקנו.


ואכן, מורת רוחם של רוכשי הדירות לנוכח מצבה הפיסי של הדירה ובשל כמות הליקויים שהתגלו בה, מתבטאת בסירוב לקבל את החזקה בדירה ודחיית התשלום האחרון עד שיתוקנו הליקויים.


דחיית מועד המסירה יוצרת בדרך כלל התנגדות עזה מצד הזימים, וזאת מהטעם שמרבית המחלוקות סביב מסירת דירה שאיננה ראויה למגורים מתרחשות כאשר חל איחור במסירת הדירה או בסמוך למועד שממנו חל הצורך לשלם פיצוי רטרואקטיבי גבין האיחור (לפרטים נוספים ראו "תקופת הגרייס או ימי חסד" במאמר הנ"ל).


מכיוון שדחיית מועד המסירה מאריכה את תקופת האיחור, מגדילה את הפיצוי שעל היזם לשלם מכח חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), וגוררת הוצאות ועלויות נוספות – יזמים רבים עושים כל שיש בידם כדי למנוע זאת.


לכן, לא בכדי, הסכמי המכר מגדירים (בין היתר) את הסירוב לקבל את חזקה בדירה ו/או איחור בתשלום כהפרה יסודית, כפעולות שמסירות מעל הקבלן או היזם אחריות לתיקון ליקויים, וזאת בנוסף לסעיפים שמצמצמים את היקף הפיצוי אותו הרוכש רשאי לתבוע (לעניין תוקפם של סעיפים מקפחים בעניין ליקויי בנייה – לחצו כאן).


לכן, ברור כי סירוב לא מוצדק לקבל את החזקה בדירה ולשלם את יתרת התמורה עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם המכר ולחשוף את הרוכש לסנקציות כגון: תשלום ריבית פיגורים מנופחת, פיצוי מוסכם בשווי של 10%-15% משוויה הריאלי של הדירה ועד לסעד הקיצוני של ביטול הסכם המכר.


בנסיבות אלו, אין צורך להסביר מדוע רוב רוכשי הדירות מעדיפים להימנע מפעולות חד צדדיות שיחשפו אותם להוצאות לא מבוטלות ולהפרות חמורות, וזאת גם כאשר מצבה של הדירה לא מותיר מקום לספר באשר להיותה לא ראויה למגורים.


לפי המצב המשפטי הקיים כיום, סעיף 4.א. (על סעיפיו הקטנים) לחוק המכר דירות היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו כלפי הרוכש באם ישנה אי התאמה שהינה בניגוד להוראות הדין, היתר הבנייה, התכניות החלות על המגרש המפרט הטכני והתכניות של הסכם מכר. לעניין זה, נקבע שיש לראות ליקויי בנייה כאי התאמה על פי הוראות חוק המכר דירות.


אם כך, עולה השאלה, האם ליקויי בנייה מאפשרים לדחות את מועד המסירה ואת התשלום בעבור הדירה?


נתחיל בכך כי התשובה לשאלה שלילית – רק ליקויי בנייה חמורים שמונעים מהדירה להיות ראויה למגורים או לחלופין שמונעים לעשות בה שימוש סביר למטרת מגורים (לפי הפסיקה גם אי התאמה יסודית אינה מאפשרת לדחות את מועד המסירה) – יצדיקו את דחיית מועד המסירה.


לפי הגישה הרווחת בבתי המשפט כיום, טופס 4 אינו חזות הכל, ומסמך זה לכשעצמו אינו מעיד על כך שהדירה ראויה למגורים.


מסיבה זו, בתי המשפט קבעו שאי אפשר למסור דירה שלא חוברה לחשמל, מים, ביוב וכיו"ב שירותים בסיסיים. עוד קבעו בתי המשפט כי במקרים בהם ישנם ליקויים חמורים כמו ליקויים מסכני חיים, בעיות רטיבות קשות ובעיות אחרות שלפי השכל הישר וההיגיון מונעים שימוש למגורים– יידחו מועד המסירה.


מנגד, בתי המשפט מכירים בכך שאי אפשר למסור דירה ללא ליקויים. גם במאמר אחר פרי עטי הובא מחקר של הטכניון אשר קבע כי 100% מהדירות בישראל נמסרות עם ליקויי בנייה. לכן, הגישה הרווחת כיום מאזנת בין החובה של היזמים למסור דירה ראויה למגורים ולתקן ליקויים במהלך תקופת הבדק לבין החובה של הרוכש לקבל את הדירה בהתאם להוראות הדין (גם כאשר ישנם ליקויים) ולאפשר את תיקונם במהלך תקופת הבדק.



לכן, המסקנה היא שלא כל ליקויי בנייה וגם לא כל צבר של ליקויי בנייה עולים כדי אי התאמה חמורה ביותר שמצדיקה את דחיית מועד המסירה (אפילו אם מדובר באי התאמה יסודית כפי הגדרתה בחוק המכר דירות), וכי סירוב לקבל את הדירה ללא כל הצדקה עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם המכר ולפגוע בזכויותיו של הרוכש.


מעבר לכך, הפרקטיקה מלמדת אותנו שהתנגדותם העזה של היזמים מתרחשת גם כשישנה הצדקה חד משמעית וברורה לדחיית מועד המסירה והתשלום האחרון בעבור הדירה.


בהליך תא (חי') 16172-11-14 משה אלבוחרי נ' בתי שיכון בזכרון יעקב בע''מ (פורסם בנבו, 02/12/2019) שנדון בפני בית משפט השלום, נדונה תביעתם של רוכשים אשר הלינו על כך שבמועד המסירה דירתם לא הייתה ראויה למגורים, שהחברה היזמית לא הזמינה אותם לקבל את החזקה בשל מחדלי , כשלים ורשלנות שנבעו מהחלפת קבלן ו- שאותה דחייה מקימה להם עילה לקבל פיצוי מכח חוק המכר דירות בגין איחור במסירת הדירה.


מנגד, החברה היזמית טענה שלא הייתה מניעה למסור את הדירה לאחר שהתקבל טופס 4 לפרויקט, ושאותם הליקויים שהיו קיימים בדירה לא מנעו שימוש סביר למגורים. בהתאם לכך, לגבי הליקויים שהיו קיימים בדירה נטען שאפשר היה לדחות את תיקונם למועד אחר במהלך תקופת הבדק. לכן, נטען באופן כללי כי התובעים הערימו שלא לצורך קשיים בלתי סבירים על קבלת הדירה.

מה קבע בית המשפט?

על מנת לעמוד על טיב הליקויים וחומרתם בית המשפט מינה מומחה מטעמו אשר קבע כי ישנם מספר ליקויים קוסמטיים שמקורם באריחים פגומים, בעיות רטיבות קלות, מעקה זכוכית שאינו מעקה זכוכית שטעון תיקון מידי. עלות תיקון כל הליקויים שנמצאו נאמדה ב- 18,000 ₪.


לפיכך, נקבע חומרת הליקויים הנמוכה ועלות תיקונם מעידים על כך שלא הייתה סיבה לדחות את מועד המסירה. מסקנה זו נתמכה בחוות דעתו של המומחה אשר אומצה על ידי בית המשפט.


עם זאת, לאחר שבית המשפט בחן את מכלול הטענות הוא מצא לנכון לדחות את מועד המסירה, וזאת מהטעם שלא נשלח זימון נוסף לקבל את החזקה בדירה, שלא נשלחה התראה בגין הפרה של הסכם המכר בעקבות אי קבלת החזקה בדירה ובשל אינדיקציות נוספות שמעידות על כך שבמועד בו התקבל טופס 4 אי אפשר היה למסור את הדירה.


סיכום של אותן אינדיקציות מעלה שלמרות שלא נמצאו ליקויים שמצדיקים את דחיית מועד המסירה, הנתבעים – ובכללם, החברה היזמית – לא הזמינו את התובעים לקבל חזקה במועד בו התקבל טופס 4, לא שלחו בהמשך מכתב התראה לפיו סירוב התובעים מהווה הפרה של הסכם המכר ושאין בכך כדי לדחות את מועד המסירה. לפיכך, נקבע כי התנהגותם של הנתבעים משולה להסכמה עם המצב לפיה הדירה לא מוכנה למסירה.


עוד נקבע שלא כך מצופה מנתבעים בעלי ניסיון בתחום אשר מודעים לכך שכל עיכוב יגרור פיצוי נוסף מכח חוק המכר דירות. על כן, נראה כי טענת התובעים לפיה העיכוב נגרם בשל החלפת קבלן מבצע לא נסתרה.

לפיכך, נקבע שיש לדחות את מועד המסירה, אך לא בעקבות הופעתם של ליקויים שמנעו מהדירה להיות ראויה למגורים, אלא בשל גורמים אחרים שבעטיים הנתבעים לא הזמינו את התובעים לקבל חזקה בדירה חרף התנגדותם.


בנוגע לדחיית התשלום האחרון (או התשלומים האחרונים) בית המשפט חזר על שורה של הלכות שקנו לעצמן אחיזה איתנה בפסיקה, לפיהן החיוב למסור את הדירה כנגד תשלום יתרת התמורה הוא מקביל – לא מותנה ולא עצמאי.


מבחינה זו, היזם עמד בחובת המסירה בעת העמדת דירה ראויה למגורים, כך שמאותו השלב הקונה נדרש לקבל את החזקה בדירה ולשלם את יתרת התמורה. כאמור לעיל, כל עיכוב בקבלת החזקה או בתשלום יתרת התמורה עשוי להוות הפרה יסודית של הסכם המכר.


במקרה שלפנינו, נקבע שהייתה הצדקה לדחיית מועד המסירה, ועל כן לא היה מדובר בהפרה יסודית של הסכם מכר או לעצירת תקופת האיחור בגין מסירת הדירה.

גובה הפיצוי שיש לשלם בגין איחור במסירת הדירה בנסיבות הללו?

גובה הפיצוי שיש לשלם בעד איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות מחושב לפי דמי השכירות הראויים ביחס לדירה בעלת מאפיינים דומים, מקדם הפיצוי לפי החוק (150% או 125%) חודשי האיחור (למאמר פרטני שעוסק בחישוב תקופת האיחור – לחצו כאן).


בעניין אלבוחרי, בית המשפט חזר על הלכות קודמות שהצדיקו את דחיית מועד המסירה אם וכאשר הדירה אינה ראויה למגורים או בשל דחיית המסירה עקב נסיבות שאינן באשמת הרוכש, וכן בדחיית טענות בלתי מוצדקות של יזמים לדחיית מועד המסירה ב- 60.


לעניין הטענה האחרונה, בית המשפט חזר על כך שהוראות חוק המכר דירות מאפשרות ליזם לדחות את מועד המסירה ב- 60 ימים, אך מהיום ה- 61 לאיחור חל הצורך לשלם פיצוי רטרואקטיבי בעד כל התקופה והחל מהיום הראשון (ימי החסד / תקופת הגרייס).


ניסיונות של יזמים להימנע מתשלום פיצוי בעד ימי החסד מנוגדת לחוק המכר דירות. גם במקרה דנן, נדחתה טענת הנתבעת לדחיית כללית ולא מוצדקת של מועד המסירה.


בסופו של דבר נקבע שיש לדחות את מועד המסירה עד למועד בו הנתבעים הזמינו את התובעים לקבל חזקה בדירה (במועד המאוחר שחל לאחר הסירוב לקבל חזקה בדירה), ומבלי שהופחתו ימי החסד שלטענת הנתבעת היא פטורה מלשלם פיצויים בגינם על פי הסכם המכר.


החמצת זכותו של היזם לתקן ליקויים:

לפי חוק המכר דירות, היזם מחויב לתקן ליקויים בדירה במהלך תקופת הבדק, ואילו הרוכש מחויב לתת לו הזדמנות נאותה לתקן את אותם ליקויים. על הגדרתה של ההזדמנות הנאותה ישנה פסיקה ענפה שאף זכתה למאמר נפרד בנושא.


במסגרת פסק הדין נקבע כי התובעים אפשרו ליזם לתקן את הליקויים במשך מספר פעמים, אך לבסוף עד לסיום תקופת הבדק לא כל הליקויים תוקנו. על כך יש להוסיף שעלות התיקונים נאמדה בסכום נמוך ואת אובדן האמון בין הצדדים.


סיכומו של דבר:

בית המשפט פסק לטובת התובעים פיצוי בסך של כ- 68,000 ₪ שמורכב מ- 18,000 ₪ בעד ליקויים שלא תוקנו ועוד כ- 50,000 בעד האיחור במסירת הדירה. תביעתם של התובעים לעוגנת נפש בסך 68,000 ₪ נדחתה. על סכום הפיצוי לעיל נוספו הוצאות משפטיות בסך של 16,000 ₪.




תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

לפי סעיף 6.ב. לחוק המכר דירות היזם מחויב להשלים את רישום הזכויות בתוך שנה וחצי ממועד המסירה או מעת סיום הפעולות התכנוניות - לפי המאוחר

תשכחו מפיצוי - מתי איחור ברישום הזכויות מצד הקבלן ייחשב להפרה של הסכם המכר

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

חיוב בהיטל השבחה נוצר עקב עלייה בשווים של המקרקעין שמקורה באחת הפעולות התכנוניות שנקבעו בחוק. מתי יקום חיוב, ובאילו מקרים שימוש חורג יחויב

האם שימוש חורג מהיתר בניה חייב בהיטל השבחה?

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

יזמים רבים ממשיכים להחזיק ברכוש המשותף ולמכור חניות ומחסנים גם לאחר מסירת הדירות. אולם, לא תמיד פעולות אלו נעשות בהתאם לתנאים ולמגבלות הקיימ

האם היזם רשאי למכור חניות ומחסנים לאחר מסירת הדירות ורישום הבית המשותף

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

בעלי דירות רבים מתנגדים להתקנת מעלית בבית משותף קיים, למרות היתרונות הרבים שעשויים לנבוע מכך. לכן, חל הצורך לאזן בין האינטרסים המתנגשים.

התקנת מעלית בבית משותף קיים – התנאים, השלבים והתנגדויות

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו מבקש לנצל את זכויות הבנייה הקיימות. אולם ניצול ביתר של הזכויות מצד השכנים מונע ממנו לנצל את זכויותיו

ניצול יתר של זכויות בנייה - בעל דירה חויב ב- 127,000 ש"ח עקב הרחבת דירתו

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

הוראות החוק אוסרות על ביצוע עסקה בחלקים מסוימים במקרקעין, כך שחל איסור למכור את המחסן ללא הדירה. המשמעות היא, שלא ניתן לרשום את הבעלות במחסן

רכישת מחסן בבניין: רוכש איבד 2/3 מזכויותיו בשל טעות שאפשר היה להימנע ממנה

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

מבנה המיועד להריסה לא יכול לקבל תמריצים מכח התמ"א 38, ואילו תכנית חיזוק לא יכולה ליהנות מניצול זכויות מצטבר - לעומת הריסה להמשך קריאה לחצו

התנגדות לתמ"א 38 - כך שינוי סוג הפרויקט הוביל להקטנת זכויות הבנייה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נדרשים לבצע זאת תחת מגבלות , ובהן: העדר נזק לשכנים או פגיעה בזכויותיהם. סטיה מכך עלולה להקים לנפגע עילת תביעה

השכן מרחיב את דירתו - כך תפעלו אם נגרם נזק לרכוש המשותף או לדירתכם

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

שלב אחרי שלב: כל נכשלה עסקה לרכישת מגרש בשל לחץ של הרוכשים שטעו לחשוב כי מדובר בהזדמנות, חתימה על הסכם בתוך 6 ימים ואי ביצוע בדיקות מקדמיות

שלב אחרי שלב: הרוכשים לחצו, בדיקות לא נעשו והתשלום בעבור המגרש הועבר לנוכלים

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איך יכול להיות שבמהלך העסקה הכי חשובה בחייכם או בסופה אתם מגלים שלא עיגנתם את זכותכם לבטח את הדירה לפני המסירה בפועל, להציגה לשמאי מטעם הבנק

רכישת דירה יד 2 – האם אי המצאת אישורי מסים מהווה הפרה יסודית?

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

יזמים רבים פוטרים את עצמם מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בשל כח עליון, איחור בתשלומים, קריסת קבלן מבצע וכו'. אולם, במרבית המקרים בתי

איחור במסירת דירה: האם איחור בתשלום וכח עליון פוטרים את הקבלן מלשלם פיצוי?

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

לא מעט בעלי דירות בבית משותף מעוניינים להרחיב את דירתם באמצעות הוספת יחידת דיור על הגג, בניית מרפסות, הוספת חדר (לרבות ממ"ד) וניצול זכויו...

האם ניתן להרחיב דירה ללא הסכמתם של בעלי הדירות בבניין?

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

אם אתם מתמודדים עם יזם שמסרב לתקן ליקויים אז המאמר שלפניכם עשוי לעזור לכם – סירוב לתקן ליקויים מאפשר בנסיבות שיפורטו להלן לטול מהיזם את זכות

מתי רוכש דירה רשאי לתקן ליקויי בנייה במקום יזם שמסרב או נכשל בתיקונם

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מה יכול להכשיל משא ומתן לרכישת דירת מגורים לאחר שנחתם זיכרון צדדים בו נסגרו רוב הנושאים המהותיים בנוגע לעסקה, וכיצד אותה מחלוקת הובילה לט...

הפרת זכרון דברים למכירת דירה – מה הדין של מוכר שלא השיב מקדמה?

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

בית המשפט הורה למחוק הערות אזהרה והשאיר את הרוכשים כאחד הנושים. החלטה זו, החזירה את השאלה האם לרכוש דירה כשניתנת בטוחה מסוג הערת אזהרה

מחיקת הערת אזהרה לטובת רוכשים פרויקט תמ"א 38 - סיבות והשלכות

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

צו הריסה מנהלי מתואר בפסקי דין כסמכות דרסטית ומרחיקת לכת שמחייבת הפעלת שיקול דעת בטרם הפעלתה. ביטול צו ההריסה המנהלי נעשה לפי העילות שבחוק.

עילת ביטול צו ההריסה: האצלת סמכות שגרמה לפגם מנהלי חמור

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

נפילה של אריחים מקירותיו החיצוניים של הבניין נמנית עם ליקויי הבנייה הנפוצים והחמורים ביותר אשר מתגלים בבתים משותפים, וזאת ללא הבדל אם הבניין

אחריות יזם לתיקון אריחים שנפלו מהקיר החיצוני של בניין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם ניתן למנוע מהבעלים של דירות בקומה האחרונה לבנות על הגג כשישנה תכנית שמתירה זאת, והאם הזכויות מכח אותה תכנית שייכת לכל בעלי הדירות בבנין

הוספת חדר על הגג: בוטל היתר בניה שהתיר לנצל זכויות בניה השייכות לשכנים

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם רוכשים רשאים לסרב לקבל דירה בעלת ליקויים רבים, ואף לדחות את תשלום יתרת התמורה - ואם כן, באילו תנאים ניתן לבצע מבלי שהדבר ייחשב להפרה

האם אפשר לדחות את התשלום האחרון ולסרב לקבל חזקה בשל ליקויים שהתגלו בדירה?

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

אי תיקון ליקויי בנייה על ידי היזם – מה יכול רוכש דירה לעשות כאשר היזם לא מתקן ליקויים שהתגלו בדירתו? אילו נזקים וסעדים אותו רוכש רשאי לתבוע,

האם ניתן למנוע מרוכש דירה לתבוע פיצויי עוגמת נפש בגין ליקויי בנייה

שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com