יותר ויותר בעלי דירות בוחרים באופציה של הרחבת דירתם כאמצעי להשבחת הנכס, מקסום פוטנציאל הרווח ושיפור רמת חייהם. אל מול הרצון העז של הנהנים מהרחבת הדירה – ניצבים בעלי הדירות שחוששים או מסרבים לחתום על היתר הבנייה, משוכות משפטיות, הליכים תכנוניים, שיקול דעת של הוועדה המקומית, היטלים, אגרות ותוקף קצר טווח של הסכמת בעלי הדירות באם הרחבת הדירה לא תושלם ברישום בטאבו.
את ההתנגדות והחשש של בעלי הדירות בבניין לא רק שאפשר להבין, אלא אפשר לומר שחתימה על הבקשה להיתר "בעיניים עצומות" היא (בדרך כלל) מתכון בטוח למחלוקות וסכסוכים משפטיים שיתגלעו ביום בו העבודות יחלו.
זאת שכן, במועד בו בעלי הדירות מתבקשים לחתום על התוכניות שמונחות לפניהם – לא מצוין כמה זמן תימשכנה העבודות, מי יבצע אותן, האם יותקנו פיגומים, האם יבוצעו שינויים שעלולים לפגוע בערכן של הדירות התחתונות, מה תהיינה שעות העבודות, מי יפקח על העבודות (במרבית המקרים הקבלן הוא גם מנהל העבודה), אילו ליקויים יתוקנו, כיצד תבוצע השמירה על הרכוש המשותף ועוד.
כמו כן, המידע המוצג בתוכנית אינו ברור לשכן שנדרש לחתום עליו, כך שהצגת טבלת הזכויות, טבלת חישוב שטחים, חזיתות של המבנה, חתכים, תוכניות של כל קומה וכיוצא בזה נתונים הנדסיים – לא ישקפו לשכן שאינו בקיא בקריאת תוכניות את היקף העבודות והיקף הבנייה.
על מנת להימנע ממחלוקות עתידיות, תביעות הדדיות, נזקים מיותרים, הפרעה לעבודות, הוצאות כבדות, פניה לרשויות ותחושת כעס מצד בעלי הדירות אשר מרגישים כי השכן שנהנה "מֵשִׁיב רָעָה תַּחַת טוֹבָה" (משלי יז, פסוק יג)– יש לעשות את הדברים נכון.
שכן, ייתכן שבעתיד השכן שנפגע ירחיב אף הוא את דירתו (ללא צורך בהסכמת השכן הנהנה) או שיאושרו תוכניות (תב"ע) שיקנו זכויות נוספות שהשכן שנהנה כרגע מהרחבת דירתו יחפוץ בניצולן.
הרחבת דירה בבית משותף - מה לעשות כדי "לעשות את זה נכון"?
תיקון צו הבית המשותף: כל עוד צו הבית המשותף לא תוקן – התוקף של הסכמות השכנים פג עם מכירת דירתם. משכך, ועל מנת לתת תוקף מחייב לעסקה (ללא מגבלת זמן), חל הצורך לתקן את צו הבית המשותף באופן שהמצב הרשום יהיה תואם למצב בפועל שלאחר ההרחבה.
פוליסת ביטוח: על השכן שמבצע את העבודות או על הקבלן מטעמו להעביר פוליסת ביטוח מורחבת לעבודות קבלניות כנגד כל הסיכונים. בדרך זו, ניתן יהיה להבטיח שישולם פיצוי בגין כל נזק ושיהיה גורם שיהיה אחראי לתיקון ליקויים שנגרמו.
צילום הדירה, הרכוש המשותף והסביבה: עבודות להרחבת הדירה כוללות בדרך כלל בנייה מאסיבית, שימוש בכלי עבודה מאסיביים, יציקות בטון, התקנת ממ"ד, פינוי פסולת ועוד. מטבע הדברים, עבודות בהיקף נרחב ובעצימות גבוהה יגרמו לנזקים. לכן, יש לתעד את מצב הדירה לפני שהעבודות יחלו, כך שניתן יהיה להוכיח בקלות נזקים עתידיים שנגרמו בעקבות העבודות.
לוח זמנים: העבודות להרחבת הדירה מהוות מטרד, גורמות לאי נעימות ופוגעות בהנאה שיתר בעלי הדירות יכולים להפיק מדירתם. על כן, חל הצורך להגדיר לוח זמנים רציונאלי לביצוע הפרויקט, להגדיר את אבני הדרך ואת משכם.
חוזה מסודר: חוזה הוא מסמך מחייב שמעלה על הכתב את הסכמות הצדדים. הרצון להימנע מחתימה על חוזה רק כדי לצמצם התנגדויות, להימנע מפירוט מינימאלי ולהחתים כמה שיותר (ומהר) את השכנים – עלול לצור בסבירות גבוה מחלוקות עתידיות.
הסדרת נושאים כספיים: לא פעם, ההרחבה של דירת הנהנה נעשית בכפוף להרחבה של השכן שהסכים בעתיד. לא פעם קורה שהשכן שהתחיל ראשון בעבודות דורש תשלומי איזון בעד יסודות שהותקנו על ידו. מנגד, אותו שכן נדרש לשלם לפתע תשלומי איזון בגין השווי העודף של זכויותיו. על כן, מומלץ להסדיר את הנושאים הללו כבר בשלב הראשוני.
תכנון העבודות: יש לתכנן מראש איפה תוצב מכולת הפינוי, איפה תעמודנה המשאיות, איפה יונחו הפיגומים, הציוד וחומרי הבנייה. יש להגדיר ולסמן רחבת התארגנות, לעטוף את הבניין בבד, להסדיר את השימוש ברכוש המשותף במהלך תקופת העבודות וכו'.
תייחסות לפעולות נוספות והוצאות (צפויות) שיחולו על בעל הדירה שמרחיב את דירתו:
השגת הרוב הדרוש מקרב בעלי הדירות להרחבת דירה בבית משותף:
לפי חוק המקרקעין, על מנת להרחיב דירה חל הצורך לקבל את הסכמתם של 75% מקרב בעלי הדירות. מדובר בסעיף שהוריד את רף ההסכמה מ- 100% ל-75%, זאת בשל הצורך למצוא פתרון לבעיית הסחטן.
אולם, הורדת הרוב הדרוש אינה מאפשרת להוציא שטחים מהרכוש המשותף שחורגים מהצורך של החרבת הדירה, כך שבחלק העודף של המקרים יהיה מקום לקבל את הסכמתם של כלל בעלי הדירות.
על כן, הוצאת שטחים מהרוכש המשותף לצורך סיפוח גינה או בנייה על הגג עלולים להיתקל בקשיים משפטיים אם לא יתקבל הרוב הדרוש לפי חוק המקרקעין.
הגשת בקשה להיתר בנייה:
השגת הרוב הדרוש, ריכוך התנגדויות של שכנים, יצירת מסגרת חוזית מחייבת, תיקון צו הבית המשותף ועוד – ניצבים כולם בפני אבן הדרך העיקרית להרחבת הדירה – הוצאת היתר בנייה.
הליכי הרישוי מתבררים לא פעם כהליכים מורכבים וארוכים אשר מתפרשים על פני חודשים רבים, להיענות לדרישות של הוועדה המקומית, להגיש תוכניות מתוקנות בהתאם להערות הוועדה ועוד.
לנוכח הקשיים הצפויים מומלץ להתעדכן לפני שמתחילים במסמכי המדיניות של הוועדה המקומית, לערוך דו"ח זכויות באמצעות מהנדס רישוי ועוד.
כמו כן, יש לקחת בחשבון חריגות בנייה שחל הצורך להכשירן לצורך קבלת היתר בנייה, מדיניות הוועדה ביחס להכשרה בדיעבד של חריגות בנייה וכו'.
הליך רישוי מלא כולל הקלות, תקנה 36 או שמדובר בעבודות פטורות מהיתר:
להליך הרישוי שייבחר תהא השפעה רבה על התמשכות ההליכים, שיקול הדעת של הוועדה המקומית, היקף ההסכמה הנדרש מהשכנים, הזכות להגיש התנגדות, עלויות ועוד. בִּקְצִירַת הָאֹמֶר, נתמקד במאמר זה בשלושה הליכי רישוי (פטור מהיתר, ללא הקלות ועם הקלות).
א. ביצוע עבודות מכח תקנות הפטור או בהליך הכולל הקלות:
בשנת 2014, תוקנו תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), תשע"ד-2014 (להלן: "תקנות הפטור"). מדובר בתקנות שאפשרו להתקין פרגולה או סככה, לבנות גדר ולבצע עבודות נוספות בהליך רישוי מקוצר.
ב. במסגרת הליכי רישוי מלא ישנו הבדל בין הליך במסגרת תקנה 36 לתקנות התכנון והבנייה (רישוי בנייה), תשע"ו-2016 (להלן: "תקנות הרישוי"), זאת לעומת הליך הכולל בקשות להקלות או לשימוש חורג.
אגרות, היטלים ומיסים:
בעל דירה שמעוניין להרחיב את דירתו צריך לקחת בחשבון את כלל העלויות הנחוצות לצורך כך, ולא רק את העלות של הקבלן המבצע לצורך ביצוע העבודות. להלן רשימה של גורמים אשר עשויים לייקר את העלויות:
א. מהנדס רישוי ויועצים.
ב. הליכי פרסום להקלה או יידוע של בעלי הדירות.
ג. הוצאות משפטיות (ייעוץ, הסכמים, התנגדויות, הסכם שיתוף, תיקון צו הבית המשותף) ועוד.
ד. היטל השבחה ומיסים.
ה. אגרות בנייה וכן אגרות והיטלי פיתוח.
ו. תשלומי איזון.
ז. ביטוחים.
ח. עלויות בנייה.
ט. עלויות תיקון צו הבית המשותף (מודדים, אגרות, אישורים שונים וכו')
י. הוצאות בלתי צפויות.
הזכות לבנות על פי מסמכי הבית המשותף:
בחלק לא מבוטל מהמקרים בעלי הדירות טוענים כי זכויות הבנייה שייכות לדירתם, אולם בנסח הטאבו הגג לא מוצמד לדירה, בתקנון הבית המשותף אין התייחסות לזכויות הבנייה ולמעשה – אין כל רישום משפטי שממנו ניתן ללמוד על הצמדת זכויות הבנייה.
בנוסף, הצמדת זכויות הבנייה לכשעצמה – אינה מספיקה. שכן, חל הצורך שמסמכי הבית המשותף יאפשרו לנצל את הזכויות הללו. כמו כן, יש מקום לבחון אם ישנה התאמה בין הזכויות שהוצמדו לדירה לבין הזכויות שמבקשים לנצל, וכן מה ניתן לעשות כשהיקף הזכויות שהוצמדו לא נקבע במפורש.
טיפול התנגדויות:
חוק התכנון והבניה ותקנות הרישוי מקנים לבעלי הזכויות במקרקעין אפשרות להתנגד לבקשה שהוגשה. למרות שהליך ההתנגדות מוגש לוועדה המקומית שעוסקת בנושאים תכנוניים ולא קנייניים, עדיין חלק ניכר מהטענות עוסקות בהעדר היתכנות קניינית, אי השגת הרוב הדרוש, פגיעה בזכויות ועוד.
כמו כן, מוסדות התכנון נוטים שלא לאשר בקשות להרחבת דירה כשישנן התנגדויות מצד בעלי הדירות ביחס להקלות שאינן עומדות באמות המידה שנקבעו בפסיקה לצורך אישורן.
התנהלות נכונה בזמן העבודות:
כפי שצוין לעיל, העבודות צפויות לגרום אי נחת, מטרד, נזקים והפרעות רבות. בעלי דירות שמרחיבים את דירתם נוטים להתעלם מהנזקים שהעבודות גורמות, אולם חוץ מדחיית הטיפול בתלונות ההתעלמות אינה משיגה דבר.
כך למשל, בעלי דירות שהתעלמו מנזקים שנגרמו לדירת השכן במהלך העבודות ולא תיקנו את הליקויים באמצעות קבלן מטעמם, נאלצו לשלם פיצויים במסגרת הליך משפטי.
תיקון צו הבית המשותף:
כפי שצוין לעיל, יש להשלים את הרחבת בדירה בתיקון צו הבית המשותף, שאם לא כן יהיה ניתן לדרוש את הריסת החלק שהורחב. זאת, בין אם ניתן היתר ובין אם לא ניתן היתר לעבודות.
לסיכום:
בעל דירה אשר מעוניין להרחיב את דירתו נדרש לעשות זאת באופן רציני. לעומת זאת, החתמת בעלי הדירות על התוכנית שתצורף להיתר הבנייה עלולה להתברר כהשקעה לטווח קצר, זאת לעומת תוכנית ארוכת טווח שכוללת את תיקון צו הבית המשותף.
כמו כן, בעל דירה שחותם על בקשה להיתר בנייה צריך לדעת על מה הוא חותם, עליו לדאוג לזכויותיו ולוודא שהוא לא צפוי להיפגע מהתכנון שמוצג בפניו ועוד. כך למשל, בעלי דירות מציגים לא פעם את העיקר, את הבנייה על גג הבניין, אך שוכחים לציין שתוקם גם מרפסת בחזית.
המרפסת הנ"ל עלולה לחסום את האור שמגיע לחדרי השינה, לפגוע בהנאה שניתן להפיק מהגינה ועוד. לאותו בעל דירה שיחתום על התוכנית – אין ניסיון בקריאת תוכניות וסביר להניח שהוא לא ישים לב לכך.
הסתרת המידע המהותי תיחשף במהלך העבודות ותגרום לתרעומת רבה. אותו שכן שממילא סובל מנזקים, אי נחת, מטרדים וכו' – ירגיש מרומה. לעומת זאת, השכן יטען שהתוכניות הוצגו, שהן נחתמו על ידי השכן המתנגד (לפתע) ושהוא הסתמך על החתימה. ויובהר, מדובר במחלוקת שהיה ניתן להימנע ממנה בקלות.
