top of page

ליצירת קשר

סמסו או התקשרו

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

רוכש מול יזם: על מי רובץ נטל ההוכחה להפרכת טענות לפטור מתשלום פיצוי

המאמר שלפנינו עוסק בשאלה – מי נדרש להוכיח (או לסתור) את הטענות שבגינן מבוקש פטור מתשלום פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה – רוכש הדירה שמבקש את הפיצוי (מתוך הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה") או היזם (כחלק מהעברת נטל השכנוע).


בשורה ארוכה של מאמרים חזרנו על כך שחוק המכר דירות מגדיר מנגנון ברור ויעיל לפיצוי חודשי במקרה של איחור במסירת הדירה. אלא שבמרבית המקרים מסרבים לשלם פיצוי ובתוך שכך מעלים מן היקב ומן הגורן להצדקת סירובם לשלם פיצוי.


במסגרת זו, היזמים דורשים פטור בשל עיכובים שלא היו בשליטתם ושלא יכלו להיערך אליהם" עקב קריסה של הקבלן המבצע, דרישות מפתיעות מצד הרשויות, צווים משפטיים או מנהלתיים, שביתות, עיכובים בהוצאת טופס 4, שינויים, איחור בתשלומים ועוד טענות.


ככלל, הפטור מתשלום פיצוי מעוגן בסעיף 5.א.ג לחוק המכר דירות אשר קובע כי "צדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".


מכיוון שהתנאים, המבחנים להתקיימותם, והאיסור להתנות על חוק המכר דירות – נדונו בהרחבה במדריך המקיף שעוסק באיחור במסירת הדירה – נסתפק בהפניה למאמר זה בלבד.



נטל ההוכחה – מה הרוכש נדרש להוכיח במסגרת התביעה:

באחד מפסקי הדין נכתב כי במסגרת תביעה לאיחור במסירת דירה הרוכש נדרש להוכיח אך ורק את דמי השכירות הראויים [ע"א (באר שבע) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' שמלוב(פורסם בנבו, 16.12.19)].חישוב דמי השכירות והחשיבות של חוות דעת שמאית (שבלעדיה התביעה עלולה להידחות) – זכו להתייחסות במאמר נפרד, ועל כן נסתפק בהפניה בלבד.


אמנם, אמרה זו משקפת גישה רווחת בפסיקה (שעולה בדרך כזו או אחרת בעשרות פסקי דין), אך אין זה אומר שעבודתו של התובע מסתכמת בהגשת חוות דעת שמאית. שכן, בפועל הליכים אלו מתגלים כמורכבים ביותר.


דחייה גורפת מועד המסירה עקב הזמנת שינויים:

  1. לא מעט הסכמי מכר כוללים "סעיפי דחייה אוטומטיים"; סעיפים שמאפשרים לדחות את מועד המסירה החוזי לפרקי זמן ממושכים ומבלי לקבוע מועד מסירה חד משמעי וברור.

  2. בפסק דין של בית המשפט העליון ב- רע"א 6605-15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.2.16) (להלן: "הלכת שמש"), נקבע שיש "לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק".

  3. מכאן, שכל דחייה של מועד המסירה לפרק זמן בלתי מוגבל ומבלי שצוין מועד מסירה ספציפי, עשויה בסבירות גבוהה להוות התניה על הוראות חוק המכר דירות, ומשכך היא בטלה. לכן, נטל ההוכחה במקרה של דחיה גורפת חל על היזם.

דחיית מועד המסירה באופן סביר לעומת השינויים שנתבקשו:

  1. יחד עם זאת, בהלכת שמש נקבע שלא כל דחייה של מועד המסירה תחשב להתניה פסולה על הוראות חוק המכר דירות, וזאת בכפוף למספר תנאים מחייבים שהתקיימו. מכאן, פסק דיןשמש – עיקר המשקל עבר לסבירות הדחייה.

  2. בהליך ע"א (ירושלים) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (פורסם בנבו, 19.3.20) (להלן: "עניין פלד"), נאמר מצד אחד כי "יש להבטיח כי הזמנת השינויים לא תהווה פתח לשימוש בכוחו העודף של הקבלן ולעקיפת הוראות החוק באופן הפוטר את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו".

  3. אולם, מנגד נכתב כי "מעת שנחתם בין הצדדים הסכם המאוחר להסכם המכר, הדוחה את מועד המסירה למועד חדש, הרי ככל שהרוכש טוען כנגד הסכמה זו, עליו מוטל הנטל להוכיח את כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו".

  4. לעומת זאת, בהליך ת.א. (כ"ס) 76600-07-19 שי לוי נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (פורסם בנבו, 28.1.21) (להלן: "עניין לוי"), טענותיה של החברה היזמית לפטור מתשלום פיצוי נדחו משום שהיא לא הציגה יומני עבודה, דוחו"ת פיקוח, לא העידה את עורכי המסמכים ואנשי מקצוע מטעמה ולאפשר לבחון כראוי את טענותיה העובדתיות.

  5. במסגרת זו, נקבע בפסק הדין בעניין לוי כי פערי הכוחות והמידע שבין הצדדים מחייבים את החברה היזמית "להצביע על קשר סיבתי והצגת ראיות ברורות באשר למניין הימים בנוגע לאיחור לבין האיחור בפועל של חודשים רבים ועל כך שלא היו לה בנסיבות אלה שליטה על הנעשה. לו היתה הנתבעת מציגה ראיות אלה ניתן היה לבחון טענותיה ולמנות את המועד של כל נספח שינויים, סגר, התנהלות וועדת התכנון והבניה, שביתה וכל טענה אחרת אל מול הפסיקה וההלכות בעניין זה".

  6. לעומת זאת, בעניין פלד, בית המשפט דרש מרוכשי הדירות לתמוך את טענותיהם בראיות, בחוות דעת ובטעמים משפטיים (כמו כפיה, הטעיה או עושק) שיצדיקו את ביטולו של נספח השינויים.

  7. לעניין זה, חשוב לציין שכל אחד מפסקי הדין לעיל מציג עובדות שונות, תקופות איחור משתנות ודרך פעולה שונה של יזמים. אולם, נראה כי דרך המלך לבחינת נטל ההוכחה משתנה לפי התנאים שנקבעו בפסק דין תא"מ (פתח תקוה) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (פורסם בנבו, 3.5.18) (להלן: "פסק דין פלסים").

  8. לגבי טענות נוספות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בשל נסיבות שהן "באשמת הקונה", כגון: איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, בחירת אביזרים ופריטים מהספקים באיחור וכו' – יש לפעול לפי פסק דין פלסים.


שאלת נטל ההוכחה ביחס לנסיבות נוספות הנכנסות בגדרו של המונח כח עליון:

  1. פסק דין פלסים שאוזכר לעיל, מטיל על היזם (או הקבלן) את חובת ההוכחה והשכנוע ביחס לטענות שמועלות על ידו לפטור מתשלום פיצוי.

  2. מעיון בפסק דין לוי ומפסק דין פלסים ניתן לראות כי בתי המשפט נותנים דגש רב ליומן העבודה, דוחו"ת פיקוח, חוות דעת של מומחים וראיות חיצוניות שתומכות בטענות היזם. אולם, ישנו גם משקל לטענות של רוכשי דירות שמפריכות את טענות היזם ומקשות עליו לצלוח את המבחן העובדתי להוכחת טענותיו.

  3. כך למשל, בעניין לוי בית המשפט דחה את טענותיו של היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל עיכוב שנגרם בעקבות דרישות מפתיעות של הרשויות השונות, שביתות ועיצומים ועיכובים בהוצאת טופס 4 מצד הרשות המקומית. זאת מהטעם שלא הומצאו יומני עבודה.

  4. אולם, במקרים אחרים בתי המשפט דחו טענות דומות של יזמים מהטעם שהסיכון להתרחשותן של הנסיבות המעכבות חל עליהם, שניתן היה לצפות את העיכובים או לקחת אותם בחשבון במסגרת עריכת לוח הזמנים של הפרויקט וכו'.

  5. בלא מעט מקרים, היזמים תולים את יהבם במספר נסיבות מעכבות שחלקן מתרחשות במקביל או לחילופין נעדרות הוכחה אמפירית. לא פעם, ההכרעה תתקבל על סמך טענות משפטיות, שיקולי מדיניות, אי עמידה של היזם או הקבלן בנטל ההוכחה – ובלא מעט מקרים בשל ראיות סותרות שהציגו התובעים – רוכשי הדירות.

  6. משכך, במסגרת הגשת התביעה יש לראות בהיפוך של נטל ההוכחה כתמיכה וחיזוק לטענות שבכתב התביעה, אך אין להפקיד את גורל התביעה בידי נטלי ההוכחה.


נטל ההוכחה שרובץ על היזם בכל הקשור לפטור מתשלום פיצוי על פי התנאים שנקבעו בפסק דין פלסים רלוונטי לקשת רחבה של טענות, ובהן: סגרים, עיכובים באשמת הקורונה, שביתות בכבאות, עיכובים מצד רשויות מקומיות, דחיות שנגרמו באשמת חברת החשמל ועוד טענות רבות. אולם, חשוב לחזור ולהדגיש שאין להסתמך קודם להגשת תביעה על היפוך נטל ההוכחה.המאמר שלפנינו עוסק בשאלה – מי נדרש להוכיח (או לסתור) את הטענות שבגינן מבוקש פטור מתשלום פיצוי במקרה של איחור במסירת דירה – רוכש הדירה שמבקש את הפיצוי (מתוך הכלל "המוציא מחברו עליו הראיה") או היזם (כחלק מהעברת נטל השכנוע).


בשורה ארוכה של מאמרים חזרנו על כך שחוק המכר דירות מגדיר מנגנון ברור ויעיל לפיצוי חודשי במקרה של איחור במסירת הדירה. אלא שבמרבית המקרים מסרבים לשלם פיצוי ובתוך שכך מעלים מן היקב ומן הגורן להצדקת סירובם לשלם פיצוי.


במסגרת זו, היזמים דורשים פטור בשל עיכובים שלא היו בשליטתם ושלא יכלו להיערך אליהם" עקב קריסה של הקבלן המבצע, דרישות מפתיעות מצד הרשויות, צווים משפטיים או מנהלתיים, שביתות, עיכובים בהוצאת טופס 4, שינויים, איחור בתשלומים ועוד טענות.


ככלל, הפטור מתשלום פיצוי מעוגן בסעיף 5.א.ג לחוק המכר דירות אשר קובע כי "צדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו".


מכיוון שהתנאים, המבחנים להתקיימותם, והאיסור להתנות על חוק המכר דירות – נדונו בהרחבה במדריך המקיף שעוסק באיחור במסירת הדירה – נסתפק בהפניה למאמר זה בלבד.


נטל ההוכחה – מה הרוכש נדרש להוכיח במסגרת התביעה:

באחד מפסקי הדין נכתב כי במסגרת תביעה לאיחור במסירת דירה הרוכש נדרש להוכיח אך ורק את דמי השכירות הראויים [ע"א (באר שבע) 14808-08-19 כ. כוכב הנגב - חברה לבנין ופתוח (1990) בע"מ נ' שמלוב(פורסם בנבו, 16.12.19)].חישוב דמי השכירות והחשיבות של חוות דעת שמאית (שבלעדיה התביעה עלולה להידחות) – זכו להתייחסות במאמר נפרד, ועל כן נסתפק בהפניה בלבד.


אמנם, אמרה זו משקפת גישה רווחת בפסיקה (שעולה בדרך כזו או אחרת בעשרות פסקי דין), אך אין זה אומר שעבודתו של התובע מסתכמת בהגשת חוות דעת שמאית. שכן, בפועל הליכים אלו מתגלים כמורכבים ביותר.


דחייה גורפת מועד המסירה עקב הזמנת שינויים:

  1. לא מעט הסכמי מכר כוללים "סעיפי דחייה אוטומטיים"; סעיפים שמאפשרים לדחות את מועד המסירה החוזי לפרקי זמן ממושכים ומבלי לקבוע מועד מסירה חד משמעי וברור.

  2. בפסק דין של בית המשפט העליון ב- רע"א 6605-15 שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ (פורסם בנבו, 21.2.16) (להלן: "הלכת שמש"), נקבע שיש "לבחון בכל מקרה ומקרה האם בפנינו הסכמה עדכנית על מועד המסירה או שמא תניית פטור "המוצגת" או "המתחפשת" לתניה שעניינה הסכמה על מועד מסירה חדש, אך בפועל נועדה לפטור את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו מכוח החוק".

  3. מכאן, שכל דחייה של מועד המסירה לפרק זמן בלתי מוגבל ומבלי שצוין מועד מסירה ספציפי, עשויה בסבירות גבוהה להוות התניה על הוראות חוק המכר דירות, ומשכך היא בטלה. לכן, נטל ההוכחה במקרה של דחיה גורפת חל על היזם.

דחיית מועד המסירה באופן סביר לעומת השינויים שנתבקשו:

  1. יחד עם זאת, בהלכת שמש נקבע שלא כל דחייה של מועד המסירה תחשב להתניה פסולה על הוראות חוק המכר דירות, וזאת בכפוף למספר תנאים מחייבים שהתקיימו. מכאן, פסק דיןשמש – עיקר המשקל עבר לסבירות הדחייה.

  2. בהליך ע"א (ירושלים) 27638-07-19 אזורים בנין (1965) בע"מ נ' פלד (פורסם בנבו, 19.3.20) (להלן: "עניין פלד"), נאמר מצד אחד כי "יש להבטיח כי הזמנת השינויים לא תהווה פתח לשימוש בכוחו העודף של הקבלן ולעקיפת הוראות החוק באופן הפוטר את הקבלן מחובת הפיצויים המוטלת עליו".

  3. אולם, מנגד נכתב כי "מעת שנחתם בין הצדדים הסכם המאוחר להסכם המכר, הדוחה את מועד המסירה למועד חדש, הרי ככל שהרוכש טוען כנגד הסכמה זו, עליו מוטל הנטל להוכיח את כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו".

  4. לעומת זאת, בהליך ת.א. (כ"ס) 76600-07-19 שי לוי נ' מי-טל הנדסה ושרותים בע"מ (פורסם בנבו, 28.1.21) (להלן: "עניין לוי"), טענותיה של החברה היזמית לפטור מתשלום פיצוי נדחו משום שהיא לא הציגה יומני עבודה, דוחו"ת פיקוח, לא העידה את עורכי המסמכים ואנשי מקצוע מטעמה ולאפשר לבחון כראוי את טענותיה העובדתיות.

  5. במסגרת זו, נקבע בפסק הדין בעניין לוי כי פערי הכוחות והמידע שבין הצדדים מחייבים את החברה היזמית "להצביע על קשר סיבתי והצגת ראיות ברורות באשר למניין הימים בנוגע לאיחור לבין האיחור בפועל של חודשים רבים ועל כך שלא היו לה בנסיבות אלה שליטה על הנעשה. לו היתה הנתבעת מציגה ראיות אלה ניתן היה לבחון טענותיה ולמנות את המועד של כל נספח שינויים, סגר, התנהלות וועדת התכנון והבניה, שביתה וכל טענה אחרת אל מול הפסיקה וההלכות בעניין זה".

  6. לעומת זאת, בעניין פלד, בית המשפט דרש מרוכשי הדירות לתמוך את טענותיהם בראיות, בחוות דעת ובטעמים משפטיים (כמו כפיה, הטעיה או עושק) שיצדיקו את ביטולו של נספח השינויים.

  7. לעניין זה, חשוב לציין שכל אחד מפסקי הדין לעיל מציג עובדות שונות, תקופות איחור משתנות ודרך פעולה שונה של יזמים. אולם, נראה כי דרך המלך לבחינת נטל ההוכחה משתנה לפי התנאים שנקבעו בפסק דין תא"מ (פתח תקוה) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ (פורסם בנבו, 3.5.18) (להלן: "פסק דין פלסים").

  8. לגבי טענות נוספות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בשל נסיבות שהן "באשמת הקונה", כגון: איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, בחירת אביזרים ופריטים מהספקים באיחור וכו' – יש לפעול לפי פסק דין פלסים.


שאלת נטל ההוכחה ביחס לנסיבות נוספות הנכנסות בגדרו של המונח כח עליון:

  1. פסק דין פלסים שאוזכר לעיל, מטיל על היזם (או הקבלן) את חובת ההוכחה והשכנוע ביחס לטענות שמועלות על ידו לפטור מתשלום פיצוי.

  2. מעיון בפסק דין לוי ומפסק דין פלסים ניתן לראות כי בתי המשפט נותנים דגש רב ליומן העבודה, דוחו"ת פיקוח, חוות דעת של מומחים וראיות חיצוניות שתומכות בטענות היזם. אולם, ישנו גם משקל לטענות של רוכשי דירות שמפריכות את טענות היזם ומקשות עליו לצלוח את המבחן העובדתי להוכחת טענותיו.

  3. כך למשל, בעניין לוי בית המשפט דחה את טענותיו של היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל עיכוב שנגרם בעקבות דרישות מפתיעות של הרשויות השונות, שביתות ועיצומים ועיכובים בהוצאת טופס 4 מצד הרשות המקומית. זאת מהטעם שלא הומצאו יומני עבודה.

  4. אולם, במקרים אחרים בתי המשפט דחו טענות דומות של יזמים מהטעם שהסיכון להתרחשותן של הנסיבות המעכבות חל עליהם, שניתן היה לצפות את העיכובים או לקחת אותם בחשבון במסגרת עריכת לוח הזמנים של הפרויקט וכו'.

  5. בלא מעט מקרים, היזמים תולים את יהבם במספר נסיבות מעכבות שחלקן מתרחשות במקביל או לחילופין נעדרות הוכחה אמפירית. לא פעם, ההכרעה תתקבל על סמך טענות משפטיות, שיקולי מדיניות, אי עמידה של היזם או הקבלן בנטל ההוכחה – ובלא מעט מקרים בשל ראיות סותרות שהציגו התובעים – רוכשי הדירות.

  6. משכך, במסגרת הגשת התביעה יש לראות בהיפוך של נטל ההוכחה כתמיכה וחיזוק לטענות שבכתב התביעה, אך אין להפקיד את גורל התביעה בידי נטלי ההוכחה.


נטל ההוכחה שרובץ על היזם בכל הקשור לפטור מתשלום פיצוי על פי התנאים שנקבעו בפסק דין פלסים רלוונטי לקשת רחבה של טענות, ובהן: סגרים, עיכובים באשמת הקורונה, שביתות בכבאות, עיכובים מצד רשויות מקומיות, דחיות שנגרמו באשמת חברת החשמל ועוד טענות רבות. אולם, חשוב לחזור ולהדגיש שאין להסתמך קודם להגשת תביעה על היפוך נטל ההוכחה.




コメント


bottom of page