סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

Please reload

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

כיצד קובעים מהי תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?

כיצד מחשבים את הפיצוי שעל היזם לשלם מכח חוק המכר דירות?

כפי שצוין במאמר הראשי, מנגנון הפיצוי מורכב ממספר פרמטרים, אשר מורכבים מתקופת האיחור המצטברת והכפלתה במקדם הפיצוי ובגובה דמי השכירות שיש לשלם בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים. לצורך הנוחות, יובאו הוראות חוק המכר דירות הרלוונטיות כלשונן, כך:

 

(1)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)   סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

 

עם זאת, גם במקרה זה, למרות שהוראות החוק ברורות, הניסיונות הבלתי פוסקים להפחתת גובה הפיצוי שישולם בגין איחור במסירת דירה לא פסחו על רכיב זה, והוסיפו קשיים שסרבלו את דרך הוכחתו.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • חישוב הפיצוי שעל היזם לשלם בגין האיחור במסירה.

    • בדיקה וחישוב של דמי השכירות הראויים.

    • מה עושים כשדמי השכירות נקבעו כבר בהסכם המכר.

Please reload

כיצד ניתן לחשב או לבדוק את דמי השכירות הראויים?

ניתן לאמוד את דמי השכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה בקלות יחסית באמצעות השוואת דמי השכירות באתרי אינטרנט שונים אשר מאפשרים זאת. במסגרת בדיקה זו, ניתן לרדת לרזולוציות כמעט מדויקות אשר כוללות שנת בנייה, מספר קומה, מספר חדרים, הצמדות שונות, אזור מגורים (אפילו לפי רחוב) ועוד כהנה וכהנה פרטים רלוונטיים.

 

דרך נוספת לאמוד את דמי  השכירות הראויים יכולה להתבצע דווקא מתוך הפרויקט בעצמו, וזאת באמצעות דירות שכבר מוכרות בבניין. לפיכך, אם ישנה דירה בבניין בקומה נמוכה יותר עם מספר חדרים קטן יותר – אנו נטה לקבוע כי הדירה שלנו שהינה בעלת מאפיינים טובים תושכר בעלות גבוהה יותר.

 

לחלופין, אם נתוני הדירה פחות טובים שלגביה מבוקש לקבוע את דמי השכירות פחות טובים אנו נטען להפחתה יחסית וריאלית בשווי שכר הדירה, ונבקש לתמוך זאת בנתונים חיצוניים שהתקבלו מתוך אתרי שכירות כאלו ואחרים.

 

עם זאת, אם אנו נמצאים בשלב מוקדם יחסית בו טרם התקבל טופס 4 לגביה הדירה והפרויקט לא יהיה ניתן להסתמך על נתוני שכירות ספציפיים כאמור לעיל, ולמעט מקרים בהם יהיה מדובר בפרויקט תמ"א 38/1 חיזוק מבנים, אולם שווי דמי השכירות במקרים אלו יהיה נמוך משמעותי ולא ישקף את דמי השכירות הראויים.

כל הפעולות הנ"ל נכונות ומתאימות לצורך בירורים והערכה עצמית כאשר נעשית פנייה ראשונית או כדי לבדוק מהו הפיצוי שעל היזם לשלם מכח חוק המכר דירות, אך בשום פנים ואופן אינן מספיקות כדי להוכיח את גובה הפיצוי המבוקש בעת הגשת תביעה.

רוכשי דירות רבים סבורים שדי בהמצאת נתונים שמתבססים על לוחות פרסום שונים על מנת להוכיח מהם דמי השכירות הראויים שעל היזם לשלם מכח חוק המכר דירות, אולם בלא מעט מקרים בתי המשפט דחו תביעות שלא כללו חוות דעת שמאית לדמי השכירות. כך למשל, בהליך עא (י-ם) 57221-12-16 גילה צירל שם טוב נ' אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ, נקבע כי הערכאה הדיונית (בית משפט השלום) שדנה בתיק לפני הערעור, פעלה כשורה כאשר קבעה שלא ניתן להוכיח את התביעה ללא חוות דעת שמאית.

בהמשך, בהליך הערעור, הרוכשים ניסו לפצות על החסר והוסיפו חוות דעת שמאית, אולם ערכאת הערעור לא התירה להגיש מסמכים נוספים, ועל כן לא ניתנה התייחסות לחוות הדעת שהוגשה. בסיכומו של דבר, גם בערעור נקבע (בין היתר) שהרוכשים לא הוכיחו את גובה הנזק, להבדיל מקיומו.

קביעת גובה דמי השכירות שישולמו במקרה של איחור בהסכם המכר:

בלא מעט מקרים הסכמי המכר כוללים התייחסות לא רק לגבי מנגנון הפיצוי, אלא גם לגבי גובה דמי השכירות שישולמו.

 

לכן, נשאלת השאלה האם הסכומים בהם נוקבים הסכמי המכר מחייבים או שניתן לתקוף אותם ולדרוש דמי שכירות גבוהים יותר.

 

וביתר פירוט, במה מדובר?

ניקח לדוגמה (שאכן נתקלתי בה במציאות), הסכם מכר אשר קובע דמי שכירות ראויים לדירה בת חמישה חדרים בשטח של 120 מ"ר אשר מוצמדים אליה מחסן וחניה.

 

מלבד העובדה הברורה כי גובה דמי השכירות ישתנו לפי מיקומה הגיאוגרפי של הדירה, שהרי דמי השכירות בתל אביב אינם זהים לאלו שבבאר שבע, אך עדיין – הסכם שנקבע בהסכם הינו נמוך מדי.

 

מנגד, נניח כי נקבע בהסכם המכר דמי שכירות בסך של 5,000 ₪ לדירת חדר שבחוץ מושכרת בעבור 3,000 ₪. מה הדין לגבי מקרה זה? האם המוכר והיזם רשאים בכל עת לחזור מהסיכום שעוגן בהסכם המכר?

 

גם מקרים כגון אלו זכו להתייחסות בפסיקה אשר קבעה שסעיף 7 לחוק המכר דירות אוסר להתנות על חוק המכר דירות שאינה לטובת המוכר.

 

לכן, בכל מקום בו נקבע שכר דירה בהסכם המכר שהינו נמוך משווי שוק דמי השכירות של השכירה נוכל לתקוף זאת ולדרוש דמי שכירות גבוהים יותר, ואם דמי השכירות שנקבעו מטיבים עם הרוכש נבקש להיצמד אליהן ככתבן וכלשונן.

לעניין זה, ראוי לציין שהפער בין דמי השכירות שנקבעו בהסכם המכר לבין דמי השכירות הראויים אינו מעיד על ניצול לרעה של הרוכש על ידי היזם, אלא שינויים שחלו בשוק. שכן, לעתים הסכם המכר נחתם 3 שנים לפני מועד המסירה, כך שבאותו פרק זמן גובה שכר הדירה שמשולם עשוי להשתנות.

 

כך למשל, ייתכנו מקרים בהם במשך תקופה קצרה יחסית דמי השכירות יעלו בעשרות מונים בעקבות פיתוח סביבתי מואץ כמו סלילת כביש מהיר חדש, פתיחת תחנת רכבת קרובה, הקמת אזור מסחר בעל ביקוש גבוהה וכיו"ב.

 

אולם, לעתים תיתכן ירידה במחירי השכירות בעקבות הקמת שכונת מגורים חדשה בקרבת הדירה אשר תגדיל את ההיצע באופן ניכר אשר יוביל להפחתה במחירי השכירות.

 

הקמתה של שכונה חדשה או שינויים סביבתיים נדונה בהקשרים נוספים בהם יזמים טוענים להפחתה של דמי השכירות משום שאותו פיתוח סביבתי הופך את הדירה למעין מובלעת באתר בנייה, דבר אשר מחייב הפחתה בדמי השכירות. עם זאת, ניתן להתמודד עם טענות אלו במספר דרכים אשר עוקרות את ההיגיון שלכאורה עומד מאחוריהן.

 

לצורך המחשת התמונה, ראוי להעלות על הכתב את הדברים שצוינו בהליך עא (חי') 50125-01-18 רות לוריא מימון נ' שתית בע"מ, באשר לאיסור ההתניה ביחס למנגנון הפיצוי ולגובה דמי השכירות שיש לקבוע לצורך כך, כדלהלן:

סעיף 5א. לחוק המכר דירות, על כל חלקיו, מהווה חוק קוגנטי ולא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונים. בענייננו היו זכאים המערערים לפיצוי בגין איחור במסירת הדירה בסכום של 1.5 מדמי השכירות החודשיים ולהפרשי הצמדה וריבית מתום כל חודש בו היה על המשיבה לשלם את הפיצוי.