הסביבה האורבנית בארץ מאופיינת בגידול באוכלוסייה, ריבוי תושבים והגדלת אחוזי הצפיפות (דיירים ובנייה), כשלצד כל אלו ישנו מחסור הולך וגובר בקרקעות המיועדות ופנויות למגורים. בעקבות המחסור בקרקעות והגידול המתמיד באוכלוסייה נוצר פער בין הביקוש לדירות מגורים לבין ההיצע הקיים בשוק, כשהפתרון לכך מושג באמצעות בנייה לגובה, כלומר הקמת בנייני מגורים (בנייה לא רוויה) אשר מאפשרים את ניצול הקרקע בצורה מיטבית באמצעות בניית מספר דירות מגורים מגורים על פני תא שטח ספציפי. את היחסים בין בעלי הדירות וכן את חובותיהם וזכויותיהם מסדירים באמצעות מונח משפטי המכונה בית משותף.
מהו בית משותף?
כאמור לעיל, סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר בית משותף כבית שיש בו יותר משתי דירות והוא רשום בפנקס הבתים המשותפים. משמעות הרישום בפנקס הבתים המשותפים בטאבו (לשכת רישום המקרקעין) מלמד אותנו כי נמצאים ביחס לבניין הנדון מסמכי הבית המשותף הכוללים: תקנון תשריט וצו רישום בית משותף. בתשריט ניתן למצוא מדירה של הבניין אשר משקפת את מצבו הפיסי. לעומת זאת, התקנון מסדיר את מכלול הזכויות שבין בעלי הדירות, ובתוך שכך את אופן קבלת ההחלטות בבית המשותף, הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לכל דירה, חובותיהם וזכויותיהם של בעלי הדירות וכו'.
מהו רכוש משותף?
רכוש משותף מוסדר אף הוא בחוק המקרקעין והוא כולל את כל החלקים בבית המשותף שלא הוגדרו כדירות, כך שמדובר למעשה בהגדרה שיורית. עם זאת, יש לסווג את החלקים ברכוש המשותף לפי שלושה פרמטרים: אביזרים וחלקים המשמשים את כלל בעלי הדירות בבניין, חלקים שלא ניתן להוציאם מהרכוש המשותף לפי חוק המקרקעין וכן לפי ההגדרה השיורית. מכיוון שלכל דירה מוצמדים חלקים בלתי מסוימים ברכוש המשותף (במושע) לא ניתן לציין אילו חלקים משויכים לכל דירה.
לכל אחד מבעלי הדירות שמורה הזכות לבצע שימוש סביר ברכוש המשותף אשר אינו גורם הפרעה או גורע מזכותו של בעל דירה אחר בבניין לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.
מהן זכויות בנייה?
זכויות הבנייה מוסדרות בסעיף 71א לחוק המקרקעין כזכויות הניתנות לניצול מכח תכנית בתוקף כפי משמעותה בחוק התכנון והבניה. את זכויות הבנייה לא ניתן לראות כשטח או כחלק מהרכוש המשותף, אלא שיש לראות בהן כנכס משותף הנמצא בבעלותם של כלל בעלי הדירות בבית המשותף. את זכויות הבנייה נהוג למדוד באחוזים המבטאים את היחס הכולל שבין השטח במגרש הניתן לבנייה לבין שטח הבניין הכולו. לזכויות הבנייה נודה חשיבות רבה בייחוד לאור התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהן.
הקשר שבין זכויות בניה לבין הרכוש המשותף בבית משותף בא לידי ביטוי בעת הקצאת שטחים מהרכוש המשותף לצורך ניצול ומימוש זכויות הבנייה. שכן, לצורך בניית ממ"ד או מחסן חל הצורך (על פי רוב) לייעד שטחים הנמצאים ברכוש המשותף לצורך הבנייה. את הוצאתם של שטחים מהרכוש המשותף ניתן לבצע באמצעות הצמדה של חלק מסוים המותר על פי חוק המקרקעין לדירה מסוימת בדיוק כפי שמוציאים חניות, מחסנים, חלק מהגג גינות וכיו"ב ומצמידים אותם לדירה מסוימת. את המצמדת החלקים מהרכוש המשותף בדירה מסוימת יש לעשות באופן ברור ומפורש תוך ציון ההצמדה במסמכי הבית המשותף ולעתים בנסח אף בנסח לשכת רישום המקרקעין. במקרים בהם מבוצעת הצמדה של הרכוש המשותף לדירה מסוימת לפני שנרשם הבית המשותף במסגרת מכירת הדירות בבית המשותף על ידי קבלן יש לעשות כן באמצעות נספח נפרד להסכם המכר (ובכל הסכמי המכר) המציין כי ניתן להוציא חלקים מסוימים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירות.
באותו האופן ניתן להצמיד זכויות בנייה לדירה מסוימת, ובכך להתנות על הוראות חוק המקרקעין לפיהן זכויות הבנייה תהיינה בבעלות משותפת של כלל בעלי הדירות בבניין, כשגם במקרה זה יש לבצע את הצמדת זכויות הבנייה באופן ברור ומפורש המשקף היטב את כוונות הצדדים, לרבות התייחסות להצמדת זכויות הבנייה הקיימות בלבד או לחלופין גם זכויות הבנייה העתידיות. עצם הצמדת חלקים ברכוש המשותף או הצמדת זכויות בנייה אינה מאפשרת לבצע את הבנייה ללא הסכמת יתר בעלי הדירות, אלא אם כן נקבע בתקנון אחרת. מיותר לציין כי אופן הסדרת הזכויות במערכת חוזים ובמסמכי הבית המשותף מכריע לא אחת אם ההצמדה ושיוך זכויות הבנייה / הרכוש המשותף בוצעה כדין.
בהליך מס' עא 1939/14נציגות הבית המשותף שברחוב מאיר יערי 17 תל אביב נ' שלמה בוכריץ, נדרש בית המשפט להכריע בקשר להצמדת זכויות זכויות ובנייה וחלקים ברכוש המשותף אשר הוצמדו לדירה מסוימת הן במסמכי הבית המשותף והן בהסכמי המכר שנחתמו לפני הרישום. במסגרת פסק הדין נקבע כי הצמדת החלקים ברכוש המשותף והצמדת זכויות הבנייה נעשתה כדין, וכן כי ניתן לבנות ללא קבלת הסכמת בעלי הדירות הואיל ואפשרות זו צוינה במפורש בתקנון. מסיפור המקרה עולה כי בעלי הדירות שלהם הוצמדו זכויות הבנייה ביקשו לבנות מחסנים ולהרחיב את דירותיהם בשל הגדלת זכויות הבנייה במקרקעין מכח התב"ע ותקנות התכנון הבנייה. בהתאם לכך, נקבע כי גם לעניין זכויות הבנייה העתידיות נמצא כי ההצמדה בוצעה כדין באופן ברור ומשתמע, ועל כן יש לאפשר את ניצול זכויות הבנייה הנוספות בידי אותם בעלי דירות.
יש לציין, כי לעומת הקביעה בפסק הדין הנ"ל ניתן לאחרונה פסק דין בנושא דומה בו נדרש בית המשפט להכריע בדבר שיוך והצמדת זכויות הבנייה העתידיות. אולם, באותו המקרה נקבע כי לא ניתן לייחס לצדדים כוונה להצמיד גם את זכויות הבנייה העתידיות, ועל כן ניתן להצמיד אך ורק את זכויות הבנייה שהיו ידועות לצדדים ביום החתימה על ההסכם. לקריאת המאמר על זכויות בנייה והצמדת גג בניין בביית משותף לחצו כאן.
