האם יש תוקף משפטי לטענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה בעקבות איחור של רוכש הדירה בתשלומים, בשל קריסה של הקבלן המבצע לפרויקט, מבצעים צבאיים, דחייה אוטומטית של מועד המסירה ב- 60 ואף 90 ימים ועוד מגוון רחב של גורמים שלטענתם נכנסים בגדרו של המונח כח עליון.
כל הסכם מכר, ללא יוצא מן הכלל, מכיל סעיפים אשר פוטרים את היזם מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, מצמצמים את תקופת האיחור ומקטינים את גובה הפיצוי שהרוכש זכאי לקבל. בעת החתימה על הסכם המכר רוב הרוכשים לא מייחסים לסעיפים הללו משמעות, אך כאשר חל איחור במסירת הדירה הם מופתעים מכמות הסעיפים שפוגעים בזכויותיהם. עם זאת, עולה השאלה – האם יש לסעיפים הללו תוקף משפטי מחייב?
לפי חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק המכר דירות") היזם מחויב לשלם פיצוי חודשי בגין איחור במסירת הדירה. מנגנון הפיצוי מוסדר בסעיף 5.א לחוק והוא מורכב מדמי שכירות ראויים שיש לשלם בעבור דירה בעלת מאפיינים דומים אשר מוכפלים בתקופת האיחור ובמקדם הפיצוי (150% במשך שמונת החודשים הראשונים ו- 125% החל מהחודש התשיעי לאיחור).
עם זאת, למרות הוראותיו הברורות של חוק המכר דירות רוכשים רבים נתקל באינספור קשיים במהלך ניסיונותיהם לקבל פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.
ואכן, לא פעם, אותם רוכשים אשר דורשים את הפיצוי המגיע להם נאלצים להמתין (לשווא) במשך חודשים, מתמודדים עם טענות שגורעות מסכום הפיצוי שעליהם לקבל, וכל זאת בזמן שהם כורעים תחת העומס הכפול של שכר דירה, החזרי משכנתא, הצמדה למדד ותשלומים נוספים שטרם שולמו.
הואיל וגובה הפיצוי בגין האיחור במסירה מושפע בין היתר מתקופת האיחור – קבלנים ויזמים רבים מנסים לצמצם את משך האיחור, ובתוך שכך מבקשים פטור מתשלום פיצוי בשל התרחשותם של גורמים שהוגדרו על ידם בהסכם המכר כ- "כח עליון".
על כך יש להוסיף טענות נוספות ששגורות בפיהם של יזמים רבים, כגון: דחיית מועד המסירה בשל שינויים שבוצעו בדירה או דחייה כנגד הימים בהם הרוכש איחר בתשלומים, הסרת האחריות ביחס לתקופה בה הדירה לא חוברה למים וחשמל, הטלת האחריות על הרוכש בשל הסירוב לקבל חזקה בדירה, פטור מתשלום בעבור תקופת הגרייס גם לאחר שהיא הסתיימה וכיוצא בזה וכן הלאה סיבות מגוונות.
על כך יש להוסיף טענות נוספות ששגורות בפיהם של יזמים רבים, כגון: דחיית מועד המסירה בשל שינויים שבוצעו בדירה או כנגד הימים בהם הרוכש איחר בתשלום התמורה בעבור הדירה, הסרת האחריות ביחס לתקופה בה הדירה לא חובה למים וחשמל והטלת האחריות על הרוכש בשל הסירוב לקבל חזקה בדירה.
על מנת שהוראותיו של חוק המכר דירות לא תהפוכנה לאות מתה – סעיף 7.א. לחוק קובע שכל סעיף ותנאי בהסכם המכר אשר סותרים את הוראותיו – בטלים. בנוסף, סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות פוטר את היזם מתשלום פיצוי רק אם הסיבות לעיכוב לא היו בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן לא היה מוטל עליו. סעיף הפטור פורש על ידי בתי המשפט בצמצום.
קריאה משולבת של סעיפים 5א(ג) ו- 7.א. לחוק המכר דירות מובילה למסקנה שכל הוראה בהסכם המכר אשר דוחה את מועד המסירה בניגוד להוראות החוק – בטלה. משכך, עולה השאלה באילו מקרים סעיפים בהסכם המכר אשר סותרים את הוראות חוק המכר דירות יהיו בטלים?
בהליך תאמ (ת"א) 35269-08-17 אורי פריש נ' ס.י. אבן יזמות בע"מ (פורסם בנבו, 22/12/2018) (להלן: "עניין פריש"), ניטשה מחלוקת בין רוכש דירה לבין חברה יזמית אשר טענה לפטור מתשלום פיצוי ביחס לאיחור של כחצי שנה במסירת הדירה.
עם זאת, בסופו של דבר, מתוך בקשות וטענות רבות לפטור מתשלום פיצוי (שנפרשו על פני חודשים רבים) – בית המשפט הקטין תקופת האיחור ב- 8 ימים בלבד.
הנתבעת, חברה יזמית, טענה שהתקיימו בעניינה סדרת אירועים שלפי גישתה יש להגדירם כ- "כח עליון", וזאת בנוסף לשינויים שהתובעים ביצעו בדירתם לעומת המפרט הטכני והתכניות, איחור בתשלום התמורה, סירוב של התובע לקבל חזקה בדירה ודחיה בשל 60 ימי שנקבעו בהסכם המכר.
בית המשפט דחה את טענת היזם לפטור מתשלום פיצוי בשל מבצע "צוק איתן":
תחילה, הנתבעת ביקשה פטור מתשלום פיצוי מחמת כח עליון שנמשך 127 ימים בהם ארע מבצע "צוק איתן". להוכחת טענתה, הנתבעת הפנתה לסעיף בהסכם המכר אשר מגדיר מבצע צבאי כ- כח עליון.
ביחס למבצע "צוק איתן", מאז שהמבצע התרחש ועד להיום הצטברה פסיקה ענפה שהכירה בו כגורם המהווה "כח עליון" אשר עלול (בנסיבות מסוימות) לפטור יזם מתשלום פיצוי בעד האיחור במסירה. אולם, מבחינה מעשית – ישנם פסקי דין בודדים שהעניקו פטור מתשלום פיצוי בגין רכיב זה.
פסק הדין בעניין פריש משתייך לגישה הרווחת אשר דוחה טענות של יזמים לפטור מתשלום פיצוי בגין מבצע "צוק איתן". שכן, באותו המקרה, הנתבעת לא הוכיחה כיצד אירועי צוק איתן גרמו לעיכוב בעבודות, היא לא ציינה אילו עבודות היא תכננה לבצע באותו המועד ומהו הפער בביצוע העבודות שנגרם בשל המצב הביטחוני.
עם זאת, לאור הגישה הדואלית בפסיקה, יש לבחון לגופו כל פטור מתשלום פיצוי בשל מבצע צוק איתן ובאופן פרטני.
בית המשפט דחה את טענת הנתבעת לפטור מתשלום פיצוי עקב קריסת קבלן המבצע:
הנתבעת טענה שהחלפתו של הקבלן המבצע במהלך הפרויקט מזכה אותה בפטור נוסף מתשלום פיצוי, ושגם גורם זה נכנס בגדרי המונח כח עליון. לתמיכה בטענתה, הנתבעת הציגה הודעות שנשלחו לרוכשי הדירות בסמוך לקרות האירועים.
בית המשפט דחה את טענת הנתבעת לפיה קריסת הקבלן מסירה מעליה את החובה לשלם פיצויים, וזאת מהטעם שקריסת הקבלן לא הוגדרה בהסכם המכר ככוח עליון, מאחר שהנתבעת הזכירה זאת רק בשלב מאוחר של ההליך, וממילא נסיבותיו של המקרה אינן עומדות במבחנים שקבעה הפסיקה להסרת האחריות הפוטרת מתשלום פיצוי.
לא התקבלה טענת היזם לדחיית מועד המסירה בעקבות איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה:
בנוסף לאמור לעיל, הנתבעת טענה כי התובע איחר במצטבר ב- 342 ימים בתשלום התמורה בעבור הדירה, ומשכך לפי גישתה יש לדחות את מועד המסירה בהתאם. לצורך חיזוק טענתה, הנתבעת הפנתה למספר סעיפים בהסכם המכר (שנוסח על ידה) אשר מאפשרים לה לדחות את מועד המסירה החוזי.
בית המשפט דחה את טענתה של הנתבעת, וקבע כי בנסיבות העניין מדובר בהתניה אסורה על חוק המכר דירות, ועל כן הוראות הסכם המכר נסוגות מול הוראותיו המחייבות של החוק. בפסק הדין צוינו מספר גורמים שתומכים בהחלטה.
בדומה לכך, בית המשפט ביטל הוראה בהסכם המכר שאפשרה לדחות את מועד המסירה ב- 60 ימים, מבלי לשלם פיצוי בעד תקופה זו, באופן אוטומטי וללא כל סיבה. הוראה זו בוטלה בשל היותה מנוגדת לסעיף 5א(ב) לחוק המכר דירות אשר מחייב את היזם לשלם בתום 60 "ימי החסד" פיצוי רטרואקטיבי החל מהיום הראשון לאיחור.
טענה נוספת של היזם לפיה יש לצמצם את תקופת האיחור מכיוון שרוכש הדירה סירב לקבל את החזקה בדירה במועד בו התקבל טופס 4 – נדחתה. בפסק הדין צוין כי לא הוכח שהנתבעת שלחה הודעה לקבל את החזקה בדירה, אלא רק הודיעה שהתקבל טופס 4 ושיש לשלם את יתרת התמורה.
