סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

Please reload

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

כיצד קובעים מהי תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?

תנאי ראשון בלעדיו אין לקבלת פיצוי מכח חוק המכר דירות דורש את התקיימותו של איחור שיעלה על 60 יום, כך שהחל מהיום ה- 61 ישולם פיצוי למפרע כבר מהיום הראשון לאיחור.

 

לכאורה, ניתן לקבוע את משך תקופת האיחור בקלות יחסית באמצעות חישוב ההפרש שנוצר בין מועד המסירה החוזי לבין מועד מסירה בפועל, ובאם הדירה לא נמסרה לפי מועד דרישת התשלום.

 

עם זאת, היות שגובה הפיצוי משתנה וגדל ככול שתקופת האיחור מתארכת, אותו חישוב פשוט שאוזכר לעיל "מסתבך" בשל ניסיונות להביא לצמצומה של תקופת האיחור. מיותר לציין כי, מרבית הטענות שנועדו לתמוך בניסיון הצמצום מתבססים על טיעונים בעלי עוצמה נמוכה ואפילו אפסית.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • כיצד קובעים את תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.

    • קביעת מועד המסירה בהסכם המכר.

    • תאריך החתימה על הסכם המכר וציון מועד המסירה החוזי.

    • כיצד יש לקבוע את מועד המסירה בפועל.

Please reload

הסכם המכר:

על מנת לקבוע מהי תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה עלינו לחזור אחורה להסכם המכר ולבחון למתי נקבע מועד המסירה. כפי שצוין במאמר הראשי לפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן, ייתכנו דרכים שונות, חלקן גם די יצירתיות, לקבוע את מועד המסירה ובהם:

  1. קביעת המועד למסירת הדירה בתוך מספר חודשים מהמועד בו הוצא היתר בנייה.

  2. קביעת תאריך מסירה ספציפי וברור.

  3. קביעת תאריך מסירה בתור מספר חודשים.

  4. קביעת תאריך מסירה בתוך מספר חודשים מהמועד בו עלו על הקרקע או שהתחילו את העבודות.

  5. חריג: הסכמים בהם לא נקבע מועד מסירה.

 

תאריך החתימה על הסכם המכר וציון מועד המסירה החוזי:

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, לא כל הסכמי מכר אינם מציינים באופן ישיר מהו מועד המסירה, אלא משתמשים בנתון נוסף אשר באמצעותו מגיעים לתוצאה הסופית. לעתים אותו מותנה בהתקיימותו של אירוע חיצוני, שלעתים אין לרוכש יכולת לדעת מתי הוא התרחש בפועל (כמו מועד תחילת העבודות או הוצאת היתר בנייה).

 

גם מעקב של הרוכש אחרי הנעשה בשטח כדי לדעת מתי עלו על הקרקע או מתי התחילו בביצוע העבודות עשוי להוביל למסקנות שגויות, וזאת מההבדלים שבין סוגי היתרים וכיו"ב. שכן, סוגים של היתרים ואפיון שונה לעבודות שמבוצעות עלול לגרום לתוצאות שונות ביחס לתאריך שממנו נתחיל לספור את מניין החודשים עד למועד המסירה.

 

לפיכך, על הרוכש לשים לב לנוסחו של ההסכם, למשמעויות שנובעות ממנו ולהשלכותיהן על מועד המסירה החוזי.

חשיבותו של מועד המסירה הוזי זכתה לתשומת לב רבה בפסיקה, אשר לא החסירה כהוא זה מחשיבותה. בפסק הדין שניתן בהליך תאמ (פ"ת) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, ציין בית המשפט את הדברים הבאים:

 

" שאלה חשובה נוספת במסגרת בחינת שליטת הקבלן על הנסיבות המעכבות הינה, סבירות לוח הזמנים המתוכנן אשר הקבלן ערך טרם תחילת הפרויקט ואשר ממנו נגזר מועד המסירה שהקבלן התחייב לו. איחור במסירה, יש לזכור, הוא פונקציה לא רק של קצב ביצוע הבניה, אלא גם של המועד שנקבע מראש כמועד המסירה. לוח הזמנים המתוכנן ומועד המסירה החוזי נקבעים על ידי הקבלן ונתונים לשליטתו. הקבלן הוא שקובע כמה זמן להקצות לכל שלב בפרויקט הבניה, והוא שקובע את מועד מסירת הדירה. ברצות הקבלן, הוא יקבע לוח זמנים הדוק ומועד מסירה קרוב, אשר אפשר שיהא עליו להשקיע משאבים מיוחדים כדי לעמוד בו; וברצותו הוא יקבע לוח זמנים מרווח ומועד מסירה רחוק יותר, שאפשר שיוכל לעמוד בו גם בהשקעת משאבים פחותה. לקבלן יש אינטרס להציג בפני הרוכשים מועד מסירה קרוב במידת האפשר, שכן ככל שמועד המסירה קרוב יותר, שווי הזכויות הנמכרות עולה וניתן לגבות מחיר גבוה יותר בגין הדירה. בשל אינטרס זה עולה חשש שהקבלן יציג בפני הרוכשים מועד מסירה לא ריאלי, המבוסס על לוח זמנים הדוק מדיי המקצה זמן בלתי סביר לביצוע עבודות ושירותים על ידי צדדים שלישיים שהקבלן תלוי בהם. בנסיבות שבהן הקבלן קבע לוח זמנים הדוק מדיי, איחור שייגרם במסירת הדירה אינו תוצאה בהכרח של התרשלות של צדדים שלישיים, אלא הוא עשוי לנבוע כל כולו מלוח הזמנים הבלתי סביר שהקבלן קבע, שהינו נסיבה המצויה בשליטתו המלאה."

קביעת מועד המסירה בפועל:

מסירת הדירה בפועל צריכה להיעשות על פי התנאים שנקבעו בהסכם המכר, ובכפוף להוראות המחייבות המצויות כיום בחוק המכר דירות ובדיני התכנון והבניה.

 

עם זאת, בלא מעט מקרים בהם יזמים מאחרים במסירת הדירה, הדירות נמסרות בניגוד להוראות הדין ובניגוד להוראות הסכם המכר.

 

לאור עלייה במספר המקרים בהם דירות נמסרו לידי הרוכשים בניגוד להוראות החוק, עלייה אשר מבטאת את פערי הכוחות והמידע שקיימים בינם לבין היזמים, נערך תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות אשר קובע במפורש כי הדירות תימסרנה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

 

לפי דברי ההסבר לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות נבע בעיקר משתי סיבות עיקריות, והן: מסירת הדירות לידי הרוכשים לפני שהתקבל לגבי הדירה ולפרויקט בו היא נמצאת טופס 4 ומסירת דירות שאינם ראויות למגורים בשל ליקויים חמורים או צבר של ליקויים שגורמים לכך.

 

יובהר כי, תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות אינו יוצר מצב נורמטיבי חדש בו אסור למסור דירות שאינן ראויות למגורים, ובטח שלא דירות שלא התקבל לגביהן טופס 4.

שכן, כבר היום סעיף 4(א) לחוק המכר דירות קובע כי היזם לא עמד בהתחייבויותיו כלפי המוכר אם הדירה לא נמסרה בהתאם למפרט, לתקן או תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970.

 

לכן, די בהגדרות אלו בחוק המכר דירות כדי לאפשר למוכר להתמודד עם מסירת דירות בניגוד להוראות הדין ו/או דירות שאינן ראויות למגורים.

 

בהתאם לכך, גם במאמר שנכתב באתר זה בנוגע לליקויי בנייה, צוין כי הפסיקה הכירה בכך שדירה שהתגלו בה ליקויים אשר הופכים אותה ללא ראויה למגורים לא תיחשב למסירה כדין.

 

ביחס לעניין דחיית מועד המסירה בשל היותה של הדירה לא ראויה למגורים, ניתן לציין את הדברים שנאמרו בהליך תא (חד') 38989-06-17 רוני כהן נ' אמירי זכרון יעקב בע"מ, כך:

יש לדחות את טענת הנתבעת, לפיה הדירה הייתה מוכנה למסירה עוד לפני המועד שבו נמסרה בפועל לידי התובעים. זאת, בין היתר, משום שהוכח מהתמונות שהציגו התובעים, שבחודשים שקדמו למועד הזה בוצעו בדירה עבודות רבות, ובחודש פברואר 2015 עוד הוצבו בדירה מכונות לייבוש המצעים שמתחת לריצוף הדירה.

דירה שבה אין, למעשה, חלון, משום שבמסגרת החלון לא מורכבת זכוכית, ודירה שבה לא ניתן לסגור את אחד החדרים בדלת, אף שמיועדת להיות דלת לאותו פתח, אינה דירה שניתן לומר עליה שהיא ראויה למסירה לקונה.

הנתבעת לא הוכיחה שהדירה הייתה מוכנה למסירה עוד לפני