סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

כיצד קובעים מהי תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה?

תנאי ראשון בלעדיו אין לקבלת פיצוי מכח חוק המכר דירות דורש את התקיימותו של איחור שיעלה על 60 יום, כך שהחל מהיום ה- 61 ישולם פיצוי למפרע כבר מהיום הראשון לאיחור.

 

לכאורה, ניתן לקבוע את משך תקופת האיחור בקלות יחסית באמצעות חישוב ההפרש שנוצר בין מועד המסירה החוזי לבין מועד מסירה בפועל, ובאם הדירה לא נמסרה לפי מועד דרישת התשלום.

 

עם זאת, היות שגובה הפיצוי משתנה וגדל ככול שתקופת האיחור מתארכת, אותו חישוב פשוט שאוזכר לעיל "מסתבך" בשל ניסיונות להביא לצמצומה של תקופת האיחור. מיותר לציין כי, מרבית הטענות שנועדו לתמוך בניסיון הצמצום מתבססים על טיעונים בעלי עוצמה נמוכה ואפילו אפסית.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • כיצד קובעים את תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין האיחור במסירת הדירה.

    • קביעת מועד המסירה בהסכם המכר.

    • תאריך החתימה על הסכם המכר וציון מועד המסירה החוזי.

    • כיצד יש לקבוע את מועד המסירה בפועל.

הסכם המכר:

על מנת לקבוע מהי תקופת האיחור שבגינה ישולם פיצוי בגין איחור במסירת הדירה עלינו לחזור אחורה להסכם המכר ולבחון למתי נקבע מועד המסירה. כפי שצוין במאמר הראשי לפיצוי בגין איחור במסירת דירה מקבלן, ייתכנו דרכים שונות, חלקן גם די יצירתיות, לקבוע את מועד המסירה ובהם:

  1. קביעת המועד למסירת הדירה בתוך מספר חודשים מהמועד בו הוצא היתר בנייה.

  2. קביעת תאריך מסירה ספציפי וברור.

  3. קביעת תאריך מסירה בתור מספר חודשים.

  4. קביעת תאריך מסירה בתוך מספר חודשים מהמועד בו עלו על הקרקע או שהתחילו את העבודות.

  5. חריג: הסכמים בהם לא נקבע מועד מסירה.

 

תאריך החתימה על הסכם המכר וציון מועד המסירה החוזי:

כפי שניתן לראות מהאמור לעיל, לא כל הסכמי מכר אינם מציינים באופן ישיר מהו מועד המסירה, אלא משתמשים בנתון נוסף אשר באמצעותו מגיעים לתוצאה הסופית. לעתים אותו מותנה בהתקיימותו של אירוע חיצוני, שלעתים אין לרוכש יכולת לדעת מתי הוא התרחש בפועל (כמו מועד תחילת העבודות או הוצאת היתר בנייה).

 

גם מעקב של הרוכש אחרי הנעשה בשטח כדי לדעת מתי עלו על הקרקע או מתי התחילו בביצוע העבודות עשוי להוביל למסקנות שגויות, וזאת מההבדלים שבין סוגי היתרים וכיו"ב. שכן, סוגים של היתרים ואפיון שונה לעבודות שמבוצעות עלול לגרום לתוצאות שונות ביחס לתאריך שממנו נתחיל לספור את מניין החודשים עד למועד המסירה.

 

לפיכך, על הרוכש לשים לב לנוסחו של ההסכם, למשמעויות שנובעות ממנו ולהשלכותיהן על מועד המסירה החוזי.

חשיבותו של מועד המסירה הוזי זכתה לתשומת לב רבה בפסיקה, אשר לא החסירה כהוא זה מחשיבותה. בפסק הדין שניתן בהליך תאמ (פ"ת) 42039-06-16 שלמה אליהו נ' פלסים חברה לפיתוח ובנין בע"מ, ציין בית המשפט את הדברים הבאים:

 

" שאלה חשובה נוספת במסגרת בחינת שליטת הקבלן על הנסיבות המעכבות הינה, סבירות לוח הזמנים המתוכנן אשר הקבלן ערך טרם תחילת הפרויקט ואשר ממנו נגזר מועד המסירה שהקבלן התחייב לו. איחור במסירה, יש לזכור, הוא פונקציה לא רק של קצב ביצוע הבניה, אלא גם של המועד שנקבע מראש כמועד המסירה. לוח הזמנים המתוכנן ומועד המסירה החוזי נקבעים על ידי הקבלן ונתונים לשליטתו. הקבלן הוא שקובע כמה זמן להקצות לכל שלב בפרויקט הבניה, והוא שקובע את מועד מסירת הדירה. ברצות הקבלן, הוא יקבע לוח זמנים הדוק ומועד מסירה קרוב, אשר אפשר שיהא עליו להשקיע משאבים מיוחדים כדי לעמוד בו; וברצותו הוא יקבע לוח זמנים מרווח ומועד מסירה רחוק יותר, שאפשר שיוכל לעמוד בו גם בהשקעת משאבים פחותה. לקבלן יש אינטרס להציג בפני הרוכשים מועד מסירה קרוב במידת האפשר, שכן ככל שמועד המסירה קרוב יותר, שווי הזכויות הנמכרות עולה וניתן לגבות מחיר גבוה יותר בגין הדירה. בשל אינטרס זה עולה חשש שהקבלן יציג בפני הרוכשים מועד מסירה לא ריאלי, המבוסס על לוח זמנים הדוק מדיי המקצה זמן בלתי סביר לביצוע עבודות ושירותים על ידי צדדים שלישיים שהקבלן תלוי בהם. בנסיבות שבהן הקבלן קבע לוח זמנים הדוק מדיי, איחור שייגרם במסירת הדירה אינו תוצאה בהכרח של התרשלות של צדדים שלישיים, אלא הוא עשוי לנבוע כל כולו מלוח הזמנים הבלתי סביר שהקבלן קבע, שהינו נסיבה המצויה בשליטתו המלאה."

קביעת מועד המסירה בפועל:

מסירת הדירה בפועל צריכה להיעשות על פי התנאים שנקבעו בהסכם המכר, ובכפוף להוראות המחייבות המצויות כיום בחוק המכר דירות ובדיני התכנון והבניה.

 

עם זאת, בלא מעט מקרים בהם יזמים מאחרים במסירת הדירה, הדירות נמסרות בניגוד להוראות הדין ובניגוד להוראות הסכם המכר.

 

לאור עלייה במספר המקרים בהם דירות נמסרו לידי הרוכשים בניגוד להוראות החוק, עלייה אשר מבטאת את פערי הכוחות והמידע שקיימים בינם לבין היזמים, נערך תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות אשר קובע במפורש כי הדירות תימסרנה בהתאם להוראות חוק התכנון והבניה.

 

לפי דברי ההסבר לתיקון מספר 9 לחוק המכר דירות נבע בעיקר משתי סיבות עיקריות, והן: מסירת הדירות לידי הרוכשים לפני שהתקבל לגבי הדירה ולפרויקט בו היא נמצאת טופס 4 ומסירת דירות שאינם ראויות למגורים בשל ליקויים חמורים או צבר של ליקויים שגורמים לכך.

 

יובהר כי, תיקון מספר 9 לחוק המכר דירות אינו יוצר מצב נורמטיבי חדש בו אסור למסור דירות שאינן ראויות למגורים, ובטח שלא דירות שלא התקבל לגביהן טופס 4.

שכן, כבר היום סעיף 4(א) לחוק המכר דירות קובע כי היזם לא עמד בהתחייבויותיו כלפי המוכר אם הדירה לא נמסרה בהתאם למפרט, לתקן או תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970.

 

לכן, די בהגדרות אלו בחוק המכר דירות כדי לאפשר למוכר להתמודד עם מסירת דירות בניגוד להוראות הדין ו/או דירות שאינן ראויות למגורים.

 

בהתאם לכך, גם במאמר שנכתב באתר זה בנוגע לליקויי בנייה, צוין כי הפסיקה הכירה בכך שדירה שהתגלו בה ליקויים אשר הופכים אותה ללא ראויה למגורים לא תיחשב למסירה כדין.

 

ביחס לעניין דחיית מועד המסירה בשל היותה של הדירה לא ראויה למגורים, ניתן לציין את הדברים שנאמרו בהליך תא (חד') 38989-06-17 רוני כהן נ' אמירי זכרון יעקב בע"מ, כך:

יש לדחות את טענת הנתבעת, לפיה הדירה הייתה מוכנה למסירה עוד לפני המועד שבו נמסרה בפועל לידי התובעים. זאת, בין היתר, משום שהוכח מהתמונות שהציגו התובעים, שבחודשים שקדמו למועד הזה בוצעו בדירה עבודות רבות, ובחודש פברואר 2015 עוד הוצבו בדירה מכונות לייבוש המצעים שמתחת לריצוף הדירה.

דירה שבה אין, למעשה, חלון, משום שבמסגרת החלון לא מורכבת זכוכית, ודירה שבה לא ניתן לסגור את אחד החדרים בדלת, אף שמיועדת להיות דלת לאותו פתח, אינה דירה שניתן לומר עליה שהיא ראויה למסירה לקונה.

הנתבעת לא הוכיחה שהדירה הייתה מוכנה למסירה עוד לפני שנמסרה בפועל לתובעים."

 

מנגד, במקרים אחרים הוצגה גישה נוקשה יותר ביחס לקביעה כי קיומם של ליקויים הופכים את הדירה ללא ראויה למגורים כשם שנקבע בהליך בע"א 8343/01 עובדיה נ. סיבל נהריה, כך:

 

"לטעמנו, החיוב בפיצוי מוסכם אמור לעודד את הקבלן להשלים את הבנייה ולמסור את החזקה בדירה במועד שנקבע בחוזה, שאחרת יושת עליו הפיצוי המוסכם. איננו סבורים, ומכל מקום אין זה מתקבל על דעתנו, כי קבלן שאינו עומד במועד המסירה החוזי לרוכש הדירה, יותירה בידיו או ישכירה לאחרים עד לקבלת טופס 4 אך מהטעם שיחויב ממילא בפיצוי בגין איחור במסירה. אשר להכנסות המשיבים מהשכרת הדירה והטענה כי הם "נהנים" פעמיים – אין לכך כל נפקות לעניין הפיצוי המוסכם, כפי שקבע בית משפט קמא."

 

אז מדוע בכל זאת יש צורך לתקן את חוק המכר דירות?

ניתן לסכם את התשובה לשאלה זו במשפט אחד: "מורכבותה של המציאות, וקשיי ההוכחה שבפניהם ניצב הרוכש".

 

רוכשי דירה רבים פונים אל המוכרים בבקשה לקבלת פיצוי מכח הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, אך נענים בשלילה. במקביל, אותם רוכשים כורעים תחת הנטל הכפול של שכר דירה ומשכנתא – דבר המקשה על שגרת יומם הקשה ממילא. משכך, ובהעדר ברירות נוספות, הם מסכימים לקבל את הדירה לפני שהתקבל לגביה טופס 4 או כשאינה ראויה למגורים.

 

אולם, בנוסף לחוסר החוקיות שדבק בפעולות הנ"ל, רוכשים הדירות מתבקשים לחתום על הסכם בו הם מצהירים כי הדירה נמסרה להם לשביעות רצונם המלאה, ושהם מאשרים שאין ושלא יהיו להם תלונות באשר לקבלת מצבה של הדירה ביום החתימה.

כלומר, הרוכשים חותמים על כתב ויתור לפיו אין להם תלונות ו/או תביעות בכל הקשור למצבה של הדירה (גם אם לא התקבל לגביה טופס 4).

 

בתי המשפט, אשר מודעים למצוקתם של רוכשי הדירות, הכירו בפערי הכוחות הקיימים בינם לבין יזמים, ובהיותו של פתרון זה כרע במיעוטו, ובדרך כלל מבטלים את אותם כתבי ויתור והסכמות שהינם סותרים את הדין הקיים.

 

אולם, בסופו של דבר, אותם רוכשים שכאילו ולכאורה בלבד ויתרו על זכויותיהם, מרגישים שזכויותיהם נרמסו ברגל קשה ואו אז מתעוררת אצלם תחושה עזה לפעול להטבת הנזקים שנגרמו להם. במקרה זה, הם יטענו לביטולם של כתבי הוויתור אשר סותרים את חוק המכר דירות שכזכור לא ניתן להתנות עליו.

 

מן האמור לעיל, עולה כי יש לחשב את תקופת האיחור החל ממועד המסירה החוזי שנקבע בהסכם המכר ועד למועד המסירה בפועל, וזאת לאחר שהתקבל טופס 4 לגבי הדירה וכשהיא ראויה למגורים.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

סדרת מאמרים - איחור במסירה
חישוב הפיצוי - כללי
קביעת משך האיחור
חישוב גובה הפיצוי
פיצויים נוספים
הפרה יסודית
דחיית מועד המסירה
סירוב לשלם פיצוי
קיזוז חובות
טעויות נפוצות
טופס חישוב
ליקויים ואי התאמות
מכירת דירה שנרכשה מקבלן
רכישת דירה מקבלן
צור קשר
Show More

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com