סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

Please reload

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

דחיית מועד המסירה על ידי היזם – האם היזם רשאי לדחות את מועד המסירה בגלל שינויים, הפרות, איחורים בתשלום ועוד סיבות נוספות?

Please reload

 

לפי חוק המכר דירות, על היזם לשלם פיצוי בגין כל חודש איחור ובעבור חלק מאותו החודש, ולכן כמעט כל דרישה לתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירה מלווה בטענות לדחיית מועד המסירה – טענות אשר מביאות לצמצום תקופת האיחור והקטנת הפיצוי שישולם.

 

במסגרת זו, יזמים רבים טוענים כי הפרות אשר ביצעו הרוכשים מצדיקות את דחיית מועד המסירה לעומת המועד שנקבע בהסכם המכר, ובתוך שכך מתבקשת דחייה בגין עיכוב בהזמנת מוצרים ואביזרים מאת הספקים השונים, איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, אי המצאת מסמכים וכיו"ב.

 

עוד טוענים היזמים כי שינויים אשר ביקשו היזמים מצדיקים אף הם את דחיית מועד המסירה, וזאת ללא כל קשר אם השינויים דחו בפועל את מועד המסירה בהתאם למשך הזמן אותו דורש היזם.

 

וכאילו שלא די באמור לעיל, יזמים עושים שימוש בטענות שנכללות תחת המונח "כח עליון", אפילו שהסבירות שבתי המשפט יקבלו טענות מסוג זה נמוכה ביותר, אם בכלל.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • דחיית מועד המסירה על ידי היזם – האם היזם רשאי לדחות את מועד המסירה בגלל שינויים, הפרות, איחורים בתשלום ועוד סיבות נוספות.

    • דחיית מועד המסירה בשל כח עליון.

    • דחיית מועד המסירה בשל שינויים בדירה והפרות של ההסכם מצד הרוכש.

דחיית מועד המסירה בשל כח עליון:

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, היזם רשאי לקבוע הוראות בהסכם המכר אשר יאפשרו לדחות את מועד המסירה בגין התקיימותם של אירועים שלא היה ביכולתו לצפות אותם או שהסיכון לתוצאותיהן ולקיומן אינו מוטל עליו. לצורך הנוחות הוראות החוק יובאו כדלהלן:

" על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו"

 

דחייה בגין הוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות זכו גם לכינוי "כח עליון", כאשר ייחודן של הוראות אלו מאפשרות לדחות באופן חד צדדי את התחייבויותיו של היזם, ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים:

  1. התנאי לדחייה בגין אותו כח עליון עוגן והוסדר בהסכם המכר.

  2. הנסיבה שבעטיה נדחה מועד המסירה אינה בשליטת המוכר.

  3. הסיכון להתרחשות הנסיבה אינו מוטל על היזם.

 

כמו כן, בפרשנות שניתנה בפסיקה לדחיית מועד המסירה בשל כח עליון נקבעו הוראות נוספות שנועדו למנוע ניצול לרעה של היזם, וכן פגיעה בהסתמכות של הרוכש לגבי מועד המסירה החוזי.

 

במסגרת זו, נקבע כי על היזם להודיע לרוכש בזמן אמת בסמוך להתרחשות הגורם המעכב, וכך גם בסיום סיבת הדחייה. בהודעה האחרונה על היזם לציין את משך העיכוב שנגרם ואת מועד המסירה הנדחה.

דחיית מועד המסירה בשל שינויים בדירה והפרות של הסכם המכר:

בנוסף, ניתן לדחות את מועד המסירה באמצעות הסכמות חוזיות שאינן סותרות את הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, שכאמור לפי סעיף 7 לחוק לא ניתן להתנות עליהן.

 

במסגרת הסכמות אלו ניתן למנות את דחיית מסירת הדירה בשל הפרות של הסכם המכר מצד הרוכש (ובייחוד דחיית מועד המסירה בשל איחור בתשלום) ובשל ביצוע שינויים בדירה לעומת מצבה בתכניות המכר ובמפרט הטכני.

 

דחיית מועד המסירה בשל הפרות של הסכם המכר ואיחור בתשלום התמורה:

מלבד השימוש בטענות של כח עליון לצורך דחיית מועד המסירה, יזמים מוסיפים בהסכמי המכר סעיפים אשר מאפשרים לבצע דחייה נוספת בשל הפרות של הסכם המכר.

 

טענות עיקריות לדחיית מועד המסירה בשל הפרת ההסכם אשר זוכות בדרך כלל להתייחסות מיוחדת ומפורשת, נובעת מאיחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, תפיסת חזקה בניגוד להוראות הדין, ביצוע שינויים שמצריכים את תיקון ההיתר הבנייה, סירוב לקבל את הדירה לאחר שנשלחה הודעה מתאימה וכו'.

דחיית מועד המסירה בשל איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה:

רוכשי דירות רבים אשר פונים ליזמים בבקשה לקבלת פיצוי הולם מכח חוק המכר דירות לאחר שמועד המסירה חלף - נתקלים בסירוב, וזאת מהטעם שחלו איחורים כאלו ואחרים בתשלום התמורה אשר מצדיקים את דחיית מועד המסירה. לטענת היזמים, איחורים אלו מהווים הפרה של הסכם המכר, הפרה אשר מאפשרת להם להפסיק את עבודות הבנייה ולדחות את התחייבויותיו לתקופה זהה, ולעתים גם בתוספת זמן להתארגנות.

טענה זו, אשר שגורה בפיהם של יזמים רבים, מועלית כמעט בכל מקרה בו חל איחור במסירת הדירה וללא כל קשר אם אותו עיכוב עיכב בפעול את השלמת העבודות והוצאת טופס 4 לפרויקט, ואפילו אם היו נסיבות אחרות שגרמו לעיכוב.

כך למשל, בלא מעט מקרים רוכשי הדירות משלמים (כבר) את התשלום הראשון בעבור הדירה באיחור או לחלופין מאחרים בביצוע התשלומים הנוספים שנקבעו בלוח התשלומים בהסכם המכר. בהקשר זה, אם נצא מנקודת הנחה שדירתו של הרוכש היא בסך הכל דירה אחת מבין מספר דירות שנבנו בפרויקט, הרי שאיחור בתשלום ביחס לדירה זו אינו מצדיק את האיחור שחל במסירה של יתר הדירות בפרויקט.

זאת ועוד, הרוב המכריע של הסכמי המכר מחייב את הרוכשים לשלם את כל אחד מהתשלומים בעבור הדירה כשהם מצמודים למדד תשומות הבנייה, ואם התשלום מבוצע באיחור לעומת המועד החוזי - גם ריבית פיגורים. בגין הסכום שישולם ינוכה תחילה החלק שמיוחס להצמדה ולריבית,ורק היתר לקרן. לכן, כל עוד לא שולם מלוא החוב, הריביות וההצמדות ימשיכו להצטבר - וכך גם תקופה הדחייה של מועד המסירה מבחינת היזמים.

על כך יש להוסיף ולציין כי, לפי סעיף 7 לחוק המכר דירות, לא ניתן להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. כשלעניין זה סעיף 5א(ג) מאפשר לצדדים להסכם המכר להסכים כי מועד המסירה יידחה בשל אירועים שאינם בשליטת היזם ושלא היה ניתן לצפות אותן.

לכן, ולפי פשוטם של דברים, אם התקיימה נסיבה אחרת אשר מנעה מהיזם למסור את הדירות במועד שנקבע בהסכם המכר, הרי שאין כל משמעות לנסיבות נוספות כמו איחור במסירת הדירה, שכן ללא כל קשר היה נגרם עיכוב במסירת הדירה.

בתי המשפט, שנאלצו לא אחת להכריע בסוגיות מעין אלו, הוציאו מספר פסיקות סותרות שחלקן תומכות בטענותיהם של יזמים אשר מבקשים לדחות את מועד המסירה החוזי, ואילו בחלק האחר של המקרים אימצו בתי המשפט את טענות הרוכשים.

כך למשל, בהליך ת"א (שלום ת"א) 38474-12-13 נבון ואח' נ' יוסף צליח בע"מ, בית המשפט קיבל את טענתו של יזם לפיה יש לדחות את מועד המסירה בגין איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה שהינה בסך של כ- 14,000 ש"ח. החלטה זו התקבלה למרות שהחוב המדובר מיוחס להפרשי הצמדה שלא שולמו בזמן ואשר תשלומם לא נדרש עד למועד בו הרוכש דרש פיצוי בשל האיחור במסירת הדירה. 

לפי עובדות המקרה עולה כי, בין התובעים (רוכשי הדירה) לבין חברה יזמית שהנתבעת נכנסה בנעליה בשלב מאוחר יותר נחתם הסכם מכר. לפי ההסכם החברה היזמית התחייבה למסור את הדירות בחלוף שישה חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר, אך בפועל הדירה נמסרה באיחור של כ- 26 חודשים.

את התביעה לתשלום הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה התובעים הגישו עוד לפני שהנתבעת מסרה את החזקה בדירות.

במהלך הדיון שנערך לבירור התובענה, הנתבעת לא הכחישה כי חל עיכוב במסירת הדירה בשל קשיים כלכליים אליהם נקלע היזם הקודם אשר הובילו לחדלות פירעון, וכן בשל התקיימותם של גורמים נוספים. אולם, למרות אותם גורמים מעכבים, הנתבעת טענה כי היא פטורה מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בעקבות איחור בתשלום התמורה בסך של כ- 14,000 ש"ח שנובע מהפרשי הצמדה. סיבת הדחייה עוגנה כמובן בהסכם המכר.

בערכאה הראשונה כאמור בית המשפט קיבלת את טענות היזם ודחה את הדרישה לפיצוי בגין איחור במסירה. אולם, בערעור שהוגש החלטה זו שונתה ונפסק כי טענת דינה של טענת היזם להידחות, ובמקומות זאת יש לפסוק פיצויים לרוכש.

לפיכך, בערעור (הליך עא (ת"א) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף צליח בע"מ) שהוגש על פסק דינו של בית משפט השלום, קבע בית המשפט כי עיכוב במסירת הדירה או טענה לפיה הנתבעת הייתה רשאית להפסיק ת העבודות, אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב המעוגן בחוק החוזים.

במסגרת זו, בית המשפט חזר שב והדגיש את חשיבותו של מועד המסירה בעיניי הרוכש ואת המשמעויות שנלוות לאיחור במסירת דירה, כך:

"מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם גמישות באשר למועד המסירה".

ברע"א 6605/15 שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ

בהמשך, בית המשפט אישרר הלכה שהוצאה לראשונה לפני כ- 30 שנה, לפיה אין לקבל טענה לדחיית מועד המסירה של הסירה בשל חוב קטן שאין לגביו הסכמה, כמפורט להלן:

 

""עיכוב מסירת דירות בשל יתרת חוב שנויה במחלוקת בסכום זעום יחסית, וזאת לאחר שהחברה החזיקה במגרשם של המערערים שלוש שנים, אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים(חלק כללי). ראו ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח ואח' [פורסם בנבו] [3], בעמ' 24; ואכן, בפועל יתרת החוב הייתה טעם שולי בלבד"