סדרת מאמרים: איחור במסירת דירה מקבלן.

סדרת מאמרים בעניין איחור במסירת דירה מקבלן - פיצויים מכח חוק המכר דירות

050-99-24-24-4

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
246x0w.jpg

בסדרת המאמרים שלהלן, ניתן פירוט והסבר למגוון רחב של סוגיות משפטיות אשר עולות לעתים קרובות במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן, לרבות:

  1. התנאים לקבלת פיצוי בגין איחור במסירת הדירה מכח חוק המכר דירות.

  2. כיצד יש לקבוע את תקופת האיחור.

  3. איך מחשבים את גובה דמי שהשכירות הראויים שישולמו בעבור הדירה.

  4. האם ניתן לדרוש פיצויים נוספים, ובאילו מקרים האיחור ייחשב להפרה יסודית?

  5. מתי היזם יכול לדחות את מועד המסירה?

  6. האם קריסה של הקבלן המבצע נחשבת לכח עליון?

  7. האם ניתן לקזז את החוב של היזם או לדחות תשלומים בגין האיחור?

  8. מהם הכלים והאפשרויות שעומדים לרשות רוכש שנתקל בסירוב מצד היזם לשלם פיצוי?

 

כל הנושאים הללו, ועוד נושאים נוספים, נדונו בהרחבה בסדרת המאמרים שלפנינו.

 

כל המידע שנכתב במאמרים מתבסס על ניסיון מעשי שנצבר במשרדנו במהלך ייצוג של רוכשי דירות אשר חל עיכוב במסירת הדירה לידם, וכן בעקבות ייצוג של יזמים מהצד השני, כך שהמידע משקף את הפרספקטיבה של שני הצדדים.

במסגרת המידע שנמצא באתר זה אשר שעוסק בפיצוי שעל יזמים לשלם בגין איחור במסירת דירה מכח חוק המכר דירות, הועלו המאמרים הבאים:

1. מאמר ראשי ומקיף בעניין פיצויים בגין איחור במסירת דירה מיזם.

2. סדרת המאמרים.

3. טופס לחישוב זכויות והפיצוי המגיע בגין איחור במסירת דירה.

תוכן עניינים - רשימת נושאים כללית בסדרת המאמרים (כל כותרת ראשית הינה עמוד נפרד):​

 ​

דחיית מועד המסירה על ידי היזם – האם היזם רשאי לדחות את מועד המסירה בגלל שינויים, הפרות, איחורים בתשלום ועוד סיבות נוספות?

 

לפי חוק המכר דירות, על היזם לשלם פיצוי בגין כל חודש איחור ובעבור חלק מאותו החודש, ולכן כמעט כל דרישה לתשלום פיצוי בגין איחור במסירת דירה מלווה בטענות לדחיית מועד המסירה – טענות אשר מביאות לצמצום תקופת האיחור והקטנת הפיצוי שישולם.

 

במסגרת זו, יזמים רבים טוענים כי הפרות אשר ביצעו הרוכשים מצדיקות את דחיית מועד המסירה לעומת המועד שנקבע בהסכם המכר, ובתוך שכך מתבקשת דחייה בגין עיכוב בהזמנת מוצרים ואביזרים מאת הספקים השונים, איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, אי המצאת מסמכים וכיו"ב.

 

עוד טוענים היזמים כי שינויים אשר ביקשו היזמים מצדיקים אף הם את דחיית מועד המסירה, וזאת ללא כל קשר אם השינויים דחו בפועל את מועד המסירה בהתאם למשך הזמן אותו דורש היזם.

 

וכאילו שלא די באמור לעיל, יזמים עושים שימוש בטענות שנכללות תחת המונח "כח עליון", אפילו שהסבירות שבתי המשפט יקבלו טענות מסוג זה נמוכה ביותר, אם בכלל.

תוכן עניינים למאמר הנוכחי:

  • דחיית מועד המסירה על ידי היזם – האם היזם רשאי לדחות את מועד המסירה בגלל שינויים, הפרות, איחורים בתשלום ועוד סיבות נוספות.

    • דחיית מועד המסירה בשל כח עליון.

    • דחיית מועד המסירה בשל שינויים בדירה והפרות של ההסכם מצד הרוכש.

דחיית מועד המסירה בשל כח עליון:

לפי סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות, היזם רשאי לקבוע הוראות בהסכם המכר אשר יאפשרו לדחות את מועד המסירה בגין התקיימותם של אירועים שלא היה ביכולתו לצפות אותם או שהסיכון לתוצאותיהן ולקיומן אינו מוטל עליו. לצורך הנוחות הוראות החוק יובאו כדלהלן:

" על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו"

 

דחייה בגין הוראות סעיף 5א(ג) לחוק המכר דירות זכו גם לכינוי "כח עליון", כאשר ייחודן של הוראות אלו מאפשרות לדחות באופן חד צדדי את התחייבויותיו של היזם, ובלבד שהתקיימו התנאים הבאים:

  1. התנאי לדחייה בגין אותו כח עליון עוגן והוסדר בהסכם המכר.

  2. הנסיבה שבעטיה נדחה מועד המסירה אינה בשליטת המוכר.

  3. הסיכון להתרחשות הנסיבה אינו מוטל על היזם.

 

כמו כן, בפרשנות שניתנה בפסיקה לדחיית מועד המסירה בשל כח עליון נקבעו הוראות נוספות שנועדו למנוע ניצול לרעה של היזם, וכן פגיעה בהסתמכות של הרוכש לגבי מועד המסירה החוזי.

 

במסגרת זו, נקבע כי על היזם להודיע לרוכש בזמן אמת בסמוך להתרחשות הגורם המעכב, וכך גם בסיום סיבת הדחייה. בהודעה האחרונה על היזם לציין את משך העיכוב שנגרם ואת מועד המסירה הנדחה.

דחיית מועד המסירה בשל שינויים בדירה והפרות של הסכם המכר:

בנוסף, ניתן לדחות את מועד המסירה באמצעות הסכמות חוזיות שאינן סותרות את הוראותיו המחייבות של חוק המכר דירות, שכאמור לפי סעיף 7 לחוק לא ניתן להתנות עליהן.

 

במסגרת הסכמות אלו ניתן למנות את דחיית מסירת הדירה בשל הפרות של הסכם המכר מצד הרוכש (ובייחוד דחיית מועד המסירה בשל איחור בתשלום) ובשל ביצוע שינויים בדירה לעומת מצבה בתכניות המכר ובמפרט הטכני.

 

דחיית מועד המסירה בשל הפרות של הסכם המכר ואיחור בתשלום התמורה:

מלבד השימוש בטענות של כח עליון לצורך דחיית מועד המסירה, יזמים מוסיפים בהסכמי המכר סעיפים אשר מאפשרים לבצע דחייה נוספת בשל הפרות של הסכם המכר.

 

טענות עיקריות לדחיית מועד המסירה בשל הפרת ההסכם אשר זוכות בדרך כלל להתייחסות מיוחדת ומפורשת, נובעת מאיחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, תפיסת חזקה בניגוד להוראות הדין, ביצוע שינויים שמצריכים את תיקון ההיתר הבנייה, סירוב לקבל את הדירה לאחר שנשלחה הודעה מתאימה וכו'.

דחיית מועד המסירה בשל איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה:

רוכשי דירות רבים אשר פונים ליזמים בבקשה לקבלת פיצוי הולם מכח חוק המכר דירות לאחר שמועד המסירה חלף - נתקלים בסירוב, וזאת מהטעם שחלו איחורים כאלו ואחרים בתשלום התמורה אשר מצדיקים את דחיית מועד המסירה. לטענת היזמים, איחורים אלו מהווים הפרה של הסכם המכר, הפרה אשר מאפשרת להם להפסיק את עבודות הבנייה ולדחות את התחייבויותיו לתקופה זהה, ולעתים גם בתוספת זמן להתארגנות.

טענה זו, אשר שגורה בפיהם של יזמים רבים, מועלית כמעט בכל מקרה בו חל איחור במסירת הדירה וללא כל קשר אם אותו עיכוב עיכב בפעול את השלמת העבודות והוצאת טופס 4 לפרויקט, ואפילו אם היו נסיבות אחרות שגרמו לעיכוב.

כך למשל, בלא מעט מקרים רוכשי הדירות משלמים (כבר) את התשלום הראשון בעבור הדירה באיחור או לחלופין מאחרים בביצוע התשלומים הנוספים שנקבעו בלוח התשלומים בהסכם המכר. בהקשר זה, אם נצא מנקודת הנחה שדירתו של הרוכש היא בסך הכל דירה אחת מבין מספר דירות שנבנו בפרויקט, הרי שאיחור בתשלום ביחס לדירה זו אינו מצדיק את האיחור שחל במסירה של יתר הדירות בפרויקט.

זאת ועוד, הרוב המכריע של הסכמי המכר מחייב את הרוכשים לשלם את כל אחד מהתשלומים בעבור הדירה כשהם מצמודים למדד תשומות הבנייה, ואם התשלום מבוצע באיחור לעומת המועד החוזי - גם ריבית פיגורים. בגין הסכום שישולם ינוכה תחילה החלק שמיוחס להצמדה ולריבית,ורק היתר לקרן. לכן, כל עוד לא שולם מלוא החוב, הריביות וההצמדות ימשיכו להצטבר - וכך גם תקופה הדחייה של מועד המסירה מבחינת היזמים.

על כך יש להוסיף ולציין כי, לפי סעיף 7 לחוק המכר דירות, לא ניתן להתנות על הוראות החוק, אלא לטובת הקונה. כשלעניין זה סעיף 5א(ג) מאפשר לצדדים להסכם המכר להסכים כי מועד המסירה יידחה בשל אירועים שאינם בשליטת היזם ושלא היה ניתן לצפות אותן.

לכן, ולפי פשוטם של דברים, אם התקיימה נסיבה אחרת אשר מנעה מהיזם למסור את הדירות במועד שנקבע בהסכם המכר, הרי שאין כל משמעות לנסיבות נוספות כמו איחור במסירת הדירה, שכן ללא כל קשר היה נגרם עיכוב במסירת הדירה.

בתי המשפט, שנאלצו לא אחת להכריע בסוגיות מעין אלו, הוציאו מספר פסיקות סותרות שחלקן תומכות בטענותיהם של יזמים אשר מבקשים לדחות את מועד המסירה החוזי, ואילו בחלק האחר של המקרים אימצו בתי המשפט את טענות הרוכשים.

כך למשל, בהליך ת"א (שלום ת"א) 38474-12-13 נבון ואח' נ' יוסף צליח בע"מ, בית המשפט קיבל את טענתו של יזם לפיה יש לדחות את מועד המסירה בגין איחור בתשלום התמורה בעבור הדירה שהינה בסך של כ- 14,000 ש"ח. החלטה זו התקבלה למרות שהחוב המדובר מיוחס להפרשי הצמדה שלא שולמו בזמן ואשר תשלומם לא נדרש עד למועד בו הרוכש דרש פיצוי בשל האיחור במסירת הדירה. 

לפי עובדות המקרה עולה כי, בין התובעים (רוכשי הדירה) לבין חברה יזמית שהנתבעת נכנסה בנעליה בשלב מאוחר יותר נחתם הסכם מכר. לפי ההסכם החברה היזמית התחייבה למסור את הדירות בחלוף שישה חודשים ממועד החתימה על הסכם המכר, אך בפועל הדירה נמסרה באיחור של כ- 26 חודשים.

את התביעה לתשלום הפיצוי בגין האיחור במסירת הדירה התובעים הגישו עוד לפני שהנתבעת מסרה את החזקה בדירות.

במהלך הדיון שנערך לבירור התובענה, הנתבעת לא הכחישה כי חל עיכוב במסירת הדירה בשל קשיים כלכליים אליהם נקלע היזם הקודם אשר הובילו לחדלות פירעון, וכן בשל התקיימותם של גורמים נוספים. אולם, למרות אותם גורמים מעכבים, הנתבעת טענה כי היא פטורה מתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה בעקבות איחור בתשלום התמורה בסך של כ- 14,000 ש"ח שנובע מהפרשי הצמדה. סיבת הדחייה עוגנה כמובן בהסכם המכר.

בערכאה הראשונה כאמור בית המשפט קיבלת את טענות היזם ודחה את הדרישה לפיצוי בגין איחור במסירה. אולם, בערעור שהוגש החלטה זו שונתה ונפסק כי טענת דינה של טענת היזם להידחות, ובמקומות זאת יש לפסוק פיצויים לרוכש.

לפיכך, בערעור (הליך עא (ת"א) 18944-09-17 איריס נבון נ' יוסף צליח בע"מ) שהוגש על פסק דינו של בית משפט השלום, קבע בית המשפט כי עיכוב במסירת הדירה או טענה לפיה הנתבעת הייתה רשאית להפסיק ת העבודות, אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב המעוגן בחוק החוזים.

במסגרת זו, בית המשפט חזר שב והדגיש את חשיבותו של מועד המסירה בעיניי הרוכש ואת המשמעויות שנלוות לאיחור במסירת דירה, כך:

"מועד מסירתה של הדירה, לאחר שזו כשרה וערוכה למגורים, הוא אחד הנתונים הקריטיים ביותר מבחינתו של רוכש הדירה. איחור בקבלת הדירה עלול להותיר את הרוכש ללא פתרון דיור, לגרום לו לנזקים כלכליים ולהותירו במצוקה בשל חוסר הוודאות בכל הנוגע למועד המסירה. על כן, במקרה הטיפוסי, כוללים חוזי המכר תניות מפורטות שעניינן מועד המסירה. קושי שחזר והתעורר במהלך השנים נסב על קיומה של הסדרה חוזית שאינה נותנת הגנה מספקת לרוכש הדירה, בין השאר בשל העדפתם של קבלנים לכלול בחוזי המכר הוראות שהקנו להם גמישות באשר למועד המסירה".

ברע"א 6605/15 שמש נגד ספייס בניה ויזמות בע"מ

בהמשך, בית המשפט אישרר הלכה שהוצאה לראשונה לפני כ- 30 שנה, לפיה אין לקבל טענה לדחיית מועד המסירה של הסירה בשל חוב קטן שאין לגביו הסכמה, כמפורט להלן:

 

""עיכוב מסירת דירות בשל יתרת חוב שנויה במחלוקת בסכום זעום יחסית, וזאת לאחר שהחברה החזיקה במגרשם של המערערים שלוש שנים, אינו מתיישב עם חובת תום הלב בשימוש בזכות הנובעת מחוזה כאמור בסעיף 39 לחוק החוזים(חלק כללי). ראו ע"א 765/90 סב"ם שיטות בניה מתוחכמות בע"מ נ' רוקח ואח' [פורסם בנבו] [3], בעמ' 24; ואכן, בפועל יתרת החוב הייתה טעם שולי בלבד"

למעלה מכך, במקרה אחר אשר נדון בהליך תא (פ"ת) 24143-12-14 יהודית קאניאס נ' אאורה ישראל - יזמות והשקעות בע"מ, בית המשפט דחה טענה של חברה יזמית לדחיית מועד המסירה חוזי מבלי שיהיה עליה לשלם בגינו פיצוי מכח חוק המכר דירות בשלא יחור בתשלום התמורה בעבור הדירה, כשלעניין זה התשלום נאמד בעשרות אלפי ש"ח, ואל בסכום זעום.

עוד נקבע באותו פסק הדין כי, מצופה מחברה יזמית אשר מעוניינת להפעיל סנקציה שתדחה את מועד המסירה שתפנה קודם לכן לאותו הרכוש ולהתריע על כך בפני הרוכש.

לכאורה, ניתן להטיל ספק בחוקיותן של הוראות אלו לעומת האיסור הקבוע בסעיף 7 לחוק המכר דירות שאוסר לבצע התניה אסורה. אולם, נעשה בהוראות אלו שימוש בהסכמי המכר וכטענות הגנה מצד יזמים.

 

כמו כן, לאור העובדה שאין איסור כי צדדים יקבעו ביניהם את התנאים להסכם, ניתן לראות בסעיפים אלו כחלק מהזכות החוקתית לחופש החוזים. מסיבה זו, ובשל הפער בין האיסור שנקבע בסעיף 7 לבין חופש החוזים ישנן החלטות נוגדות בפסיקה.

 

דחיית מועד המסירה בשל ביצוע שינויים:

רוכשי דירות רבים אשר מבקשים לבצע שינויים בדירתם לעומת המפרט הטכני ותכניות המכר נדרשים להסכים לדחיית מועד המסירה לצורך קבלת הסכמתו של היזם לביצוע השינויים. דחייה זו מעוגנת כבר בהסכם המכר, מחייבת הסכמה נוספת של הצדדים בסמוך למועד הזמנת השינויים.

 

בשל העובדה שנושא זה שכה לפירוט נרחב במאמר הראשי, נסתפק בהפניה לאותו חלק במאמר.

 

לעניין זה, ניתן לעשות שימוש בהליך שנדון בפני בית משפט השלום בהליך תאמ (צפת) 10703-09-14 מוטי ענבל נ' דקל אחר בינוי והשקעות בע"מ, אשר במסגרתו נדונו טענות לפטור מתשלום פיצוי מכח חוק המכר דירות בשל התקיימותם של הכוחות העליונים הבאים:

  1. הפסקת העבודות על ידי הקבלן המבצע.

  2. שביתה בכבאות.

  3. עיכובים בקבלת טופס 4 שנמצאים באחריות הוועדה המקומית.

בהקשר לטענות של הכוח העליון, ניתנה בין היתר התייחסות בית המשפט לעיכובים שמקורם בקבלן המבצע, כך:

התקשרות עם קבלן משנה, ההתנהלות עימו והאחריות כי ימשיך (הוא ,או קבלן משנה אחר),בבניה בלוח הזמנים שנקבע, הינן בוודאי נסיבות שבשליטת הנתבעת. ככל שתתקבל טענה מסוג זה, ברי כי לא תהיה משמעות לתנאי של "נסיבות שאינן בשליטת הקבלן המוכר" וגם במקרה שעובדיו של המוכר לא עבדו בחריצות הנדרשת, או התגלה עימם סכסוך, ניתן יהיה להעלות טענה כי המדובר בנסיבות שאינן בשליטה. האחריות של קבלן המוכר דירה הינה להעסיק עובדים, כמו גם להתקשר עם קבלני משנה, שיעמדו בלוח הזמנים שנקבע למסירת הדירה וככל שמי מעובדיו או קבלני המשנה לא עומד בכך, להתקשר עם אחרים במקומם. הפסקת עבודתו של קבלן משנה עקב ביצוע עבודה קלוקלת,

והצורך לאתר קבלן משנה חלופי, הן נסיבות שהיו מצויות בשליטתה של הנתבעת.מחובתה של הנתבעת להתקשר עם קבלני משנה באופן שיאפשר לה לפקח על עבודתם ולנקוט באמצעים מייד כשמסתבר כי אינם מבצעים עבודתם כראוי.

בהליך שנדון בעניין קאניאס לעיל, בית המשפט בחן את תוקפו של נספח שנחתם לאחר הסכם המכר שעניינו דחיית מועד המסירה בשל הזמנת עבודות לביצוע שינויים בדירה. במסגרת זו, סוכם בין הצדדים כי תמורת השינויים שיבוצעו יידחה מועד המסירה ב- 8 שבועות. בעניין זה, בית המשפט בחן את היקףף העבודות שנעשו, את גמישותו של המסמך (למרות שנקבע כי זהו חוזה אחיד), ובתוף שכך קבע כי החברה היזמית לא הוכיחה שהשינויים אחכן גרמו לעיכוב הנטען במסירת הדירה.

עו"ד כפיר חיון - 050-99-24-24-4; דוא"ל kfirhy.law@gmail.com

סדרת מאמרים - איחור במסירה
חישוב הפיצוי - כללי
קביעת משך האיחור
חישוב גובה הפיצוי
פיצויים נוספים
הפרה יסודית
דחיית מועד המסירה
סירוב לשלם פיצוי
קיזוז חובות
טעויות נפוצות
טופס חישוב
ליקויים ואי התאמות
מכירת דירה שנרכשה מקבלן
רכישת דירה מקבלן
צור קשר
Show More

קביעת פגישת ייעוץ:

כעורכי דין המוצר אותו אנו מספקים הוא שירות אשר ניתן ללקוחותינו באמצעות ידע רב, מקצועיות, איכות וניסיון מוכח שנצברו במשרדנו בליווי מספר רב של עסקאות. כמשרד עוסק באופן ייחודי וממוקד בתחום המקרקעין על רבדיו השונים אנו מרכזים בעבורכם את כל הפתרונות והידע הנחוצים לכם לאורך כל שלביה של עסקה במקרקעין - כשכל זאת עומד לרשותכם כבר מהרגע הראשון לאחר פנייתכם למשרדנו אשר נמשך בנוסף על פני מספר פגישות אותן אנו עורכים עם לקוחותינו ועד לסיום הטיפול.

את ניסיונו הרב רכשנו באמצעות פעילות ענפה ואינטנסיבית בתחום המקרקעין אשר כוללת ליווי של יזמים בפרויקטים מגוונים החל מהשלבים הראשונים ועד לסיומם. היקף פעילותינו, תדירות העסקאות המלוות על ידינו (כל פרויקט כולל בדרך כלל עשרות עסקאות למכירת דירות) יוצרים למשרדנו רצף אשר משמר את הידע שנצבר  ואת התאמתם לנושאים שבאמת חשובים ללקוחותינו לפני עסקה במקרקעין ולאחריה. כך למשל, ביכולתכם להתרשם מניסיוננו במאמר שקראתם זה עתה אשר משקף מכלול סוגיות ונושאים הנובעים מאיחור במסירת דירה, אולם מדובר רק בחלק קטן מהידע אותו אנו מעבירים ללקוחותינו.

במאמר שנכתב לעיל הושקעו זמן, ידע ומשאבים רבים מתוך מטרה לשתף את הידע שנצבר במשרדנו עם ציבור הרחב, מטרתנו זו מושגת בעזרת מספר אמצעים הכוללים ניהול קבוצת whatsapp ו- facebook הכוללות מאות משתתפים פעילים. אנו מאמינים כי הכוונה נכונה ומתן ייעוץ וליווי משפטי מקצועי על ידי עורך דין מקרקעין הבקיא בתחום וביעל ידע רב בתחום המקרקעין משרת את מטרותיכם ואת רצונכם לשפר את תנאי העסקה ולעבור אותה ללא הפתעות.

ניסיונו המוכח בתחום המקרקעין עומד לרשותכם בכל עת, כך שהנכם מוזמנים לפנות למשרדנו לצורך קבלת ייעוץ וליווי משפטי בעת מכירת דירתכם.

לעדכונים נוספים הצטרפו לקבוצות פייסבוק ו- whatsapp "שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38

שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שאלות בנדל"ן והתחדשות עירונית - תמ"א 38
שירותים נוספים:
עורך דין מקרקעין / נדל"ן..
עורך דין התחדשות עירונית / תמ"א 38 / פינוי בינוי.
עורך דין תכנון ובניה.
עורך דין מיסוי מקרקעין.
עורך דין שכירות.
נייד: 050-99-24-24-4.
דוא"לkfirhy.law@gmail.com