רכישת דירה מוגדרת ביסודה כאחת העסקאות החשובות והיקרות ביותר שאדם מן השורה יבצע במהלך חייו, ועל כן חשוב כי היערכותו לקראתה תיעשה בהתאם. בתוך שכך, מצופה כי אותו רוכש דירה "יפעל על פי הספר", יבצע את כל הבדיקות המקדמיות שעליו לבצע ושיוודא שיש ביכולתו לעמוד בכל ההתחייבויות שמוסדרות בהסכם המכר (בעיקר לשלם בזמן).
משכך, חשוב כי רוכשי הדירה יבחרו באנשי מקצוע המתאימים שייצגו אותם במהלך העסקה, החל מהשלב הטרום חוזי כאשר עוד מנוהל משא ומתן, דרך ביצוע הבדיקות המקדמיות והיערכות מלאה לקראת חתימה על הסכם, וכלה בליווי של כל שלבי העסקה עד לסיומה על רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.
רוכש דירה שלא יבצע בעצמו או באמצעות איש מקצוע מטעמו את כל הבדיקות המקדמיות שעליו לפני החתימה על הסכם מכר, עלול לגלות בהמשך פערים בין תיאורה הפיסי, התכנוני והמשפטי של הדירה לפני שנחתם הסכם מכר מחד, לבין מצבה בפועל מאידך.
לפי סעיף 11 לחוק המכר, תשכ"ח-1968 (ויובהר: לא מדובר בחוק המכר דירות), מוכר לא עמד בהתחייבויותיו אם התגלתה אי התאמה בנכס אשר עשויה לנבוע אם מסר נכס בגודל שונה, במצב שאינו תואם לתיאור שסוכם, אי התאמה בעניין האיכות ויוצ"ב. כל אלו מוגדרים על פי חוק המכר כאי התאמה.
במרבית המקרים, אם רוכשי הדירה לא גילו את אותן אי התאמות בנכס לפני שהסכם המכר נחתם הם יגלו זאת רק בשל התערבות של גורם חיצוני.
כך למשל, לא מעט רוכשי דירות מקבלים בתדהמה את סירובו של הבנק לאשר משכנתא לאחר ששמאי מטעמו חשף שעל פי היתר הבנייה לא מדובר בדירת מגורים, אלא במחסן.
לחלופין, ייתכנו מקרים ישולם פיצוי בגין אי התאמות בנוגע לגודלו של הנכס או בשל מחסור בגרמושקה במחלקת ההנדסה שאף הם ימנעו מהרוכש להוציא משכנתא.
בחלק הנוסף של המקרים, ייתכן כי אותן אי התאמות לא יתגלו במהלך העסקה הנוכחית, אלא בהמשך כאשר הרוכש ינסה למכור את דירתו.
בדרך כלל, רק אז יתברר לרוכש כי במסגרת בדיקות מקדמיות אותן ביצע הרוכש עתידי יתגלו פערים שמקשים עליו למכור את דירתו ושיפגעו בשווייה.
כתוצאה מכך, ללא משכנתא לרוכש לא תהיה אפשרות לשלם את מלוא התמורה בעבור הדירה במועדים שנקבעו בהסכם המכר.
כפועל יוצא מכך, הרוכש לא יוכל לעמוד בהתחייבויותיו או במילים אחרות: הסכם המכר יופר על ידי הרוכש הפרה יסודית.
לעתים, העדר יכולתו של המוכר לשלם את התמורה בעבור הדירה תצור תגובת שרשרת שתגרום להפרות נוספות כמו במקרים בהם המוכר עצמו משתמש בכספים של העסקה לצורך רכישת דירה אחרת (כמו במקרים רבים של משפרי דיור).
לכן, הפרה של צד אחד להסכם תגרור הפרות נוספות שרק יסבכו את העניינים – שכאמור ניתן היה להימנע מהם לו רק היו מבצעים בדיקות מקדמיות.
עם זאת, במקרים בהם נבצר מרוכש הדירה לעמוד בהתחייבויותיו כתוצאה מתיאור שגוי ומטעה של הדירה, זה אך טבעי כי הוא יטיל את האחריות על מוסר הפרטים השגויים – המוכר.
כשזה מצב הדברים, ובמיוחד אם יש ברקע הפרות נוספות, סביר להניח כי זהו תחילתו של סכסוך משפטי שבמסגרתו כל אחד מהצדדים יעלו טענות הדדיות לגבי הפרה של ההסכם.
נכון להיום, הפסיקה הרווחת וההלכה העדכנית זנחה את גישת "יזהר הקונה", ובמקומה הוכנסה גישה שבוחנת את התנהלות הצדדים שקדמה לחתימה על הסכם המכר. בהתאם לכך, נקבעה חובת תום לב מוגברת על המוכר שממנה נגזרת גם חובת גילוי רחבה יותר.
שינוי זה הביא עמו בשורה של ממש ושורה של פסקי דין אשר התעלמו מכך שהמוכר לא ידע פרטים מהותיים אודות מצבה של הדירה ואשר קבעו כי המוכר לא עמד בהתחייבויותיו מכח הסכם המכר משום שהיה עליו לדעת את אותם פרטים.
השינויים שחלו בפסיקה לא פסחו גם על הפרשנות שניתנה לתניית ה- AS-IS המוכרת אשר הטמעתה נועדה להקנות הגנה למוכרים מפני טענות באשר למצבה של הדירה.
תנייה זו, משקפת הסכמה חוזית לפיה הרוכש קונה את הדירה כפי מצבה ביום החתימה על ההסכם, וזאת מבלי שתהיה לו כל טענה בקשר לכך.
היות שאין צורך להכביר במילים כי תניית ה- AS-IS מעלה טעם כבר לפגם כאשר נעשה בה שימוש על ידי צד להסכם שאמור לגעת בצורה הטובה ביותר מהם מאפייניו של הנכס הנמכר, נקבע בפסיקה האחרונה כי כוחה של טענה זו נחלש ואינו מרפה מניה וביה ליקויים ואי התאמות שיתגלו לאחר מסירת הדירה.
עם זאת, לצדן של ההלכות הקיימות ישנם חריגים שנועדו לתת מענה למקרים בהם שיקולי צדק והיגיון יחייבו סטייה למען השגת מטרה צודקת.
גישה זו, אשר מצודדת בבחינת כל מקרה לגופו וקבלת החלטת לפי העובדות והנסיבות הרלוונטיות, באה לידי ביטוי כאשר צדדים להסכם בוחרים באותו עו"ד שייצג את שניהם תמורת שכר טרחה זעום, כאשר מדובר בעסקאות מהירות בהן נוהל מו"מ מהיר וגם מועד סיום העסקה נקבע מהר מאוד וכו'.
בתביעה שנדונה בפני בית משפט השלום בירושלים בהליך ת"א 13581-02-15 פוירשטיין ואח' נ' גרינבאום ואח', נדרש בית המשפט להכריע האם רוכשי דירה שלא שילמו את התמורה בעבור הדירה במועד שנקבע לכך לאחר שהשמאי מטעם הבנק סירב לאשר להם משכנתא משום שהנכס אינו דירת מגורים, אלא חדר כביסה מהווה הפרת יסודית.
מתיאור העובדות עולה כי הנתבעים, רוכשי הדירה, חתמו על הסכם מכר לרכישת דירת חדר בירושלים תמורת כחצי מיליון ₪. עוד עולה כי, לוח התשלומים שנקבע בהסכם המכר מלמד על "עסקה מהירה" בה התשלום האחרון מבוצע בתוך חודשים בודדים ממועד החתימה על הסכם המכר.
ואכן, בסמוך לחתימה על ההסכם בוצע התשלום הראשון, נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים ולטובת הבנק המממן מטעמם כתנאי לקבלת משכנתא והוגשו דיווחים למיסוי מקרקעין.
לעניינו, נראה כי עובדה זו לפיה מדובר בעסקה מהירה שהשפיעה על עומקן של הבדיקות המקדמיות הביאה את בית המשפט להחלטה יוצאת דופן אשר מסירה את האחריות בנוגע לייעודה של הדירה.
בניגוד למקרים קודמים בהם התגלו אי התאמות בין תיאורה של הדירה לבין מצבה בפועל.
בפסק הדין האחריות הוטלה על הרוכשים בשל מחדליהם ורשלנותם מלבצע את הבדיקות המקדמיות הדרושות לצורך בדיקת מצבה של הדירה, בדיקות שיכלו לגלות מהו השימוש שנקבע לה בהיתר הבנייה.
מלבד זאת, בית המשפט קבע כי תניית ה- AS-IS מקנה למוכרים הגנה מפני אי ההתאמות, ומטילה את האחריות בדבר מצבה של הדירה על הרוכשים.
לאור כל זאת, הוחלט בפסק הדין לקבל את תביעתם של המוכרים, וכן לקבוע כי הרוכשים הפרו את הסכם המכר באופן יסודית בעקבות אי תשלום התמורה בעבור הדירה במועד שנקבע.
בגין הפרה זו חויבו הרוכשים בפיצוי מוסכם שהינו בשיעור של 10% משווי הדירה, קרי 50,000 ₪.
בפסק הדין העדר יכולתם של המוכרים לדעת כי לנכס אין היתר למגורים עולה מתוך העובדה כי הוא סווג בארנונה למגורים, וכך גם התשלום שמשולם לגביו. עם זאת, במקרים אחרים, בהם האשימו רשויות מקומיות בעלי נכסים בחריגות בנייה, סיווג הנכס למגורים בארנונה לא שימש אפילו כטענת הגנה בהליך הפלילי שנוהל בשל כך.
מנגד, וכפועל יוצא מכך, תביעתם הנגדית של הרוכשים נדחתה, שכן לפי תוצאת פסק הדין הם אלו שהפרו את ההסכם.
סוף דבר:
סכסוכים משפטיים רבים שניטשו בין מוכרי דירות לבין רוכשים בהסכמי מכר יד 2 נבעו שלא לצורך בעקבות אי התאמות שהתגלו בכל הקשור למצבה המשפטי והתכנוני של הדירה. שלא לצורך כי ניתן היה לגלות את אותן אי התאמות עוד בשלב המשא ומתן.
לכן, להלן מספר עצות לבדיקות מקדמיות שכל רוכש דירה נדרש לבצע לפני שהסכם מכר ייחתם:
בדיקת המצב הקנייני:
אחת הבדיקות הפשוטות והחשובות ביותר נוגעת למצבו הקנייני של הנכס. שכן, לפני שנתחיל במשא ומתן, כלומר עוד בשלב ההתעניינות אנו נבדוק בנסח לשכת רישום המקרקעין (נסח טאבו) כי אין שעבודים, עיקולים, הערות ועל הערה מגבילה אחרת.
במידה והזכויות טרם נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כמו במקרים בהם ולפני שהזכויות בגינה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין הרי שיש לבצע בדיקות מקיפות יותר.
בדיקה פיסית:
בדיקה זו נועדה לבדוק את מצבו של הנכס, לוודא שאין נזילות או בעיות רטיבות חוזרות ונשנות, לבדוק שאין ליקויים נסתרים שלא ניתן לגלותם בבדיקה רגילה, שאין קרבה לעמודי וחדרי חשמל, מיקום הדירה ביחס למתקני הבית המשותף וכיו"ב.
בדיקה זו, כוללת לא רק את מצבה של הדירה, אלא גם את הסביבה. כך למשל מומלץ כיום לבקר בסביבת הנכס מספר ימים כדי לבדוק שאין מטרדים כגון רעש, ריח, אבק, זיהום, עומסי תחבורה חריגים (מעבר לעומסים שקיימים ממילא במרחב העירוני) וכיו"ב.
חלק מהבדיקות רלוונטיות גם כאשר רוכשים דירה מקבלן שבנייתה טרם הסתיימה.
במאמר שנכתב בעניין זה, נדונה אחריותו של מוכר דירה לתיקון ליקויים שהתגלו בחלוף 3 שנים מאז שהחזקה בדירה נמסרה לידי הרוכש. במקרה זה, דובר על עסקה בה התגלו ליקויי רטיבות ונזילה שהיה על המוכר לדעת אותם, אך מסיבותיו הוא העדיף להתעלם מהם.
בדיקת המצב התכנוני ופעולות הקשורות לרישוי:
במרבית המקרים, אי התאמות שלא התגלו במהלך הזמן שקדם לחתימה על ההסכם, יתגלו בהמשך על ידי השמאי של הבנק או על ידי הרוכש הבא שיתעניין בדירה. עם זאת, מה שהשמאי יכול לגלות לצורך אישור משכנתא, ניתן לגלות לפני, ועוד הרבה מעבר.
אישור עקרוני מהבנק למשכנתא:
על מנת להימנע מהפתעות ומהפרות יסודיות שנעוצות בהעדר אישור מהבנק לקבל משכנתא, רצוי ואף מומלץ, לוודא מראש כי ישנו בנק אחד לפחות שמאשר משכנתא.
חישוב כל ההוצאות:
לפני שחותמים על הסכם מכר יש לחשב את כל עלויות העסקה מראש, ובכלל זאת גובה מס הרכישה שישולם בגין העסקה אשר עשוי להשתנות לאין ערוך אם או לפי מדרגות רגילות.
כמו כן, אם מדובר ברוכש דירה שהוא גם "משפר דיור" שמממן את רכישת הדירה באמצעות הכספים שיתקבלו ממכירת דירתו הקודמת, הרי שעליו לערוך שומה עצמית למס השבח או לחלופין לוודא כי הוא עומד בתנאים לפטור ממס השבח בגין דירה יחידה (דירת מגורים מזכה).
בנוסף, על הצדדים לעסקה לבדוק אם הם נדרשים לשלם היטל השבחה בגין העסקה, וכן אגרות והיטלים שונים שיש לשלם לרשות המקומית.
חריגות בנייה ושימוש חורג בניגוד להוראות הדין:
רוכשים פוטנציאליים רבים תרים ללא הפסקה אחר "מציאות", ותוך כדי נתקלים בהצעות מפתות שרצוי להתרחק מהם כמו מאש בשדה קוצים. חלק לא מבוטל מאותם מקרים מיוחס לדירות שבוצעו בהן עבודות בנייה בניגוד לתנאי ההיתר כמו פיצול של דירה אחת למספר דירות, שימוש חורג במחסן למטרות מגורים ועוד כהנה וכהנה עבירות בנייה.
