הסבת / הפיכת דירת מגורים לגן ילדים נהפכה זה מכבר לחזון נפוץ בערים רבות, כך שניתן לראות כיום לא מעט גני ילדים בלב שכונת מגורים, וכן בדירות גן הנמצאות בבניינים. שינוי השימוש עשוי להתבצע ביחס לדירות הנמצאות בבתים משותפים (בניינים רב קומות/ בנייה רוויה) או בבתים צמודי קרקע. אולם, בכל מקרה ללא קשר לסוג המבנה בו מבוצעת פעולה זו - השפעתה ניכרת ומורגשת אצל כל בעלי הדירות מסביב, גם בבניינים שכנים.
מבין רשימת הגורמים המשפיעים ניתן למנות את העומס שנוצר על החניות בסביבה, את העומס על הכבישים המובילים לגן ובעיות בטיחות מסכנות חיים הנובעות מכך. בנוסף, ניתן למנות מטרדים כגון רעש, ריח, לכלוך וכיו"ב. כל אלו כמובן משפיעים לרעה על ההנאה הסבירה שיתר בעלי הדירות יכולים להפיק מדירותיהם, אי נעימות, ירידת ערך וכן השפעות שליליות נוספות (מכונה גם "החצנות שליליות") הנגרמות כתוצאה מכך.
כתוצאה מכך, מתעוררות מחלוקות משפטיות רחבות היקף באשר לסבירות השימוש בדירות מגורים כגני ילדים, חוקיות המעשה והשפעתן של ההחצנות השליליות. בהתאם לכך, במאמר זה אנו נסקור את המדיניות המשפטית ביחס לפעולה, את אופן אישורה וכיצד ניתן לצמצם את המטרדים?
בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי ועת הערר לתכנון ולבניה בירושלים בהליך ערר (י-ם) 380/17 סעדה דניאל כהן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, נדחתה בקשה לאישור שימוש חורג להקמת גן ילדים בלב שכונה עירונית, וזאת מטעמים אשר חורגים מהמדיניות התכנונית/משפטית שהונהגה עד כה ביחס למקרים קודמים בעלי דמיון רלוונטי לזה שנדון לעיל. אך למרות זאת, ואף על פי שמדובר "חריגה" ניתן ללמוד ממנה מעט על הקשר השיקולים להתרת שימוש חורג לצורך הקמת גן ילדים
רקע למאמר - מדוע חל הצורך לבקש שימוש חורג:
הסבת דירות מגורים לגני ילדים נולדה בעקבות מדיניות שגויה שהוחלה בשנותיה הראשונות של המדינה לפיה חינוך עד גיל חובה אינו מצריך מסגרת מסודרת, ולכן השתרשה גם מדיניות תכנונית שלא כללה הקצאת שטחים ציבוריים לצורכי חינוך עד גיל חובה. בעקבות מדיניות זו נוצר מחסור חמור בגני ילדים עד לגיל חובה ובשטחים המיועדים לכך, ולכן את המענה לצורך לביקוש הגבוהה סיפקו גנים פרטיים שהוקמו באופן "פירטי".
משכך, ובהעדר פתרונות מצד הרשויות לצורך הציבורי בגני ילדים, למעט אותם גני ילדים "פירטיים", הוחלה מדיניות מקלה בכל הקשור להפיכת דירות מגורים לגני ילדים, וזאת חרף כל המטרדים שנגרמים כתוצאה מכך.
כיצד מסבים (באופן נכון) דירת מגורים לגן ילדים?
במצב הנהוג כיום גני ילדים רבים מופעלים ללא היתר לשימוש חורג, כך שלמעשה מדובר בשימוש חורג בנכס שלא כדין - פעולה המהווה עבירה פלילית לפי חוק התכנון והבניה. למותר לציין, כי הפעלת גם ילדים ללא האישורים המתאימים עשויה לפעול לרעתו של מבקש ההיתר (במידה ויבקש להכשיר את גן הילדים בעתיד) היות שבתי המשפט רואים בבקשה מאוחרת באופן שלילי (אולם אין בכך כדי למנוע לחלוטין כדי למנוע מתן היתר - ראה פס"ד נאות מזרחי), כמפורט להלן:
"נוכח חשיבותו של אינטרס השמירה וההגנה על שלטון החוק, אין ניתן להלום גישה לפיה בניה בלתי חוקית והתעלמות ממצב תכנוני קיים הם נחלתם של בתי המשפט בלבד ואינם מעניינם של מוסדות התכנון. כפי שנפסק בעבר, על מוסדות התכנון לשקול מגוון רחב של שיקולים, "בהם אינטרסים כלכליים, חברתיים וסביבתיים". בגדר אותם שיקולים רחבים על מוסדות התכנון להביא בחשבון גם שיקולים שעניינם ההגנה על שלטון החוק ואי עידודה של עבריינות בניה."
לכן הדרך הנכונה היא להתעדכן בעירייה (יותר נכון בוועדה המקומית לתכנון ובנייה) לגבי מדיניותה באשר להסבת דירות מגורים לגני ילדים, ובהתאם לכך להגיש בקשה מתאימה לשימוש חורג בנכס.
במסגרת זו, ייבחנו הרשויות את התאמתו של הנכס לשימוש החורג כגן ילדים, את צמצום המטרדים שייגרמו בשל כך לשכנים, את התאמת הסביבה מבחינת תשתיות, חניות ותחבורה לגן ילדים ואת נושאי הבטיחות השונים.
מהן הבדיקות המבוצעות במסגרת אישור הבקשה?
פרסום בקשה לשימוש חורג כדין (פרסום שלא כדין עלול להוביל לביטול הבקשה ולהתחלת התהליך מחדש).
בדיקה של מוסדות התכנון ורשויות שונות בדבר התאמת הבקשה (רשות כיבוי, מחלקת תנועה מחלקת רישוי וכיו"ב).
דיון בהתנגדויות (ככול ויוגשו).
בחינת התנאים לאישור השימוש החורג.
פעולות נוספות לפי נסיבותיה של כל בקשה (כמו למשל במקרה של אישור בתנאים).
מהן היתרונות שמגיש הבקשה יכול להשיג בהליך לשימוש חורג?
במסגרת אישור הבקשה מובאים בחשבון שיקולים שונים כגון צרכים חברתיים, נושאים כלכליים, מידת הפגיעה וכו'. אישור בדיעבד של גן ילדים עלול להוסיף שיקול נוסף הנובע מהצורך בשמירה על שלטון החוק אשר עלול לקבל משקל רב.
עמידה בתקנים ובנהלים שיקבעו.
הימנעות מאחריות פלילית בגין שימוש חורג של כדין במקרקעין ובהפעלת עסק ללא אישור.
צמצום הסיכון לרשלנות הנובע מהפעלת עסק ללא אישור ומסכנות בטיחות שלא נידונו לפני הפעלתו.
מהן היתרונות שבעלי הדירות בסביבה יכולים להפיק מכך?
העלאת טענותיהם והשגותיהם בנוגע להקמת גן ילדים.
בקשה לנקיטת פעולות על ידי מגיש הבקשה לצמצום המטרדים.
ביצוע שינויים לצמצום העומס על התשתיות בסביבה.
צמצום שעות הפעילות ומספר הילדים.
שימוש חורג מתוחם בזמן, לכן ניתן לקבוע תנאים בנוגע להארכתו.
מתן דגש על שיקולים שלא קיבלו משקל ראוי בעת בחינת הבקשה.
בכל מקרה, הפעלת עסק לאחר ביצוע הליך תקין, קבלת כל המסמכים והאישורים וביצוע כל פעולות ההתאמה תורם לכל הצדדים ומאפשר לנהל את העסק ללא חשש כי יוגשו בקשות לסגירתו במהלך שנת הלימודים.
